Porträtt

På ny offensiv

Evighetsmaskin: Sveket från Skanska om billiga bostäder gör honom fortfarande ledsen. Nu laddar Ingvar Kamprad för en ny satsning på bostäder och antalet köpcentrum ska fördubblas. Gaspedalen hålls nedtryckt.

Ingvar Kamprad

FÖDD: 30 mars 1926.

BOR:
Epalinges, Schweiz, sedan 1976. Tillbringar somrarna vid sjön Möckeln nära uppväxtorten Agunnaryd i Småland.

KARRIÄR:
Tändsticksförsäljare som blev en av världens allra rikaste genom att skapa Ikea

AKTUELL:
Alltid.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”Fastigheterna är vår trygghet. Viktiga för vår framtid”.

KARRIÄREN I KORTHET
1931 Börjar sälja tändstickor
1943 Grundar Ikea
1947 Möbelförsäljning inleds
1983 Hedersdoktor vid Lunds universitet
1992 Ingenjörsvetenskapsakademins stora guldmedalj

”Sen bytte man chef och det kom en ny person som ansvarig (Stuart Graham) och som hade en annan inställning – Nej, vi ska tjäna så mycket vi någonsin kan”.

Visa faktaruta

Han ger få intervjuer. Ändå vet de flesta allt om honom – mjölkpallen, reservoarpennorna, nazismen, skatteflytten, miljarderna…

Fastighetsvärlden träffar Ingvar Kamprad för att prata om – just det – fastigheter. Det blir ett möte som plötsligt sträcker sig över två dagar och den småländske entreprenören svarar såväl entusiastiskt, klurigt och ibland smart undvikande.

– Fastigheterna är basen i verksamheten. Tryggheten.

Hur många fastigheter ingår i beståndet – och vad är värdet? Varuhusen, Ikanos fastigheter och de andra fastighetstillgångarna. Antalet varuhus har växt till 301.

– De fastigheter som vi använder ska vi om möjligt äga, och det gör vi nästan uteslutande. Det är den första av våra säkerhetsregler som vi har för att kunna stå emot en kraftig ekonomisk motvind. Tanken bakom det är att om det skulle gå väldigt dåligt för oss, med stora förluster som följd, så kan fastighetsavdelningen säga, ”okej nästa år slipper Ikea Paris betala hyra för att ni är i en nödsituation”. Vi har aldrig behövt göra det, men tiden kan komma när vi behöver.

Ingvar Kamprad köpte 1953 sin första fastighet genom att för 13 000 kronor i kontanter förvarva en snickerifabrik i Älmhult och förvandla den, genom en investering på 600 000 kronor, till det första varuhuset om 7 000 kvadratmeter. Tolv år senare var det dags för Kungens kurva och en investering på 17 miljoner kronor.

Men nog om varuhusen. En större expansion sker numera genom uppförande av gigantiska köpcentrum och handelsområden i för närvarande 14 länder.Och det är tre retail-enheter, varav en inom Ikano, som står bakom den snabba expansionen.

– Det är sönernas bolag. Det handlar om att vi inte ska bli alltför beroende av varuhusen och därmed trygga bolagets framtid. Vi tänker väldigt långsiktigt.

Ikano är familjeägt sedan 1988 när bolaget avknoppades från Ikea-koncernen. Ikano består av fem divisioner, varav Ikano Fastigheter är en.

ATT MÅNGA ANDRA butikskedjor vill finnas nära kundmagneten Ikea är sedan länge känt. I flera länder har köpcentrum och andra handelslador växt som maskrosor runt de blågula varuhusen. Enligt Kamprad ska Ikano nu försöka komplettera varje varuhus med ett köpcentrum där det är möjligt – inte minst för att själva kunna styra utbudet bättre.

Det finns tre enheter inom retail. ”Svenska” Ikano Retail Centre med bas i Lund och med Jan Kristensson som chef ansvarar för Norden. Inter Ikea Centre Group (IICG) med huvudkontor i Köpenhamn ansvarar för verksamheten i övriga Europa och Kina.

– Redan idag finns det samarbete mellan grupperna. På sikt kommer nog retailverksamheten samordnas i ännu högre grad.

