Porträtt

Handelsresande i fastigheter

Vill du köpa eller sälja en fastighet är det alltid idé att ringa Lars Thagesson på Hemfosa. Med tusentalet affärer gjorda kan han snabbt ge klart besked om han är intresserad.

Thagesson gillar att köra bil, han snittar 350 mil i månaden.

– Jag hinner göra så mycket som inte blir gjort på kontoret, ringa samtal, fundera över affärsupplägg och sådant. Mina bästa idéer har jag nog fått bakom ratten i bilen, funderar han.

Han är nyss hemkommen från semestern, det blev nära 350 mil då också, konstaterar han. Tur och retur till Österrike med den nyinköpta husbilen. Ibland går det väl fort på vägarna, lika snabbt som hans fastighetstransaktioner.

– Jag är väl lite otålig av mig, men just nu har jag körkort.

Sommaren har inneburit en hel del uppmärksamhet för Hemfosa där han är transaktionschef. Tidigare var bolaget mycket uppmärksammat inom fastighetsbranschen men i och med förvärvet av Saabfabriken omtalades man även i TT-meddelanden, radio och tv. Men ännu har inte Thagesson bytt till att köra Saab.

– Nej,jag kör Volvo, men det kanske är läge att byta för att underlätta för hyresgästen, skojar han. Faktum är att jag kört Saab förut och var mycket nöjd. Jag avverkade tolv Saabar på sex år, men sedan skrotade de sitt förmånliga erbjudande och då tappade de mig som kund.

Transaktionskonsulterna oräknade är det få som kan komma upp i ett lika stort antal gjorda fastighetsaffärer som Lars Thagesson, och med en så stor bredd. Han har gjort styckeaffärer för knappa miljonen i småsamhällen och stora portföljaffärer för miljardbelopp. Däremot har han aldrig varit inne och handlat på citymarknaderna i Göteborg och Stockholm. Men efter en liten pratstund så visar det sig att han fuskat lite där också.

– Jag var faktiskt med när vi köpte huset vid Slussen där vi hade vårt huvudkontor i Stockholm, men det stod tomt vid förvärvet så det blev ganska billigt. Och sedan köpte vi även huset som vi flyttade huvudkontoret till, Göta Ark vid Medborgarplatsen, det blev dyrare och en ganska dålig affär men ingick i en portfölj som gav oss bra avkastning, drar han sig till minnes.

Känsla för affärer och för nyckeltal har Lars Thagesson inte läst sig till, han har gått den praktiska vägen. Den påbörjade han redan sommaren efter grundskolan och i fem år jobbade han på HSB i hemstaden Lidköping. Det blev allt från gräsklippning till att hjälpa till på kontoret.

När HSB bestämde sig för att inte bedriva extern förvaltning 1981 köpte Lars Thages- sons far upp verksamheten. Familjeföretaget bedrev sedan fastighetsförvaltning, entreprenadrörelse och ägde även ett par butiker inriktade på färg och el-materiel. Som mest hade ”familjekoncernen” Lidköpings fastighetsservice 110 anställda. Under 80-talet förvärvades dessutom en del mindre hyres- fastigheter som rotades med den egna entreprenadrörelsen.

– Jag var med lite överallt, det var en bra skola och man fick förståelse för vilka saker man borde passa sig för och vilka som fungerade utan problem.

Men när hans far gick bort 1988 bestämde sig familjen för att avveckla verksamheten. Det tog några år innan allt var sålt och Lars Thagesson hade under tiden blivit tillfrågad om han kunde hjälpa till med lite problemfastigheter i Göteborg med omnejd. Det var Sven-Erik Hansson som kontrakterade honom att jobba två dagar i veckan för Granator, det bolag som fått i uppdrag att förvalta fastigheter ur Granaten och Consolidator som gått överstyr. Granator köptes senare upp av Götabanken och blev grunden i det framtida Kungsleden.

Då, 1993, anställdes Lars Thagesson som VD för Kungsleden Förvaltning och arbetet gick ut på att vara bollplank mot Gota Bank och det nyskapade Retriva för hur olika fastighetspanter skulle hanteras. Så småningom blev han förvaltningschef för region väst i det Kungsleden som nu hade svällt enormt genom övertagande av pantfastigheter. Under de femton år som han arbetade på Kungsleden genomgick företaget många olika faser och han arbetade inom flera olika positioner.

– Vi hade roligt på jobbet och otroligt duktiga medarbetare. En mycket stor del av allt jobb i samband med transaktionerna gjordes med egen personal.

Att bli sittande i långa förhandlingar om kronor och ören är inte hans melodi, men under några år var marknaden annorlunda och han och organisationen fick anpassa sig. Det handlade om flera riktigt stora beståndsaffärer med fastighetsvärden om flera miljarder. Han konstaterar att omfånget på köpeavtalen svällde nästan exponentiellt.

