Porträtt

Stark i tuffa tider

Strukturerad. Egentligen ville Kerstin hessius arbeta med kultur, men det blev en karriär på penningmarknaden. Någon fastighetskramare är hon därför inte, men hon har byggt upp en struktur som nära fyrfaldigat tredje AP-fondens fastighetsinnehav.

Kerstin Hessius

FÖDD:
1958.

UTBILDNING:
Civilekonom från Stockholms universitet, inriktning nationalekonomi.

KARRIÄR:
Blev via flera jobb en av fem vice riksbankschefer och 2001 Vd för Stockholmsbörsen. Nu Vd för tredje AP-fonden.

AKTUELL:
Snart tio år som Vd för Tredje AP-fonden. Under 2013-2014 även särskild utredare i Statsskuldsutredningen.

OM FASTIGHETSBRANSCHEN:
”Jag är ingen fastighetskramare. De enskilda fastigheterna är inte intressanta för mig, det är den reala avkastningen jag vill åt. Där är jag väldigt nöjd med den struktur vi har byggt upp. Så våra fastighetsbolag kramar jag gärna.”

KARRIÄREN I KORTHET
1984 Civilekonomexamen Stockholms universitet
1984 Lärare i nationalekonomi vid Stockholms univ.
1984 Statskontoret
1985 Riksbanken
1986 Riksgäldskontoret
1989 Finanstidningen
1990 Alfred Berg transferator
1993 Östgöta Enskilda Bank
1999 Vice Riksbankschef
2001 Vd Stockholmsbörsen
2004 Vd Tredje AP-fonden

”Vi vill helt klart investera mer i fastigheter. Först och främst ser jag att det ska vara affärer som passar in i våra befintliga bolag.”

Visa faktaruta

Det är fredag eftermiddag bara timmar innan många stockholmare ger sig iväg på sportlov. I korridorerna på det moderna kontoret i centrala Stockholm är det tyst och lugnt. Färgglada gångmattor ger liv åt de annars ganska anonyma lokalerna och borta i Sotji håller Tre Kronor som bäst på att föra vårt land till hockeyfinal i OS.

Vad vi inte vet under den här intervjun är att bara någon timme senare lägger Volkswagen ett bud på resterande aktier i Scania. Det skickar upp lastbilsaktien med 32 procent men sätter också ytterligare fart på hela börsen.

Just den starka utvecklingen på världens börser de senaste åren är något av ett dilemma för en AP-fondsdirektör. Kerstin Hessius är mycket försiktig när det ekonomiska läget förs på tal.

– Vi har naturligtvis en syn på ekonomin och läget just nu, men det är inget vi pratar om externt, säger hon vänligt men bestämt.

Hennes resonemang ger dock en bra bild av situationen. AP-fonderna investerar traditionellt främst på obligationsmarknaden och i aktier. Runt om i världen har finanskrisen och dess efterdyningar successivt drivit fram väldigt låga räntor. Samtidigt har de senaste åren bjudit på kursfest på många börser, även i Stockholm där fonderna har en betydande del av sina placeringar. Det gör att marknadsvärdena på börserna i många fall är uppe på rekordnivåer.

– Generellt kan jag säga att vi har en vilja att diversifiera våra placeringar. Det är klart att vi ser ett behov av att minska beroendet av aktier i takt med att marknadsvärdena blir allt högre.

Kerstin Hessius har själv varit med och drivit på för att införa ett nytt, tydligt avkastningsmål för fonden. Nu är det 4 procent i årlig, real avkastning som gäller. För den oinsatte kan det låta som en lätt match, inte minst på senare år när börsen gått bra. Men det svåra är att leverera en stabil avkastning, år efter år och med små svängningar och även de år börsen går dåligt.

Med dagens situation med fortsatt väldigt låga räntor är det svårt att nå hög avkastning på det området. Samtidigt ökar riskerna på aktiemarknaden i takt med stigande börser Det låter som ett tufft läge att investera i.

