Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

Storspelare. AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Investeringarna passerar snart hela 100 miljarder i värde. Sedan några månader är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Pernilla Arnrud Melin

Född:
1975 i Höllviken.

Bor:
Edsviken, Sollentuna.

Utbildning:
KTH, Bygg och fastighetsekonomi.

Karriär:
Efter tre rådgivningsbolag har hon tagit steget över till ägarsidan, till AMF.

Aktuell:
Sedan 18 februari 2018 ansvarig för AMF:s fastighets­investeringar.

Om fastighetsbranschen:
”Branschen påverkas givetvis av företagen i närområdet, infrastruktursatsningar etc, men till stor del även av den global ekonomin och alternativa placeringar”.

Karriären i korthet
2000: Examen Bygg- och fastighetsekonomi, KTH.
2000: Analyschef Strateg.
2007: Head of Research på CBRE.
2013: MSCI. Ansvarig svenska kommer­siella kunder och på slutet Norden­ansvarig för client consultant.
2018: Ansvarig inom AMF:s kapitalförvaltning som förvaltare och investeringsansvarig för onoterade fastighetsbolag.

AMF:s fastighetsägande

AMF Fastigheter
Kontors- och butiksfastigheter i Stockholms innerstad och i Sundbyberg. Ägs till 100 procent.
Värde: 64 mdr.

Rikshem
Bostäder (två tredjedelar) och samhällsfastigheter i 15 kommuner runt om i Sverige. Delägt med Fjärde AP-fonden.
AMF-värde: 21 mdr.

Antilooppi
Kontorshus i Helsingfors. Delägt med finska Ilmarinen. AMF-värde: 4 mdr.

Mercada
Retail i Finland. Ägs tillsammans med Ilmarinen och Kesko. AMF-värde: 2 mdr.

Oslo Areal
Kontorshus i Norge. Ägs ihop med Gjensidige Forsikring. AMF-värde: 4 mdr.

Visa faktaruta

Det är rejält varmt när Fastighetsvärlden i slutet av maj träffar Pernilla Arnrud Melin högst uppe på takåsarna i Gallerian­kvarteret. Så mycket takåsar kanske det inte är egentligen, snarare en 1 200 kvadratmeter stor terrass, med namnet Tak, som på kort tid har blivit en av stockholmarnas favoritplatser för att hänga. När vi träffas är den dock stängd och portarna ska öppnas först flera timmar senare.

Tre byggkranar sveper fortfarande över kvarteret, som numera kallas Urban Escape, och som ska vara helt färdigutvecklat 2019 efter en investering på runt 5 miljarder kronor.

Swedbanks gamla banklokaler har bland annat fyllts med två hippa hotell, ett helt kontorshus har rivits och håller på att byggas upp igen och hela Gallerian får ett lyft för att möta konkurrensen från e-handel och externa handelsplatser. En offensiv och framtidssatsande miljardinvestering när den sjösattes för några år sedan.

– Det är ett jätteansvar som vi har när det gäller att förvalta folks pensionspengar på bästa sätt.

Pernilla Arnrud Melin blev i mitten av februari plötsligt en av branschens absolut mäktigaste personer när hon tillträdde som ansvarig inom AMF:s kapitalförvaltning som förvaltare och investeringsansvarig för onoterade fastighetsbolag i Sverige och utomlands.

Fastighetsvärlden summerar att under hennes ansvar finns fastighetstillgångar värderade till ungefär 95 miljarder kronor. Där ingår helägda AMF Fastigheter och delägandet i Rikshem samt två finländska och ett norskt bolag.

AMF:s allokering mot fastigheter är hela 20 procent. Det är långt över vad många av de övriga institutionerna har, ofta 8–12 procent.

– Vi är nöjda att ligga på den nivån. Vi gillar fastigheter och vi kan köpa ytterligare inom fastigheter om vi ser en bra affär.

Hon ser arbetet som ett ”drömjobb” och minns att det var så hon kallade positionen när Martin Tufvesson fick den 2014. Därefter har Fredrik Ronvall haft den som halvtidstjänst vid sidan av jobbet som transaktionschef vid AMF Fastigheter.

Rekryteringsbolaget fick dock slita för att få Pernilla Arnrud Melins uppmärksamhet. Hon stortrivdes på sin tidigare arbetsplats och hade ingen anledning att skifta.

