Hon ska hitta projekt för 2 miljarder per år

Gruvhissen sätter fart, men färden är över efter några få sekunder på plan 4 vid Atrium Ljungbergs huvudkontor i Sickla, Nacka. Det kan låta märkligt med en gruvhiss men det har sin förklaring i att Atrium Ljungberg sitter i samma byggnad som Sveriges största verkstadsindustriföretag, Atlas Copco, har sitt huvudkontor. Under byggnaden finns en riktig gruva där företaget testar sina nya produkter.

Industriföretagets renodling under 90-talet, då Sicklaområdet såldes till det dåvarande LjungbergGruppen är en delförklaring till Atrium Ljungbergs fina utveckling under många år. Det kan nästan sägas vara rena guldgruvan, för successivt har området exploaterats och fortfarande återstår mycket att göra.

Just den här byggnaden uppförde fastighetsbolaget för några år sedan men ”Atlas” ville inte ta på sig samtliga lokaler, samtidigt önskade det expansionsytor.

– Att hyra ut vårt våningsplan till en annan kund var inte något alternativ då Atlas Copco kan avropa ytorna med kort varsel, och att låta de stå tomma var inte heller aktuellt. Då tog vi beslutet att själva flytta hit, ett fastighetsbolags huvudkontor måste alltid vara till salu, säger Ingalill Berglund när hon visar runt i lokalerna.

Jodå, lokalerna är öppna och zonindelade, det bär prägel av ett aktivitetsbaserat upplägg. Men företaget valde det här för två år sedan, innan det kommit på allas läppar.

Efter en snabb rundtur på kontoret lotsar Ingalill Berglund vänligt men bestämt in samtalet på det hon just nu helst talar om. Den nyligen genomförda omorganisationen, nyinvigningen av Mobilia i Malmö och utvecklingen av Port 73 i Haninge.

Inte lika vänligt styr undertecknad istället samtalet till Slussen. Det här är endast några få dagar efter att Miljööverdomstolen gett grönt ljus för omdaningen av Slussenområdet. Atrium Ljungberg tillhörde de som överklagade detaljplanen för Slussen, men drog senare tillbaka sitt överklagande efter en överenskommelse med staden om framtida byggrätter i området. Något som upprört motståndare till planerna.

– Jag har egentligen ingenting att tillföra kring det. Vi har värnat vårt ekonomiska intresse men även våra hyresgästers intressen. De sitter ju idag i en fastighet, Glashuset, med magnifik utsikt över Strömmen De kommer kanske inte kunna sitta kvar på samma ytor i framtiden då vissa delar i huset inte längre kommer kunna användas för arbetsplatser, men genom överenskommelsen med Staden har vi åtminstone fått en viss rådighet om hur det nya ska byggas som kan innebära alternativ.

Atrium Ljungberg ska enligt överenskommelsen köpa de byggrätter som den nya detaljplanen ger framför det välkända Glashuset. Att till exempel finansmannen Christer Gardell i media fällt orden ”en solklar muta” kring den överenskommelsen har hon inget till övers för.

– Det får stå för honom. Som sakägare hade vi en viktig synpunkt, nämligen att ett stort hus framför vårt skulle sänka värdet på vår tillgång drastiskt. Nu kommer det delvis kompenseras genom att vi kan påverka hur det ska byggas. Det har talats om fyra hus men detaljplanen anger en byggnadskropp. Vår överenskommelse med staden vilar på att vi får öppna upp den i flera delar vilket minskar skadan. Glöm inte heller att vi även betalar marknadsmässigt för byggrätterna.

Numera är Ingalill Berglund väl förtrogen med all verksamhet inom Atrium Ljungberg, även om hon ursprungligen kommer från den administrativa och finansiella delen av verksamheten och har en bakgrund som revisor.

Det är ytterst ovanligt att en börs-VD har den bakgrunden, men visst har det hänt och även bland fastighetsbolagen. Håkan Hellström som avgick som VD för Castellum i våras hade till exempel ett sådant förflutet. Men just nu är Ingalill Berglund den enda av de noterade fastighetsbolagens företrädare som skolats i den andan.

I rollen som revisor kom hon första gången på allvar i kontakt med fastighetsbranschen. Revisionsbyrån hette Sjöåkers (sedermera TRG och nu Deloitte) och i hennes uppdragsportfölj fanns flera fastighetsbolag.

– Det var sedvanlig revision där transaktioner och projekt var det som främst föranledde en mer noggrann genomlysning.

