Porträtt

Redo ta grepp om världens fastigheter

Det kommer att bli en av världens största fastighetsägare. Ansvaret för att bygga upp den norska Oljefondens fastighetsportfölj vilar på okände 36-årige Karsten Kallevigs axlar. Sverige är initialt lågprioriterat för Oljefonden och han har tidigare i karriären förgäves försökt förvärva svenska fastigheter.
Karsten Kallevig FÖDD: 1974. UTBILDNING: Massachusetts Institute of Technology, MIT, i USA. KARRIÄR: Efter fastighetsjobb i London flyttade han 2006 till Tokyo. Nu åter i Oslo. AKTUELL: Sedan i september ansvarig för norska Oljefondens fastighetsinvesteringar. Precis signerat första förvärvet. KARRIÄREN I KORTHET 1998 Examen från Massachusetts Institute of Technology, MIT, i USA. 1998 Whitehall Real Estate Funds in Europe vid Goldman Sachs kontor i London 1999 Soros Real Estate Partners i London 2006 Chef vid Grove International Partners kontor i Japan (nytt namn, del av Soros imperium) 2010 Ansvarig fastighetsinvesteringar för norska Oljefonden

”Det beror lite på hur man räknar. Men det finns nog inte många som har mer tillgängligt kapital att placera än vad vi har”

Visa faktaruta

Under 2006 skrev magasinet Fastighetsvärlden om att ”en ny gigantisk
aktör kan vara på väg ut på världens fastighetsmarknad”. Det tog därefter fyra år, till 1 mars 2010, för Norges Bank Investment Management (NBIM)
att få formellt tillstånd från Stortinget att investera i fastigheter.

Mandatet tillåter att upp till fem procent av värdet på Oljefonden investeras i fastigheter. Med nuvarande värde om drygt 3700 miljarder svenska kronor motsvarar det 185 miljarder kronor för fastighetsköp.

– Vi räknar med att det ska ta fyra till åtta år att nå en andel om 5 procent. Det är norska folkets pengar vi investerar så det är viktigt att vi gör bra investeringar. Vi tänker inte stressa för att nå 5 procent så snabbt som möjligt, säger Karsten Kallevig.

Han utsågs i maj ifjol till ansvarig för Oljefondens fastighetsinvesteringar och han tillträdde det ansvarsfulla uppdraget den 1 september. För de allra fl esta, även i Norge, var Kallevig helt okänd när han presenterades och att det var en norrman som skulle få jobbet var långt ifrån självklart. En internationell sökprocess genomfördes för att sålla fram lämpliga kandidater.

Karsten Kallevig inledde sin karriär med att under en kort tid arbeta med Goldman Sachs fastighetsfond Whitehall Street Real Estate Funds. Därefter rekryterades han till Soros Real Estate Partners och var sedan med och skapade det nya investeringsbolaget Grove International Partners, med band
till Soros. Efter att inledningsvis arbetat vid kontoret i London utsågs han 2006 till ansvarig vid Groves kontor i Tokyo.

– Vid fl era tillfällen när jag jobbade i Europa tittade vi på fastighetsinvesteringar i Stockholm, men vi nådde aldrig hela vägen
till att genomföra något förvärv, säger Kallevig till Fastighetsvärlden.
Vid tidpunkten för  intervjun, i mitten av januari, har han nyligen signerat kontraktet för en affär om 5 miljarder kronor (452 miljoner pund) i London som innebär en historisk transaktion för Oljefonden, nämligen det första fastighetsförvärvet.

– Vi är väldigt nöjda med att vi hittat en bra partner i Crown Estate att göra den första affären med.

Nyhetsbrevet Fastighetsvärlden Idag kunde den 1 november avslöja att Oljefonden var nära det första fastighetsförvärvet och att det var Crown Estate, som formellt ytterst kontrolleras av den brittiska drottningen,
som var motparten. Oljefonden förvärvar en fjärdedels ägarandel i portföljen ”Regent Street” som består av 113 byggnader, fördelade på 39 kvarter, längs med vad som är en av världens hetaste shoppinggator. Oljefonden får för det 25 procent av avkastningen från i portföljen ”Regent Street” under 150 år.

– Jag vill att vi gör fl er affärer liknande den som Regent Street. Vi söker affärer där vi blir partners med investerare som har en långsiktig investeringshorisont, smarta anställda, eget kapital och lokal närvaro.
Crown Estate har en bra och imponerande företagsledning. Andelen som oljefonden vill äga i partnerskap ska rymmas inom spannet 25–85
procent.

