Går i spetsen för ny svensk satsning
Sedan försommaren 2011 leder Per Sjöberg det än så länge relativt okända Cityhold. Företaget har så här långt gjort en fastighetsinvestering. För 230 miljoner pund, motsvarande nära 2,5 miljarder kronor, har en nybyggd fullt uthyrd kontorsfastighet vid Paddington Station i London förvärvats.
Cityhold ägs gemensamt av Första och Andra AP-fonden och är initialt helt inriktat på att investera i högkvalitativa kontorsfastigheter i London och Paris. I ett andra steg kan även fastigheter i Hamburg och München vara aktuella. De flesta är marknader han känner till väl sedan sina år som VD för CLS Holdings.
Han är inte orolig för att göra snedtramp på grund av övermod och dålig kunskap om främmande marknader
– Jag vet hur viktigt det är att analysera fastigheter och marknader. Varje affär ska vara bra i sig. Tekniken är att vara nere på detaljnivå. Det kommer att kräva lokal kompetens och den håller vi på att bygga upp.
Vägen till jobbet som VD för Cityhold har inte varit spikrak, men Per Sjöberg har samtidigt varit mycket målinriktad när han företagit sig saker. Han var snabb med att komma ut i arbetslivet och hoppade över det där med rak studiegång via gymnasium och högskola för att nå högre befattningar. Istället flyttade han hemifrån redan vid 16 års ålder och började jobba på en byggfirma, Bygg-Eken. Hans mor och far, sjuksköterska respektive byggare, krävde nämligen att han skulle betala för sig hemma i villan i Saltsjöbaden när han valde att ta ett sabbatsår istället för att studera vidare. Utan någon egentlig koll på pengar tyckte han det var dyrt. Någon egen lägenhet var det inte fråga om utan det blev flera år med andrahandsboende och inneboende hos kompisar.
– Det hade naturligtvis varit mycket billigare att bo kvar hemma, men jag lärde mig att klara mig själv. Dessutom är jag mycket tacksam för det lärlingsprogram som fanns då. Jag fick gå som snickarlärling i tre år och via den erhöll jag även ett gymnasiebetyg, säger Sjöberg.
Det fanns gott om jobb och Per Sjöberg bestämde sig ganska snart för att starta en egen byggfirma. Verksamheten rullade på bra men trots det tog han ett nytt beslut efter några år – det var dags att studera vidare. Han avvecklade företaget och började en ingenjörsutbildning vid Stockholms tekniska institut.
Direkt efter att studierna var klara fick han jobb hos Åke Larsson Byggare som då var ett av Sveriges ledande företag inom construction management. Företaget hade även startat verksamhet i USA och det var där han fick anställning. Lennart Schönning blev hans chef. Företaget var projektledare för att bygga ut mobilsystemet på många ställen. Egentligen var det Ericsson som hade uppdraget men med tiden blev det ett direktavtal med uppdragsgivaren.
– Där lärde jag mig väldigt mycket. Det var ett ganska ensamt arbete att kuska runt i amerikanska städer och där sätta upp verksamheten, kontraktera entreprenörer och självständigt driva utbyggnaden av sta-tioner, master med mera, från ax till limpa. Sjöberg hann avverka ett antal projekt i städer som Sacramento, Las Vegas, Austin, Pittsburgh, Kansas City.
Med några års erfarenhet av projektledning vände han åter till Sverige i slutet av 80-talet för ett erbjudande från Arcona som just höll på att dra igång exploateringen av Nacka Strand.
– Jag blev produktionsledare och var en av de allra först anställda i projektet.
Förutom produktionsledning hjälpte han också till med marknadsföringen av området. Några av de han då arbetade med var marknadsförarna Love Lundqvist och Sten IM Svensson, som senare också skulle komma att hjälpa till i Solna Business Park. De tryckte hårt på saker som kunde göra området mer levande, att bygga in omtanke och att göra allt lite bättre än förväntat.