– När jag fick veta vad det gällde för tjänst så stod det ”förvaltare”. Det kändes väl så där intressant. Men det rekryteringsbolag som kontaktade mig sysslar med att erbjuda ledande tjänster, så jag valde att läsa vidare …

I AMF-huset, nära Adolf Fredriks kyrkogård och centralstationen, tillhör Pernilla Arnrud Melin kapitalförvaltningsenheten där det jobbar drygt 30 personer. I gruppen för alternativa investeringar finns fem anställda och när det gäller fastighetsinvesteringar är hon ensam.

Det är lätt att luras att tro att Pernilla Arnrud Melin är från Stockholmstrakten. Men hon är född i skånska Höllviken och flyttade till Nyköping inför skolstart där läraren skickade henne till talpedagog för att lära sig rikssvenska. I årskurs fyra gick flyttresan vidare till Täby.

Barndomsdrömmen om att bli clown – ”för att göra alla glada” – byttes så småningom ut. Hon har alltid gillat matematik och efter att ha pluggat naturvetenskaplig linje på gymnasiet sökte hon till Bygg- och fastighetsekonomi vid KTH.

– Jag har alltid varit fascinerad av fastigheter och hur det förändras. Det är ett ämne som engagerar alla. Speciellt gillar jag gamla miljöer.

I samma årskull pluggade bland annat Anna Berfenstam, Caroline Arehult och Johan Bråkenhielm. Examensarbetet handlade om ägarlägenheter och medförde bland annat en längre vistelse i Australien.

Parallellt med högskole- och gymnasiestudierna jobbade Pernilla Arnrud Melin extra inom hemtjänsten och med städning för att senare ha råd att köpa sin första bostad. Under KTH-åren pluggade hon även kurser i juridik.

Första jobbet blev på rådgivningsbolaget Strateg.

Tajmingen var speciell. Tidpunkten var våren 2000.

– Det var en hysterisk tid där it-bolagen inte förstod hur man förhandlade hyrorna.

Hon lockades till Strateg av ägarna Bengt Linden och Nils Jöninger, och hon kom dit tillsammans med en studiekamrat från KTH. Arbetsuppgiften var uthyrning och analys. Det var dock inte de galna hyrorna i Stockholms city som hon hanterade utan i stället kommunala Förvaltarens lokaler i Sundbyberg.

Karriären tog dock snabbt ett steg uppåt redan efter tre månader när hon blev erbjuden att bli analys­chef. Hon antog utmaningen och byggde och utvecklade ett datasystem för analysarbetet.

Det något hemlighetsfulla rådgivningsbolaget, som gör specialanalyser åt kunder för mikroområden och som jagar in fakta, passade henne så bra att hon blev kvar i sju år. Analysenheten hade som mest sju anställda när hon jobbade där.

– Men i takt med att allt fler internationella investerare började förvärva i Sverige så kände jag att jag ville ha ett mer internationellt jobb.

2007 började Pernilla Arnrud Melin på det globala rådgivningsbolaget CBRE som head of research. Även dit kom hon i en kraftigt uppgående marknad som drygt ett år senare delvis skulle få en annan riktning på grund av Lehman Brothers-kraschen. Det var tuffa tider och flera fick lämna rådgivningsbolaget. Hon gillade dock jobbet.

– Det fanns mycket inom analysarbetet där vi kunde lära oss av hur man gjorde i andra länder.

Redan i samband med kontraktskrivningen gjorde Pernilla Arnrud Melin en sak klar för vd Magnus Ungmark – vad hon inte var redo att göra. Hon ville inte gå med på kundmöten för att tala positivt om något hon inte trodde på.

– Jag vill vara ärlig med det jag säger. För mig är det jätteviktigt.

Länge var hon ensam heltidsanställd på analysavdelningen där hon rapporterade till EMEA-enhetens huvudkontor i London. När hon efter fem år lämnade CBRE hade hon hunnit få en kollega.

Pernilla Arnrud Melin leder en av landets allra största fastighetsinvesterare. AMF:s allokering mot fastigheter ligger på hela 20 procent.

