ULF NILSSON
FÖDD:
1958 i Stockholm. Uppväxt i Linköping.
UTBILDNING:
Matematik i Linköping och juridik i uppsala.
KARRIÄR:
Jurist som skolat om. arbetat vid Handelsbanken, ABB och E&Y.
AKTUELL:
I snart tre år varit VD vid landets snabbast växande rådgivningsbolag.
OM FASTIGHETSBRANSCHEN:
”Det är fantastiskt roligt att jobba i en specialiserad bransch eftersom man kan kosta på sig att lära känna folk som man gör affärer med. Här känner man de flesta”.
KARRIÄREN I KORTHET
1984 Jur kand Uppsala universitet
1984 Handelsbanken Fonder
1985 Juristernas
1988 Handelsbanken Finans
1994 ABB Financial Services
1997 Ernst & Young
2005 Savills
2010 VD Savills
”Det finns något i människans natur som gör att man blir less på att allt är dåligt och börjar agera. Det finns faktiskt pengar. Bankerna är också lite piggare.”
Ska skapa styrka från grunden
Långsiktig. han tackade först nej till VD-stolen för att några år senare ta plats i den. Ulf Nilsson vill bygga ett brett och stabilt Ssavills – och den svenska verksamheten har växt kraftigt sedan han tog över.
Från skrivbordet i det öppna kon torslandskapet på nionde våningen i Femte Hötorgsskrapan, vid Sergels torg, styr han nu 90 anställda och en omsättning på 140 miljoner. Det kan jämföras med det lilla gäng som fanns vid Savills när Ulf Nilsson rekryterades 2005, strax efter att det brittiska jättebolaget köpt in sig i den svenska verksamheten. När han intog VDstolen februari 2010 hade bolaget 13 anställda.
Tiden efter Lehman Brotherskraschen hösten 2008 blev riktigt svår för Savills i Sverige. Verksamheten hade nästan helt varit fokuserad på rådgivning kring transaktioner och när den inkomstkällan drogs bort blev siffrorna alarmerande och om bolaget skulle överleva krävdes en annan struktur.
– Vi hade två bedrövliga år, 2008 och 2009. Vi hade anställt och fick skära ner från 18 till 13 personer. Det var riktigt trist, minns Nilsson. För Savills som koncern gick det dock bra genom finanskrisen, främst tack vare diversifiering.
Efter de åren bestämde Savills ledning i London att den svenska verksamheten måste bli mer okänslig för konjunkturen än tidigare. Nilssons uppdrag blev att skapa en bredare verksamhet genom att bygga upp en förvaltningsenhet, en bredare värderings enhet samt att ta några steg framåt inom transaktioner där bolaget skadeskjutits genom att tidigare medarbetare och del ägare lämnat.
Högsta prioritet gavs utmaningen att för värva ett förvaltningsföretag. Ulf Nilsson och kollegorna frågade kunder om deras erfaren heter av bra bolag, internet skannades liksom gula sidorna. När den långa bruttolistan om närmare 30 förvaltningsbolag var färdig (varav många små) inleddes nästa steg:
– Målbilden var ett medelstort bolag som hade ett antal kunder så man inte är så sår bar. Savills hade tidigare gått på en mina i Tyskland med ett bolag som hade haft ett stort uppdrag som förlorats. Helst sökte vi ett bolag med internationella och kommer siella kunder för att knyta ihop verksamheten till Savills globala nätverk, säger Ulf Nilsson.
Det slutade med att Stadsmuren, som var ett av tre utvalda bolag som granskats närmare, förvärvades. Savills hade tidigare varit nära att köpa ett annat, mindre bolag som växte snabbt, men det köpet gick inte i mål.
– Vi har knappt 35 kunder idag. Framöver vill vi lägga till några större kommersiella kunder. Förvaltning är en stor och viktig del för oss. Som förvaltare får man en väldigt bra relation med kunderna och kan därmed förhoppningsvis även få andra uppdrag.
Efter förvärvet av Stadsmuren, och samtidigt driftbolaget Loudden, bytte bolagen namn till Savills och flyttade in i Hötorgsskrapan där hela verksamheten finns på våning sju och nio. Det enda fikarummet, och den enda kaffeautomaten, finns dock på plan nio för att knyta ihop personalen på ett och samma ställe.
– Vi har haft projekt där i stort sett alla kompetenser suttit ihop med kunden. Medarbetarna tycker att det är kul att jobba i team. Vi är ganska unika om att ha alla kompetenser under samma tak.
Hela Savills strategi, som noterat bolag, är att man vill ha ett stabilt kassaflöde. I Sverige saknade bolaget tidigare delar av den verksamhet som finns på andra marknader.
