Porträtt

Trygg kurs för sparjätte

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Åke Pettersson
Född:
49 år, uppväxt i Vallentuna.

Bor:
I lägenhet på Nedre Gärdet i Stockholm.

Utbildning:
Civilingenjör från lantmäterilinjen på KTH.

Karriär:
Arbetat vid flera fastighetsbolag, framför allt inom Skandia Fastigheter.

Aktuell:
Sedan februari vd för Skandia Fastigheter.

Om branschen:
”Det går inte bara att vara duktig på att räkna utan du måste ha förmåga att blicka framåt och tänka lite längre.”

Karriären i korthet
1996: Tar examen från KTH:s lantmäterilinje.
1999: Börjar på Skandia Fastigheter som analytiker och fortsätter som fastighetschef för Diligentia efter uppköpet.
2006: Går vidare till Arcona och arbetar som konsult med att investera bolagets pengar.
2007: Blir transaktionschef hos AP Fastigheter och är med och köper Vasakronan.
2011: Kommer tillbaka till Skandia Fastigheter i rollen som affärs­utvecklingschef.
2019: Tillträder i februari som vd för Skandia Fastigheter.

Visa faktaruta

Det var exjobbet på Skandia Fastigheter som fastslog inriktningen för Åke Petterssons kommande karriär. Han gick sista året på KTH och hade ännu ingen uttalad idé om att det var just fastighetstransaktioner han skulle arbeta med, än mindre någon vision att många år senare bli vd för bolaget.

– Exjobbet handlade om fastigheters långsiktiga lönsamhet, precis det jag jobbar med i dag. Så redan där hade jag ringat in vad jag skulle göra, men jag hade inte förstått det själv. Det var först när jag började jobba med analys och transaktioner som jag insåg att jag var bra på det, säger Åke Pettersson.

I tidiga tonåren hade han snarare sett en karriär inom datorvärlden. Tillsammans med sin äldre bror ägnade han fritiden åt att skapa datorspel. Om det hade varit i dag hade han kanske satsat på en karriär som spelutvecklare, men på 1980-talet tog intresset honom i stället via gymnasiets fyraåriga tekniska linje till ett jobb som servicetekniker. Bara för att snart upptäcka att även om it-branschen började skönja en ljus framtid så var det inte hans framtid. I stället satte han sig med KTH:s utbildningskatalog och började bläddra. Tanken på att bli arkitekt slogs bort när lantmäterilinjen fångade hans intresse.

– Den verkade perfekt. Det var en bred utbildning med ekonomi, teknik och juridik, och det kändes som om den passade mig. Jag nischade in mig på det som var roligast, värderingsmomenten och juridiken, berättar han.

Det var mitt under 1990-talets första halva och mitt i finanskrisen som hade satt sin prägel på fastighetsbranschen.

– Tajmingen var kanske lite märklig. Jag började på KTH 1992, och då var fastighetsbranschen tvärdöd. Marknaden började komma i gång igen men alla var avvaktande och hade i bakhuvudet att fastigheter mest innebar konkurser och att man förlorade en massa pengar.

Kontakterna med Skandia gjorde att han bara några år efter examen var tillbaka där, nu anställd som analytiker. Den första affären handlade om att köpa ut Täbyhus, en transaktion för sisådär 1 miljard kronor. Något år senare köpte Skandia upp Diligentia. Bolaget stöptes nu om rejält. Över en natt hade det vuxit i värde med 50 procent, och dessutom förändrades hela arbetssättet. Nu skulle förvaltningen läggas i ett eget bolag. Det blev inte helt lyckat.

– I dag finns professionella aktörer inom förvaltning men då fanns det inte så många bra exempel på hur man gör utan vi fick själva skapa allt från grunden. Vi kände ganska snart att vi tappade greppet om våra kunder och konstaterade att vi förvaltar bättre själva med egen personal. Då får vi nöjdare kunder, färre vakanser och tjänar mer pengar i slutändan.

Han blev kvar på Skandia i sju år och i flera olika roller. Han skulle komma tillbaka, men först väntade andra uppdrag, bland annat som transaktionschef på dåvarande AP Fastigheter. Här fick han nästan samma start som under sin allra första tid hos Skandia. Fast om det den gången hade handlat om en affär för drygt 1 miljard kronor så handlade det här om Sveriges största fastighetsaffär. En transaktion på drygt 41 miljarder kronor.

– AP Fastigheter hade haft statens försäljning av Vasakronan på känn ett tag och hade ett ivrigt projektteam redo när den väl kom ut. Jag förstod väl också tidigt vad som kunde vara på gång, men det var inte specifikt därför jag tackade ja till rollen hos dem.

Att hantera affärer för så gigantiska summor kräver förutom kunskap också en viss fingertoppskänsla, menar Åke Pettersson.

