Lönsamhet utan snabba klipp

Över en kopp kaffe och en leverpastejmacka med smörgåsgurka berättar Jan Persson, mannen bakom det snabbväxande fastighetsbolaget Kilenkrysset, om sitt sätt att driva företag. Det började redan vid 18 års ålder. Med sjuårig folkskola och några års jobb på familjegården Solö på Fogdö, utanför Strängnäs i bagaget startade han sitt första företag. Han och hans kompisar hade ägnat sig åt en hel del mekande med bilar och andra maskiner så det blev en bilverkstad med skrot och reservdelsförsäljning. Han skrockar belåtet åt sin egen beskrivning:
– Vi var pirater och vi fick jättebra reklam i rätten när den etablerade industrin försökte komma åt våra lågprisprodukter.
Perssons Bilplåt ab växte fram och expanderade med god lönsamhet under 70- och 80-talet. Det var roligt, men samtidigt anser Jan Persson att alldeles för mycket tid fick läggas på att finna vägar för att inte betala en orimlig andel skatt på inkomsterna. Till sist sålde Jan Persson sitt bildelsföretag till en medarbetare och fick loss så mycket pengar att han blev ekonomiskt oberoende.
Några år senare köpte Jan Persson in sig i företaget igen och var med och utvecklade det innan det såldes till meca som är ett av Skandinaviens ledande företag inom bilreservdelar och biltillbehör med en omsättning på 1 500 miljoner 2004. 6:e ap-fonden är majoritetsägare.
Irritationen över skattesystemet och andra svårigheter som kan möta en företagare återkommer sedan vid några tillfällen under vårt samtal. Samtidigt har han delvis skattesystem och bidragssystem att tacka för de framgångar han haft det senaste decenniet. Att Jan Persson började placera kapital i fastigheter berodde nämligen på just skattesystemets utformning. Hans bildelsföretag fonderade nämligen pengar som en bokslutsåtgärd och dessa kunde under en tid användas för att investera i rörelsefastigheter utan skatteavbränningar. Och dessa byggdes naturligtvis i egen regi, det gällde att ha koll på kostnaderna. Han fick då den första insikten om problemen och möjligheterna vid husproduktion.

När han 1989 sålde bildelsföretaget skulle han ha kunnat dra sig tillbaka och enbart levt på kapitalet. Han köpte ett hus i Spanien men han ville inte bosätta sig där.
– Det finns alldeles för många som bosatt sig där och fått ett händelselöst liv, jag ville utveckla något nytt.
När fastighetsmarknaden havererade blev han intresserad av den och han erbjöd sina tjänster till dåvarande Föreningsbanken. Att gå emot strömmen och försöka vända på andras misslyckanden lockade honom och hans egna tidigare byggprojekt hade varit lyckade. Han diskuterade Skara Sommarland men passade på det erbjudandet. Däremot var ett havererat projekt i Flens centrum intressant. Han gjorde en deal med banken som innebar att han utan att satsa kapital, men väl tid, kunde ta över det då halvfärdiga centrumet.
– Tanken var att om jag lyckades med det projektet så skulle det ge bra pr för mig. Det blev två heljobbiga år för Jan Persson men han fick ordning på projektet och planenligt fick han nya erbjudanden. Landstingsfastigheter i Södermanland hörde av sig och undrade om han inte kunde ta hand om det nedslitna sjukhuset i Flen.
– Då hade jag en idé om att bygga om det till seniorboende och rikta marknadsföringen mot stockholmare som skulle kunna betala högre hyra. Men när jag väl tagit över så blev jag upplyst om att jag kunde få bidrag till en hel del av byggkostnaden, och sedan räntebidrag, ja till och med räntebidrag på bidragen. Det var en helt ny värld för mig. Jag kom ju från bildelar där det är stenhård konkurrens och där bidrag är en okänd företeelse.
Kalkylen blev därför mycket gynnsammare än vad Jan Persson räknat med. Med utgångspunkt från den vinst han ville ha kunde han hålla låga hyresnivåer och hyra ut många av lägenheterna direkt till Flens kommun för äldreboende.
Under resten av 90-talet fortsatte han att göra affärer i Flen, Gnesta och på hemmaplan i Strängnäs. Det var en blandning av köp av färdiga fastigheter och nyproduktion. I slutet av 90-talet ägde Kilenkrysset fastigheter som gav hyresintäkter på nära 60 miljoner på årsbasis.
Jan Persson har en egen filosofi om när det är rätt att satsa. Det är tre saker han granskar: Kommunen, kommunikationerna och hyresgästen. Han kräver att åtminstone två av dessa är av god kvalitet. Är kommunen och kommunikationerna bra kan alltid en ny hyresgäst skakas fram om den förste skulle försvinna. Men det räcker inte med att kommunikationsläget är bra om hyresgästen är av tveksam kvalitet och kommunen inte är företagarvänlig eller på annat sätt är svag. Kommunernas inställning till företagande anser Jan Persson är mycket viktigt:
– Vi orkar inte jobba med en problemorienterad kommun, utan måste ha dem med oss för att det ska gå att skapa något. Därför har vi delat in kommunerna i företagarfientliga och företagarvänliga på en glidande skala från –10 till +10.

Den fullständiga artikeln går att finna i Fastighetsvärlden nummer 4, 2005