Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. Han försöker att se vad som lurar runt hörnet. När andra sprungit från handeln har han sprungit dit och gjort sitt urval. Nu breddar Jan Björks Redito portföljen med nya, spännande framtidssatsningar.

Jan Björk

Född:
1965 på Lidingö.

Bor:
Bromma. På väg att flytta till Furusund.

Utbildning:
Lantmäteri vid KTH.

Aktuell:
Grundare Redito. Vd vid Trophi. Startat Iboxen.

Om branschen:
”Vi har nu en fullskalig huggsexa om de alltmer begränsade affärs­möjligheterna”.

Karriären i korthet
1993: Tar examen från KTH i Stockholm.
1994: Arbetar som projekt­ledare vid Svenska Bostäder.
1998: Aberdeen Property Investors. Först som kapitalförvaltare, senare transaktions­chef och affärs­utvecklare.
2006: Ansvarig för asset management av Alectas fastighets­tillgångar.
2012: Startar det egna bolaget Redito tillsammans med Patrik Hegbart.
2013: Trophi grundas.
2015: Serena grundas.
2018: Sinoma grundas.
2020: iBoxen grundas.
Visa faktaruta

Bara skalet återstår av den gamla och stora butikslokalen. Jan Björk går runt och betraktar vad som sker. En demoleringsmaskin har rivit bort ena väggen. Snart ska delar av bottenplattan förstärkas. Den nya hyresgästen ska flytta in på 13 000 kvm om ungefär ett år och har tydliga krav på hur det ska se ut.

Det som förbereds är den första butiken i Sverige för den amerikanska detaljhandelsjätten Costco.

– Det är som en gigantisk Ica Maxi. Det är roligt för oss och för handelsplatsen att få dit Costco. Och för Sverige att få in världens näst största butikskedja för sin första etablering i norra Europa, förutom den som finns på Island, säger Jan Björk.

Costco har ett speciellt koncept som kräver ett medlemskap för att kunna handla. Merparten av det som erbjuds säljs i stora volymer. Kedjan pressar priserna genom att erbjuda ett fåtal varumärken, men ofta välkända sådana med bra kvalitet.

Platsen är Arninge, där bolaget som Björk leder kommer att ha investerat cirka 700 miljoner kronor när allt är klart. Det är bolagets absolut största projekt hittills. När fastigheten förvärvades innehöll den 15 000 kvadratmeter handelsyta, och därefter har 20 000 kvadratmeter nya lokaler skapats.

– Vi hade kunnat hyra ut 30 000 kvm ytterligare. Vi fick i slutändan välja mellan olika hyresgäster. Det har varit ett stort intresse.

Allt finns bredvid nya Arninge Station som blir ett nytt stopp på Roslagsbanan och med en stor busshållplats. Intill går E18, varifrån det snart kommer en ny infart.

Jan Björk är medgrundare av Redito som är affärspartner till stora investerare i bolag som Trophi, Serena och Sinoma med fastighetstillgångar för totalt cirka 25 miljarder kronor i Norden, varav den största delen i Sverige. Dessutom finns andra spännande tillgångar som iBoxen och Save by Solar, men mer om det senare.

Merparten av investeringarna är inom handelsfastigheter, en sektor som många länge såg som pesten – men där många delsegment blivit populära och andra investerare har tagit rygg på Björk och hans kollegor.

Jan Björk är född och uppväxt på Lidingö. Föräldrarna var typiska arbetare och fadern jobbade på AGA. Björk kom tidigt in i fastighetsbranschen – med sommarjobb som fastighetsskötare på Skandia Fastigheter, som ägde ett stort bestånd i närområdet där Björk bodde. Men det är inte det jobbet som tagit honom dit han är i dag.

– Nej, absolut inte. Det var inget för mig.

Däremot lockade KTH när det var dags för en eftergymnasial utbildning.

– Jag har alltid varit intresserad av arkitektur och ville bli arkitekt, men det krävdes 5,0 i betyg. Jag kom i stället in på mitt andraval som var lantmäteri. Jag lockades av den större samhällsplaneringen, även om det är få som får jobba med det, säger Jan Björk som bland annat hade Biljana Pehrsson som kurskamrat.

Han fattade direkt tycke för den delen av utbildningen som handlade om transaktioner. Han fattade även tycke för en annan KTH-student som sedan länge är hans fru.

Den röda tråden genom Jan Björks karriär är fastighetsaffärer på olika sätt.

Det första jobbet var på SCA Skog där han sålde udda skogsskiften, bland annat till Thomas Wassberg. Därefter jobbade han en kort tid vid Stockholms stad som projektledare – men det genomfördes inga projekt på den tiden, så han sökte jobb på ett av stadens stora bostadsbolag.

Det första riktiga arbetet var på Svenska Bostäder och inleddes 1993, i efterdyningarna av fastighetskraschen när det inte direkt kryllade av jobb. Björks arbetsuppgift var fastighetsaffärer, och han hamnade i ett intensivt tempo med både försäljningar och förvärv, allt beroende på vilken färg som hade makten i stadshuset. Han var glad över att kunskaperna från studierna snabbt kom till nytta.

