Blick för utveckling

Eurocommercial i Sverige hade ett bra år 2016. Försäljningen ökade i alla bolagets köpcentrum, vakansen var låg och värdet på det svenska fastighetsbeståndet steg med 5,5 procent.

– Resultatet var all-time-high, berättar Martin Bjöörn, där han tar emot på kontoret på Kungsgatan i Stockholm.

Det är ett litet team som representerar det holländska bolaget i Sverige. Martin Bjöörn är en av nio personer som är stationerade i lokalen med utsikt över frukthandeln på Hötorget.

– Vi har alltid varit en slimmad organisation. Det har både fördelar och nackdelar. Vi jobbar nära varandra och alla vet vad som är på gång. Samtidigt kan man ibland känna att det hade varit bra med någon till.

Nu är tre nyrekryteringar också på gång. Det behövs i bolagets fortsatta expansion.

De senaste tre åren har köpcentrumexperten gjort två förvärv i Sverige: nybyggnadsprojektet C4 Shopping i Kristianstad och köpet av ytterligare en del av handelsområdet Bergvik i Karlstad. Bolaget har ägt en del av Bergvik sedan 2005 och förfogar nu över hela köpcentrumdelen.

Eurocommercial äger i dag åtta köpcentrum i södra delen av landet. Planen är att fortsätta växa, både genom förvärv och utbyggnation.

– Stora regionstäder har blivit vår nisch. Det är en betydligt behagligare konkurrensnivå där. Det dyker inte upp några Mall of Scandinavia från ingenstans, säger Martin Bjöörn.

Därmed är det inte sagt att bolaget ratar Stockholm, Göteborg och Malmö. Men för att storstäderna ska vara intressanta behöver prislappen vara rätt och risken för konkurrens vara hanterbar. Martin Bjöörn öppnar även för köp norrut framöver.

– Vi skulle absolut kunna tänka oss exempelvis Umeå, Gävle och Sundsvall.

Vid nya förvärv är det handelsklimatet som fäller avgörandet. Både nybyggnationer och äldre gallerior är intressanta.

– Vi tittar på hur detaljhandeln mår och går då efter de starkaste märkena för att titta långsiktigt. Mår handeln bra mår vi bra.

Parallellt med de nya förvärven har portföljen renodlats de senaste åren genom försäljningen av tre centrum, i Västerås, Karlskrona och Laholm.

– Vi har delvis sålt dem för att de har blivit för små, delvis för att vi behöver få loss kapital till utbyggnader.

Eurocommercial har nämligen stora utvecklingsplaner. Utöver den omfattande utbyggnaden som just nu sker av för detta Eurostop i Halmstad är tanken att ytterligare tre köpcentrum – i Skövde, Norrköping och Växjö – ska expandera.

– Vi har byggt ut dem en gång. Nu går vi på dem en andra gång eftersom vi ser att de behöver bli ännu större.

Holländska Eurocommercial grundades för 25 år sedan och ägde till en början fastigheter i en spridd grupp länder innan de valde att rikta in sig på tre mogna europeiska marknader: Italien, Frankrike och Sverige. Köpcentrumen i Sverige, med ett fastighetsvärde på 7,9 miljarder kronor, står för 21 procent av innehavet.

– Att vi finns på få marknader gör att Sverige blir en viktig del av verksamheten, konstaterar Martin Bjöörn.

Intåget i Sverige skedde 2001. Bolaget ägde då en handelsfastighet i Köpenhamn och hade därför ögonen på området.

– Det var då Öresundsbron höll på att byggas. Burlöv Center blev plötsligt till salu och man kan säga att bolaget tog bron över till Sverige.

Några år senare blev Martin Bjöörn utsedd till Sverigechef för bolaget.

Han arbetade då på JLL och var som konsult bland annat chef för ett av Eurocommercials köpcentrum. På så sätt fick han kontakt med Peter Mills som var och fortfarande är ytterst ansvarig för den svenska marknaden. Martin Bjöörn fick frågan om han ville starta upp ett svenskt kontor, och nappade.

– Man gick från två till sex köpcentrum, i princip över en natt.

Det blev en intensiv och lärorik period.

– Då var jag i London tre dagar i veckan, medan jag lärde mig bolaget. Jag veckopendlade dit under flera år. Nu har vi tack och lov börjat med videokonferenser.

Bolagets ledning har möten varje måndag.

– Det gör att vi blir väldigt beslutsmässiga. Det tror jag är en jättestyrka.

En annan egenskap som Martin Bjöörn uppskattar med företaget är att det inte är toppstyrt.

– Vi är ett decentraliserat bolag. Vi kan driva verksamheten i Sverige på vårt sätt utifrån svenska villkor. I internationella företag där det inte är så har jag förstått att det kan uppstå bekymmer.

Vid sidan av att Eurocommercial visar starka siffror går bolaget också hem hos kunderna. De senaste två åren har fastighetsägaren röstats fram som Sveriges bästa hyresvärd inom handel i den årliga tävlingen som arrangeras av Nordic Council of Shopping Centers. Bolaget tog även hem priset 2013.

Martin Bjöörn tror att uppskattningen har flera förklaringar.

– Vi har ett väldigt duktigt team som är serviceinriktat, och vi investerar lite mer än andra. Vi var till exempel först med att ha individuella butiksfronter för varje hyresgäst. Det ger en större variation och gör hyresgästerna glada.

Att köpcentrumägaren medvetet har valt att inte ta ut skyhöga hyror kan också bidra till nöjdheten. Eurocommercials hyresgäster lägger i genomsnitt 8 procent av sina intäkter på hyreskostnaden.

