Pressen på nya vinster

Det är en imponerande utsikt från Carl-Johan Bonniers hörnrum på 20:e våningsplanet, det näst översta, i Bonnierskrapan. När höghuset stod klart 1949, och då kallad Drömfabriken, var det Stockholms högsta byggnad i några år. Hela byggnaden andas mediehistoria och det finns generöst med konst längs väggarna, i taket och på golven som aktiverar besökarnas tankebanor.

Carl-Johan Bonnier själv bjuder på en påminnelse om att det inte alltid varit så stiligt i området

– En gång i tiden var fastigheten Stockholms värsta nedskitare.

Tryckeriverksamheten flyttades dock bort från byggnaden, och i början av 90-talet byggdes låghusdelen om och nya ytor tillkom. Tajmingen var dock sämsta tänkbara. I spåren av fastighetskrisen följde inledningsvis höga vakanser. Men sedan dess har det alltid varit fullt uthyrt. Lokalerna har fyllts med mer kontor (PwC stor hyresgäst), och det har investerats i en restaurang med känd krögare, konferensytor och stort garage.

Carl-Johan Bonnier är släkten Bonniers frontperson, styrelseordförande i Bonnier AB och styrelseledamot i expansiva Bonnier Fastigheter. Han talar, när han tittar ner längs Torsgatan, med entusiasm om bolagets framtidsplaner för att lyfta gatan.

Investeringarna inom just fastigheter har visat sig vara en mycket bra affär under de senaste åren och en bättre sådan än Bonniers traditionella affärer. Fastighetsbeståndet är i dagsläget värt cirka 10 miljarder kronor.

– Vi gillar fastigheter och visionen är att dubbla fastighetsvärdet inom en femårsperiod. Vi har inte lyckats köpa så mycket som vi velat. Vi har kanske inte varit tillräckligt aggressiva, säger Carl-Johan Bonnier.

En expansion kan ske utan att något eget kapital tillskjuts. Belåningsgraden på fastigheterna har blivit allt lägre och är nere på 20 procent.

– I första hand vill vi växa i Stockholmsområdet. Men vi tittar även på att förvärva fastigheter i Uppsala, Göteborg och Malmö. Vi har lagt bud, och ibland varit väldigt nära.

Det bolaget spanar efter är kontorsfastigheter och det får gärna finnas en utvecklingspotential.

Bonnier har under decennier hunnit sätta avtryck inom mediasverige, men även gjort densamma på fastighetssidan.

– Historiskt har verksamheten funnits i Stockholm sedan 1837. Albert Bonnier hade en fastighet vid Norrmalmstorg och ett tryckeri på Riddarholmen. Det var redan då en substans i en verksamhet som i övrigt mycket bestod av immateriella tillgångar, alltså det bokförlag han startade. Det har alltid varit bra att ha substansvärde i fastigheter samtidigt som du har en mycket högre risk i den medieverksamhet som byggts upp genom åren. Det har varit en bra balans, säger Carl-Johan Bonnier.

Från det att fastigheter länge fanns inom koncernen främst för att hysa stora delar av Bonniersfärens verksamheter blev fastigheterna ett eget affärsområde i mitten av 1980-talet – då man började ta ut hyra av de egna verksamheterna. Verksamheten professionaliserades ytterligare när Tomas Hermansson 2007 rekryterades från Klövern till att bli VD för Bonnier Fastigheter och ett mindre team byggdes upp.

Från att mediajätten tidigare varit hyresgäst till i stort sett alla ytor är i dag 75 procent av lokalerna uthyrda till externa hyresgäster och det är marknadshyror som gäller.

– Tidigare gällde att om man var en framgångsrik tidskrift så skulle man enkelt kunna expandera. Det fanns en del tomma lokaler på många ställen.

Sedan Hermansson tillträdde har Bonnier även gjort stora investeringar i fastigheterna. Till antalet är fastigheterna dock inte så många, endast 12 stycken. Två vardera finns vid Hornstull respektive Torsgatan, en vardera i Kungens kurva och Akalla samt sex stycken längs Sveavägen, jämt fördelade mellan kvarteren Moraset och Stormkransen. Total uthyrbar yta är 209.000 kvadratmeter. Men det finns även fastigheter som man kan tro att Bonnier skulle äga, som till exempel DN-skrapan. Den sålde dock bolaget till Niam efter att köpt tillbaka den från Nordisk Renting efter en sale lease back-affär. Sedan 2007 ägs höghuset av Fabege. För Bonnier Fastigheter har just fastighetsförädling kommit att ligga i fokus.

– Av sju ursprungliga tryckerifastigheter så finns fyra fortfarande kvar i vår ägo, varav idag endast en innehåller en liten del tryckeriverksamhet, den i Akalla. Tryckerifastigheterna har exploaterats, konstaterar Carl-Johan Bonnier.

För sex-sju år sedan var Bonnier Fastigheter med och tävlade om att få bygga det nya landmärket vid Torsplan i Hagastaden, en kilometer norr om Bonnierskrapan. Det efter att Stockholm stad ville ha en ersättare till det tänkta projektet på platsen som ett norskt bolag inte hade ekonomiska muskler för att genomföra.

– Vi förde fram ett projekt som innehöll större våningsplan på ett flertal plan och där de båda tornen byggdes ihop som en portal. Men för det skulle godkännas krävdes en ny detaljplan, och den processen ville inte staden gå igenom eftersom projektet redan var försenat.

