Porträtt

Gasen i botten

Extremist: Från noll till sju miljarder. På två år. Det går undan för rallyföraren och äventyraren Ivar Tollefsen som har en stark tro på reformer på den svenska bostadsmarknaden. Magkänslan styr och skvallrar om marknadshyror.

Ivar Tollefsen

Född:
1961 i Oslo, Norge

Utbildning:
Avbruten gymnasieutbildning.

Karriär:
Efter att ha jobbat i musik- och underhållningsbranschen började han hyra ut kontorsytor.

Idag:
Ägare av Fredensborg som äger svenska Heimstaden.

Aktuellt:
Den snabbast köpande privatpersonen på den svenska fastighetsmarknaden. Äger även Norges största privata bostadsbestånd.

Karriären i korthet:

1979 Startar Tollefsen Enterprises

1988 Börjar hyra ut kontorslokaler

1993 Köper första bostadsfastigheten i Oslo

2005 Förvärvar Heimstaden i Malmö

Visa faktaruta

(Den lång intervjun publicerades ursprungligen 2007. Nu efter 92-miljardersköpet från Akelius publicerar FV åter personporträttet på Heimstadens storägare, Ivar Tollefsen)

Det ska gärna hända någonting hela tiden, eller i alla fall ska det finnas något spännande att planera. När Fastighetsvärlden träffar Ivar Tollefsen i Oslo är han väldigt glad. Orsaken är hans nya intresse för båtkörning och att han precis har vunnit en tävling från Oslo till Norges sydspets. Han klarade av den 182 nautiska mil långa sträckan på två timmar och 38 minuter. Sjöpolisen skulle kunna räkna ut snitthastigheten till 69 knop.

Den föreslagna fotograferingen vid heta Akers Brygge i Oslo tycker han känns som ”väldigt lite Ivar Tollefsen”. Han vill istället ut i Oslofjorden där han känner sig mer hemma och dessutom köpt några tomter. Färden dit sker förstås i vinnarbåten. Att han har glömt nycklarna till marinan löses genom att Tollefsen, undertecknad och fotograf Myhrer helt sonika klättrar över det två och en halv meter höga stängslet som överst är försett med taggtråd. Tollefsen verkar ha gjort det tidigare.

Den norske storköparen av svenska fastigheter för gasreglaget framåt och det allt kraftigare vinddraget gör det svårare att njuta av skärgårdslandskapet.

– Magkänslan sa att Sverige var rätt, säger Tollefsen samtidigt som han för fram reglaget ytterligare. Sverige är fantastiskt. Det är lätt att göra affärer där, det är ordning och reda på alla papper och allt annat.

Han är idag ägare till fastigheter värda drygt elva miljarder svenska kronor, sju i Sverige och resten i Norge. Tillgångarna finns i bolaget Fredensborg Eiendomssellskap AS som han äger till hundra procent – några delägare vill han inte ha. Snabba beslut, och ingen att skylla på, passar honom perfekt.

Efter att ha granskat den svenska fastighetsmarkanden några månader slog Tollefsen till i september 2005 och förvärvade hela Heimstaden i Malmö som innehöll 2260 lägenheter och kostade 1,9 miljarder kronor. Och det är inom Heimstaden som han de senaste två åren har köpt fastigheter för totalt det tredubbla.

– Patrik (Hall, VD Heimstaden) är fantastiskt duktig och vi har funnit varandra på ett bra sätt. Han och personalen har mitt fulla förtroende. Jag hälsar på någon gång om året och brukar prata med Patrik i telefon en gång i veckan. Vi har dragit upp klara riktlinjer och det har hänt att vi gjort förvärv som jag inte känt till.

Tollefsen utesluter inte att det svenska beståndet kan ha fördubblats om två år. Men han tycker inte att beståndets storlek är så viktigt.

– Det viktigaste är att det blir kvalitet på det vi gör. Jag är väldigt mån om en bra drift och vi satsar nog 50 kronor över branschsnittet per kvadratmeter på underhåll. Vi ska ha ett bra bestånd och nöjda hyresgäster.

