Porträtt

Letar möjligheter bland guldkornen

Lugn. Uppdraget skiljer sig markant mot de han haft tidigare. Nu handlar det om långsiktighet och att hitta de bästa investeringarna utan att göra av med alltför mycket pengar. Tomas Krywult leder ett av de stora bolagen utan att ha tillgång till nya pengar.

Tomas Krywult

FÖDD:
1971 i Järfälla.

UTBILDNING:
KTH.

KARRIÄR:
Har jobbat vid ett landstingsägt bolag, vid ett stort börsbolag, för en opportunistisk fond och för ett konsultbolag.

AKTUELL:
Sedan tre år chef för fastighetsgruppen på SEB. Genom Gamla SEB Trygg liv en av de fem största ägarna av kommersiella fastigheter i centrala Stockholm.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”Jag tycker att stadsutveckling är väldigt intressant, som att få vara med och skapa nya stråk och platser.”

KARRIÄREN I KORTHET
1995 Examen från KTH
1996 Förvaltning och uthyrning vid locum.
2000 Uthyrning Newsec
2002 Uthyrningsavsvarig för Globen på Drott
2003 Newsec, med ansvar för Globen och Marievik
2008 Portföljansvarig inom fastighetsgruppen på SEB
2012 Chef för fastighetsgruppen på SEB

”Jag pratar gärna om att utveckla platser och stråk – och inte bara fasader och färger.”

Visa faktaruta

Han tar emot på andra våningen i SEB:s stora bankkomplex vid Sergels torg. Den långa korridoren känns överdimensionerad och påminner om en betydligt äldre tidsera än när fastigheten stod klar i mitten av 60-talet för att hysa Skandinaviska Bankens huvudkontor. Ett 20-tal mötesrum andas historia och väggarna är klädda med ett stort antal tavlor av olika konstnärer. Bankkunderna som välkomnas i just dessa lokaler är få under Fastighetsvärldens besök och alla har passerat pensionsåldern.

I maj 2017 går flyttlasset till Arenastaden i Solna där SEB ska samlokalisera tre kontor i ett nybyggt jättehus om 67.500 kvm.

– Det blir bra med flytten och det blir bra för olika enheter inom banken att sitta tillsammans. Området kommer att utvecklas mycket med kommunikationer och all tänkbar service inom gångavstånd, säger Tomas Krywult som normalt sett håller till på sjätte våningen i byggnaden tillsammans med kollegorna i fastighetsgruppen.

Den enheten på SEB består av sju personer som har hand om fastigheter till ett värde av ungefär 26 miljarder kronor. Sedan tre år är han chef och han har anställt tre av kollegorna.

– Det är en rutinerad grupp medarbetare. Gemensamt har vi både bredd- och spetskompetens. Jag vill att vi ska kunna komplettera varandra med olika erfarenheter och kompetenser. Det gäller att bygga en dynamisk grupp och jag är därför ute efter att anställa personer som har andra erfarenheter och synsätt än vad jag själv har.

Gruppen har växt i takt med att intresset för att investera i fastigheter har ökat. Sedan en längre tid ansvarar de för det fastighetsbestånd som ägs av Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv (Gamla SEB Trygg Liv) men har också de senaste åren startat egna fastighetsfonder.

– Genom våra egna fonder, för närvarande Domestica 1 och Domestica 2, kan vi erbjuda fastighetsinvesteringar till bland annat små och medelstora institutioner. Fonderna är en utökning av våra tjänster och har gjort att vi har växt på ett sätt som jag är både nöjd och stolt över.

De båda fonderna innehåller bostadsfastigheter, men framöver kan det vara aktuellt med nya fonder inom andra segment.

Tomas Krywult är uppvuxen i Järfälla norr om Stockholm där han pluggade teknisk linje på gymnasiet, även om han först inledde en yrkesutbildning som han hoppade av.

– Jag har alltid trivts i skolmiljön, men jag behövde lite längre tid än min omgivning för att bestämma vad jag ville arbeta med.