– Det spelar ingen roll om det är en liten eller stor affär. Man måste fortfarande hitta vilka parametrar man kan skruva på, vad vi kan göra för att gå vinnande ur affären. Det är det som gör transaktioner så kul, att man måste ha en bild av hur marknaden ser ut just nu, vilka aktörer som finns och hur det ser ut om ett antal månader. Det går inte bara att vara duktig på att räkna utan du måste ha förmåga att blicka framåt.

Sedan 2011 är Åke Pettersson tillbaka på Skandia Fastigheter, och i mitten av februari tillträdde han som vd efter avgående Anders Kupsu.

– Jag hade inte någon självskriven plan att bli vd, för jag trivdes väldigt bra i förra rollen som affärsutvecklingschef och hade fortfarande mer att ge där, men så fick jag frågan. Min första motfråga var hur ägaren vill att bolaget utvecklas, och när jag fick beskedet att det inte är tal om någon radikal kursförändring kändes det rätt.

Skandia Fastigheter ägs av Skandia Liv, och fastighetsinvesteringarna ska utgöra ungefär tio procent av ägarens totala investering.

Fastighetsbolaget förvaltar en portfölj med ett värde om ungefär 57 miljarder kronor. Åke Petterssons överslagsräkning visar att bolaget sedan förvärvet av Diligentia år 2000 har köpt och sålt fastigheter för i runda tal 40 miljarder kronor, det vill säga i snitt knappt 2 miljarder per år. En tydlig strategi är att ha en robust allvädersportfölj, sammansatt för att över tid generera vinst till relativt låg risk.

– Det har gått väldigt bra för oss, under de senaste tio åren. Men rent krasst har det också varit ganska svårt att misslyckas. Det har varit låga räntor, högkonjunktur och goda tider. Den allmänna uppfattningen är att det inte kan fortsätta så här. Men jag tror inte att det är riktigt så enkelt som att säga att allt är cykliskt och att det är dags nu. Faran med det är att det blir en självuppfyllande profetia.

Med något undantag är fastigheterna i dag allokerade till Stockholm och Uppsala, Göteborg samt Helsingborg och Malmö. Tidigare ägde bolaget fastigheter i så gott som alla regionstäder, en kvarleva från den tid då man hade regionkontor ute i landet, men Åke Pettersson bedömer inte att man kan få samma avkastning på de mindre orterna.

– Där har värdeutvecklingen stått och stampat lite, kopplat till att hyresutvecklingen har varit modest. Vi behöver också ta hänsyn till likviditetsaspekten, att det inte finns så många köpare på mindre orter om vi vill sälja. Av effektivitetsskäl jobbar vi hellre med stora fastigheter än med många små, och då blir det också svårare att äga på en mindre ort.

För två år sedan tog Skandia steget ut ur Sverige och köpte en fastighet i centrala Helsingfors. Skälet var att man såg att Finlands konjunktur släpade i förhållande till Sveriges. Men det blev bara en fastighet, vilken man också gjorde sig av med relativt snabbt.

”Coworkingaktörerna har hög beläggningsgrad men tjänar inte jättemycket pengar, och det kan leda till en krasch för dem”

– Vi började ganska snart känna att marknaden höll på att stängas, och om vi skulle fortsätta att expandera där så skulle det vara på bekostnad av den svenska marknaden där vi hade bättre förutsättningar. I Finland är institutionerna säljare och i stället är det främst utländska fonder och börsbolag som är köpare. Det är lite läskigt, för man riskerar att hamna i en upptorkad marknad där det inte finns många köpare. Det kan bli väldigt dyrt.

Fastigheten såldes till Castellum, och investeringen skulle kunna placeras i kategorin lärpengar. Om det nu inte var för att det ändå blev ganska bra, kanske med en gnutta tur. Han ler.

– Vi gjorde egentligen inte någon bra affär men vi fick tillbaka pengarna. Och eftersom den svenska kronan hade försvagats under tiden blev det en bra affär. Trots allt.

Åke Pettersson är uppvuxen i Vallentuna norr om Stockholm. Han minns fortfarande när han köpte sin första cykel i Mörby centrum i Danderyd. Butiken finns inte längre kvar men centrumet ser nästan likadant ut som under mitten av 1970-talet. Sedan 2014 pågår emellertid en om- och utbyggnad och 2022–23 ska hela byggnationen vara färdigställd. Det har tagit tid.

– Framför allt pågick planprocessen länge. Det tog sju år innan vi fick fram en detaljplan. Det är dessutom ett komplext projekt med flera delar och därför tar det tid innan allt är klart.

Man kan ändå fråga sig om norra Stockholm behöver ytterligare ett köpcentrum. Det går visserligen bra för Skandias köpcentrum – bolaget äger bland annat Väla i Helsingborg samt Frölunda torg. Men samtidigt är e-handelns allt större marknadsandel en riskfaktor.

