En försiktig general som vill växa vidare

Även om Bicky Chakraborty hade mål och ambitioner när han som tjugotreåring kom till Sverige i mitten av 60-talet, så anade han nog inte att han skulle komma att bli känd i sitt nya hemland som ”Hotellkungen”, och att han skulle tilldelas utmärkelser som Kungliga Patriotiska Sällskapets Näringslivsmedalj och HM Konungens medalj i tolfte storleken. Han är vad amerikanerna kallar en ”self made man”, någon som med två tomma händer byggt upp ett imperium. Chakraborty har gjort en rejäl resa, både ekonomiskt och geografiskt, men han kommer knappast från påvra förhållanden.

Han växte upp i Calcutta där hans far var ämbetsman vid den statliga järnvägen och hans mor hemmafru. Familjen tillhör den högsta kasten i det hinduiska kastsystemet, brahman, och de här omständigheterna gjorde det möjligt för Chakraborty att åka utomlands för att studera.

Omställningen från den myllrande megastaden Calcutta till Stockholm var dock inte så stor som man kanske kan tro.

– Jag ägnar mig inte så mycket åt att titta bakåt. Eftersom Sverige var det land där jag skulle bo och verka ville jag göra det bästa av situationen, säger han.

Och Chakraborty spillde ingen tid, han blev snabbt kår-aktiv och efter bara 67 dagar i Sverige tog han sig an utmaningen att anordna en hjälpgala för Rädda Barnen. Han övertalade några av den tidens största artister att medverka, bland andra Lill Babs, Thore Skogman och Hepstars. Själv hade han ingen aning om vilka artisterna var, bara att de var populära, och galan blev en succé. Det var också inom studentrörelsen som hans fastighetskarriär startade – och det under något märkliga omständigheter.

Chakraborty hade ansvar för studenthemmet Domus där han ordnade bostäder och sociala aktiviteter för utbytesstudenter. Studentrörelsen drev samtidigt en mindre verksamhet där de under sommaren hyrde ut tomma studentlägenheter till turister. Vinsten användes för att subventionera studenternas eget boende. När Chakraborty fick uppdraget att driva projektet så växte affären snabbt och kommersialiserades till oanade nivåer. 1983 ägde studentrörelsen bland annat Savoy i Malmö och Stureplansfastigheten där Elite Hotel Plaza ligger i dag, och som staden ville riva. Studentrörelsen gjorde 1980 hotellrörelsen till ett dotterbolag inom Stockholms Studentbostäder. Chakraborty var chef men fortfarande bara anställd, men det skulle snart förändras.

– Studentföreningen kom väl någonstans på att även om det var kul att äga fastigheter så innebar det också risker, så de bestämde sig för att sälja.

Chakraborty var intresserad av en ägarandel men hade inga pengar och tackar i dag studentrörelsen för ett viktigt beslut som de tog i samband med försäljningen.

– De kunde ha sålt till högstbjudande men kände till mina ambitioner och valde en köpare som hade som mål att expandera.

Köpare var investmentbolagen Skrinet och Aritmos och en del av uppgörelsen var att de lånade ut pengar till Chakraborty så att han kunde köpa en andel i bolaget på 33 procent, de två investmentbolagen ägde tillsammans 67 procent. Det var en win-winsituation eftersom investmentbolagen ville ha kvar Chakraborty som den drivande kraften i bolaget. Affären syddes ihop av Hans Cavalli-Björkman, en av den tidens mest betydande bankmän. Han och Chakraborty skulle med tiden utveckla både en professionell och privat vänskap men deras första möte, då Chakraborty i början av 80-talet sökte lån för att köpa Savoy i Malmö, började inte så bra. Chakraborty ville verkligen ha fastigheten och hade lagt ett bud som låg en bra bit över konkurrenternas. Cavalli-Björkman hade svårt att få grepp om vilka de här människorna som satt på hans kontor egentligen var, Stockholms studentförening och någon kille som hette Chakraborty?

– Han frågade varför vi lagt ett så högt bud och sa, förresten, vad är Chakraborty för ett namn egentligen? Jag svarade att heter man Chakraborty så får man helt enkelt betala lite mer.

