Porträtt

London calling

Framgångsrik. I det dolda har Gerard Versteegh i Storbritannien byggt upp ett bestånd värt 10 miljarder kronor. Han har gjort det genom att aldrig avvika från sin affärsidé. Han upplevde på plats i London hur svenskar drabbades av kraschen för 25 år sedan. Hans tips till andra svenskar: Stanna på hemmamarknaden.

Gerard Versteegh

FÖDD:
1960 i Stockholm.

BOR:
Centrala London.

UTBILDNING:
Civilekonom, Stockholms universitet.

KARRIÄR:
Jobbade på bank, och startade 1989 upp CEG i London.

AKTUELL:
Styrelseordförande och huvudägare i CEG som genom relaterade bolag äger fastigheter i Storbritannien för 10 miljarder kronor. AP1 och AP4 finns bland investerarna.

OM FASTIGHETSBRANSCHEN:
”Jag gillar att billigt, förvärva problemfastigheter med höga vakanser och stora investeringsbehov där jag vet att vi kan få dem uthyrda efter vidtagna åtgärder”.

KARRIÄREN I KORTHET
1984: Examen från Stockholms universitet.
1984: Anställs på Arbuthnot Latham i London.
1985: Genomför det första bostadsprojektet.
1989: Startar Commercial Estates Group, CEG.

Visa faktaruta

Fastighetsvärlden träffar den dolde fastighetssvensken Gerard Versteegh på tredje våningen i bolagets huvudkontor som ligger vid Sloane Square i centrala London. I bottenvåningen av byggnaden ligger tunnelbanestationen som trafikeras av de båda linjerna Circle och District. Hans kontorsrum ser ganska tomt och oanvänt ut, vilket beror på att han för de mesta sitter och jobbar med kollegorna i det öppna landskapet på det andra våningsplanet.

Vid receptionen finns en stor karta över Storbritannien, och på den finns gröna och röda magnetknappar. Den ena färgen visar förvaltningsfastigheter och den andra visar projektfastigheter. Kartan är full av knappar. Över hela England, Skottland och Wales.

Versteeghs bolag Commercial Estates Group, CEG, fokuserar på att investera i alla orter där det finns tillväxt – med ett undantag.

– Vi undviker centrala London eftersom det mesta av det globala kapitalet vill investera där. Vi kan inte räkna hem affärer i centrala London, säger Gerard Versteegh.

Dock äger CEG tre fastigheter i centrala London, utöver den för huvudkontoret även en som ligger någon kilometer bort samt en i Battersea. Den sistnämnda hade Versteegh glömt bort när han uppgav citysiffran till två, men han bekräftar efter att ha gått till kartan för att dubbelkolla.

– Ja, vi äger faktiskt en kåk där, ursäkta. Det är ett jättelitet projekt vi är delägare i.

Det handlar om ett område som, efter att det stora kolkraftverket vid Themsens strand lagts ner, håller på att byggas om till att innehålla mängder med bostäder, merparten inom lyxsegmentet.

– Hela den marknaden är för tillfället körd. Det har byggts för mycket inom det segmentet i London, och man har tänjt på begreppen och kallat det A-läge, när det är B-läge. Jag tror det har färdigställts, eller är under produktion, 50.000 bostäder som kostar över en miljon pund. Och det finns inte tillräckligt många som har så mycket pengar. Dessutom har man höjt stämpelskatten.

CEG:s verksamhet är egentligen helt inriktat på det motsatta – det oglamorösa. Versteegh har sedan 1988, ett år före CEG bildades, investerat i kontors- samt industrifastigheter, det sistnämnda ofta logistikfastigheter. De första åren handlade det främst om industrifastigheter, ofta med den attraktiva avkastningen på 15–20 procent. Fastigheterna hade då sällan några allvarliga vakansproblem utan Versteegh beskriver dem som ”fantastiska kassakor”. Men bolaget fick snart konkurrens, och fick bredda sin verksamhet.

– Det som hände var att kapitalet börja uppskatta den submarknaden, och då började vi titta även på kontorskåkar över hela Storbritannien, alltså förutom centrala London. Men man måste vara otroligt försiktig så att man hamnar på rätt ställe. Vi investerar bara där det finns tillväxt.

De kontorsfastigheter som man kompletterade bolaget med hade ofta en del tomma lokaler eller så var större hyreskontrakt på väg att löpa ut. Säljare var ofta institutioner eller konkursbon, och så är det alltjämt i dag.

