Jakten på pengarna
Han måste ständigt visa bra resultat för att få nytt förtroende från investerarna. Johan Bergman har gjort fler affärer än någon annan sedan Lehman Brothers krasch. Men doldisen ser sig inte som någon gambler.
– Nej, det är jag inte. Men ska man placera som vi gjort kan man inte vara för försiktig, då hade vi inte kommit till skott. Vi har ett stort ansvar gentemot våra investerare och då kan man inte vara en gambler. Det handlar om att ta kalkylerade risker.
Sedan Johan Bergman tillträdde som VD hösten 2006 har Niam förvärvat fastigheter för 25 miljarder kronor. Av dessa har 20 miljarder ägt rum sedan finansmarknaden kollapsade hösten 2008.
– Man måste våga tro på framtiden och jag är en varm anhängare av den. Jag tror det var Churchill som sade ”man ska tro på planerandet, men inte nödvändigtvis på det man planerar”. I slutändan handlar det om att man måste våga tro på något. Efter Lehman vågade vi tro att det kommer en korrektion och vi var riggade för att kunna utnyttja den, säger Johan Bergman.
Under de senaste månaderna har han rest jorden runt för att hitta investerare till Niams femte fond som ska ha en investeringskapacitet på cirka 20–22 miljarder kronor. En handfull personer från Niam åker runt och presenterar fördelarna med Niam i hopp om att få investerarna på kroken och det handlar nästan alltid om soloresor. Att åka flera personer till samma ställe är bortkastad tid, enligt Bergman. Det finns ju alltid saker att göra på hemmaplan eller på andra ställen.
Under våren har han för första gången åkt till Kina för att söka investerare. Han konstaterar att arbetsinsatserna där inte skiljer sig där jämfört med dem i Europa eller USA.
– Jag kan nästan glömma bort var jag är, mötena ser i princip likadana ut. Det handlar om att ”dänga väska”.
Ännu har ingen kinesisk investerare nappat.
– Vi letar pengar där de finns och för närvarande finns de även i Kina. Vi försöker bevaka Kina eftersom de har pengar som de vill investera, men det är trögjobbat för utlänningar.
Investerarbasen idag (i fond IV) är till 60 procent USA, 25 procent Europa och resten Mellanöstern och Asien. Men den totala asiatiska investerargruppen hos Niam växer något och gör det på bekostnad av den amerikanska. För att locka nya investerare och få de tidigare att satsa igen har Bergman egentligen bara en sak att visa upp:
– Vi har ett väldigt bra track-record. Vi har avkastningsnivåer som är extremt bra.
När han ombeds att lämna några siffror blir han tystlåten. För att få del av dessa krävs att man är investerare i någon av fonderna, vilket handlar om minimum 10 miljoner euro (90 miljoner kronor). Men han säger:
– Vi har en årlig målavkastning om 20 procent på eget kapital, och den ligger vi väl över. Om vi tittar på det som är realiserat så har vi nog aldrig legat under den nivån.
Johan Bergman säger att han trivs ”oförskämt bra” på Niam och konstaterar att han nog blir kvar ett bra tag till. När han började på Niam fanns det 26 anställda, efter ett halvår var endast 12 kvar.
– Det var en del i det medvetna arbetet att stöpa om bolaget och skaffa människor med andra kompetenser, säger Bergman och konstaterar att Niam idag har 36 anställda varav åtta finns utomlands, i Finland, Norge och numera även i Danmark.
Att börja jobba vid Niam var ingen självklarhet efter 16 år på Skanska.
– När Urban (Edenström, grundare) ställde frågan var det väl inte så att jag hoppade på det omgående. Men när jag började sätta mig in i Niam så såg jag att det var raka motsatsen till Skanska, vilket var befriande. Allting var annorlunda.
Han har dock svårt att tänka sig något bättre bolag än Skanska om man ska jobba med stora volymer. Det som lockade med Niam var småskaligheten, ett litet företag med en helt annan affärsmodell, private equity, andra typer av pengar och investerare.
