Porträtt

På offensivt uppdrag åt mäktig hertig

Navigatör. Uppgiften är att lotsa Grosvenors bestånd i norden till att bli ett av de större. Kapten Anneli Jansson är inte rädd för att befinna sig på oroligt vatten och är redo att utmana för att inta nya positioner. Hon gör det på uppdrag av Storbritanniens rikaste.

Anneli Jansson

ÅLDER:
Född 1974 i Furusund och uppväxt på ön Yxlan i norra Stockholms skärgård.

UTBILDNING:
Lantmäteriexamen KTH.

KARRIÄR:
Lärde sig grunderna hos DTZ och AGL. Jobbade därefter i fem år åt Doughty Hanson och därefter vid KF Fastigheter.

 AKTUELL:
Sedan snart fyra år ansvarig för brittiska Grosvenor Fund Management i Norden.

 OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”Man måste bara vara extra fokuserad på sin affär och sin strategi. Det kommer inte fungera att vara passiv ägare framöver.”

KARRIÄREN I KORTHET
1998 Examen KTH
1998 Värderare DTZ
1999 Analytiker AGL
2001 Analytiker Ernst & Young
2003 Investment manager Vision & resurs
2009 Hyresförhandlare KF Fastigheter
2012 Ansvarig Grosvenor Fund Managemant Norden

”Många affärer vi gjorde var fantastiska, men det var en riktigt bra tid för opportunistiska investeringar. De enda dåliga affärerna var nästan de som vi inte gjorde.”

Visa faktaruta

Att det blev Grosvenor som i januari förvärvade Skärholmens Centrum var en överraskning för många. Köpcentret som är det största i Stockholms stad och ett av Sveriges största var nästan kört i botten av de brittiska bröderna Boultbee och därefter uppstyrt av RBS som gjorde lika många rätt som Boultbee gjorde fel. Fastighetsvärlden bedömer köpeskillingen till 3,5 miljarder, vilket dubblade Grosvenors fastighetsbestånd i Sverige.

– Jag tror verkligen på Skärholmen, annars hade affären inte gått igenom. Det spelar ingen roll vilket pris vi köpte för, även om köpeskillingen känns bra i dag, om vi inte levererar den plan som vi har. Handel är svårt och känsligt. Man måste ge mycket kärlek och måste jobba med bra människor, säger Anneli Jansson.

Tillträde ägde rum i februari, och Grosvenor har kommit långt med utbyggnadsplaner för att bland annat knyta ihop köpcentret med dagligvaruhandeln och med att skapa bostadsbyggrätter.

– När Stockholm växer är Skärholmen den geografiska punkt där befolkningsutvecklingen är bland den allra största. Det finns ett stort öde av människor och många bor precis bredvid köpcentret. Här nns redan många av de ingredienser som man på många andra ställen måste bygga för att skapa mötesplatser och trivsel.

Anneli Jansson är uppväxt på Yxlan, en långsmal ö i Stockholms norra skärgård. Fadern var skeppare och modern revisor. Tanken att plugga på KTH och jobba med fastigheter kom sent.

– Jag skulle bli sjökapten. Hela familjen från pappas sida kommer från skärgården och är bland annat uppväxta på Svartlöga. Jansson, Söderman och Österman är de stora skärgårdssläkterna där.

Klasskamraterna kom till skolan från öarna runt omkring, från Blidö, Svenska Högarna och Gräskö med flera, och de tog sig till plugget med färja och buss, andra tog båt och på vintern kunde hydrokopter användas och ibland skoter om isen bar.

– Det var ganska exotiskt.

Sjökapten blev hon inte. Inte heller revisor, som även det övervägdes.

– För att bli sjökapten var man tvingad att flytta in till Stockholm för att gå drift- och underhållslinjen på gymnasiet, och jag var inte redo för att lämna Yxlan då i den åldern.

I stället blev det ekonomisk linje i mer närbelägna Norrtälje. En presentation från KTH väckte hennes intresse och hon läste in tekniskt påbyggnadsår för att sedan börja studera lantmäteri med fastighetsinriktning.

– Där fanns matte, ekonomi, fastigheter och teknik. Det var allt som jag gillade och det kände helt rätt.

Porträtt Anneli Jansson

 

Efter några års sommarjobb på SEB fick Anneli Jansson efter utbildningen, i december 1998, sitt första jobb, på DTZ som värderare.

– Det var ett otroligt bra första jobb och jag lärde mig mycket om vad som skapar fastighetsvärde. Jag jobbade mycket med Agneta Jacobsson och det var förstås lärorikt.

Men hon stannade bara ett år.

– Det var inte riktigt min grej. När man värderar tittar man på vad en fastighet är värd vid ett specifikt datum med historiska data som bas – så var det i alla fall då. Jag ville titta på hur det ser ut framåt, om ett år, om fem år. Kan man göra något mer? Hur ser strategin ut? Ska man köpa, ska man sälja? säger Anneli Jansson entusiastiskt när hon sitter på Grosvenors kontor på Smålandsgatan, inrett med kartor över skärgården, och tänker åter på hur hon funderade vid det tillfället.