Men det är inte bara välvilja mot de boende som ligger bakom satsningen. Tollefsen har en tro på att många av de boende i ett långsiktigt perspektiv vill ha möjligheten att fullt ut påverka sitt eget boende genom att äga sin egen lägenhet. De fastigheter som förvärvas ska ligga i områden där det framöver kan finns ett sådant intresse. Han berättar att det i Norge nästan endast är studenter och svenska gästarbetare som bor i hyresrätter.

När det gäller marknadshyror konstaterar han att det i Norge tog 20 år att nå dit från det att diskussionerna påbörjades.

– Det finns många signaler i Sverige idag som tyder på en anpassning mot marknadshyra. Jag tror att det gradvis kommer att bli en friare marknad. Men det kan ta lång tid. Mycket annat, som telefon och el, har blivit fria marknader.

Den belåningsgrad som bolaget använder sig i Sverige är 75–83 procent, som högst 85.

– Vi har en väldigt bra relation med bankerna och har alltid haft det. Bankerna uppskattar att vi har en bra driftorganisation och de tycker det är positivt om det till exempel skulle uppstå vakanser.

Heimstaden har idag inte några vakanser. Men att köpa fastigheter med tomma lägenheter skrämmer inte.

– Vi kan mycket väl köpa ett bestånd med flera tomma lägenheter. Det är fördelen med att ha en god driftorganisation. Vi satsar på tillänglighet och bra öppettider. Vi är bra på marknadsföring på internet och i dagspressen. Det gäller att erbjuda objekt som är i bra skick, både för de boendes skull, men även för oss själva. Vi har i princip en evig horisont när det gäller ägandet av fastigheterna.

Ivar Tollefsen är äldst av tre syskon och född i Asker, en förortskommun till Oslo. Hans mor arbetade på lönekontoret på Aftenposten och hans far drev tidigare en elektronikbutik men jobbar nu på ekonomikontoret i sonens bolag, Fredensborg. Fadern har hunnit bli 81 år och dyker upp på kontoret klockan sju varje vardag.

Men den store fastighetsägaren har haft en helt annan sysselsättning innan han började köpa och förvalta bostäder. Redan som 14-åring startade han sin första näringsverksamhet och studierna kom i andra hand. Han hoppade av gymnasiet i andra ring efter att ha fått beskedet att frånvaron var för hög för att han skulle kunna få acceptabla betyg och som 18-åring startade han sitt första bolag.

–Det var mobila diskotek och det blev ganska stort så vi åkte runt i Norge, Sverige och Danmark. Vi levererade inredning, ljus, ljud och möbler. Vi hade sponsorer som Levi’s och Coca-Cola och det var en väldigt trevlig tid.

Han drev även en egen arbetsförmedling för DJ:s och hade som mest 40 skivsändare i sitt stall. Ofta var han själv DJ och han äger idag 8 000 skivor, dock har han inte köpt en enda platta sedan 1976. Favoritmusiken än idag är Janis Joplin, Black Sabbath, Carole King, AC/DC och Pink Floyd.

– Jag sålde mitt bolag när jag var 26 år och fick istället aktier. Ett år senare gick företaget i konkurs. Från att varit en rik 26-åring blev jag en fattig 27-åring. Jag gick från 20 miljoner till minus. Jag fick börja om från början.

Han nystartade genom att hyra ett kontorsutrymme för att sedan hyra ut arbetsplatser till andra. Tollefsen erbjöd senare fastighetsägaren att hjälpa till att hyra ut de vakanta lägenheter som fanns i fastigheten. Det slutade med att Tollefsen efter några år köpte fastigheten som innehöll 20 lägenheter och tusen kvadratmeter kontor.

– Efter någon månad såg jag att det gav ett stabilt kassaflöde och att det var lätt att hyra ut. Priserna på bostäder var då extremt låga.

Den första fastigheten kostade sex miljoner och det är i det huset som Fredensborg ännu idag har sitt kontor. Fastigheten ligger i ett lite halvslitet kvarter i området Fredensborg, ungefär tio minuters promenad från Karl Johans gate.