Fastighetskrisen i början av 90-talet var märkligt nog det som ledde henne in på den bana som nu innebär att hon är VD för ett av landets största börnoterade fastighetsbolag. Hon hade lämnat revisionsbolaget i slutet av 80-talet för att istället bli konsult på IT-bolaget Datorisering AB som sålde ekonomilösningar till fastighets- och entreprenadbolag. Hennes roll var ofta att implementera de här lösningarna hos företagen.

En av kunderna var Stadshypotek Fastigheter som hade bildats för att i första hand hantera de fastighetspanter som togs över. Fastigheterna kom från många olika håll och förutom gediget fastighetskunnande så behövdes det system och rutiner för att få ordning på verksamheten i den snabbt svällande verksamheten.

Vem kunde vara bättre på det än en duglig revisor med stor kunskap om moderna IT-baserade system? På så vis bytte Ingalill Berglund bana och har därefter aldrig lämnat fastighetssektorn.

Efter tre år vid Stadshypotek Fastigheter blev SISAB, Skolfastigheter i Stockholm, hennes nästa arbetsplats.

– Det var fascinerande att komma till ett bolag som arbetade med samma typ av tillgångar men med ett helt annat synsätt. Där jag kom ifrån var kassaflödet helt i fokus, det går nästan inte att beskriva hur oerhört stenhårt det fokuset var. På SISAB pratades det om fördelningssystem, miljöperspektiv, tillgänglighet, en kontrast som var oerhört intressant att uppleva.

Nu är ingalill berglund inne på sitt trettonde år vid samma företag, år som hon betecknar som mycket utvecklande, lärorika, och där verksamheten vuxit kraftigt både genom organisk tillväxt och en företagsfusion.

– Det har varit en oerhört intressant resa med ett börsnoterat bolag som lyckats behålla byggmästartraditionen med starkt fokus på gott projektgenomförande och inställningen att varje krona räknas.

Vid flera tillfällen betonar Ingalill Berglund vikten av den företagskultur som företaget genomsyras av. Men vad är det för kultur? Företaget är ju en sammanslagning av ett gammalt byggmästarbolag och ett företag grundat av kooperationen, det har nu gått sju år sedan sammanslagningen.

– Det stämmer, men grunden för sammanslagningen var nästan perfekt. Atrium hade en bra förvaltningsorganisation samt en fastighetsportfölj som innehöll mycket projektmöjligheter. LjungbergGruppen hade sin starka byggmästartradition med bra projektutvecklingskunnande och behövde mer att sätta tänderna i. Kombinationen blev mycket lyckad.

Från början bestod ledningsgruppen i det ”nya” bolaget av tre från gamla Atrium och fem från LjungbergGruppen. Idag finns ingen från det gamla Atrium kvar. I rättvisans namn ska sägas att alla utom två personer, varav Ingalill Berglund är en, är utbytta.

–Vi är ett framgångsrikt företag med kompetenta medarbetare, så i flera fall har det varit konkurrenter som värvat nyckelmedarbetare från oss. Men med en viss rörelse skapas också karriärvägar och förutsättningar för duktiga medarbetare att avancera. Och den omorganisation som vi nu genomfört grundar sig i att vi behöver arbeta lite annorlunda än tidigare.

Grunden till det förändringsbehovet är de tuffa tillväxtmål företaget har. Driftsöverskottet ska öka med 10 procent per år och det betyder med automatik att inköpen av nya objekt, framtagandet av nya projekt och investeringsvolymen behöver växa de kommande åren. Redan idag ligger den kring 1 miljard per år men inom några år kan det handla om 1,5-2 miljarder per år.

– Ska vi hinna med att hitta framtida tillväxtområden och lämpliga förvärv samtidigt som vi utvecklar det vi redan äger så ser inte jag att det är samma organisation. Det har varit så tidigare men nu måste vi fokusera mer och det är därför vi har särat på transaktions- och projektgenomförandet.

Hon arbetar också mycket med att inpränta företagets grundvärderingar hos medarbetarna. De är en naturlig del vid all rekrytering och dessutom följs det varje år upp hur väl man lever upp till dem.

Företagets projektportfölj innebär att Ingalill Berglund nu börjar bli en mycket rutinerad ”bandklippare” vid invigningar. Nyligen var hon på plats i Malmö för att inviga en av företagets största satsningar någonsin, Mobilia. Trots att många varningens pekfingrar höjts mot överetablering i Malmö så är hon mycket nöjd med satsningen där den nu genomförda tredje etappen är företagets enskilt största investering någonsin, det handlar om en miljard.