Han valde senare att söka till KTH och ingenjörsutbildningen. även där lät han utbildningen ta lite tid genom att ta ett sabbatsår för att resa och direkt efter utbildningen gav han sig ut på ännu en långresa.

– Jag befann mig i Kuala Lumpur när jag fick ett brev från en kompis som visste att Locum sökte folk. Jag kontaktade fastighetschefen Tommy Lenberg och berättade om mitt intresse för tjänsten.

Väl hemma i Sverige hölls en mer formell anställningsintervju och Krywult fick sitt första jobb inom fastighetsbranschen 1996, då som förvaltare.

– Det var intressant att komma hyresgästen nära och hjälpa till att skapa ändamålsenliga lokaler. Locum var ett relativt ungt bolag inom landstinget men jag har ofta tänkt på hur långt man egentligen hade kommit redan då i arbetet med att ha ett tydligt hyresgästfokus.

Efter ett tag blev sysslorna bredare och ansvaret större. Under en längre tid arbetade han med S:t Görans sjukhus som stod inför en privatisering. Han jobbade även i en grupp som sålde av fastigheter runt sjukhuset och hyresförhandlade med Bure, troligen ett av det första externa avtal som avsåg ett fullskaligt akutsjukhus.

Därefter hamnade Krywult på Newsec efter att ha rekryterats av Max Barclay och Urban Edenström. Uppgiften blev att bygga upp och bredda den uthyrningssatsning som konsultbolaget lanserat. Efter tre år på konsultbolaget blev börsbolaget Drott hans nästa utmaning, efter att han fått kontakt med Per Berggren, som var bolagets ansvarige för kontor, som ville ha hjälp att fylla upp de nästan spöklika lokalerna i Globenområdet. Krywult blev chef för det lokala förvaltningsteamet i området.

– Det var ett perfekt uppdrag för mig. Tidigare hade det mesta i området varit väldigt inriktat på teknik och i samband med att flera hyresgäster flyttat ut, bland annat Deloitte, uppstod vakanser på 30 procent. Nu handlade det om att jobba med människor och skapa långsiktiga relationer.

Tomas Krywult

 

Efter en kort tid köpte jätten Whitehall ett stort bestånd från Drott, bland annat Globenfastigheten och plötsligt jobbade Krywult för en internationell storspelare, även om han också åter jobbade för Newsec som fått förvaltningsuppdraget.

– Fokus låg tydligt på att pressa ner vakanserna och det lyckades vi med.

– Det har varit lärorikt att få arbeta med olika typer av fastighetsägare som jag har gjort. Hos landstinget, hos konsultbolag, hos ett svenskt börsnoterat bolag och med en stor utländsk aktör med en tydlig opportunistisk profil.

Det finns många som är av uppfattningen att utländska fonder av den karaktären är ganska enkelspåriga i sin syn på fastigheter och marknaden. Krywult fick se en annan sida hur någonting utvecklats väl.

– Erfarenheterna från Globen är ett bra exempel. Niam som ansvarade för Whitehalluppdraget hade en tydlighet i ägandet. Inom förvaltningen kunde vi ta fram relevanta handlingsplaner och gemensamt genomföra vissa långsiktiga investeringar som flera tidigare ägare inte gjort.

Efter att Whitehall sålt till Carlyle kände sig Tomas Krywult redo att jobba med något annat. Han blev kontaktad av Marita Loft, som då var ansvarig för fastighetsgruppen inom SEB, och han erbjöds att bli en av bolagets portföljförvaltare inom Gamla SEB Trygg Livs fastighetsbestånd. Han tillträdde jobbet i september 2008.

Han lockades av de övergripande ägarfrågorna och att fokus skulle komma att ligga på aktiv förvaltning och projektutveckling. Att fastighetsbeståndet skulle utökas i större omfattning genom rena förvärv var knappast troligt eftersom Gamla SEB Trygg Liv är en pensionsfond som varit stängd sedan 1997 och allokeringen till fastigheter låg på en önskvärd nivå. Kontrasten mot transaktionsintensiva bolag som Drott och Whitehall var stor.