Verksamheten i Ryssland, med stora Mega Malls, drivs ännu i ett tredje separat bolag som ägs av Ikea. Gemensamt för alla tre bolagen är att de endast får satsa på retailfastigheter i anknytning till ett Ikeavaruhus. Men expansionsplanerna har mött hårt motstånd i flera länder.

– Politikerna motarbetar fortfarande i några länder. I Belgien har vi kämpat i 20 år och nu snart kanske vi får första möjligheten att bygga ett center. I England är det fortsatt helt omöjligt, de säger ”vi vill inte ha externcenter”.

I Sverige äger Ikano sex stora detaljhandelsfastigheter knutna till Ikea och bolaget skissar på en fördubbling inom en tioårsperiod. I Västerås finns det planer på att bygga ett köpmecka som ska innehålla 75 000 kvadratmeter handel under samma tak och med gemensam ingång i ett stort atrium. Ytorna delas nästan lika mellan varuhuset och köpcentrum och inkluderat finns en dagligvarubutik om 10 000 kvadratmeter. Det är så Kamprad ser framtiden för ”sina” handelspalats.

Men den nya strategin har inte alltid funkat. När Ikea 2005 offentliggjorde att ett varuhus skulle byggas i Kalmar hann snabbfotade Sveafastigheter först och köpte granntomten för att där bygga ett stort köpcentrum.

– Det var så att ägaren av granntomten ville ha 1 500 kronor per kvadratmeter för potatisåkern vid sidan om och det tyckte vi var mycket.

Men vi kommer att bygga där ändå. Det är inte så viktigt att vi äger, men det är bättre att själva kunna sortera bland hyresgästerna.

TALET OM UTSLAGNA stadskärnor till följd av externa centrum har i flera fall visat sig fel och i några fall besannats. Den andra ”motståndaren” – miljöfrågan – har Ingvar Kamprad kunnat vända till sin fördel.

– Det finns en stor miljöaspekt med att koncentrera handeln. I många länder finns ett beskydd för downtownhandel. Ett av argumenten är att det är miljöovänligt att köra en mil till ett Ikeavaruhus. Om vi bygger centrum där de flesta personer kan lösa mycket av sina behov behöver det inte bli mer belastande på miljön än att flänga bland affärerna inne i stan med bil.

Den retailgrupp som styrs från Köpenhamn förfogar idag över 27 köpcentrum och handelsområden som omfattar totalt 1,55 miljoner kvadratmeter fördelat över sex länder. Projektportföljen är stor och det byggs febrilt ”i billiga byggtider”. Inom fyra år ska ytorna ha växt till 2,5 miljoner kvadratmeter genom tolv nya fastigheter och där Kina blir en ny marknad genom ett handelsområde om hela 180 000 kvadratmeter.
Att beblanda sig med annan handel är numera fullt logiskt för Kamprad.

– Vårt sortiment är ändå begränsat hur stort vi än gör det. Det viktiga är att kunderna hittar det de behöver i det område de ska till.

MEN DET ÄR INTE BARA inom detaljhandelsfastigheter som gaspedalen är nedtryckt. Under 2003 klubbades en satsning på bostäder. De förvaltade fastigheterna finns i fyra orter och merparten, tre fjärdedelar, finns i Stockholmsområdet. Bas över Ikano Bostad blir den 1 oktober Robert Jaaniste. Utöver förvaltning (2 500 lägenheter) sysslar det dotterbolaget även med projektering och utveckling av bostadsprojekt, ungefär 1 000 lägenheter har tillförts marknaden de senaste fyra åren, nästan allt i Stockholmsområdet. Hälften har sålts till bostadsrättsföreningar och den andra delen har hamnat hos allmännyttiga Familjebostäder. Framöver ska bolaget även bygga för egen förvaltning. Ikano Bostad är numera helägt av Ikano Fastigheter.

I mitten av 90-talet var Ingvar Kamprad högst personligen engagerad för att försöka få fram billigare bostäder. Ett världsledande byggföretag kontaktades och konceptet BoKlok arbetades fram.