Det första stadshotellet Chakraborty och studentrörelsen köpte var Stora Hotellet i Örebro (1980) och det var grunden till bolaget som i dag är känt som Elite Hotels. Hotellmarknaden i Sverige hade under 60- och 70-talet tagit intryck av amerikanska förebilder, och hotellen skulle ligga efter motorvägarna. Samtidigt stod de gamla stadshotellen i städernas centrum och förföll. Det sågs som bortkastade pengar att försöka rusta upp dem, och de var också i många fall i bedrövligt skick. I Stora Hotellet i örebro som studentföreningen köpt saknade 60 procent av rummen toalett och dusch, ventilationen bestod av självdrag. Chakraborty köpte det som ingen annan ville ha och visade att det gick att göra en affär av att rusta upp gamla hotell. Under de kommande åren köpte han bland annat också stadshotellen i Karlstad, Norrköping och Västerås. Många fler förvärv skulle följa och Bicky Chakraborty säger att han lyckades för att hans motiv bakom köpen var annorlunda än vad de skulle ha varit för en renodlad fastighetsman.

– Jag är ju ingen fastighetsman utan en hotelier. Jag köpte inte hotellen för att tjäna pengar på värdestegringen utan för att jag vill återställa dem till deras forna glans och bygga en fungerande hotellverksamhet.

– Egentligen tycker jag att fastighetsbranschen är rätt tråkig. För en fastighetsman är fastigheten bara en avsättningsplats, för mig är den en förutsättning för att driva hotell.

Han säger att han hellre skulle vilja bli bedömd för vad han gjort med sina fastigheter snarare än värdet på dem, och kommer in på hotell Knaust i Sundsvall som han köpte 2002 och hyser speciellt varma känslor för.

– När man går in och rustar upp ett gammalt hotell så gör man en kulturgärning, men den var större på alla vis när det gäller Knaust som under sin glanstid var mer känt i Norrland än fotbollslaget GIF Sundsvall.

Tiden hade varit lika hård mot Knaust som mot många andra stadshotell och i lokalerna fanns nu bland annat nedslitna kontor och studentboenden.

– Jag pratade med Nordeas tidigare ordförande Björn Wahlström vad han tyckte om att jag skulle ta över Knaust. Ekonomiskt kunde han inte råda mig till det men kulturellt så skulle jag göra en stor välgärning.

Elite Hotels växte och mot slutet av 80-talet så drev bolaget åtta hotell varav de ägde fem av fastigheterna. Då slog fastighetskraschen till och allt vändes upp och ner och etablerade fastighetsbolag som Reinholds, BGB och många fler gick omkull. Ett bryskt uppvaknande för många men Elite Hotels klarade sig bättre än de flesta.

– Jag hade baserat min kalkyl på vad min rörelse klarade av, inte vad inflationen och värdestegringen skulle ge. När man räknar med att värdestegringen ska lösa kassaflödesproblemen, då är man illa ute.

Elite Hotels klarade 1 025 dagar av krisen på egna pengar innan man var tvungen att vända sig till bankerna.

– De var väldigt tillmötesgående. De såg att Elite var ett välskött bolag som skulle vända tillsammans med konjunkturen. Vi sålde inte en enda fastighet under krisen.

Elite Hotels belåningsgrad i dag ligger på låga 30–33 procent.

Fastighetskraschen utgjorde också grogrund för en historiskt bra affär för Elite. När krisen var som värst, 1991, hade Chakraborty investerat en ansenlig summa i det nybyggda Elite Hotel Marina Plaza i Helsingborg. Medinvesterare var ett konsortium som hade lagt in 250 miljoner kronor i projektet. Chakraborty ville desperat bli av med operatörsdriften och var beredd att glömma pengarna han investerat mot att han blev av med den hyresgaranti han förbundit sig till. Han var beredd att ge bort avtalet gratis men ingen nappade. Konsortiet bestod av Elite, NPL, Peab, Riksbyggen och John Mattsson men när krisen var över så fanns bara Elite och Riksbyggen kvar.

– Vi väntade ut krisen och satt plötsligt i brinnande högkonjunktur med ett kontrakt skrivet för lågkonjunktur och det fick vi en fantastisk utväxling på.

Hotellfastigheten (Terminalen 2) såldes senare till Wihlborgs men förra året köpte Elite tillbaka den för 318 miljoner. Chakraborty skrattar när han summerar affären.

– Både vi och Wihlborgs har tjänat en hel del pengar på den där fastigheten.

Krisen innebar också att Elite Hotels drog sig ur den amerikanska och den finska marknaden där man försökt etablera sig.

– Det fanns ingen anledning att hålla ut där när Sverige var vår kärnmarknad. I dag har vi inga planer på utlandsetablering utan fokuserar på att bli ännu bättre i Sverige.

Elite gjorde 2001 en affär som innebar en stark känsla av deja vu för Chakraborty. Scandic sålde stadshotellen i Luleå, Växjö och Jönköping till Elite för 25 miljoner – det ansågs inte lönt att rusta upp dem.

– Inget har förändrats sedan 1980. Tre rörelser för 25 miljoner? Vi äger fastigheterna i Luleå och Växjö i dag, och de har ett substansvärde på 470 miljoner.