– Ja, det är en ganska svår situation att investera i just nu. Det är inte lätt att hitta investeringar som ger hög avkastning men ändå till hyfsat låg risk. Vad vi ser nu är att obligationer med lite längre löptider trots allt också ger en aning bättre avkastning.

– Fastigheter är naturligtvis ett annat område som gett bra avkastning på senare år. Därför söker vi mer av fastighetsinvesteringar framöver. Det ska vara stabila investeringar, för oss är det inte så intressant med opportunistiska satsningar. Vi vill inte ha så mycket risk i fastighetsvärdena.

Hon sammanfattar krasst med att det ekonomiska scenariot helt klart gynnar fastigheter och infrastruktur just nu.

Just fastigheter är egentligen inte någon hemmaplan för Kerstin Hessius. Hon utbildade sig till nationalekonom, och såg en framtid på penningmarknaden och inom kapitalförvaltning. även om hon från början ville något helt annat.

– Jag trodde nog att jag skulle jobba med kultur faktiskt, men sen insåg jag ju att man måste försörja sig också, skrattar hon.

Kulturen, inte minst konst, har istället blivit ett stort fritidsintresse som hon också tycker tillför en del i jobbet.

– Jag möter väldigt många intressanta människor genom kulturen. Det håller min nyfikenhet uppe och hjälper mig att inte vara så konventionell, att tänka utanför boxen.

Det är svårt att inte bli imponerad av den karriär som istället följde efter examen från Stockholms Universitet. Bevakning av internationell konjunktur på Riksbanken, några år på Riksgäldskontoret, skribent på Finanstidningen under bank- och fastighetskrisen, chefekonom och sedermera VD för Alfred Berg Transferator, dåtidens stjärna på penningmarknadshimlen. VD för Kapitalförvaltningen på östgöta Enskilda Bank, numera en del av Danske Bank. 1999 blev hon rekryterad som en av fem vice riksbankschefer i den helt nya typen av direktion som skapades på Riksbanken under Urban Bäckström. Vicecheferna hade olika långa mandatperioder och när det efter två år var dags för Hessius att bestämma om en förlängning på sex år tyckte hon att det kändes som ett väl långt åtagande. Istället blev hon erbjuden att ta över som VD för Stockholmsbörsen.

– Det var väldigt intressanta år på Riksbanken med dels en ny form av direktion, dels inträffade ju IT-bubblan under de här åren. Och strax efter att jag började på börsen kom 11 september-attackerna med kraftiga börsras som följd. Det blev en lång tid där förtroendefrågor stod i centrum.

Hela tiden fanns intresset för kapitalförvaltning i bakgrunden, så det var inget svårt val att tacka ja när hon 2004 blev tillfrågad att ta över som VD för Tredje AP-fonden.

– Jag ville ju tillbaka till kapitalförvaltning, och det här är ett väldigt viktigt uppdrag inom det området.

Erfarenheten av att ha arbetat såväl i offentliga myndigheter som på den privata marknaden ser hon som väldigt viktig i det här jobbet, likaså att hon varit med och jobbat under flera kriser: bank- och fastighetskrisen i början av 90-talet, IT-bubblan, 11 septemberattackerna och nu senast finanskrisen.

Hon konstaterar att flera av de arbetsplatser som hon har lett har fått del av skulden för kriserna – Riksbanken för hanteringen av IT-bubblan och börsen för kursfallen efter 11 september.

– Jag har ständigt varit hos syndabockar, säger hon med glimten i ögat.

Situationen är just nu ganska problematisk även i pensionssystemet, där den så kallade bromsen slagit till vilket ger lägre pensioner.

– Det är jobbigt när det är som nu, att pensionerna blir lägre. Trots att det inte har direkt med vår verksamhet att göra. Vi är ju pensionsförvaltare och då är det jätteviktigt att man känner det ansvaret.

AP3 och de andra AP-fondernas uppgift är att vara en buffert i systemet och ta hand om överskott från pensionssystemet i goda år och vara med och stötta med pengar under tuffa år. För tillfället handlar det om det senare.

Resultaten i den egna verksamheten skäms däremot inte för sig. Under Kerstin Hessius ledning har fonden lyckats väl med att nå målet om 4 procent i årlig real avkastning – de senaste tio åren har snittet varit 5,2 procent.