– Är vår andel mindre minskar vår möjlighet att få något verkligt inflytande och är andelen högre är vår gräns så ligger allt för stor del av risken endast på oss.

Kallevig konstaterar att 500 miljoner dollar (cirka 3,5 miljarder kronor) kan ses som den lägsta nivån för Oljefondens kommande fastighetsaffärer.
Målet är att bygga upp en så diversifierad portfölj som möjligt.

Investeringsfokus ligger inledningsvis på Västeuropa.

– Jag hoppas att vi inom ett halvår kan presentera vår nästa affär och det är ingen vild gissning att tro att den kommer att ske i London eller Paris där vi nu är aktiva. Därefter är Tyskland, med en handfull orter, en
intressant marknad.

Sedan finns orter som Rom, Madrid och Stockholm på förvärvskartan. Oljefonden ska förvärva kommersiella fastigheter och det kommer att vara fokus på kontors- och butiksfastigheter. Viktigast är att nå
avkastningsmålet.

– Över lång sikt är målet att vi ska leverera minst 4 procents realavkastning och det är samma mål som Oljefonden i stort har, säger
Karsten Kallevig.

På två års sikt fi nns även USA och Kanada samt Asien/Oceanien i blickfånget. I det senare området är Japan, Australien, Hongkong och Singapore de mest intressanta.

Men det kan komma att dröja innan Oljefonden exempelvis kan förvärva skyskrapor på Manhattan. Som statligt ägd slipper man betala vinstskatt på den amerikanska marknaden. Men komplicerade amerikanska skatteregler medför att Oljefonden riskerar att förlora den förmånen om man även investerar
i fastigheter där, och riskerar då istället full skatt. En grupp jurister vid Oljefonden har försökt få till ett bindande avtal kring förutsättningarna men ännu inte lyckats.

– Jag vet inte när skattefrågan kan vara löst. Men vi kommer inte att göra någonting som riskerar att påverka andra investeringar inom Oljefonden i USA på ett negativt sätt. Merparten av fastighetsköpen kommer att stödjas av belåning. Kallevig berättar att den totala belåningen för fastigheterna inte får överstiga 50 procent och att den högsta möjliga belåningen vid en enskild affär är 70 procent.

Transaktionsteamet för fastigheter vid Oljefonden är litet och består ännu av endast fyra personer. Tre personer finns vid bolagets kontor i London och Kallevig själv är placerad i Oslo.

– Det är en avvägning om man ska vara där transaktionerna sker eller där de slutliga besluten tas, hos uppdragsgivaren. NBIM har dessutom en rådgivande kommitté bestående av några mycket seniora medarbetare som tillfrågas kring fastighetsmarknaden och specifika potentiella transaktioner.

Fler anställda kommer att tillkomma och på sikt är det möjligt att det kommer att finnas fastighetsfolk på de kontor Oljefonden har över världen idag, alltså New York City, Shanghai och Singapore.

Att hitta bra partners är viktigt. Något mål att äga enskilda fastigheter till 100 procent finns inte och inte heller att på något sätt ta hand om driften av fastigheterna. Att köpa andelar i fonder ser Kallevig inte heller som särskilt intressant.

Efter att ha rasat i värde under 2008 har värdet på Oljefonden snabbt återhämtat sig. Sedan i höstas går det att följa värdeutvecklingen, minut för minut, via nbim.no och prognosen från det norska finansdepartementet
säger att Oljefonden år 2020 kommer vara värd 6 065 miljarder norska kronor, vilket är en fördubbling jämfört med värdet idag. Flera externa bedömare tror att värdet kan vara långt högre än så vid
tidpunkten.

I en intervju för Fastighetsvärldens dagliga nyhetsbrev berättade Yngve Slyngstad, yttersta operativ chef vid Norges Bank Investment
Management (NBIM), att fastighetsandelen om 5 procent framöver troligtvis kommer att justeras upp till 10 procent. Det finns ett stort stöd för den högre allokeringen men ingen anledning att besluta om någon sådan nivå
idag medan andelen ännu är låg.

Karsten Kallevig och hans kollegor behöver göra ytterligare 36 affärer á la Regent Street för att nå en allokering på 5 procent med dagens värde. Och om det ska ske på fyra år innebär det två affärer i den storleksklassen
varje kvartal framöver.