Efter tre år köpte Tollefsen ytterligare tre fastigheter. Expansionen tog tid eftersom allt eget kapital, 900.000 kronor, försvann vid första köpet. Idag har Tollefsen cirka 3.000 lägenheter i Oslo och han är därmed huvudstadens och Norges största privata ägare av hyresbostäder.

Men Ivar Tollefsen har inte endast förvärvat. Han har även sålt fastigheter för 1,4 miljarder kronor i Norge och det har gett honom en bra vinst för att satsa vidare i Sverige. Förvärvspriset för de avyttrade fastigheterna var 600 miljoner kronor mer än för tio år sedan.

Utöver bostadsfastigheter i Norge och Sverige har Tollefsen även köpt Fangstmannshotellet på Svalbard som innehåller Nordeuropas största vinkällare med 25.000 flaskor. Han är också en mindre medinvesterare i ett turistprojekt i Brasilien och ett bostadsbolag i Bukarest.

Båtresan tar Fastighetsvärldens reportageteam till de båda tomterna på Snarøya i Oslofjorden som Tollefsen köpt för totalt 50 miljoner. Utsikten är fantastisk, vatten åt tre håll och i horisonten syns Oslos skylien med rådhuset.

– Jag har alltid gillat närheten till vatten. Det här stället är perfekt och jag hoppas kunna flytta hit snart. Jag tror inte det finns bättre tomter här och jag har gjort en skiss över vad jag vill bygga.

Plötsligt under fotograferingen får en vindby tag i blixtparaplyet och det flyger ut ett tiotal meter i Oslofjorden. En halv minut senare är det åter på land efter att Tollefsen ögonblickligen slängt av sig jeansen och t-shirten och kastat sig i det niogradiga vattnet.

Den snabbköpande norske fastighetsägaren följer hela tiden samma livsstrategi

–Mitt ledord är ”ingen respekt och all respekt”. I ”ingen respekt” ingår att man ska tänka fritt och ha drömmar, att tänka positivt i utgångspunkten. I ”all respekt” ingår att göra alla förberedelserna ordentligt.

Ett konkret exempel är hans första skidtur över Grönland där idén föddes vid en diskussion på en pub. Tollefsen ägde vid öldrickningen inte ens ett par skidor och hade inte åkt sedan hans far ofta tog honom på tur när han var ung. Efter noggranna förberedelser slutade det hela med att Tollefsen och tre vänner ett år senare korsade Grönland på ny rekordtid.

Envisheten finns förstås där. När han 2005 körde sitt första Dakarrally i Afrika och tvingades bryta valde han ändå därefter att köra resten av sträckorna för att öva inför kommande års tävlingar. Året efter vann han amatörklassen.

Nya utmaningar är det bästa han vet. När han på en suddig bild såg en lodrät bergsvägg på Antarktis bestämde han sig genast för att undersöka om det var möjligt att klättra upp just där. Ihop med tre vänner firade han jul och nyår på den gigantiska klippväggen för några år sedan. Efter tre veckor, och efter att ha sovit i hängande tält, nådde kvartetten toppen.

– Jag ägnar nog 60 dagar om året åt rally och 20 åt klättring.

Ivar Tollefsen har tre barn, 22, 20 och 14 år. Den äldste körde även han Dakarrallyt förra året.

– Ingen av dem är så intresserad av fastigheter, men har många intressen. Men jag är glad att de har det bra och slipper stiga upp klockan fyra för att köra ut tidningar som jag gjorde. Men de har inte växt upp med pengar. När de var små åkte vi runt i en bil som hade hål i golvet. Vi satsade istället pengar på en trampolin till barnen. Och inte blev det bättre av att barnen ville ha ytterligare en trampolin.

Det är något speciellt med norska fastighetsägare som är aktiva i Sverige. Petter A Stordalen är miljöaktivist och underhållare, Actas VD Simon Mørdre har bestigit flera av världens högsta berg, Christian Ringnes är en frispråkig underhållare och Olav Thon uppges leva ett liknande liv som Ingvar Kamprad.