– Jag lärde mig väldigt mycket av dem vad gäller etableringsfrågor, kanske lite väl mycket. För jag drev frågan att Arcona själva skulle flytta från Sveaplan ut till Nacka Strand för att visa på fördelarna, och många tyckte nog att jag var väl kaxig som den relativt juniora medarbetare jag faktiskt var.
Senare blev det flytt till Nacka Strand för Arcona, precis som Per Sjöberg pläderat för, men då hade ha redan flyttat på sig för nya utmaningar som marknadschef på Scandiaconsults dotterbolag Samhällsbyggarna.
Företaget hade just blivit avknoppat till börsen av Pronator och framtidsplanerna var stora, man skulle vara en spjutspets i samhällsbyggandet.
Men för Per Sjöberg blev det blev en mycket kort sejour där. Finans- och fastighetskrisen kastade sin skugga över verksamheten och mindre än ett år efter att han hade anställts så varslades ett 500-tal medarbetare hos Scandiaconsult. Som en av de senast anställda var han också en av de som först fick se sig om efter något nytt att göra.
– Bolagets VD Olof Hulthén rekommenderade mig till ett jobb hos ABV Rock Group. Det handlade om projektledning i Saudi Arabien, långt bort men bra betalt. Jag och min fru pratade samman oss. Det var ett kontraktsbundet arbete där man skrev på för två år i taget. Vi såg det som en bra möjlighet att på kort tid tjäna ihop en bra slant till insatsen för en egen villa.
Under drygt två år arbetade Sjöberg sedan med det topphemliga, men ändå välkända, bergrums- och infrastrukturprojekt som hade påbörjats 1987 och som slutfördes för ett par år sedan. Projektet hade vid starten en uppskattad investeringsvolym på 100 miljarder och Olof Palme var med och rodde hem byggkontraktet till det då svenskägda ABV Rock Group.
– Jag arbetade med att bygga en stad med 6 000 lägenheter, 200 villor, skolor med mera. Det var en ny erfarenhet, men det jag främst lärde mig där var tålamod. Arbetet genomfördes i ett påfrestande lågt tempo.
Tillbaka hemma i Stockholm satte sig Per Sjöberg på skolbänken igen. Denna gång för att läsa in en civilekonomexamen vid Stockholms Universitet. Parallellt arbetade han med en del uppdrag och drog 1996 igång ett projektledningsföretag som gavs namnet Aktiv byggledning.
– Jag tog de jobb jag fick eftersom en sak jag lärt mig är att små saker ibland kan leda till stora saker.
Under de usla åren i början av 90-talet hade många fått gå från sina jobb och det fanns gott om kompetent folk att bygga verksamheten runt. Han valde att ta in äldre och erfarna medarbetare som snabbt blev självgående, verksamheten växte till 25 medarbetare och en omsättning om 25 miljoner.
Sjöberg ville egentligen över till fastighetssidan och till slut var det ett projektledningsuppdrag som ledde dit.
– Det var ett företag som inte hade tid att ta ett uppdrag i Solna som ringde och övertalade mig att titta på det.
Så kom Per Sjöberg att bli intervjuad av Henry Klotz på CLS Holdings som just stod i begrepp att bygga om flera hus i Virebergs industriområden. Det var ett intressant uppdrag och uppdraget blev deras.
Vid arbetet med att förädla området till Solna business park använde han sig av kunskapen från Nacka Strand, att söka en profil för området. Det hela slutade med att han erbjöds anställning hos CLS som Group Development Director 2001. Det passade honom förträffligt och företaget Aktiv Byggledning sålde han till sin kompanjon Nils Johansson som numera driver det under namnet CO-Pilot.
Förutom att driva projektet med Solna Business Park i mål så fick han då även projektet the Shard på sitt bord. Det är det 309 meter höga prismaformade huset i London som kommer att stå klart lagom till olympiaden i sommar.