Vi är därför väldigt nöjda med den utveckling vi haft på fastigheterna.

Längs Torsgatan söderut, från det egna kontoret, vill Bonnier Fastigheter tillsammans med Stockholms stad , AFA Fastigheter och Castellum lyfta gatan – som blir ett allt viktigare förbindelsestråk till centralen och city i samband med att Hagastaden växer fram.

– Torsgatan är idag lite tråkig. Vi vill snygga upp den efter att delar av gatan under flera år använts för Citybanans bygge. Det finns projektplaner som inkluderar containerbodar som skulle kunna innehålla kaféer och affärer. Det kan stå klart om något år.

Det är en ganska liten investering, men ska ge trivsel, lyfta värdena och attraktiviteten. En betydligt större investering är den i Värtan där Bonnier Fastigheter planerar för tre fastighetsprojekt, varav ett högre landmärke. Bolaget har en markanvisningar på tre kvarter och den planerade investeringen är 2,5–3 miljarder kronor.

– Staden ville få några fastighetsägare att utveckla området och det var väl inte direkt någon anstormning efter att SEB hoppat av från sin flyttplan dit. Vi tror mycket på området. Det ligger väldigt central och kommunikationerna kommer att vara utmärkta. Det finns dessutom ganska få områden i centrala Stockholm som kan exploateras. Detta är ett av dem, säger Carl-Johan Bonnier.

Bonnier planerar bland annat för en klenodbyggnad, Pirhuset, om 50 000 kvadratmeter lokaler fördelat över 26 våningar som högst.

– Vi tycker om snygga fastigheter. Det ligger absolut en estetik i detta och så har det varit kring fastigheter under en längre tid för oss. Pirhuset tycker jag är ett väldigt snyggt projekt som pryder sin plats, enligt det förslag som finns.

Dessutom planerar Bonnier Fastigheter för ytterligare ett kontorshus i området samt en saluhallsbyggnad. Totalt handlar det om 80.000 kvadratmeter BTA kontor och handel.

Carl-Johan Bonnier berättar att han vill att fastighetsbolaget ska göra en skillnad jämfört med konkurrenterna

– Vi vill utveckla fastighetsverksamheten i värdebyggande syfte. Som hyresgäst ska man känna att ägarenär lokal och är nära kunden. Vi har ett väldigt långsiktigt perspektiv på det vi gör. Vi skyfflar inte med kapital mellan olika fonder.

Att sätta fastigheterna på börsen är inte aktuellt.

– Nej. Till börsen går du om du behöver kapital eller om du behöver sälja. Vi ser detta som väldigt långsiktigt, tillsammans med våra industriella satsningar

Fastighetskompetensen till fastighetsbolaget hämtar man också in från en rejält meriterad styrelse där bland annat Jens Engwall, Ingalill Berglund och Lennart Sten.

– Det är en väldigt professionell styrelse som betyder mycket. Det är en ganska liten värld och de har en stor erfarenhet av många av Stockholms fastigheter. Jag är imponerad av det fastighetskunnande som finns i styrelsen.

Bonnier förvärvade Fastighetsnytt våren 2017? Vad är den främsta uppsidan där?

– Det var affärsområdet Bonnier News som genomförde affären. Det främsta skälet är för att utveckla eventbenet ytterligare. Det finns ytterligare planer där som bland annat inkluderar London.

Hur ser ni på att investera i bostäder?

– Vi har blivit uppvaktade många gånger de senaste åren, men tackat nej. Det skulle behövas en annan typ av organisation och kunskap för det. Vi håller oss till kontorsfastigheter som vi tycker att vi är duktiga på.

Varför sålde ni projektfastigheten Häggvik Entré som ligger i ett intressant läge nära Förbifartens norra ände? Där planerade ni länge för 30.000 kvadratmeter handelslokaler.

– Det är ungefär samma svar där. Vi är inte experter på handel och är inte så stora inom det segmentet, även om vi äger en del butikslokaler i Hornstull och har genomfört det projektet på ett sätt som vi är väldigt nöjda med. Dessutom har vi vårt projekt i Värtan att fokusera på och det är ett riktigt stort projekt som kommer att kräva mycket kraft. För oss är det ett bättre alternativ. Och vi har även andra förslag, varav några inte gått i mål. Det handlar om prioritering.

Hornstull är färdigutvecklat och omtyckt. Ni må vara på köpsidan, men kan det vara aktuellt att sälja fastigheterna där eller kanske avyttra något annat?

– Det skulle det kunna vara. Men i dagsläget är vi inte intresserade att sälja något i centrala Stockholm.

Det är lätt att misstänka att ni planerar att flytta delar av Bonniers verksamheter till Värtan och att det i så fall skulle vara en bra bas för att starta bygget. Kommentar?

– Du läser in för mycket. Men det finns ju alltid en möjlighet för oss att attrahera någon av våra egna verksamheter om det skulle behövas. Men det är inte utgångspunkten. Det är ett kommersiellt fastighetsprojekt.

Vilken är den bästa investeringen för Bonnier, media eller fastigheter?

– Fastigheter i Stockholm har haft en fantastisk utveckling ända sedan 90-talets kris medan stor del av annonsfinansierad media har haft problem under de senaste tio åren sedan Google och Facebooks annonssatsningar slagit igenom. Vi är därför väldigt nöjda med den utveckling vi haft på fastigheterna.