Vad skiljer norska och svenska storägare och VD:ar från varandra?

– Svenskar är industrialister och har en lång tradition av att vara en industrination. De är välutbildade och är vana vid ordning och reda. Fram tills vi hittade olja på 70-talet sysslade vi med fiske och jordbruk. Vi vet inte riktigt hur vi ska bete oss (skratt). Svenskar är väldigt analytiska och noggranna medan norrmän ofta bestämmer sig snabbt och är mer riskvilliga.

Många svenska VD:ar sitter ofta vid skrivbordet. Hur ofta sitter du vid skrivbordet åtta timmar om dagen?

– Jag har gjort det i många år, men mer typ 12–15 timmar varje dag. I år har jag lovat mig själv att aldrig sitta åtta timmar enda dag. Mitt liv är fantastiskt och jag vill inte byta det mot ett skrivbordsjobb.

Vad är din drivkraft?

– Att ha en bra dag. Det har alltid varit målet.

Några nya äventyr på gång?

– Jag ska köra Storbritannien runt med båt och efter årsskiftet väntar ett fjärde Dakarrally. Sen har jag ett mål att segla jorden runt ihop med några goda vänner och bygga en båt för det och även till Antarktis, men det får vi se när det blir. Gärna ta med barnen på någon etapp. Kanske till och med stanna på Bahamas och ligga och sola och dricka en kall öl.

Tollefsens bästa äventyr

1) LODRÄT FJÄLLVÄGG PÅ ANTARKTIS ”Helt majestätisk upplevelse och berget är min egen ”baby”. Jag hittade klippan och vi var de första som klättrat upp för Ulvtannas norra sida. Det tog oss 22 dagar att klättra upp för den 1.000 meter lodräta klippväggen. Jag var väldigt rädd stundtals. Dessutom var det stundtals minus 30 grader och kraftig vind.” (2006)

2) SKIDREKORD ÖVER GRÖNLAND ”Kallt, blåsigt, tvingades spåra själv i 57 mil. Men vi slog nytt rekord, åtta dagar och nio timmar. En förfärlig skidresa, men helt fantastisk när man står på andra sidan.” (2002)

3) DAKARRALLYT I AFRIKA ”Det är hårt och vanskligt. Det går fort och man vet inte alltid vad som väntar bakom nästa sanddyn.”

Fler Porträtt

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Porträtt

”Avkastning behöver inte vara vackert”

RISKFRITT. Med Andreas Wahlén vid rodret har NP3 från Sundsvall fortsatt leverera vad många kommersiella fastighetsägare drömmer om just nu.

Porträtt

Långläsning: Ny kraft tar över efter legend

Snabbt. Tempot har alltid varit högt när det gäller Nyfosa. Transaktionerna har avlöst varandra. Nu tar Stina Lindh Hök över vd-stolen när en legend lämnar plats för nya krafter.

Porträtt

Vill bli störst

Utmanare. Sofia Ljungdahl är ny på jobbet mitt under brinnande pandemi. Uppdraget är tydligt utpekat: Obos ska utmana bostadsjättarna på allvar – i de största svenska städerna.

Porträtt

Spejar efter nya lösningar

Lagspelare. Maria Lidström har stor erfarenhet av komplexa projekt. Men det är inte tekniken som sporrar henne i jobbet. Det är att tillsammans med medarbetare och samarbetspartners finna de bästa lösningarna.

Porträtt

Planerar för nästa steg

Hans skapelse Slättö har kommit en bra bit på vägen, men Johan Karlsson siktar högre. Läs FV:s långa porträttintervju.

Porträtt

”Det här är vad vi har tränat för”

Riskkoll. Niams vd Fredrik Jonsson ansvarar för många miljarder från några av världens största pensionsfonder. Han anser att egenskaper är viktigare än kunskap, tror inte på quick fix-lösningar eller spådomar för att hantera kriser och ogillar överförenkling. Är Niam förberett för att hantera coronakrisen?

Tillbaka till förstasidan