Savills ska vila på tre ben där transaktioner (där uthyrningsverksamhet inräknas) ska utgöra 40 procent, förvaltning drygt 30 procent och konsulter i (i huvudsak värdering) närmare 30 procent. Flera nyck elpersoner har rekryterats de senaste åren, bland annat Anders Nyström som är chef för förvaltningen.
– Vi värvade Anders för att han har ett stort nätverk. Stadsmuren har egentligen inte haft någon strategi för kunderna. Man tog de som kom och jobbade vidare med dem. Man jobbade inte med aktiv marknadsföring.
Förvaltningen är idag nästan helt fokuse rad till Stockholm, så när som på två fastigheter i Göteborg.
– Framöver kommer vi vara med och bjuda på uppdrag på andra ställen och nyli gen var vi nära att få ett förvaltningsuppdrag i Linköping. Vi kommer även att bjuda på de största uppdragen, säger Ulf Nilsson.
Flera branschprofiler har rekryterats till Savills de senaste åren, bland annat Petter Klingofström och Maria Mastej inom uthyrning, Karin Zakariasson inom värdering samt Johan Bernström inom transaktioner.
– Vårt mål är att leverera topp 3-kvalitet inom allt vi gör. Då kan det bli enkelt för kunden att endast ha kontakt med en leverantör.
Med satsning på förvaltning på plats följde Nilssons nästa plan med på köpet.
– När vi skaffat förvaltning, bestämde vi att vi skulle satsa på uthyrning. Det är en vansklig verksamhet att etablera om man inte har några uppdrag, men med ett förvaltningsbolag finns en bra bas att utgå från. Vi har uthyrningsuppdrag för de flesta av våra förvaltningskunder och totalt har vi nu fyra personer som jobbar med uthyrning.
Utomlands sysslar Savills med hyresgäst rådgivning på några delmarknader. Det är inte aktuellt i Sverige för tillfället och Nilsson konstaterar att det skulle vara förvirrande för kunderna om bolaget även fanns på den sidan. Men framförallt i USA är Savills stora på så kallad corporate services som omfattar bland annat hyrestgästrådgivning så uteslutet är det inte.
Inom värdering ger Ulf Nilsson en något kluven bild av verksamheten:
– Vi har gått från att 2010 ha under tio långtidskontrakt till att idag ha över 30 sådana. Värderingar har annars haft lite tufft i år eftersom transaktionsvärderingar är mer lönsamma än löpande värderingsuppdrag. I våras var det väldigt segt, säger Nilsson och bedömer att det inte finns anledning till fler rekryteringar inom segmentet där han konstaterar att Savills har en ledande ställning tillsammans med ett eller två andra bolag.
Ulf Nilsson är född i Stockholm, men upp växt i Linköping där han gått grundskolan, på för övrigt samma grundskola som Magnus Ungmark, (tidigare VD CBRE) och även studerat matematik i ett år på universitetet. Därefter gick flytten till Uppsala där Nilsson läste juridik och det första jobbet 1984 blev på en liten firma som hette Juristernas i Stockholm där han sysslade med allmänjuridik och ibland även fick försvara misstänka i brott mål. Karriären inom yrket gick efter ett par år vidare till Handelsbanken i Stockholm.
– Strax efter att jag börjat där inleddes finanskrisen. Det fanns bland annat en hel del fastigheter som hade dåliga krediter. Jag jobbade med allt möjligt, från mopeder till flygplan som man hade lånat eller leasat ut till.
Tiden som jurist vid Handelsbanken blev bara två år lång innan Nilsson gick över till affärssidan där han fick sätta tänderna i en del specialuppdrag som bland annat inkluderade fastigheter.
Nästa steg i karriären tog honom till ABB Financial Services där han jobbade mycket med cross border-affärer, oftast salelease back-affärer med kunder.
– Då reste jag jorden runt för att göra affärer. Det var fastigheter, kraftverk, flygplan och tåg som vi gjorde sale lease backa-ffärer kring. Jag minns att det oftast krävdes om fattade dokumentation eftersom det var gränsöverskridande affärer och i grunden fanns engelsk juridik.
Efter tre intensiva år vid ABB rekryterades han till Ernst & Young och startade upp corporate finance-verksamheten, något som bolaget tidigare mest hjälpt kunder med kring due diligence. Bolaget fick där med finansieringsrådgivning och transaktionsservice som erbjudande. Bland det första han fick jobba med var affären där Telia skulle köpa Telenor.
– Ernst & Young var redan då starka på revisionssidan mot fastighetsbolag och även inom skattesidan, bland annat fanns Ingemar Rindstig, Mikael Ikonen och Jan Kleerup där. Vi samlade ett team kring fastigheter där vi var ett kärngäng på cirka tio personer. Och efter ett tag anslöt Lars Rickardson och Juris Smitmanis som dessutom behärskade värdering och därmed blev vi en heltäckande rådgivare kring fastighetstrans aktioner.