– Det var bra affärer men man längtade nästan tillbaka till början av 90-talet då man kom ut till en stad med en omöjlig kåk att sälja och åkte till biblioteket för att leta upp den rikaste i stan i taxeringskalendern, skrattar han.

När han sade upp sig från jobbet på Kungsleden sommaren 2008 var det inte med pla- nen att gå in i Hemfosa våren därpå.

– Nej, jag tror inte ens att Hemfosa var påtänkt då. Jag funderade faktiskt på något helt annat vid sidan om fastighetsbranschen.

Men under hösten kom ett nytt uppslag och precis som tio år tidigare, när han var på väg att säga upp sig från Kungsleden, var det Jens Engwall som fick honom att ändra sig. Den gången byttes arbetsuppgifterna som regionchef i Göteborg till en ny position som operativ chef med Stockholm som bas. Nu lockade Engwall med sin nya idé, att utnyttja den förlamning som drabbat fastighetsmarknaden och att komma ut mitt i fastighetsfrossan som en ”vit riddare”.

– Vi satte oss ned och funderade och sa att varför inte köra det här ett varv till och dess- utom som hyfsat stora delägare.

Det finns en viss skepsis över Hemfosas framfart, dess snabba expansion. Flera kritiker har tydligt uttalat att bolaget ensamt stått för en så stor andel av affärerna på en viss typ av fastigheter att den prisbild som finns är skev och ligger över den verkliga nivån. Rent ut sagt – Hemfosa har betalat alldeles för mycket.

– Vi ger oss mycket sällan, ja nästan aldrig, in i en budkarusell. För att vi ska gå in i en förhandling vill vi vanligtvis ha exklusivitet.

Att företaget rensade bordet vid förra årets stora auktion på Landics fastigheter motsäger inte den principen, menar Thagesson.

– Vi hade gjort ett stort förarbete inför auktionen och hade överenskommelser med de befintliga långivarna om ett slags exklusivitet, vilket inte övriga budgivare hade.

Att beståndet om nära 15 miljarder, som har handlats ihop under två år, skulle vara vildvuxet och utan struktur håller han inte heller med om.

– Jag tror ingen har klart för sig hur pass bra fastigheter vi har samlat på oss. Just nu strukturerar vi upp dem i fyra tydliga portföljer.

Prime logistic består av moderna logistikfastigheter, flera helt nyproducerade, fullt uthyrda på långa avtal. Samhällsfastigheter där 75 procent av hyresintäkterna ska komma från skattefinansierad verksamhet. Residentportföljen med centralt belägna fastigheter i stora städer; Uppsala, Västerås, Umeå, Luleå, Helsingborg och Malmö. Sedan finns det kvar en restportfölj, ett handelslager med fastigheter för två miljarder, och det är ur den Hemfosa i första hand kommer att sälja fastigheter.

På tal om handelslager så är det inte ovanligt att Lars Thagesson har gjort affärer både två och tre gånger med samma fastighet. Ibland har den sålts eller köpts som en solitär, ibland ingått i en portfölj.

– Den fastighet som passerat flest gånger tror jag är Växlaren i Eskilstuna. Av någon anledning dyker den upp med jämna mellanrum och är det en bra affär så slår jag till även nästa gång.

Friserade prospekt är något som irriterar Lars Thagesson. Han menar att det tycks finnas en konstig branschpraxis bland fastighetskonsulter att lämna iväg kostnadsuppgifter för drift och underhåll som ligger långt från verkligheten.

– Vi är ju rutinerade så vi ser det naturligtvis så gott som omgående, men jag gillar det inte – det är ett ofog.

Han har annars stor respekt för de stora transaktionskonsulterna som snabbt kan sätta ihop en projektgrupp och som också professionaliserats mycket det senaste decenniet.

– Men ansvaret vid en affär skiljer sig radikalt mellan konsulten och köparen. Den som genomför affären med egen balansräkning får hela tiden försvara affären och den avkastning den ger efter att den är genomförd. Stannar hyresgästen, går någon i kk, går det inte att fylla upp huset som bedömt, det är ju massor som kan gå fel.

Jag har ju varit med och rekryterat personer från konsultbranschen och det blir alltid en stor aha-upplevelse för dem när de märker hur stor skillnaden är mellan skråen.

Vad har varit roligast nu under Hemfosa-tiden?

– Det har varit den nybyggaranda som finns. Kapital fick vi med oss men sedan har vi byggt företaget från grunden och även de små praktiska grejerna har gett en bra sammanhållning. Ingen flärd utan mycket billiga lösningar där någon tog med sig kaffebryggare hemifrån, någon fick hitta begagnade kontorsmöbler och så vidare. Visserligen har vi haft råd att köpa allt splitter nytt men vårt sätt känns rätt och visar att vi är väldigt jordnära människor. Jag tror det sänder en signal till dem vi gör affärer med också.