– Första halvåret var det blått styre, då sålde vi bostäder till föreningar via ombildningar. Därefter blev det rött och då köpte vi.

Björk minns prisnivåerna det handlade om, som är smått otroliga att fatta i dag. Bland annat förvärvades bolaget Burspråket (ur Nordeas konkursbo) med tusentals lägenheter i Stockholms innerstad med ett snittpris på 6 500 kronor per kvadratmeter. Därefter köpte bolaget loss Lodet från börsen, med ett fint bestånd på i första hand Östermalm, för motsvarande 10 000 kronor per kvadratmeter.

Därefter blev Björk uppringd för att vara med på Celexas (senare Aberdeen) resa. Bolaget var en avknoppning från SPP, som senare blev Alecta. Celexa var ett nystartat bolag, där Björk omgående fick ansvar för västra och sydvästra Sverige som tillgångsförvaltare för de fastigheter som ingick. Där var Björk i åtta år, och de geografiska ansvarsområdena växte liksom att han även blev ansvarig för exempelvis transaktion och värdering.

– Det var den tid under min karriär som jag jobbade som mest. Det var väldigt intensivt och långa dagar. Även väldigt splittrade uppgifter. Det i kombination med tre småbarn hemma.

Nästa jobbutmaning blev Alecta som hade outsourcat hela sin fastighetsida, till just Celexa/Aberdeen, och som vid tillfället endast hade en person som jobbade med fastigheter, Kent Jonsson. Uppdraget var att insourca, att bygga upp ett fastighetsteam inom kapitalförvaltningen. Då tog man tillbaka allt utom förvaltningen. Björk byggde upp funktionen för asset management.

– Det var roligt att börja med ett tomt blad och bygga upp en verksamhet. Det har jag gjort fler gånger därefter. Att bygga organisationen är det starkaste minnet därifrån. Dessutom byggde vi ett joint venture med Ica, som blev Ancore. Det la jag mycket tid på under de sista åren.

Björk slutade på Alecta 2011 för att han kände att han behövde nya utmaningar.

– Mycket av kunskaperna kring Ancore tog jag med mig när jag sedan startade eget.

Vad han skulle göra visste han inte från början. De jobberbjudanden som kom fick nobben. Han blev övertalad av en vän att inte ta en anställning utan att i stället testa sina egna vingar. En affärskollega, Michael Moschewitz (vd vid Genova), ordnade en blind date där Björk fördes samman med Moschewitzs granne.

– Det var så jag träffade Patrik Hegbart. Vi träffades på restaurang Aubergine, och det var ett väldigt lyckat möte. Även han sökte en affärspartner och vi fann tycke direkt, och på den vägen är det.

Hegbart jobbade med fastighetsinvesteringar på privatsidan, men har annars en bakgrund inom it och telekom. Deras gemensamma bolag fick namnet Redito som är spanska och betyder avkastning.

– Vår tanke direkt var att bygga ett fastighetsbolag med dagligvarubutiker genom att ta in externt kapital från några institutioner. För mig var det enkel matematik. Direktavkastningskravet var upp emot 9 procent, ibland 10. För mig var det säkra investeringar då, som det är nu också, säger Björk.

Sedan dess har han sett direktavkastningskravet gå ner till runt 5 procent för liknande enheter.

”En livsmedelsbutik tar inte sitt pick och pack och drar hur som helst.”

– En livsmedelsbutik tar inte sitt pick och pack och drar hur som helst. De är väldigt fastvuxna i sitt läge och vill vara kvar.

Konceptet arbetades fram och presenterades för potentiella investerare.

– En av de första vi träffade var Tredje AP-fonden. Jag upplevde det som att de bestämde sig snabbt för att de ville vara med och att de ville göra det som den enda investeraren, säger Björk och konstaterar att Redito fått väldigt stora frihetsgrader och att duon haft ett fantastiskt samarbete

Bolaget har namnet Trophi, som betyder dagligvaror på grekiska, och beståndet är i dag värt drygt 17 miljarder kronor, i Sverige och Finland.

Investeringen i Arninge är Trophis största någonsin. Hösten 2022 ska den amerikanska livsmedels­jätten Costco öppna sin första enhet i Sverige här.

Till Trophi har ett flertal styckeförvärv genomförts, men även jätteköpet från Starwood 2016 för 3,1 miljarder. Där ingick sex större fastigheter.

– Allt där var dagligvaruankrat även om det var handelsplatser. Affären bidrog även till att stärka upp oss i Stockholms- och Göteborgsområdet. Det var i den storaffären som Arninge kom in i beståndet.

Tillsammans med Balder och finska Varma äger och driver Redito bolaget Serena efter Reditos idé. Där handlar det om handelsplatser i Sverige och Finland.

– Något år efter Trophi upptäckte vi att det fanns mer att göra inom handel, men som låg utanför den strategi som Trophi har och som ingen plockade upp.