Hösten 2005 lämnade Ulf Nilsson E&Y för att istället börja vid nuvarande bolaget, Savills – ett bolag som han tidigare knappt känt till. Savills hade i januari köpt majoriteten i Tufvesson & Partner för att ta ett steg in på den svenska rådgivingsmarknaden där fastighetsmarknaden tillhörde Europas absolut hetaste vid tidpunkten.
När det brittiska bolaget genomförde bolagsförvärvet fanns det endast fem an ställda, varav tre delägare. Målet var expansion. En av delägarna, Greger Hedlund, hade under sommaren bjudit ut Nilsson på lunch och berättat om planerna.
– Han frågade mig halvt på skämt om jag ville börja jobba vid Savills och jag tyckte att det lät spännande.
Parallellt hade Martin Tufvesson, VD för Savills Sverige och medgrundare av det ursprungliga bolaget, frågat Lars Rickardson om han ville ta steget över till Savills. Rickardson var intresserad om även Nilsson skiftade eftersom duon hade jobbat mycket ihop på E&Y. Båda började i augusti, tillsammans med ytterligare två från E&Y (Peter Wiman och Lena Winndal), på Savills.
Efter något år på Savills fick Ulf Nilsson frågan från dåvarande VD Martin Tufvesson om han ville ta över VD-jobbet, men Nilsson tackade då nej med motiveringen att Tufvesson gjorde ett bra jobb och han ville bli mer varm i kläderna först. Nu har han hunnit bli rejält varm i kläderna och kollegorna beskriver honom som ”lugn, trygg, tydlig och rak”. På den negativa sidan kan han ibland få höra att han borde ”vara ute bland folk mer” något han försökt förbättra.
Hur mycket utbyte har ni med London kontoret?
– Vi får massor kundkontakter i form av utländska investerare som kommer hit. Våra medarbetare har även möjlighet att åka till London för att jobba där och vi har en som på egen begäran har varit där i 1,5 år och som nu snart kommer hem. Och vi får pengar när vi behöver…
Vågar du vara optimist när det gäller transaktionsfronten framöver?
– Många investerare vill hit. Men när det gäller kontorsfastigheter vill de ofta köpa samma objekt som de svenska institutionerna som är köpstarka och då blir de ut konkurrerade. Utländska investerare räcker främst till kring handelsfastigheter och där lär de fortsätta att köpa. Generellt ökar dock fastigheter i attraktivitet som tillgångsklass både för svenska och utländska placererare.
Höjs omsättningen 2013?
– Det finns något i människans natur som gör att man blir less på att allt är dåligt och börjar agera. Det finns faktiskt pengar. Bankerna är faktiskt också lite piggare än tidigare. Så svaret är ja, i vart fall under senare delen.
Vad tror du om utvecklingen på lokal hyresmarknaden för det kommande året?
– Hyrorna kan nog få lite stryk. Den allmänna konjunkturen lär inte bli bättre än i år. I centrala Stockholm stundar dessutom några stora utflyttar vilket gör att fastighets ägarna blir lite mjukare i förhandlingarna. Det blir troligen en svag nedgång på hyressidan i Stockholm.
Tjänar ni pengar på förvaltningsverksamheten?
– 2012 har varit lite tufft, men det beror mest på IT och att vi haft en chef som varit sjuk. 2011 tjänade vi bra pengar. Verksamheten är normalt lönsam och vi har en marginal på fem – tio procent och på driftsidan har vi bra resultat i år, 40 procent över budget i resultat.
På flera marknader utomlands saluför Savills ett lyxsortiment på bostadssidan. Är det aktuellt även för Sverige?
– Tankarna har funnits och vi har pratat med London om det. Hittills har vi i Sverige haft fokus på att få till det här fullsortimentet på den kommersiella sidan. Om vi träffar en mäklare i sortimentet kanske vi köper upp den eller skapar en partnerstruktur. Det handlar om både köp- och säljsida. Man ska kunna gå till oss om man vill ha något så ska vi täcka in hela världen. Vi har stående sidor i Financial Times som per automatik ger en ny kundkrets.
Savills är snart den arbetsplats du varit längst vid. Hur länge blir du kvar?
– Jag blir nog kvar ett tag om jag får. Jag känner mig inte färdig och brinner för det vi gör här. Jag började om tideräkningen när jag tog över som VD. Jag vill väldigt gärna leverera ett färdigt skepp och uppnå den vision jag hade när jag antog utmaningen och det kräver några år till.
TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
FOTO MIKAEL SJÖBERG