– Vi gjorde ett avtal med Skanska. På den tiden var Björk (Claes) chef, en himla hederlig prick. Vi tog varandra i näven på att vi båda skulle tjäna mycket lite. Vår målsättning var att erbjuda en låg boendekostnad. Sen bytte man chef och det kom en ny person som ansvarig (Stuart Graham) och som hade en annan inställning – ”nej, vi ska tjäna så mycket vi någonsin kan”, och nu tror jag det är bytt igen till en ny stjärna som tagit över Skanska (Johan Karlström).

BoKlok lever dock vidare och har från 1996 till idag levererat 3 000 bostäder runt om i 37 orter i Sverige och 1 000 totalt i Norge, Danmark, Finland och den nya marknaden Storbritannien. Nu övervägs Tyskland och Nederländerna. Ursprungstanken var att alla bostäder skulle bli hyresrätter, men 70 procent av det som sålts i Sverige har gått till bostadsrättsföreningar.

Kamprad berättar att han personligen endast besökt ett enda färdigt BoKlok-område, i Helsingborg.

– Jag brukar lämna ut kramar själv. Men jag har aldrig fått så många kramar själv som jag fick av hyresgästerna där.

Kamprad ger en besviken blick när han tänker åter på hur BoKlok utvecklats jämfört med den högt ställda ambitionen.

– Vi hade bra folk i projektet och det hade även Skanska. Ändå blev det inte som vi tänkt oss.

FASTIGHETSVÄRLDEN TRÄFFAR den småländske superentreprenören när han under fyra dagar lämnat Lausannedalen i Schweiz för att besöka Haparanda och Barents Reunion-konventet som han grundat. Intervjun sker under den andra dagen av Norrlandsvistelsen och han pratar intensivt kring ämnesområden han sällan annars intervjuas kring. Klockan tickar långt över den uppgjorda intervjutiden och lunchen håller på att försvinna. Det är först när 83-åringen upptäcker tidpunkten då han ska följa med kommunalrådet Sven-Erik Bucht på en utflykt för att handla snus som han får annat i tankarna. Fotograferingen sker snabbt, men Kamprad ingriper och är redo att ställa upp på fler bilder för reportaget.

– Jag ska till Ikeavaruhuset i morgon. Kom dit! Jag är där strax efter klockan sex. Du kan ta dig in via lastbryggan, det brukar vara öppet där, säger Kamprad om planerna för lördagsmorgonen.

När Fastighetsvärlden lyckats ta sig dit har Kamprad hunnit med flera avdelningar. Han är på väg in i köket och börjar genast dela ut kramar till den smått lyriska personalen – som tyst börjar småfnittra när överstechefen vänt sig bort. En tiondels sekund efter att Kamprad sett köksavdelningen konstaterar han att ”ni behöver större kylskåp”. Smålänningen har koll på allt och det är ju inte precis första gången han gör en rundvandring. ”Här borde ni placera ut lite mjukdjur” till barnen säger han till exempel till varuhuschefen när barnavdelningen passeras. Nej, ”passeras” är nog fel ord. Under ungefär en kvart har han ytterligare idéer där.

UTVIDGNINGEN AV fastighetsimperiet startade inte med andra handelsfastigheter. 1984 lovade Ingvar Kamprad att stå bakom bygget av Ideon i Lund efter att uppvaktats flitigt av dåvarande landshövdingen Nils Hörjel. Detta efter att det skånska näringslivet vänt ryggen åt planerna på forskningsparken. Banden till Lund fanns genom att Ingvars far gick realskolan där och att modern vårdades och avled i cancer på orten.

Idag äger Ikano Fastigheter flera byggnader på Ideon efter att familjen Kamprad satsat 1,2 miljarder i området och har planer på att investera en halv miljard i höghuset Ideon Gateway. Kamprad drog för något år sedan i byggbromsen med hänvisning till skenande byggkostnader. Nu gäller det snarare att hitta hyresgäster. Bolaget har ytterligare byggrätter i Lund och Malmö, men någon större expansion inom kontorsfastigheter med externa hyresgäster ser Kamprad inte framför sig.

IKANO FASTIGHETERS BESTÅND i Sverige i dag summerar 189 000 kvm bostäder, 165 200 kvm detaljhandel och 66 900 kvm kontorslokaler. Chef över Ikano Fastigheter är Daniel Skoghäll som Kamprad beskriver som ”alla tiders duktige fastighetskille”.