– E-handeln påverkar alla, och det kommer inte att byggas särskilt många nya köpcentrum de närmsta åren. Men en stor del av handeln kommer fortfarande att ske i fysiska butiker. Nyckeln är att finnas allokerad i rätt anläggning. Kan man göra det så kan man fortsätta tjäna pengar. Handeln är långt ifrån död men det gäller att finnas på rätt plats och att ha den rätta mixen av innehåll, konstaterar Åke Pettersson.

Mörby centrum, eller Danderyds centrum som det ska heta i framtiden, ska även fortsättningsvis ha rollen som en nod. En mötesplats där människor kan göra sina vardagsärenden.

– Det är ingen uttalad handelsplats som ska konkurrera med Täby centrum eller Mall of Scandinavia, utan det är Danderydsbornas centrum där de kan klippa sig eller handla något litet inför kvällen. Man glömmer också lätt bort att en stor del av Mörby består av kontor och att det är framför allt där det kommer att utvecklas.

Åke Pettersson på besök i Mannheimer Swartlings lokaler. Det är Skandia Fastigheters största hyreskontrakt och nyligen förlängt.

Hur svårt är det att hyra ut kontor i ett centrum där byggnationen fortfarande pågår?
– Det gick fantastiskt bra att fylla södra sidan. Utmaningen i ett pågående utvecklingsprojekt är att inflyttningstiden ligger en bit fram, och många hyresgäster saknar ett långsiktigt perspektiv för sina lokaler och när de behöver flytta.

Har hyresnivåerna för kontor peakat?
– Jag tror att hyresnivåerna fortsätter uppåt ett tag till, kopplat till att det inte har byggts så mycket kontor och att vakansgraderna fortsätter ner. Det tar möjligen lite längre tid att avsluta en affär, och tillväxttakten kommer att minska.
– Men vi ser också att det har blivit mycket dyrare att bygga, att byggprisindex har stigit. Man får inte glömma bort att samtidigt som det har varit en kraftig hyresutveckling så har även byggpriserna ökat, om än inte riktigt lika mycket. Jag har sett siffror på att byggkostnaderna i vissa projekt har ökat med 50 procent, även om vi inte ser riktigt den ökningen hos oss.

Vad tror du om coworkingkonceptet?
– Vi ser inte det som ett hot utan ett komplement. Det har alltid funnits kontorshotellsoperatörer, men inte lika finslipade som i dag. Aktörerna är duktiga på att paketera och på att ta hand om sina kunder. Jag tror att det kommer att öka men inte så att det kullkastar hela branschen eller sättet att jobba med kontorsfastigheter. Samtidigt kan jag också ana viss oro. Coworkingaktörerna har hög beläggningsgrad men tjänar inte jättemycket pengar, och det kan leda till en krasch för dem.

Vilka områden i Stockholm ser du som intressanta för kontorslokaler i framtiden?
– Jag tror att Arenastaden kommer att fortsätta växa, och även Sundbyberg. Och Danderyd, förstås! Det är stadsdelar som har stora möjligheter att utvecklas, och det kommer att handla mycket om kommunikationer till och från platserna.

Hur är era tankar kring att äga samhällsfastigheter?
– I dag äger vi samhällsfastigheter, främst inom vård och skola, till ett värde av tre miljarder kronor, och där har vi goda möjligheter att växa. Segmentet passar oss eftersom vi är långsiktiga, och kommunerna gillar att vi inte bara är där för att vända runt utan att vi tar hand om fastigheterna och om våra hyresgäster.

Fler Porträtt

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Porträtt

"Jag visste ingenting så jag gjorde som när jag köpte baguetter"

Från kaféägare och komiker till vice vd för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. För Fastighetsvärlden berättar Sharam Rahi om karriärbytet, fastigheten han drömmer om att köpa tillbaka och vänskapen med Erik Selin.

Porträtt

"Inte vår affärsidé att kamma hem vinsten och sticka"

Investorägda Vectura ska växa kraftigt de kommande åren. För Fastighetsvärlden berättar vd Susanne Ekblom om expansionsplanerna, den turbulenta tiden på SVT och filosofin hon använder från verkstadsindustrin.

Porträtt

Pressen på nya vinster – redo att dubbla

Långsiktigt. Från början var fastigheterna något som mest fanns där för att hysa koncernens verksamheter. Carl-Johan Bonnier berättar hur fastigheterna kommit att bli allt viktigare genom åren. Nu förbereder Bonnier Fastigheter för en större satsning.

Porträtt

Porträttet: Redo för nystart

Tobin Properties har haft ett kärvt år. Men efter att ha fått in Klövern som ny huvudägare ser VD Erik Karlin ljust på framtiden.

Tillbaka till förstasidan