Önskan var att arbeta mer med finans och corporate finance. Därför jobbade hon i två och ett halvt år på AGL Structure Finance där hon trivdes mer med utmaningarna. Hon jobbade med riskanalys, med att få ihop finanssidan med intäktssidan – ett då unikt jobb i gränssnittet mellan de båda sidorna. Hon jobbade bland annat med den stora Stenvalvetaffären, som rådgivare till Credit Suisse First Boston när bolaget sålde till GE Capital. Därefter hamnade hon på Ernst & Young efter att följt med chefen dit för att ingå i en större avdelning inom fastigheter som byggts upp. Där stannade hon i några år.

Nästa utmaning för Anneli Jansson var Vision & Resurs som var ett asset management-bolag som till stor del ägdes av Doughty Hanson – en ytterst opportunistisk fond.

– Det handlade om att handla fastigheter och till hög avkastning. Vi täckte hela marknaden och kollade på alla affärer. Det var allt från industri till byggrätter för bostäder. Det var jättekul.

Hon var där till december 2007 när alla fastigheter var avyttrade – till en utmärkt tajming på en kokande marknad. Då hade bland annat en portfölj i Kista sålts liksom Stora Katrineberg vid Liljeholmen. Bolaget tog också fram hela planen för det som i dag är Liljeholmstorget – som såldes på ritning.

– Det var ett riktigt bra team där, med Staffan Blidhem som entreprenören, Per Sallmén som jätteduktig uthyrare och Jonas Grandér var skarp på att göra affärer.

Anneli Jansson var investment manager och när bolagets alla fastigheter var sålda så väntade hon sitt första barn.

– Många affärer vi gjorde var fantastiska, men det var även en riktigt bra tid för att jobba med opportunistiska investeringar, 2003–2007. De enda dåliga affärerna var nästan de som vi inte gjorde.

Porträtt Anneli Jansson

 

Alla medarbetare valde att lämna bolaget för att söka nya utmaningar. När Jansson var tillbaka från föräldraledigheten såg marknaden annorlunda ut. Hon hamnade på KF Fastigheter som hyresförhandlare åt Coop och Akademibokhandeln i kontakten med externa fastighetsägare.

– Jag hade inget jobb och jag tyckte att det lät spännande och annorlunda mot vad jag gjort tidigare. Jag var jättemotiverad.

Hon hade det jobbet, kombinerat med några större projektuppdrag, till 2011. Sedan hände något som skulle leda till att hon hamnade på sitt nuvarande jobb.

– Jag var på Fastighetsvärldens seminarium Köpcentrum & Butiker hösten 2011. Då var James Raynor från Grosvenor där och talade – och jag gillar internationella företag och den typen av miljöer. När han berättade om hur Grosvenor arbetar och hur man ser på handelsplatser kände jag ”wow, det här låter jätteintressant”. Han berättade även att bolaget skulle öppna kontor i Sverige och att man sökte folk.

Hon tog inte kontakt med Raynor direkt då utan först senare, och under en lunch i Stockholm berättade Raynor att bolaget inte lyckats hitta rätt på personalfronten. Grosvenor fattade tycke för Jansson och hennes bakgrund som inkluderade att jobba med såväl investeringar, finans och uthyrning som med handel. Att Doughty Hanson var välkänt och respekterat i England bidrog på ett positivt sätt.

Grosvenor hade då köpt fyra fastigheter i Sverige för 2,4 miljarder kronor, från Unibail-Rodamco, och Jansson fick uppdraget att bygga upp ett svenskt team och att utöka fastighetsbeståndet. Bolaget äger i dag fastigheter för cirka 7,5 miljarder kronor.

– Mitt mål här är att vi ska trippla volymen på tre år och det sa jag förra året. Så nu är vi halvvägs.

Med ett mål på 12 miljarder blir bolaget ett av de större inom handelsfastigheter i Sverige.

Anneli Janssons Grosvenor överraskade genom att förvärva Skärholmens Centrum i en jätteaffär om 3,5 miljarder kronor. Nu planerar bolaget för att utvidga handelsytorna och för att bygga bostäder i det expansiva området.
Anneli Janssons Grosvenor överraskade genom att förvärva Skärholmens Centrum i en jätteaffär om 3,5 miljarder kronor. Nu planerar bolaget för att utvidga handelsytorna och för att bygga bostäder i det expansiva området.

Det är en mäktig person som är Anneli Janssons yttersta chef.

Grosvenor ägs av Gerald Grosvenor, 6th Duke of Westminster, och enligt en nyligen publicerad lista i Sunday Times är han Storbritanniens rikaste person, utifrån dem som är födda i landet. Förmögenheten bedöms uppgå till runt 110 miljarder kronor.

Liksom Anneli Jansson är Gerald Grosvenor uppväxt på en ö, i en insjö i Nordirland.