– Vi köper sådant som ofta har höga vakanser från ägare som inte har varit särskilt bra förvaltare, och där det ofta finns investeringsbehov. Alltså där man måste investera mycket tid, energi och pengar.

Kontoret i London finns vid Sloane Square. Bolagets fastigheter finns utspridda över England, Wales och Skottland.
Kontoret i London finns vid Sloane Square. Bolagets fastigheter finns utspridda över England, Wales och Skottland.

Totalt har CEG genomfört en bit över 300 projekt sedan bolaget bildades 1989. Bolaget har kvar ett flertal fastigheter som man ägt sedan grundandet, så Versteegh konstaterar att man inte är ”traders” utan en långsiktig ägare.

– När vi analyserar förvärvsobjekt tittar vi på att vi vill äga inkomstflödet för en oändlig tid framåt. Vi har en väldigt opportunistisk inställning när vi förvärvar, men vi säljer även opportunistiskt. När marknaden värderar våra fastigheter högre än vad vi gör så säljer vi.

Versteeghs ekonomiska kalkyl inför en affär:

– Vi har en ganska enkel modell där vi vill ha en cash on cash-return, på det totala kapitalet, i dubbelsiffrigt inom några år.

Han konstaterar att CEG gillar att sitta på ett bestånd med en blandning av kassakossor och spekulativa projekt med vakanser. Det viktiga är att se till att de olika projekten kommer vid olika tidpunkter.

Han berättar att de brittiska institutionerna ofta är dåliga förvaltare, och att det beror på avtalsstrukturen.

– I Storbritannien finns det en tradition med 25-åriga hyresavtal där man som fastighetsägare inte gör mycket mer än att skicka ut hyresavin, så någon direkt kontakt med hyresgästen etableras inte. När kontraktet gått ut är fastigheten dessutom ofta helt underinvesterad.

CEG har tre kontor runt om i Storbritannien, varav ett är ett projektkontor. Totalt har bolaget 80 anställda där alla, indirekt eller direkt, är delägare via ett skuggaktiesystem – som via reward points belönar personalen beroende på hur bolaget utvecklas utifrån ett index.

Mot hyresgästerna satsar man på en betydligt tätare kontakt än många passiva aktörer.

– Vårt koncept bygger på att man erbjuder hyresgäster mer flexibilitet och högre servicenivå.

”Jag flyttade till England och var befriad från arvet, eller förbannelsen, för att ägna mig åt vad jag ville”

Gerard Versteegh är född och uppvuxen i Stockholm. Han är fjärde generationen svensk efter att hans farfars far kom från Nederländerna till Sverige i slutet av 1800-talet och som genom en sammanslagning blev ägare till Graningeverken. Ett mindre imperium byggdes upp inom skogsindustri och vattenkraft i Mellannorrland – och där skotten i Ådalen 1931, vid familjens verksamhet – fått en särskild plats i de svenska historieböckerna. 1982 sålde Gerard Versteeghs far sina 8 procent av bolaget efter att ägandet under åren spridits inom släkten.

– Men jag har aldrig haft med den verksamheten att göra. Jag flyttade till England och var befriad från arvet, eller förbannelsen, för att ägna mig åt vad jag ville.

Versteegh pluggade till civilekonom vid Stockholms universitet. Han gillade finansiering och liknande ämnen samt var intresserad av internationell ekonomi.

– Det var en tid när unga människor i en bredare skara började intressera sig för att jobba utanför Sverige, och var man civilekonom var det populärt att försöka få jobb i New York eller London.

Han lyckades få jobb i London på en av alla de konsortiebanker som existerade vid den tidpunkten. Banken där Versteegh jobbade hade Sundsvallsbanken som delägare. Efter några år i London började han spendera allt mer tid med några engelsmän som höll på med bostadsutveckling i centrala London.

– Jag gjorde fastighetsaffärer privat samtidigt som jag jobbade på bank. Det låter konstigt i dag, men det kunde man göra på den tiden. Vi köpte engelska townhouses parvis som vi sedan renoverade, och gjorde horisontella konverteringar efter att ha tagit bort trapphus och tagit ner mellanväggar.

Den verksamheten inleddes 1985. Banken där han jobbade genomgick under åren därefter flera ägar­förändringar, och det tillsammans med det växande intresset för fastigheter fick Versteegh att fundera kring framtiden.