– Oavsett hur man väljer att göra så är syftet för de allra flesta fastighetsinvesterare att skapa avkastning. Gamla SEB Trygg Liv är inte annorlunda, fastigheterna ska ge avkastning och fylla ett syfte tillsammans med övriga investeringar. Vi tittar löpande på köp, försäljning och byten samt utvecklingsprojekt. Det gäller att skapa meravkastning, att vara kreativ, och hitta lönsamma projekt inom beståndet. I nästan alla våra fastigheter ser vi utvecklingsmöjligheter.

Sex år innan Krywult började hade bolaget valt att lägga förvaltningen externt. Beslutet var fattat utan tvekan och motiveringen var att SEB, där personalen var anställd, skulle ha ett klart fokus på kapitalförvaltning och inte på den operativa fastighetsförvaltningen.

– Det beslutet gäller än i dag och med samma motivering. Vi för i dag inte några diskussioner om att bygga upp en egen intern fastighetsförvaltning. Jag har arbetet med både internoch extern förvaltning. Det finns fördelar med båda sätten att förvalta och min erfarenhet säger att det är viktigt att välja väg.

Kort efter Krywults ankomst bestämde man sig för att konkurrensutsätta förvaltningsuppdraget och göra en grundlig upphandling, bland annat utifrån de kunskaper som Krywult samlat på sig. Valet föll då på Aberdeen som än i dag har uppdraget.

– Mycket har hänt inom extern förvaltning och det har blivit bättre på många sätt. Men jag skulle gärna se en utökad konkurrens.

Bolaget Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv (Gamla Liv) är ett gammalt och stabilt bolag med mycket god ekonomi. Allokeringen mot fastigheter är hela 16 procent, vilket är högre än till exempel andelen svenska aktier som står för 9 procent. Total portföljvolym är drygt 180 miljarder kronor.

Gamla SEB Trygg Livs svenska fastighetsbestånd finns främst koncentrerat till centrala Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Enligt Fastighetsvärldens sammanställning är Gamla SEB Trygg Liv den femte största ägaren av kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad. Bolagets lokalyta i området uppgår till 350 000 kvadratmeter och det är där 75 procent av fastighetsvärdet finns.

– Vi skulle gärna öka i Malmö om möjligheten skulle uppstå, säger Krywult som halvt om halvt verkar överväga att avyttra några av de fastigheter som ligger utanför de prioriterade marknaderna om det kommer intressanta bud.

Det är dock länge sedan bolaget förvärvade en fastighet. Fokus ligger i stället på projekt.

– Vi har investerat 300–400 miljoner kronor årligen i projekt sedan 2008. Jag tycker att vi har genomfört många bra projekt där vi utvecklat hela kvarter. Jag pratar gärna om att utveckla platser och stråk – och inte bara fasader och färger.

Bolaget är sedan ett tag klart med projektet på Humlegårdsgatan där man bland annat byggt om för ett större matkoncept och flera butikslokaler.

– För att besökare ska återkomma till en plats måste den fyllas med ett intressant innehåll. Nu är bolaget redo att bygga om Skeppsbrohusen i Göteborg. Där ska två sammanhängande kontorsbyggnader om totalt 22.000 kvadratmeter omvandlas till att delvis innehålla hotell, moderna kontorslokaler samt butiker.

Gamla SEB Trygg Liv driver projekt för nästan en halv miljard årligen. En av fastigheterna som Thomas Krywult och kollegorna klurar på för projektutveckling är den stora åhlénsfastigheten vid Odenplan. Tillkomsten av pendeltågsstation och en ny tunnelbanelinje stärker fastighetens läge betydligt.
Gamla SEB Trygg Liv driver projekt för nästan en halv miljard årligen. En av fastigheterna som Thomas Krywult och kollegorna klurar på för projektutveckling är den stora åhlénsfastigheten vid Odenplan. Tillkomsten av pendeltågsstation och en ny tunnelbanelinje stärker fastighetens läge betydligt.

