Porträtt

Lönsamhet utan snabba klipp

Med några enkla affärsregler och en god entreprenörskänsla fortsätter Jan Perssons bolag Kilenkrysset att expandera i god fart. Han vill bygga, äga och förvalta.

Över en kopp kaffe och en leverpastejmacka med smörgåsgurka berättar Jan Persson, mannen bakom det snabbväxande fastighetsbolaget Kilenkrysset, om sitt sätt att driva företag. Det började redan vid 18 års ålder. Med sjuårig folkskola och några års jobb på familjegården Solö på Fogdö, utanför Strängnäs i bagaget startade han sitt första företag. Han och hans kompisar hade ägnat sig åt en hel del mekande med bilar och andra maskiner så det blev en bilverkstad med skrot och reservdelsförsäljning. Han skrockar belåtet åt sin egen beskrivning:
– Vi var pirater och vi fick jättebra reklam i rätten när den etablerade industrin försökte komma åt våra lågprisprodukter.
Perssons Bilplåt ab växte fram och expanderade med god lönsamhet under 70- och 80-talet. Det var roligt, men samtidigt anser Jan Persson att alldeles för mycket tid fick läggas på att finna vägar för att inte betala en orimlig andel skatt på inkomsterna. Till sist sålde Jan Persson sitt bildelsföretag till en medarbetare och fick loss så mycket pengar att han blev ekonomiskt oberoende.
Några år senare köpte Jan Persson in sig i företaget igen och var med och utvecklade det innan det såldes till meca som är ett av Skandinaviens ledande företag inom bilreservdelar och biltillbehör med en omsättning på 1 500 miljoner 2004. 6:e ap-fonden är majoritetsägare.
Irritationen över skattesystemet och andra svårigheter som kan möta en företagare återkommer sedan vid några tillfällen under vårt samtal. Samtidigt har han delvis skattesystem och bidragssystem att tacka för de framgångar han haft det senaste decenniet. Att Jan Persson började placera kapital i fastigheter berodde nämligen på just skattesystemets utformning. Hans bildelsföretag fonderade nämligen pengar som en bokslutsåtgärd och dessa kunde under en tid användas för att investera i rörelsefastigheter utan skatteavbränningar. Och dessa byggdes naturligtvis i egen regi, det gällde att ha koll på kostnaderna. Han fick då den första insikten om problemen och möjligheterna vid husproduktion.

När han 1989 sålde bildelsföretaget skulle han ha kunnat dra sig tillbaka och enbart levt på kapitalet. Han köpte ett hus i Spanien men han ville inte bosätta sig där.
– Det finns alldeles för många som bosatt sig där och fått ett händelselöst liv, jag ville utveckla något nytt.
När fastighetsmarknaden havererade blev han intresserad av den och han erbjöd sina tjänster till dåvarande Föreningsbanken. Att gå emot strömmen och försöka vända på andras misslyckanden lockade honom och hans egna tidigare byggprojekt hade varit lyckade. Han diskuterade Skara Sommarland men passade på det erbjudandet. Däremot var ett havererat projekt i Flens centrum intressant. Han gjorde en deal med banken som innebar att han utan att satsa kapital, men väl tid, kunde ta över det då halvfärdiga centrumet.
– Tanken var att om jag lyckades med det projektet så skulle det ge bra pr för mig. Det blev två heljobbiga år för Jan Persson men han fick ordning på projektet och planenligt fick han nya erbjudanden. Landstingsfastigheter i Södermanland hörde av sig och undrade om han inte kunde ta hand om det nedslitna sjukhuset i Flen.
– Då hade jag en idé om att bygga om det till seniorboende och rikta marknadsföringen mot stockholmare som skulle kunna betala högre hyra. Men när jag väl tagit över så blev jag upplyst om att jag kunde få bidrag till en hel del av byggkostnaden, och sedan räntebidrag, ja till och med räntebidrag på bidragen. Det var en helt ny värld för mig. Jag kom ju från bildelar där det är stenhård konkurrens och där bidrag är en okänd företeelse.
Kalkylen blev därför mycket gynnsammare än vad Jan Persson räknat med. Med utgångspunkt från den vinst han ville ha kunde han hålla låga hyresnivåer och hyra ut många av lägenheterna direkt till Flens kommun för äldreboende.
Under resten av 90-talet fortsatte han att göra affärer i Flen, Gnesta och på hemmaplan i Strängnäs. Det var en blandning av köp av färdiga fastigheter och nyproduktion. I slutet av 90-talet ägde Kilenkrysset fastigheter som gav hyresintäkter på nära 60 miljoner på årsbasis.
Jan Persson har en egen filosofi om när det är rätt att satsa. Det är tre saker han granskar: Kommunen, kommunikationerna och hyresgästen. Han kräver att åtminstone två av dessa är av god kvalitet. Är kommunen och kommunikationerna bra kan alltid en ny hyresgäst skakas fram om den förste skulle försvinna. Men det räcker inte med att kommunikationsläget är bra om hyresgästen är av tveksam kvalitet och kommunen inte är företagarvänlig eller på annat sätt är svag. Kommunernas inställning till företagande anser Jan Persson är mycket viktigt:
– Vi orkar inte jobba med en problemorienterad kommun, utan måste ha dem med oss för att det ska gå att skapa något. Därför har vi delat in kommunerna i företagarfientliga och företagarvänliga på en glidande skala från –10 till +10.

Den fullständiga artikeln går att finna i Fastighetsvärlden nummer 4, 2005

Fler Porträtt

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Porträtt

"Jag visste ingenting så jag gjorde som när jag köpte baguetter"

Från kaféägare och komiker till vice vd för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. För Fastighetsvärlden berättar Sharam Rahi om karriärbytet, fastigheten han drömmer om att köpa tillbaka och vänskapen med Erik Selin.

Porträtt

"Inte vår affärsidé att kamma hem vinsten och sticka"

Investorägda Vectura ska växa kraftigt de kommande åren. För Fastighetsvärlden berättar vd Susanne Ekblom om expansionsplanerna, den turbulenta tiden på SVT och filosofin hon använder från verkstadsindustrin.

Porträtt

Pressen på nya vinster – redo att dubbla

Långsiktigt. Från början var fastigheterna något som mest fanns där för att hysa koncernens verksamheter. Carl-Johan Bonnier berättar hur fastigheterna kommit att bli allt viktigare genom åren. Nu förbereder Bonnier Fastigheter för en större satsning.

Porträtt

Porträttet: Redo för nystart

Tobin Properties har haft ett kärvt år. Men efter att ha fått in Klövern som ny huvudägare ser VD Erik Karlin ljust på framtiden.

Porträtt

Vill ge bästa råden

Stigfinnare. Med ett bra varumärke som grund har Daniel Gorosch på sex år ompositionerat JLL helt på den svenska marknaden. Med en defensiv ”corpsatsning säkrar han nu intjäningen inför mer turbulenta år.

Porträtt

Redo att trappa upp

Utmaningar. I fyra år har Carola Lavén styrt byggjättens fastighetsutveckling. Med en bakgrund som stadsutvecklare laddar hon för en handfull större kontorsprojekt i landets största städer.

Tillbaka till förstasidan