En viktig del i framgången har varit de stora investeringarna i fastigheter. Faktum är att andelen fastigheter i portföljen har gått från 4,5 till 9,5 procent sedan 2004 och samtidigt har placeringsvolymen ökat från 142,5 miljarder till 258,5 miljarder. Räknat i pengar har alltså fastighetsinnehavet nära fyrfaldigats till 24,2 miljarder. Något specifikt mål för andelen fastigheter finns dock inte. Kerstin Hessius har istället aktivt drivit linjen att målet ska vara en viss årlig real avkastning, snarare än en viss allokering av portföljen.

Hon hade egentligen inte någon större erfarenhet av fastighetsbranschen förrän hon valdes in i Diös styrelse i slutet av 90-talet.

– Det var min första börsstyrelse och min första professionella kontakt med branschen. Sen hade jag ju sett och hört en del eftersom min man är advokat och jobbade en del med fastigheter.

Det är uppenbart under intervjun att det inte är fastigheterna i sig som lockar Kerstin Hessius, utan möjligheten till diversifering och stabil avkastning.

– Jag är ingen traditionell fastighetskramare. Jag kramar våra fastighetsbolag istället, säger hon med ett skratt.

Just den nya strukturen för fondens fastighetsinnehav är hon väldigt nöjd med. Förutom några små fondinvesteringar är fastigheterna numera samlade i fyra bolag:

Vasakronan, landets största fastighetsbolag, med kontor som specialitet.

Hemsö, som enbart investerar i samhällsfastigheter och nu även gått in i Tyskland och Finland.

Trophi, ett relativt nystartat bolag som enbart investerar i fastigheter med livsmedelsbutiker som stora hyresgäster.

Süddeutsche Wohnen, som är ett bostadsbolag med hyresrätter i Tyskland.

Den viktigaste affären var när AP-Fastigheter, delägt av fyra av AP-fonderna, i juli 2008 köpte hela Vasakronan från svenska staten. Genom köpet bildades Sveriges i särklass största fastighetsbolag som efter några snabba försäljningar är renodlat till kontorsfastigheter i storstäderna.

– Den här affären är jag väldigt stolt över! Det var en offensiv satsning, inget kostnads- besparings-case som en del trott.

– Bolaget har visat en otroligt stark utveckling. Vasakronan är nytänkande på många områden, med gröna och effektiva kontor, gröna hyresavtal etc. Man är med och förflyttar hela fastighetsmarknaden.

Kerstin Hessius säger att en viktig del i affären var att ledningen för AP-Fastigheter drev på, och att fonderna som ägare också insåg möjligheterna. Men det var inte alls säkert att förvärvet skulle lyckas, när staten drog igång försäljningsprocessen var det lätt att få finansiering och därmed fanns det aggressiva konkurrenter som kunde tänkas pressa upp priset. Men processen drog ut på tiden och under 2008 blev finansieringen tuffare.

– Det är bara att konstatera att det var en fördel för vår del. Så här i efterhand är jag övertygad om att det blev en väldigt bra affär för alla parter. Säljaren fick ett bra pris och sålde till en stabil ägare, och vi har gjort en bra affär.

Satsningen på Hemsö har också varit i framkant tycker Kerstin Hessius. AP3 har varit tidigt ute i att investera i samhällsfastigheter. ägandet inleddes när Kungsleden, som byggt upp ett bestånd av sådana fastigheter, erbjöd fonden att köpa halva bolaget Hemsö, där beståndet var samlat. När sedan Kungsleden häromåret ville gå ur bolaget var det naturligt att köpa även resten.

– Vi bedömde att det skulle bli en bra affär, och det har visat sig korrekt. Men hela tiden har vi varit inställda på att inte vara ensam ägare. Vi tror att det är bra för bolaget att ha fler ägare.

David Mindus, VD för Sagax, satt redan i Hemsös styrelse och kunde bolaget. Och vi hade en gemensam bild av bolagets framtid.