Gamla SEB Trygg Liv har även projektplaner i Stockholm, bland annat på Blasieholmen och vid Odenplan. Fastigheten vid Odenplan, som har bland annat åhléns och SEB som hyresgäster, hamnar i ett avsevärt bättre läge när Citybanan invigs och det då även blir en pendeltågsstation vid platsen, och några år senare kommer tunnelbanans gula linje att utgå därifrån med riktning Arenastaden. En av uppgångarna kan komma att byggas genom Gamla SEB Trygg Livs fastighet.

– Vi planerar för att tillföra ytor, i första hand blir det bostäder. Vi undersöker förstås också vad vi kan göra med de kommersiella ytor som finns.

Vad få kanske känner till är att Gamla SEB Trygg Liv äger tre fastigheter i London, alla klenoder på sitt sätt. Nyligen har bolaget renoverat sin fastighet på 159 New Bond Street där Chanel har sin flaggskeppsbutik. De övriga båda ligger på 33 Broadwick Street i Soho och 15 Adam Street (vid Strand). Husen i den brittiska huvudstaden står för en tiondel av bolagets fastighetsvärde. Ett hus på 77 Shaftesbury Avenue såldes för fem år sedan i en kanonaffär.

Ni äger fyra hus i Gyllene Triangeln i centrala Stockholm. Hur ofta uppvaktas ni av representanter från Hufvudstaden som vill köpa dessa?

– (haha) Det har väl hänt några gånger. Men även vi skulle kunna vara intresserade av att köpa från dem i området. Vår strategi är att ha sammanhängande fastigheter.

Flera fastighetsägare har länge varit rädda för restauranger. Ni har i Stockholm investerat stort i både Kungshallen på Kungsgatan, Noch & Chow på Norrlandsgatan och i nya Taverna Brillo på Sturegatan. Har ni haft tvivel?

– Nej, jag har aldrig sett restauranger som ett problem utan som en tillgång för platsen. När det gäller Sturegatan hade vi några alternativ, ett var till exempel att göra en minigalleria med eventuell anslutning till Sturegallerian. Men jag tror vårt val med ett matkoncept samt några butiker vända ut mot gatorna är mycket bättre. Det var många krögare som var intresserade. Så här långt är vi nöjda.

Vad har varit det mest intressanta i ditt jobb hittills vid SEB Trygg Liv?

– Det är fantastisk kul att utveckla stadsmiljöer. Det är inget självspelande piano på något sätt. Det gäller att hitta rätt verksamhet till rätt lokal i rätt läge. Man måste jobba hårt och vara kreativ för att behålla citykärnornas attraktivitet.

Ni har, jämfört med andra institutionella aktörer, en riktigt hög allokering mot fastigheter. Är den för hög?

– Det stämmer att den i jämförelse är hög. Men livbolaget är nöjt med nivån. Vi kan även göra investeringar utan att omedelbart behöva sälja fastigheter. Vi kan avvakta till rätt affärsläge för att kunna göra så bra affärer som möjligt.

Vad är den högsta kontorshyra som ni tecknat den senaste tiden?

– Närmare 5.000 kronor per kvadratmeter.

Vad tror du om hyresutvecklingen i Stockholm och Göteborg för kontorslokaler det kommande året.

– Jag tror att hyrorna kommer att få en mer stabil utveckling, något svagt uppåt.

TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
FOTO MIKAEL SJÖBERG

Fler Porträtt

Porträtt

Tillbaka i fokus för ny era

Nu ska Stefan Dahlbo säkerställa att Fabege åter lägger i en ny växel som Stockholms största stadsdelsutvecklare. Läs en längre porträttintervju.

Porträtt

”Jag var på väg att jobba ihjäl mig”

Aktieägarna jublar. Ulrika Hallengren har fått en fin start på nya jobbet som vd på Wihlborgs. Men resan mot toppen har varit lång och kantats av både leråkrar och stom­entreprenader.

Porträtt

”Jag har aldrig gjort en minusaffär”

Snabbköparen Joachim Kuylenstierna om tiden för revansch. Lång intervju ur magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8.

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Tillbaka till förstasidan