Han klev också in i företagets ledningsgrupp och inblandad i alla typer av frågor, väldigt mycket var inriktat mot förvärv. Fyra år senare blev han VD för företaget som varit börsnoterat på Londonbörsen sedan 1994.
– Att arbeta med Sten Mörtstedt har varit mycket lärorikt. Det är nog det bästa jag gjort under min karriär, så här långt. Han behärskar alla delar inom bygg, fastigheter och finans, ja i princip inom all business. Det är en enorm erfarenhetsbank han har efter så många år inom internationell affärsverksamhet och han har dessutom generöst delat med sig mycket av den kunskapen och det är jag väldigt tacksam för.
Förutom metodiken vid förvärv lärde han sig även att montera ned och avveckla hos CLS. Företaget höll 2007 på med finansieringen av the Shard, totalt 1,3 miljarder pund, och avtal hade skrivits med banken. Men Per Sjöberg fick signaler om att banken hade problem med att syndikera lånen på USA-marknaden. Han påtalade det för Sten Mörtstedt och att det kändes som att något inte var som det skulle på marknaden.
– Sten hade gått och grunnat i liknande banor en tid och det här fick honom att fatta ett beslut. Han bad mig ta fram en plan över helgen för att skala ned bolaget ordentligt, att ta bort risker och skära i onödiga kostnader.
Planen presenterades och genomfördes. På kort tid såldes ungefär 30 procent av fastighetsbeståndet. Lån förlängdes, amorterades ned och kapital placerades i likvida tillgångar och i flera banker. Företaget flyttade till billigare lokaler. Overheadkostnaderna bantades med 40 procent.
Företaget lade om hela sin finansiering redan under 2007, gott och väl ett år innan finanskrisen drog igång på allvar hösten 2008.
Efter den genomförda bantningen valde Per Sjöberg att lämna CLS även om han under en tid därefter även hjälpte till med ett antal styrelseuppdrag samt planfrågor i projekt där företaget är inblandat, som Biliatomten vid Haga Norra i Solna. Han ville gärna göra egna fastighetsinvesteringar och har de senaste åren tittat på väldigt mycket, bland annat sådant som bankerna behövt hjälp med.
– Men jag har stått kvar vid mina kriterier för att gå in i något. Jag har inte haft behov av att ta på mig bekymmer genom att höja mina bud. Då är det roligare att spela golf.
Jobbet som VD för Cityhold dök upp som en möjlighet våren 2010. Det var Catellas VD Johan Eriksson som kom med frågan eftersom de stöttade AP-fonderna med rådgivning kring det nya fastighetsbolaget.
– Jag svarade att visst kunde jag tänka mig det, men då kändes det mer som en sondering än någon skarp förfrågan, den kom först efter julen 2011.
Nu är han VD för företaget och bygger det från grunden. Den första tiden under sommaren 2011 gick åt till att tillsammans med styrelsen ta fram strategi och bygga rutiner.
– Vi ägnade en hel del tid åt att ”torrsimma” för att sedan kunna trycka på knappen när rätt affärer började dyka upp.
Är inte Cityholds strategi väl smal?
– Det är få men mycket stora marknader där vi tittar på några delmarknader. Bättre att börja så och sedan vidga urvalet något om ett sådant behov uppstår.
Vad talar för att ni ska göra bra affärer?
– Vi förväntar oss inte att göra några kap, men anser att det är en bra tidpunkt att börja bygga ett bestånd. Det vi söker är ”running yield”, stabila kassaflöden. Vi har dessutom en konkurrensfördel genom ett investeringperspektiv på 20-40 år.
Vilka fastigheter har du själv investerat i?
–Jag har gjort några investeringar i mark i Vallentuna samt i Örebro. Det är ganska små områden men som med omsorgsfull planering kan bli riktigt bra. Det handlar inte om att maximera utan att göra det riktigt bra, sådant roar mig. Den dagliga verksamheten drivs nu av övriga delägare.
TEXT WILLY WREDENMARK
FOTO PAUL HACKETT