Sagax äger nu 15 procent av Hemsö. Många i branschen blev överraskade att det var just Sagax, som själv fokuserar mest på lager- och logistikfastigheter, som köpte in sig och att de tog en så pass liten andel.

– Vi har utgått från vad som är bäst för bolaget. Vi har nu en bra, industriell investerare som vi är trygg med. Och som inte är konkurrent.

På frågan om det kan bli aktuellt med fler delägare eller att sälja mer till Sagax är Hessius diplomatisk.

– Vi är väldigt nöjda med Hemsö som det ser ut idag. Sen är naturligtvis inget hugget i sten.

Hon ser samhällsfastigheter som en närmast perfekt tillgång för en AP-fond. Stabilt och det ger en bra balans mot de mer volatila kontorsfastigheterna i Vasakronan. På samma sätt ger handelsfastigheterna i Trophi och bostäderna i Tyskland en bra balans.

Flera av de andra AP-fonderna har diversifierat sig genom att investera i fastighetsbolag utomlands. Kerstin Hessius menar att var och en har sina strategier, men att AP3 för sin del inte har någon särskild utlandsstrategi.

– Vi jobbar genom bolagen när det gäller våra fastighetsinnehav. Vi är främst ute efter expansion, och då har vi i Hemsös fall hittat det även i Tyskland och Finland, förutom på hemmaplan. Till viss del ger det också riskspridning.

– Det har fungerat bra och även i Trophi gör vi affärer utomlands.

Hon ser att det är lättare att köpa i de länder där de redan är inne, Tyskland och Finland, än att gå in i helt nya.

Det låter som att du är väldigt nöjd med bolagsstrukturen. Innebär det att det inte är aktuellt att investera i nya bolag?

– Vi vill helt klart investera mer i fastigheter. Först och främst ser jag att det ska vara affärer som passar in i våra befintliga bolag, och att vi gör investeringarna via dessa. Det handlar alltså om att öka volymen i våra fyra olika bolag och segment.

Men du stänger inte dörren helt om någon kommer med andra förslag?

– Nej, det gör jag inte. Men ska vi investera i en ny struktur, då krävs det en rejäl storlek på affären. Då pratar vi miljardbelopp.

Går det att hitta tillräckligt med investeringar i de segment ni är idag, exempelvis inom samhällsfastigheter?

– Hemsö växer ju, så det är inte omöjligt. Men vi tänker inte ”springa efter fastigheterna”, vi är inte så intresserade av att betala premium. Just i Sverige börjar det bli trångt i dörren när det gäller samhällsfastigheter. Det gör det mer intressant att även titta på andra marknader.

Du vill investera mer i fastigheter, men samtidigt inte riskera att betala för mycket. Det låter som att marknaden just nu är rätt svår för er?

– Vi är som bäst som investerare när det inte är för lätt på marknaden, vi är ju väldigt kapitalstarka. Därför har vi nästan alltid köpt när det varit kris. På marknaden i stort, för branschen eller i något segment eller bolag. Och vi har ett starkt team, vi kan slå till väldigt snabbt.

TEXT PETER GIMBE
FOTO CASPER HEDBERG

Fler Porträtt

Porträtt

Jättens nya utmaningar

Stor intervju med Johanna Skogestig ur magasinet Fastighetsvärlden: Vad väntar efter tio års värdeuppgång. Butiksdöden. Lönsamhet i hållbarhetssatsning Sin ledarstil.

Porträtt

Tillbaka i fokus för ny era

Nu ska Stefan Dahlbo säkerställa att Fabege åter lägger i en ny växel som Stockholms största stadsdelsutvecklare. Läs en längre porträttintervju.

Porträtt

”Jag var på väg att jobba ihjäl mig”

Aktieägarna jublar. Ulrika Hallengren har fått en fin start på nya jobbet som vd på Wihlborgs. Men resan mot toppen har varit lång och kantats av både leråkrar och stom­entreprenader.

Porträtt

”Jag har aldrig gjort en minusaffär”

Snabbköparen Joachim Kuylenstierna om tiden för revansch. Lång intervju ur magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8.

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Tillbaka till förstasidan