För Serena har Redito identifierat ett 15-tal kedjor inom bland annat lågprishandel som man tror långsiktigt på. Innehåller en handelsplats tillräckligt stor andel av de 15 kedjorna samt livsmedel så är fastigheten av intresse för Serena. Beståndet är i dag värt cirka 4 miljarder kronor.

Lite i skymundan finns även Sinoma Fastighets AB som ägs tillsammans med Balder och Folksam, men beståndet är litet.

Redito har grundat alla tre bolagen och sköter det mesta, men när det gäller Sinoma står Balder för förvaltningen. Trophi ägs helt av Tredje AP-fonden medan Redito har en mindre ägarandel i Serena och Sinoma.

Redito är även med i två jv-bostadsbolag.

Björks Redito finns även med som investerare i två fastighetsrelaterade bolag, iBoxen och Save by Solar. Expansionsplanerna är stora för båda.

När det gäller iBoxen blev Redito kontaktat av tre personer ur Postnords tidigare ledning som presenterade sin idé och som strax därefter tillsammans med Redito grundade bolaget. Där har senare SBB och Balder blivit Iboxens största ägare med Redito som tredje största ägare.

– Idén är att bygga en nationell infrastruktur för pakethantering, som är neutral. Vi är inget transportbolag. Vi samarbetar med alla. Tanken är att alla som bor på en ort med mer än 200 bostäder ska ha ett paketskåp inom några år.

Siffran som bolaget siktar på är hela 55 000 skåp.

– När jag fick idén beskriven för mig var den lätt att förstå och även lätt att bli förtjust i. Redito är även investerare i solcellsbolaget Save by Solar. Där är man dock inte grundare.

Annat nytt inom Redito är att Trophi håller på att bli mer ett eget bolag för att stå mer på egna ben, så flera av de anställda inom Redito har fått Trophi som arbetsgivare efter att bolaget tidigare har haft noll anställda. Helt enligt en ursprunglig plan, enligt Björk.

Hur är du som ledare?

– Jag brukar säga att kapital är lätt, människor kan vara svåra. Mitt ledarskap går ut på att hitta duktiga personer som leder sig själva.

Hur tror du att livsmedelsfastigheter kommer att påverkas av distansjobb och e-handel?

– Vi följer e-handeln löpande. En stor del av e-handeln inom livsmedel går till click & collect. Hemkörningar är i första hand ett storstadsfenomen. Man åker normalt till butiken där varorna finns, så det påverkar inte fastigheten.

Vad ser du för möjligheter och fallgropar?

– Möjligheterna finns i nyproduktion. Det finns väldigt många handelsfastigheter i Sverige som är omoderna och som inte passar in när det gäller allt från takhöjd till utformningen där det ibland är en gallerialösning. Folk vill allt oftare gå rakt in i butiken de ska till. De vill även ha bostadsnära handel, gärna med möjlighet att gå eller cykla. Vi undviker gallerior med butiker i flera plan. Vi tror på tidseffektiv handel.

Har ni något nytt fastighetsbolag på gång?

– Ja, men det är ännu hemligt. Det är ett bolag som inte är lika nischat som våra tidigare. Det kommer att vara ett fåtal investerare bakom och ha Norden som marknad, i första hand Sverige och Finland.

Fler Porträtt

Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Porträtt

”Avkastning behöver inte vara vackert”

RISKFRITT. Med Andreas Wahlén vid rodret har NP3 från Sundsvall fortsatt leverera vad många kommersiella fastighetsägare drömmer om just nu.

Porträtt

Långläsning: Ny kraft tar över efter legend

Snabbt. Tempot har alltid varit högt när det gäller Nyfosa. Transaktionerna har avlöst varandra. Nu tar Stina Lindh Hök över vd-stolen när en legend lämnar plats för nya krafter.

Porträtt

Vill bli störst

Utmanare. Sofia Ljungdahl är ny på jobbet mitt under brinnande pandemi. Uppdraget är tydligt utpekat: Obos ska utmana bostadsjättarna på allvar – i de största svenska städerna.

Porträtt

Spejar efter nya lösningar

Lagspelare. Maria Lidström har stor erfarenhet av komplexa projekt. Men det är inte tekniken som sporrar henne i jobbet. Det är att tillsammans med medarbetare och samarbetspartners finna de bästa lösningarna.

Porträtt

Planerar för nästa steg

Hans skapelse Slättö har kommit en bra bit på vägen, men Johan Karlsson siktar högre. Läs FV:s långa porträttintervju.

Porträtt

”Det här är vad vi har tränat för”

Riskkoll. Niams vd Fredrik Jonsson ansvarar för många miljarder från några av världens största pensionsfonder. Han anser att egenskaper är viktigare än kunskap, tror inte på quick fix-lösningar eller spådomar för att hantera kriser och ogillar överförenkling. Är Niam förberett för att hantera coronakrisen?

Tillbaka till förstasidan