– Jag tyckte inte att det var särskilt kul längre efter kraschen 1989/90. Jag försökte få ett annat jobb i city. Det var ett tungt jobb, och jag tror att jag var nära att få det men så blev det inte. Jag sa istället upp mig från banken och bestämde mig för att ägna mig åt det här på heltid.

Porträtt: Gerard Versteegh

Han satte då, 1989, upp bolaget Commercial Estates Group, CEG, tillsammans med två engelska partner, varav den ena lämnade efter två år och den andra i samband med pensioneringen 2001. Den stora kraschen inträffade ett halvår efter att CEG satts upp, och verksamheten tog en ny fas där det mycket handlade om att hjälpa de fastighetsägare som hamnat i problem, inte minst svenska och finska investerare, istället för att syssla med bostadsutveckling.

– Svenskar var de största investerarna i Storbritannien 1989, och tidningarnas skrev ofta om dem.

Direkt efter kraschen kan nästan CEG:s åtaganden beskrivas som konsultverksamhet.

– Det var ganska stor bredd på de olika typer av problem vi tog oss an. Det gjorde att vi blev ganska orädda för problemlösning. Vi var unga, entusiastiska och hårt arbetande. Vi lärde oss var man kunde få kunskapen för att kunna hantera olika typer av fastighetsproblem.

I dag ägs förvaltningsbolaget av tre personer, utöver Versteegh själv även Andrew Woods och Jon Kenny. De fastighetsägande bolagen ägs av olika konstellationer. Från början var 90 procent av kapitalet externt, och CEG fungerade ofta som en lokal partner till i första hand utländska ägare. I dag är hälften av riskkapitalet internt. Bland ägarna finns sedan några år till exempel Första- och Fjärde AP-fonden som står bakom två konstellationer och även finns med i en tredje som nyligen satts upp. Totalt har de båda AP-fonderna förbundit sig att investera cirka 2,7 miljarder kronor, varav cirka hälften investerats. De har redan hunnit få tillbaka betydande belopp. AP-fonderna har tidigare uppgett för Fastighetsvärlden att de valde att investera i bolaget eftersom de gillar Versteeghs affärsnäsa.

En annan känd investerare är IT-entreprenören Staffan Persson, som Versteegh träffade som sommarjobbare på Sundsvallsbanken.

Versteegh må verka i det dolda i Storbritannien, men han är faktiskt även den tredje största ägaren i det svenska bostadsutvecklingsbolaget Alm Equity som drivs av grundaren och storägaren Joakim Alm. Versteegh träffade Alm för tio år sedan.

– Jag trodde på Joakim. Det var därför jag gick in. Jag blev introducerad för honom av en gemensam kompis, Johan Wachtmeister. De kom till London och åt lunch med mig. Sedan sade jag ”okej, jag hoppar på”. Men det var väldigt litet då. Men Joakim är väl ungefär som jag, han vill göra mer av samma sak och han gör det väldigt bra. Han är en väldigt skicklig entreprenör.

Även CEG har ett bostadsben som löper parallellt med verksamheten – och som kan komma att blomma ut rejält. Det handlar om en affärsidé som bolaget började utveckla för 15 år sedan.

– Vi hjälper markägaren att få byggnadslov. Vi satsar pengar och tid, och vi använder vår kunskap genom att sätta ihop team av konsulter för att försöka få byggnadslov. Vi bedriver i dag ungefär ett 60-tal sådana projekt över hela Storbritannien. Det kan resultera i totalt ungefär 100.000 bostäder.

CEG har en andel i samtliga markprojekt, och investeringen är ofta på 1 till 2 miljoner pund.

– En del projekt kan ta 10–15 år. Så det är en enormt frustrerande och långsiktig verksamhet. Det är viktigt att vi har en stor volym.

I Sverige har Versteegh bland annat även suttit i styrelsen för Catena när det avknoppades från Bilia 2006. Han var ledamot där tills de nya ägarna Mörtstedt och Selin tog vid. Men inhoppet i Catena berodde främst på att priserna i Storbritannien vid den tidpunkten skenade.

– Vi kunde inte räkna hem förvärv och jag var inte tillräckligt sysselsatt. Jag var uttråkad, så jag tog på mig lite styrelseuppdrag i Sverige. Jag ville lära mig lite mer om noterade bolag.

Porträtt: Gerard Versteegh

Hur känner du inför brexit?

– Jag är inte alls för brexit. Som europé tycker jag att det är tragiskt. Det leder till mer turbulens, och det är väldigt osäkert vart vi är på väg – om det ens nödvändigtvis blir en hård brexit.