Johan Bergmans uppdrag var att förstärka fastighetskompetensen. Tidigare var det ett bolag, i likhet med andra fastighetsfonder, med mer finansiell kompetens än fastighetskompetens.
– Vi har en idag en bemanning som man kan hitta inom vilket aktivt fastighetsbolag som helst.
Varje måndag träffas den femhövdade transaktionskommittén för att ta beslut om möjliga affärer eller investeringar. I kvintetten, där alla måste vara eniga för ett genomförande, ingår förutom Bergman även Urban Edenström, Göte Dahlin, Claes Kjellander och sedan två år även Tomas Nicolin.
Den research som Bergman och kollegerna i första hand har som underlag för affärer är den som finns inom bolaget, inte från systerbolaget Newsec som kanske är lätt att misstänka.
– Vi tar förstås intryck från hela marknaden och alla konsulter. Men man ska också komma ihåg att konsulterna i sin tur får sina uppgifter från den faktiska marknaden och där är det ju vi som står för en stor del av transaktionerna och en stor del av uthyrningarna. Om inte vi kan marknaden så håller vi på med fel saker. Vi måste våga stå på egna ben.
De ledaregenskaper som Bergman följer idag har han nästan helt plockat med sig från Skanska som på löpande band ”matar” fram chefer som sedan hamnat på ledande befattningar i andra bolag inom branschen.
– Väldigt tidigt fick man ett stort ansvar och det kördes ganska hårt, lite som strategin ”Man blir i kastad i vattnet…”. Kulturen från Skanska försöker jag implementera även här.
– Vi ska inte stå och hänga över axeln på yngre medarbetare, utan istället ge dem ett ansvar och därefter förhoppningsvis se folk växa när de märker att de klarar av det. Men det gäller att finnas där ifall folk inte klarar av det, som en stödjande funktion, istället för att gripa in och ta över.
De yngre kollegerna på Niam har svårt att förstå att Bergman varit hela 16 år på ett och samma jobb vilket var fallet på Skanska. Bergman nådde, efter flera olika chefsjobb, positionen som en av fyra vice VD:ar och hade suttit i byggjättens koncernledning i fyra år. Toppjobbet att efterträda Stuart Graham fick han inte.
– Det upplevde jag inte var mitt. De fick precis rätt chef där med Johan (Karlström). Det var absolut inga konstigheter, utan helt naturligt.
Att Johan Bergman började på Skanska var lite slumpaktigt och han inledde med att arbeta där ett år mellan lumpen och följande studier vid KTH i Stockholm (1986–90).
– Jag skickade ut ett ganska stort antal brev till alla möjliga bolag och det var bara Skanska som svarade.
Bergman blev efter studierna projektutvecklare vid Skanska Fastigheter Nord som täckte delar av Mellansverige. Han blev fastighetschef för ett förvaltningsområde med ett tiotal anställda. Två år senare blev han ansvarig för Skanskas fastighetsverksamhet i Norge med ett tiotal anställda. Efter ett mellanspel i Stockholm i ett år hamnade Bergman, i början av 1996, i London där han var ansvarig för bolagets fastigheter. I knät fick han bland annat det färdigställda spekulationsbygget Trinity Tower, ute i Docklands, om 80.000 kvadratmeter som till stora delar stått tomt i några år. Med rejäl dragkraft av konjunkturen hyrdes fastigheterna ut och även andra hus i London såldes.
– Mitt uppdrag var att hyra ut och sälja. Uppgiften var väl definierad.
Åter i Sverige blev Bergman chef över Europverksamheten, alltså all fastighetsverksamhet utanför Sverige.
– Vi skulle ut ur en del marknader i Västeuropa och öppna upp i Polen, Tjeckien och Ungern. Det blev snabbt framgångsrika marknader för Skanska.