Elite fattade 2000 ett beslut om att bli en rikstäckande hotellkedja och har sedan dess täckt in hela Sverige från Kiruna till Malmö, och i Uppsala bygger för närvarande Klövern ett hotell nära centralstationen där Elite ska bli hyresgäst. Elite driver i dag 31 hotell och äger 15 av hotellfastigheterna.

– Det finns inga vita fläckar på kartan längre. Nu siktar vi på att expandera till städer där vi ser att vi kan hjälpa till att göra staden till en destination.

En sådan stad är Kalmar där Elite för diskussioner om en etablering.

Elite har sedan 2014, utöver Elite Hotell Marina Plaza också köpt fastigheten i Helsingborg där Elite Hotel Mollberg ligger. Samtidigt har man sålt Inom Vallgraven 54:11 i Göteborg (Elite Hotel Plaza) till AFA.

– Vi äger hellre än hyr men just vad gäller AFA så känner vi oss trygga att hyra av dem, vi har samma syn på fastighetsförädling. I övrigt ser jag det inte som någon större merit att äga hus, det har blivit för lätt i den här konjunkturen.

Efter mer än 40 år i Sverige känner sig Chakraborty mer som svensk än som indier men flera insikter och erfarenheter från födelselandet har präglat honom som person och har fungerat som kompassriktning. När han en dag berättade för sin far om att en pojke i skolan mobbades av både lärare och andra elever för att han var fattig och inte hade råd med skolavgiften betalade Chakrabortys far hela skolavgiften för den blottställde pojken.

– Han sa till mig att alla djur älskar sina egna barn men att älska andras är något unikt mänskligt. Det har gjort att jag varje dag försöker utföra minst en osjälvisk gärning för att hjälpa någon annan.

En av Chakrabortys förebilder är Microsofts grundare Bill Gates som lagt en stor del av sin ansenliga förmögenhet på välgörenhet. Själv har Chakraborty bekostat byggandet av ett sjukhus i Calcutta och bidragit med finansiering till Unicefs vattenprojekt. Hans instöt i bostadsbranschen, där han byggt studentbostäder på KTH:s campusområde, skriver han också upp på filantropikontot.

– Jag bryr mig fortfarande mycket om KTH och studentrörelsen. Alla säger att det behövs fler studentbostäder men ingen gör något. Nu har jag visat att man som privatperson kan bygga studentbostäder och fler har följt mitt exempel. 500 studentbostäder planeras nu på campusområdet.

Bicky Chakraborty har alltid hållit ett högt tempo och även om han planerar att göra det också framöver har han ändå börjat fundera på framtiden för företaget den dagen han väljer att gå i pension. Tronföljaren är redan utpekad och klar, dottern Caroline Chakraborty som äger 49 procent av aktierna i Elite Hotels.

– Just nu har hon ingen exekutiv funktion eftersom hon har småbarn men styrelsen är informerad om att hon kommer att vara en aktiv ägare och att hon på sikt ska ta över.

Familjen är viktig för Chakraborty och han är glad över att dottern vill ta över.

– Så många av de svenska familjeföretagen har sålts och försvunnit utomlands. Jag tycker det är fint när man kan lämna över något till nästa generation.

Nästa generation har också tagit sig in på hotellmarknaden i stort. De gamla etablerade kedjorna har fått konkurrens av unga och hungriga utmanare och det kräver en omställning från beprövade strategier.

– Det är svårt att ta betalt för flärd och service i dag eftersom internet har gjort att allt handlar om pris, tillgänglighet och hur man placerar sig i sökmotorerna. Det tycker jag är lite synd.

Vilka utmaningar står Elite Hotels inför i framtiden?

– Att kunna anpassa oss till den här nya verkligheten utan att tappa det som gör oss unika. Vi kan inte förvandla oss till ännu en dussinhotellkedja. Det är ingen dans på rosor, de här nya unga aktörerna är duktiga.

Hur har intresset för hotellfastigheter förändrats sedan du började i branschen?

– Det har utvecklats enormt, i dag vill alla ha hotellfastigheter i portföljen men inte för att driva hotell utan för att de ser det som en bra fastighetsinvestering.

Vilka fördelar ger det att investera i hotellfastigheter?

– Långa och stabila hyresavtal. Kontorshyresgäster är flyktiga i jämförelse och vid varje uthyrning så kräver den nya hyresgästen anpassning av lokalerna. I hotellrum så byter man kanske ytskikt men bygger om dem, det gör man inte.

TEXT HENRIK WIDELL
FOTO MIKAEL SJÖBERG