Vad innebär brexit för era fastighetsaffärer?

– För vår del leder det till möjligheter eftersom det medför kast i marknaden som vi förhoppningsvis kan utnyttja genom förvärv av sådant som är underprissatt. Vår roll i systemet är att utjämna marknadsimperfektioner.

Ni har varit er affärsidé trogna. Vad kommer CEG investera inom om fem år?

– Vi kommer att göra exakt samma sak som nu. Det som kommer att hända är att vi kommer att lägga till olika saker kring det vi är bra på. Möjligen kommer vi att bygga mer bostäder i egen regi. I en första vända planerar vi för drygt 1.000 bostäder i Leeds. Dessutom har vi några kontorsfastigheter som lämpar sig bättre för bostäder. Men det är möjligt att vi kommer att avyttra dessa när planändringen gått igenom.

Vilken position har ni i Storbritannien i dag?

– Vi är marknadsledande inom de sektorer som vi håller på med. Det ger oss mycket högre avkastning än om vi skulle göra något annat. Och det gör att vi kan ge en bättre service till våra hyresgäster. Man måste ha en kritisk massa.

Har du övervägt att direktinvestera i fastigheter i något annat land, exempelvis Tyskland eller Sverige?

– Jag anser att man ska hålla sig till sin hemmamarknad. Det är bara om man blir otroligt stor, och får en förvaltningsexpertis på en annan marknad som man kan försvara att ge sig in på någon annan marknad. Jag tycker inte att man kan ge rådet till någon att investera utanför sin hemmamarknad överhuvudtaget. Jag anser att det är helt värdelöst att köpa enstaka fastigheter i olika länder.

Du lockas inte av något annat?

– Nej.

TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
FOTO PAUL HACKET

Fler Porträtt

Porträtt

Spejar efter nya lösningar

Lagspelare. Maria Lidström har stor erfarenhet av komplexa projekt. Men det är inte tekniken som sporrar henne i jobbet. Det är att tillsammans med medarbetare och samarbetspartners finna de bästa lösningarna.

Porträtt

Planerar för nästa steg

Hans skapelse Slättö har kommit en bra bit på vägen, men Johan Karlsson siktar högre. Läs FV:s långa porträttintervju.

Porträtt

”Det här är vad vi har tränat för”

Riskkoll. Niams vd Fredrik Jonsson ansvarar för många miljarder från några av världens största pensionsfonder. Han anser att egenskaper är viktigare än kunskap, tror inte på quick fix-lösningar eller spådomar för att hantera kriser och ogillar överförenkling. Är Niam förberett för att hantera coronakrisen?

Porträtt

Dubbla utmaningar

Beslutsam. Han är röd. Och han är rödblå. När det kommer till populärvetenskaplig personlighetstyp och fotbollssupporterskap, vill säga. Han är också en ledare som för till­fället sitter på dubbla vd-stolar – basandes över 38 000 bostäder. FV träffar Per Ekelund mitt i karriärens mest hektiska läge.

Porträtt

Allt från flyg till badhus

Det ryms allt från badhus till flygplan inom Tagehus investeringar. Men det är fastigheterna som är i fokus när Johan Ljungberg styr tredje generationens företagsbygge in i framtiden.

Robert Fonovich
Porträtt

Han gjorde det oväntade

Vände skutan. Låt dig inte luras av Robert Fonovich timida tjänstemannaframtoning. Det finns en annan växel att peta in då och då. Den behövdes – inte minst när han 2015 blev chef för ett skakigt Catella.

Porträtt

Jättens nya utmaningar

Stor intervju med Johanna Skogestig ur magasinet Fastighetsvärlden: Vad väntar efter tio års värdeuppgång. Butiksdöden. Lönsamhet i hållbarhetssatsning Sin ledarstil.

Porträtt

Tillbaka i fokus för ny era

Nu ska Stefan Dahlbo säkerställa att Fabege åter lägger i en ny växel som Stockholms största stadsdelsutvecklare. Läs en längre porträttintervju.

Porträtt

”Jag var på väg att jobba ihjäl mig”

Aktieägarna jublar. Ulrika Hallengren har fått en fin start på nya jobbet som vd på Wihlborgs. Men resan mot toppen har varit lång och kantats av både leråkrar och stom­entreprenader.

Porträtt

”Jag har aldrig gjort en minusaffär”

Snabbköparen Joachim Kuylenstierna om tiden för revansch. Lång intervju ur magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8.

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Tillbaka till förstasidan