Men allt var inte en dans på rosor och Bergman minns tydligt försöken att satsa ännu längre österut.
– I tre år slog vi oss trötta där och sedan lade vi ner. Men det går inte att jämföra Ryssland med övriga marknader i öst. Vår erfarenhet var att det var svårt att leva upp till någon code of conduct där. Affärerna hade en tendens att försvinna och plötsligt tryckte sig någon före i kön. Det fanns alla typer av avarter. Vi gjorde inte en enda affär där.
2001–2002 hade han under ett år ett specialuppdrag från koncernledningen och dåvarande VD:n Claes Björk. 2002 blev Bergman en av fyra vice VD under nye VD:n Stuart Graham.
Trots toppjobben på Skanska och att han sedan fem år är VD för ett bolag som idag äger fastigheter för cirka 30 miljarder kronor (lika mycket som de största nordiska börsnoterade fastighetsbolagen) är han relativt okänd. När branschens ”50 Mäktigaste” röstades fram ifjol kom Bergman inte ens in på listan.
– Jag ser inget egenvärde i att synas. Det viktiga är att göra bra affärer och vi lägger mycket kraft på att visa detta. Gentemot våra investerare driver vi detta på samma sätt som ett noterat bolag. Vi levererar kvartalsrapporter och månadsbrev.
Er investeringspolicy nu är att förvärva i Norden och Baltikum. Vad tycker du om Polen?
– Jag gillar Polen. Om Niam någon gång ska ta ett steg till så ligger Polen bra till. Landet är mer intressant än till exempel Tyskland. Med samma summa pengar kommer man längre i Polen än i Tyskland och det är lättare att bli en betydande aktör där. Vi har dessutom folk i vår organisation som både talar polska och har bott i Polen.
Ryssland?
– Vi kommer inte att göra affärer där.
Ni har köpt för mycket, men även sålt för 12 miljarder sedan du började, varav merparten 2007 när marknaden stod på topp? Visste ni då något som ingen annan visste?
– Det var inte självklart att sälja då eftersom många öste in pengar, men sett i back- spegeln var det förstår bra. Våra stängda fonder har en given horisont som generellt sett är åtta år. I snitt har den varit sex år. Vi är inte en långsiktig ägare. Jag vet att det inom fastighetsbranschen är ungefär som att svära i kyrkan. Men om fastigheten är klar och paketerad så är vi säljare om mark- naden finns där.
Tycker du att alla fonder som gjort förvärv i Sverige de senaste åren varit seriösa?
– Jag har ingen uppfattning om det. Det var många opportunistiska fonder som gick på pumpen 2008/09, men det behöver inte betyda att de var lycksökare. De kanske köpte fel saker, på fel ställe och till fel pris.
Tidigare har ni haft operating partnerships med Goldman Sachs, Morgan Stan- ley och GE Capital. Är det aktuellt med sådana samarbeten igen?
– Nej. Min krassa syn på det är att om Blackstone och Goldman Sach kommer tillbaka, vilket de kanske gör, så sätter de 3–4 personer här. De har mycket mer att vinna på att jobba med oss än vad vi har för att jobba med dem. Sedan 2007 är vi ute ur den typen av samarbeten och framöver kommer vi endast att köra egna fonder.
Ni var en av investerarna bakom Waterfront i centrala Stockholm. Är det aktuellt med fler liknande större projekt?
– Det är inget självändamål för oss att ta på oss projektrisk. Vi är många inom bolaget som har stor kunskap inom projekt, men kan vi nå våra avkastningsmål utan att ta projektrisk så gör vi helst det.
Norska Entra är till salu och Boultbees tidigare gallerior i Stockholm söker en ny ägare. Intressant?
– Stockholm har inte varit en lätt marknad för köpcentrum de senaste åren, där har vi varit ganska försiktiga, men man vet aldrig… Vi följer förstås Norge eftersom det är en prioriterad marknad. Men vi har en policy att inte säga något förrän en eventuell affär är klar.