Vilken är er främsta framgångsfaktor?

– Snabbheten att kunna ta beslut och stå för dem. Det betyder många gånger mycket mer än att sitta i ändlösa förhandlingar och schackra om priset. Säljarna har märkt att vi står för vårt ord och kan genomföra affärerna. Det är därför jag känner mig komfortabel med de priser vi förvärvat till. Vi har kunnat bjuda lägre men genomföra affärerna snab- bare och det har säljarna föredragit framför att vänta på högre bud från osäkra köpare. Det innebär också att vi inte lägger ned en massa arbete i onödan. Vi har en hög ”hit-rate” på de affärer vi intresserat oss för, åtta av tio försök har lyckats.

Innebär inte er snabbhet att ni slarvar med due diligence?

– Det tycker jag inte. Vi gör den noggrant där den betyder något. Absolut viktigast är att granska intäktssidan och avtalen där. Kostnaderna är ganska enkla att erfarenhetsmässigt ha bra nyckeltal för. Miljöfrågorna är sällan ett problem, där tycker jag många problematiserar och är alldeles för ängsliga.

Har det gått som ni väntat er?

– Mycket av vår analys var korrekt men sedan var tajmningen lite fel – ungefär sex månader. Det hände väldigt lite under det första halvåret vi var igång. Det låga ränteläget gjorde att uthålligheten var större än vad vi hade förmodat. Vi trodde också att ökenvandringen för fastighetsmarknden skulle bli lite längre.

Kommer ni att ta in mer pengar från era delägare?

– Just nu har vi kvar ett hyfsat förvärvsutrymme, ett par tre miljarder. Sedan har vi transaktionsportföljen som kan skapa nytt utrymme, vi har ju faktiskt vänt ut en del av de fastigheter vi förvärvat. Men skulle vi behöva mer kapital så upplever jag det inte som något problem, vi har täta kontakter med våra delägare som alla är representerade i styrelsen.

Hur kommer ni agera vid den kommande auktionen på Kefrens fastigheter?

– Det är fastigheter som vi känner igen sedan tidigare och som intresserar oss. Vi kommer säkert vara med och bjuda på en hel del. Men vi har tydliga ”limitar” på hur högt vi går och kommer inte att luras upp till för höga nivåer.

Fler Porträtt

Porträtt

”Det här är vad vi har tränat för”

Riskkoll. Niams vd Fredrik Jonsson ansvarar för många miljarder från några av världens största pensionsfonder. Han anser att egenskaper är viktigare än kunskap, tror inte på quick fix-lösningar eller spådomar för att hantera kriser och ogillar överförenkling. Är Niam förberett för att hantera coronakrisen?

Porträtt

Dubbla utmaningar

Beslutsam. Han är röd. Och han är rödblå. När det kommer till populärvetenskaplig personlighetstyp och fotbollssupporterskap, vill säga. Han är också en ledare som för till­fället sitter på dubbla vd-stolar – basandes över 38 000 bostäder. FV träffar Per Ekelund mitt i karriärens mest hektiska läge.

Porträtt

Allt från flyg till badhus

Det ryms allt från badhus till flygplan inom Tagehus investeringar. Men det är fastigheterna som är i fokus när Johan Ljungberg styr tredje generationens företagsbygge in i framtiden.

Robert Fonovich
Porträtt

Han gjorde det oväntade

Vände skutan. Låt dig inte luras av Robert Fonovich timida tjänstemannaframtoning. Det finns en annan växel att peta in då och då. Den behövdes – inte minst när han 2015 blev chef för ett skakigt Catella.

Porträtt

Jättens nya utmaningar

Stor intervju med Johanna Skogestig ur magasinet Fastighetsvärlden: Vad väntar efter tio års värdeuppgång. Butiksdöden. Lönsamhet i hållbarhetssatsning Sin ledarstil.

Porträtt

Tillbaka i fokus för ny era

Nu ska Stefan Dahlbo säkerställa att Fabege åter lägger i en ny växel som Stockholms största stadsdelsutvecklare. Läs en längre porträttintervju.

Porträtt

”Jag var på väg att jobba ihjäl mig”

Aktieägarna jublar. Ulrika Hallengren har fått en fin start på nya jobbet som vd på Wihlborgs. Men resan mot toppen har varit lång och kantats av både leråkrar och stom­entreprenader.

Porträtt

”Jag har aldrig gjort en minusaffär”

Snabbköparen Joachim Kuylenstierna om tiden för revansch. Lång intervju ur magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8.

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Tillbaka till förstasidan