Den norska oljefonden rangordnas ofta som världens näst största statliga kapitalfond efter Abu Dhabi Investment Authority, ADIA, (som hösten 2006 förvärvade Sturegallerian i Stockholm för drygt 4 miljarder kronor). Oljefonden kommer ganska snabbt att placera sig som den största europeiska fastighetsägaren.

– Det beror lite på hur man räknar. Men det fi nns nog inte många som har mer tillgängligt kapital att placera än vad vi har, säger Kallevig.

Ofta har det franska försäkringsbolaget AXA rangordnats som ett av Europas största fastighetsinvesterare. Bolaget rapporterar ett fastighetsvärde om drygt 400 miljarder kronor och där ungefär hälften är bolagets egna investeringar.

Så Oljefonden skulle snabbt kunna närma sig den nivån. Hur huggit i sten är den turordning för geografi ska marknader som ni talar om?

– Struktur och fokus är väldigt viktigt för oss. Det är stora pengar vi talar om och vi ska göra investeringar där vi har hunnit bygga upp kompetens. Därför kändes det naturligt att inleda med ett förvärv i London.
Vi vet att ni de senaste fem åren fått ett flertal erbjudanden och pratat med svenska investerare och konsultfirmor.

Hur många affärsförslag får ni totalt en normal dag?

– Det har varit många erbjudanden och vi har till och med en speciell mejladress för dessa. Ibland kan det nog ha varit ett tiotal förslag dit, till mig eller kollegorna . Men jag vet från tidigare jobb att affärserbjudandena blir mer korrekta när motparten vet vilken typ av affärer man vill göra och så kommer det att bli även när det gäller Oljefonden.

Finns det inte en risk för att ni missar riktigt bra erbjudanden?

– Jo, det gör det förstås. Men vi har fokuserat geografi skt och på att hitta rätt partner. Vi vet att vi missar fl era fantastiska erbjudanden genom den strategin, men vi vill inte riskera att göra misstag i denna långsiktiga satsning.

Om ”Regent Street” är en ”typisk affär” som ni vill göra. Hur många partners av den kalibern finns det?

– Ja, det är svårt att matcha den brittiska drottningen som motpart när det gäller kommande affärer. Men det finns gott om intressanta långsiktiga partners som är duktiga på att drifta fastigheter som vi kan göra affärer med.

Hur ser du på det globala investeringsklimatet just nu?

– Tidpunkten att börja investera i fastigheter är inte den sämsta. Men det kan ändå vara stort att träffa rätt när det handlar om stora portföljer. Positivt är dock att det finns gott om erbjudanden på marknaden numera.

Fler Porträtt

Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Porträtt

”Avkastning behöver inte vara vackert”

RISKFRITT. Med Andreas Wahlén vid rodret har NP3 från Sundsvall fortsatt leverera vad många kommersiella fastighetsägare drömmer om just nu.

Porträtt

Långläsning: Ny kraft tar över efter legend

Snabbt. Tempot har alltid varit högt när det gäller Nyfosa. Transaktionerna har avlöst varandra. Nu tar Stina Lindh Hök över vd-stolen när en legend lämnar plats för nya krafter.

Porträtt

Vill bli störst

Utmanare. Sofia Ljungdahl är ny på jobbet mitt under brinnande pandemi. Uppdraget är tydligt utpekat: Obos ska utmana bostadsjättarna på allvar – i de största svenska städerna.

Porträtt

Spejar efter nya lösningar

Lagspelare. Maria Lidström har stor erfarenhet av komplexa projekt. Men det är inte tekniken som sporrar henne i jobbet. Det är att tillsammans med medarbetare och samarbetspartners finna de bästa lösningarna.

Porträtt

Planerar för nästa steg

Hans skapelse Slättö har kommit en bra bit på vägen, men Johan Karlsson siktar högre. Läs FV:s långa porträttintervju.

Porträtt

”Det här är vad vi har tränat för”

Riskkoll. Niams vd Fredrik Jonsson ansvarar för många miljarder från några av världens största pensionsfonder. Han anser att egenskaper är viktigare än kunskap, tror inte på quick fix-lösningar eller spådomar för att hantera kriser och ogillar överförenkling. Är Niam förberett för att hantera coronakrisen?

Tillbaka till förstasidan