– Det är ganska lågt. Det betyder inte att vi är jättedåliga på att ta betalt, men vi vill att våra hyresgäster ska tjäna bra på att finnas hos oss så att de vill vara där långsiktigt.

Strategin verkar fungera. Förra året låg vakansgraden i de svenska galleriorna på 0,2 procent, och den har varit under 1 procent sedan starten i Sverige. Det har visserligen flera förklaringar.

– Vi har givetvis också en omflyttning som alla andra. Men vi ser alltid till att ha nya hyresgäster klara när gamla flyttar ut. Det gör vi genom att analysera marknaden och ha koll på hur det går för våra hyresgäster.

Att Martin Bjöörn började jobba med fastigheter är delvis hans vänners förtjänst.

– Jag fick inspiration från gymnasiekompisar som skulle gå civilingenjörsprogrammet med inriktning lantmäteri. Sen hade min far faktiskt samma utbildning, även om han sysslade med hektar i stället för kvadratmeter. Han jobbade med skog och skogsfastigheter.

Martin Bjöörn sökte och kom in på lantmäteriprogrammet med inriktning bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan. Sista året valde han inriktningen affärsutveckling och medieteknik.

Efter traineejobb på bland annat Vasakronan och NK Cityfastigheter började han så småningom på JLL. Och därifrån ledde vägen alltså vidare till Eurocommercial.

I sin roll som Sverigechef har han i dag ett finger med i det mesta. Han gillar att genomföra transaktioner, men tycker att det är ännu mer givande att arbeta med fastighetsutveckling.

– Det är roligast att utveckla och skapa. Det jag gillar med köpcentrum och handel är att det är många fler dimensioner än om man jobbar med exempelvis kontorsfastigheter.

Martin Bjöörn har nu jobbat i 14 år hos den holländska köpcentrumexperten – och trivs fortfarande. Men ett tag såg det ut som om han skulle bli verksam inom en helt annan bransch.

– När jag växte upp var det mycket idrott, särskilt fotboll, och så var det musiken. Jag spelade mycket trummor.

Martin Bjöörn blev uttagen till elitpojklägret i fotboll i Halmstad. Han spelade ett år i pojkallsvenskan och sedan två säsonger i juniorallsvenskan. Samtidigt tog musiken en stor plats.

Han och några vänner bildade så småningom death metal-bandet Moaning Wind (Spotify-länk) och 1997 gav de ut albumet Visions in Fire via ett tyskt musikbolag.

– Det var en annan värld, en annan kultur. Fast samtidigt inte så annorlunda. Det är människor man har att göra med överallt, och de är inte så olika trots allt.

Strax efter att albumet släppts flyttade Martin Bjöörn dock till Stockholm.

– Jag klippte mig och skaffade mig ett jobb, säger han och ler.

De andra bandmedlemmarna fortsatte med musiken, bildade ett nytt band och fortsatte turnera.

– Jag hade faktiskt med mig trummorna till Stockholm, men det funkade inte så bra att spela i en etta i stan.

Martin Bjöörn och hans vänner uppmärksammades nyligen av tidningen Sweden Rock Magazine som gjorde en intervju med bandet och utsåg albumet till ”Månadens bortglömda pärla”.

– Vem vet, jag kanske tar upp musiken någon gång i framtiden, säger Martin Bjöörn.

Men för tillfället är det fastigheter och handel som gäller.

När man jämför e-handeln med traditionell handel och då räknar med butiker i industriområden och Stinas mode i Finspång så blir det lite missvisande.

Även om det mesta ser positivt ut för Eurocommercials del just nu så finns det utmaningar runt hörnet, inte minst konkurrensen från e-handeln.

Martin Bjöörn tycker dock att den bild som ibland målas upp av en handel i kris är felaktig.

– Det blir en konstig situation när handeln ökar i alla våra centrum. När man jämför e-handeln med traditionell handel och då räknar med butiker i industriområden och Stinas mode i Finspång så blir det lite missvisande.

Tittar man bara på moderna köpcentrum så blir skillnaden mellan e-handel och traditionell handel inte lika stor, konstaterar han.

– Samtidigt är vi givetvis medvetna om att e-handeln växer. Vi hanterar det genom att lyssna mycket på våra hyresgäster. Vi har också blivit bättre på att testa nya saker de senaste två åren.

Vilka förändringar kommer vi att se inom handeln de närmsta åren?

– En sak jag tror kommer att förändras är hanteringen av paketutlämning. Hittills är det dagligvaruhandeln som har tagit hand om det, men jag tror inte att de kommer att vilja fortsätta med det. De har inte plats och det kostar mer än det smakar. Vi kommer därför nu att testa ett upplägg i Halmstad i samarbete med Willys. Där kommer det att finnas provhytter i anslutning till utlämningsstället så att man kan prova kläderna som man har beställt och om de inte passar kan man lämna tillbaka dem direkt.

Kommer köpcentrumdöden till Sverige?

– Nej. Förutom till centrum som redan i dag är svaga, lägesmässigt eller utvecklingsmässigt. Sådana exempel finns redan med exempelvis Stinsen, som aldrig borde ha byggts och som kommer att förvandlas till något annat.

Vad kommer köpcentrum att innehålla om tio år, som inte finns där i dag?

– Fler kopplingar mellan den fysiska och digitala världen. Och så kommer det att finnas någon typ av robotar, som gimmick eller med ett verkligt syfte. Vi kommer också att testa robotar framöver även om vi inte har bestämt hur.