Oavsett vad som diskuteras så återkommer Kamprad ofta till miljöfrågorna. Det nya varuhuset i Malmö som invigs om några veckor, 21 oktober, kommer att ha cirka 75 procents lägre uppvärmningskostnader än det tidigare genom att utnyttja all befintlig
teknik. Ambitionen är att hela varuhuset ska vara klimatneutralt. Varuhuset har inte en enda glödlampa (inte ens till försäljning). Enligt Kamprad finns det ett beslut som säger att ”gröna investeringar” ska vara självfinansierade inom åtta år för att de ska genomföras.

Du talar väldigt gärna om miljöfrågor. Men hur mijövänligt och hur 2009 är det att trycka och distribuera 198 miljoner Ikeakataloger runt om i världen?

– De undersökningar som vi gjort visar att huvuddelen hamnar i pappersinsamlingen.

Internet då? Ni har 500 miljoner besök årligen på era hemsidor. Finns det inte mer att göra där?

– Vi marknadsför hemsidan, men vi vill inte sälja där. Vi vill att kunderna ska komma till oss och vi kan aldrig visa våra produkter på samma sätt som i natura. I varuhusen ger vi folk idéer om hur prylarna används. Om vi bär oss klokt åt säljer vi mer när kunderna är där.

Om du fick vara företagsledare i ett annat bolag, vad skulle du fatta för avgörande stort beslut då?

– Jag tycker att Vattenfall skulle köpa Saab. Det säljs inga bilar och överproduktionen är hög på en marknad som är alldeles utdömd. I korten finns att Vattenfall fram till 2016 ska satsa 40 miljarder kronor på förnybar el från olika kraftkällor. Och med den underproduktion som finns idag finns det hål att fylla. Många som tillverkar vindkraftverk idag ger en dålig service, vilket gör att vindsnurrorna alldeles för ofta står stilla. Med ett köp av Saab skulle Vattenfall få tillgång till flera av Sveriges bästa ingenjörer.

Kom du på det bara så där?

– Nja, jag hade tänkt säga det när jag talade i Sommarprogrammet i radio. Men det fick inte plats.

Hur orolig är du för den globala lågkonjunkturen?

– Lågkonjunkturen är vår bästa tid. Vi har numera en stor skara medarbetare och när gemene man upptäcker att det är kärvt höjer man tempot och tänker efter. Vi har haft förmånen att ha framgång i stort sett alla år, men framgångens baksida gör att den gärna föder tanken ”det går ju bra som det gör”.

TEXT OCH BILD FREDRIK ENGSTRÖM

Fler Porträtt

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Porträtt

"Jag visste ingenting så jag gjorde som när jag köpte baguetter"

Från kaféägare och komiker till vice vd för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. För Fastighetsvärlden berättar Sharam Rahi om karriärbytet, fastigheten han drömmer om att köpa tillbaka och vänskapen med Erik Selin.

Porträtt

"Inte vår affärsidé att kamma hem vinsten och sticka"

Investorägda Vectura ska växa kraftigt de kommande åren. För Fastighetsvärlden berättar vd Susanne Ekblom om expansionsplanerna, den turbulenta tiden på SVT och filosofin hon använder från verkstadsindustrin.

Porträtt

Pressen på nya vinster – redo att dubbla

Långsiktigt. Från början var fastigheterna något som mest fanns där för att hysa koncernens verksamheter. Carl-Johan Bonnier berättar hur fastigheterna kommit att bli allt viktigare genom åren. Nu förbereder Bonnier Fastigheter för en större satsning.

Porträtt

Porträttet: Redo för nystart

Tobin Properties har haft ett kärvt år. Men efter att ha fått in Klövern som ny huvudägare ser VD Erik Karlin ljust på framtiden.

Porträtt

Vill ge bästa råden

Stigfinnare. Med ett bra varumärke som grund har Daniel Gorosch på sex år ompositionerat JLL helt på den svenska marknaden. Med en defensiv ”corpsatsning säkrar han nu intjäningen inför mer turbulenta år.

Porträtt

Redo att trappa upp

Utmaningar. I fyra år har Carola Lavén styrt byggjättens fastighetsutveckling. Med en bakgrund som stadsutvecklare laddar hon för en handfull större kontorsprojekt i landets största städer.

Tillbaka till förstasidan