– Mobilias läge är mycket starkt och det är en väletablerad handelsplats sedan decennier tillbaka. Det fanns en plan redan innan Steen & Ströms stora Emporia konkretiserades och vår satsning kan ses som ett offensivt motdrag.

Nu bygger företaget ytterligare bostäder för 100 miljoner i området, och behåller dem i egen förvaltning.

– Vi har kommit fram till att bostäder har en plats i vår mix av fastigheter. Inte så att vi ska bygga renodlade bostadsområden, men i vår ambition att bygga stadskvarter har de en plats att fylla och bidrar på ett mycket positivt sätt till vår resultatutveckling.

Atrium Ljungberg, eller egentligen det tidigare LjungbergGruppen, var länge en ovanlig aktör genom sin vilja att både bygga kommersiella lokaler och bostäder, samt att dessutom behålla alltihop. Under många år rådde ett starkt tryck från investerarkretsar på företagsledningen att fokusera på en fastighetstyp och sälja av det andra.

– Det är en oerhörd skillnad idag och jag tycker att det varit så sedan Lehmankraschen 2008. Innan dess fick vi alltid de frågorna, eller nästan kraven, från analytiker. Därefter har även de insett att det ger en bra riskspridning, en stabilitet, som är väldigt värdefull i ett fastighetsbolag.

Kanske är det även så att Atrium Ljungberg nu nått ut längre med sin idé att utveckla hela stadsdelar eller stadsmiljöer där helheten, blandningen, skapar ett större värde än vad ett renodlat handelsområde eller kontorsområde skulle gett.

Just nu finns även företagets anläggning i Haninge, Port 73, högt upp på Ingalill Berglunds agenda. Den senaste utbyggnaden stod klar under augusti och anläggningen är med och tävlar om titeln ”Bästa svenska köpcentrum” vid NCSC Awards i oktober.

Hon förklarar att köpcentrumet har framtiden för sig trots närheten till Grosvenors Haninge Centrum på endast någon kilometers avstånd.

– Det finns ytterligare stor potential där. Haninge kommun är en intressant tillväxtkommun och vi tror att det går att utveckla området med väsentliga tillskott av handelsytor. Dessutom kan det mycket väl inrymma en del annan kompletterande service och bostäder. Vi tittar på att utveckla det med stadskvarter, på ett liknande sätt som det vi lyckats med i Sickla och Mobiliaområdet.

Nu diskuteras det mycket om överetablering av köpcentrum. Håller du med?

– Det gäller att ha ett bra utbud, att vara den starkaste platsen, för konkurrensen kan man inte göra något åt. Det ligger i sakens natur. För oss gäller det att behålla vår position och ligga i framkant med utveckling av platser med starka flöden. Det tror jag blir oerhört viktigt i framtiden.

Hur gör du för att lyckas med att prioritera din tid?

– Jag fördelar min tid mycket systematiskt mellan befintliga affärer, framtida affärer och internt ledarskap. När det kör ihop sig gäller det att sovra hårt och verkligen prioritera sådant som är viktigt för affären.

Ni har renodlat portföljen men inte lyckats sälja allt utanför Stockholm, Malmö och Uppsala. Vad händer?

– Det är endast två fastigheter kvar utanför de städer du nämner, en i Västerås och en i östersund.

– Vi vill inte slumpa bort tillgångar bara för att infria vår strategiska inriktning. Vi har inte kniven mot strupen så vi avvaktar tills rätt erbjudande dyker upp.

Under sommaren sålde Atrium Ljungberg PUB-huset vid Hötorget i Stockholm till AxFast. Kan man sälja ett hus som prytt årsredovisningen?

– Vi valde att sälja för att varuhuskonceptet skiljer sig så mycket från den handel vi främst arbetar med i det övriga beståndet. Dessutom räknar vi med att kunna få en bättre avkastning på det kapitalet genom att investera det i våra kommande projekt, det blir en helt annan utväxling.

Kan man då även förvänta sig att ni inom kort säljer de enda två cityfastigheter ni har kvar, de på Drottninggatan alldeles intill PUB-huset?

– Vi har ännu inte känt oss mogna att avhända oss de lägena, kanske mest för att kunna attrahera utländska hyresgäster som ofta vill ha de lägena också.

– Men i takt med att vi växer och får fler riktigt starka handelslägen kanske det blir en omprövning av den strategin.

TEXT WILLY WREDENMARK
FOTO MATTIAS BARDÅ