– The Duke har varit här två gånger sedan jag började här. Första gången var på en konferens med de högsta cheferna, och då besökte han kontoret och gick en vända på stan. För någon vecka sedan var han här och då besökte vi bland annat Skärholmen.

Grosvenor Estate har långa anor. Imperiet har byggts upp sedan 1677, och det är stora marktillgångar i centrala London som har lagt basen. Bolaget äger fortfarande stora delar av till exempel Mayfair och Belgravia. Den internationella expansionen tog fart på 1950-talet, och bolaget äger i dag fastigheter över nästan hela världen efter att ha expanderat kraftigt geografiskt främst under 90-talet.

Grosvenor Fund Management är bolagets affärsben där man investerar ihop med andra större investerare. Det är den biten och för Norden som Anneli Jansson ansvarar för. De sex fastigheterna i Sverige finns i två joint venture-strukturer, där Skärholmen finns i en och de övriga i en annan. Det är tre ägare, dock olika, till de båda strukturerna, och Grosvenor är minoritetsägare.

Hur är du som chef?

– Jag kräver mycket av mig själv och jag förväntar mig att de anställda ska göra samma sak av sig själva. Jag tycker att det är viktigt att ha ett team som tycker att det är kul att jobba, och vi har ett riktigt bra team som numera består av åtta personer som kompletterar varandra på ett bra sätt.

Ni vill även köpa high street retail. Var vill ni helst köpa?

– Jag skulle gärna köpa på Biblioteksgatan. även Birger Jarlsgatan, Drottninggatan och delar av Kungsgatan är intressanta. Hälften av värdet i fastigheten ska ligga på handel för att det ska vara ett intressant objekt för oss.

Vad talar för att ni ska lyckas i den tuffa konkurrens som råder om objekten i bästa CBD-läge? Har ni lagt något bud ännu?

– Ja, vi är inte precis ensamma. Men jag bedömer att vi har en bra möjlighet och vi har genomförandekraft. Vi har tittat på en hel del i Köpenhamn, och där har vi lagt bud. I Stockholm har vi inte lagt något bud – det har knappt sålts något. Det som har varit på marknaden är ju PUB-huset, med hälften hotell, och där var vi inte med. Utöver Stockholm tittar vi även på Göteborg och Malmö.

Vilka varumärken skulle du helst vilja ha till Skärholmen och era andra köpcentrum?

– Superdry, Zara, Primark … Jag kan räkna upp många.

Är du orolig för e-handeln och att den på sikt ska utarma handelsplatserna?

– Inte alls för de platser där vi finns. Jag tror snarare på ökade synergier mellan e-handel och fysisk handel. Den fysiska handeln har också konkurrensfördelar som en social mötesplats– man vill träffa andra människor, ta en fika, känna på kläderna, titta på saker. Det är inte samma sak på nätet, även om jag också handlar vissa saker på nätet.

– Det är viktigt att vi kan erbjuda integrerade handelsplatser med barnavårdscentral, tandläkare, hälsovård, bibliotek. Vi vill ha den typen av aktörer i alla våra centrum. Vi kommer att jobba ännu hårdare för att utveckla de bitarna.

Vilken är den främsta utmaningen för er som fastighetsägare i dag, som du ser det?

– Vi vill erbjuda levande handelsplatser. Vi jobbar mycket med stadsutveckling och kommer att jobba ännu mer med det framöver. Vi behöver integrera fler bostäder och det tittar vi på. Det är viktigt med fler boenden nära handelsplatserna och vi jobbar nära kommunerna i den frågan. Det gäller att vi visar att vi vill och kan bygga. Skärholmen är en fantastisk plats med ett naturligt öde av människor. Väsby och Haninge är samma sak.

TEXT Fredrik Engström
FOTO Mikael Sjöberg

Fler Porträtt

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Porträtt

"Jag visste ingenting så jag gjorde som när jag köpte baguetter"

Från kaféägare och komiker till vice vd för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. För Fastighetsvärlden berättar Sharam Rahi om karriärbytet, fastigheten han drömmer om att köpa tillbaka och vänskapen med Erik Selin.

Porträtt

"Inte vår affärsidé att kamma hem vinsten och sticka"

Investorägda Vectura ska växa kraftigt de kommande åren. För Fastighetsvärlden berättar vd Susanne Ekblom om expansionsplanerna, den turbulenta tiden på SVT och filosofin hon använder från verkstadsindustrin.

Porträtt

Pressen på nya vinster – redo att dubbla

Långsiktigt. Från början var fastigheterna något som mest fanns där för att hysa koncernens verksamheter. Carl-Johan Bonnier berättar hur fastigheterna kommit att bli allt viktigare genom åren. Nu förbereder Bonnier Fastigheter för en större satsning.

Porträtt

Porträttet: Redo för nystart

Tobin Properties har haft ett kärvt år. Men efter att ha fått in Klövern som ny huvudägare ser VD Erik Karlin ljust på framtiden.

Tillbaka till förstasidan