Pernilla Arnrud Melin gillar siffror och fakta – och att få möjlighet att snurra runt dessa i diverse formler för att sedan dra slutsatser. När hon 2013 fick erbjudandet att börja jobba på MSCI passade det henne som handen i handsken.

– Visst är siffror viktiga. Men först och främst handlar det om att förstå makro. Fastighetsmarknaden styrs av så mycket annat. Även där handlar det förstås om att ha tillgång till bra data.

MSCI (tidigare under namnen IPD och SFI) sysslar med att under stort förtroende samla in fastighetsbolagens information på enskilda fastigheter ner till enskilda hyresavtal och utgifter för att bland annat kunna räkna ut totalavkastningen för olika segment och delmarknader, och förstås även bra jämförelsetal för att bolagen ska kunna jämföra sig själva mot snittet. Indexet används även av samhället i stort, bland annat av Riksbanken och Stockholms stad.

– Jag analyserade data. Det är det roligaste. Det var någon annan som samlade in.

Arnrud Melin var ansvarig för bolagen på den svenska kommersiella marknaden och hjälpte till med att attrahera fler kunder. När hon slutade ingick cirka 45 procent av marknaden i indexet – ungefär en fördubbling jämfört med när hon började. På slutet var hon även Nordenansvarig.

– Jag trivdes riktigt bra, och hade inte tänkt byta jobb. Men när erbjudandet från AMF kom så tvekade jag inte.

Jag gillar vetgiriga personer och uppskattar när någon vågar ifrågasätta.

Hon gillar ledarskap och ledarskapsfrågor. Kunskaper inom området har hon lagt till sig från personer hon träffat och från sina tidigare arbetsplatser.

– Det är viktigt med en gruppdynamik. Jag tycker till exempel inte att man ska vara rädd att anställa någon som är smartare. Jag gillar vetgiriga personer och uppskattar när någon vågar ifrågasätta.

– Man kan inte ha det helt tyst. Men samtidigt är det viktigt att få fram tankarna ur den medarbetare som inte alltid tar ordet snabbast utan kanske behöver 45 sekunder på sig. Det måste finnas förutsättningar för alla.

– Jag tycker även att det är viktigt att våga prata och att ställa frågor. Det gäller även när man har med konkurrenter att göra. Det handlar om ett givande och tagande.

AMF är med 95 miljarder kronor i fastighetsinvesteringar landets fjärde största fastighetsägare efter Vasakronan (ägt av de fyra stora AP-fonderna), Akelius och Balder. Det är större än fastighetsvärdet hos Tredje AP-fonden som är den av de fem AP-fonderna som placerat tyngst i fastigheter.

AMF:s bestånd finns till övervägande del i Sverige. Av värdet så avser 62 procent kontor, 16 procent bostäder, 16 procent retail och 6 procent samhällsfastigheter.

AMF Fastigheter äger fem gallerior. Hur känner du inför den omtalade butiksdöden?

– Jag är inte orolig för retaildelen. Det handlar om tre starka stadsdelscentrum. När det gäller Mood så har den investeringen dessutom bidragit till att göra området mer attraktivt för kontorshyresgäster. Men om man äger köpcentrum så gäller det att hänga med och vara redo att hjälpa hyresgästerna och se till att man har en attraktiv mix.

AMF äger fastigheter i Sverige, Finland och Norge. Kan det bli aktuellt med fler länder?

– Ja, det kan bli aktuellt med fler länder och även fler världsdelar. Vi har ett intresse av att diversifiera de geografiska investeringarna.

Hur ser tillväxtpotentialen ut inom de fyra JV:na?

– Alla har möjlighet att växa var för sig.

Är ni redo att heläga fastigheter utomlands?

– Ja, det är vi. Men vi har sökt oss till deläganden med likasinnade ägare. Vi känner att det har varit en väldigt bra lösning för oss.

Du som gillar analys och statistik, hur länge kommer kontorshyrorna i Stockholm att fortsätta att stiga?

– Takten har minskat. Men hur länge hyrorna stiger vet jag inte. Bolagen går bra och vakanserna är låga och det är bra förutsättningar för fastighetsägare. Men delar av hyresökningen sett till kronor per kvadratmeter beror ju på att bolagen sitter mer yteffektivt numera.

Hur mycket kan coworking-konceptet ta över kontorsmarknaden?

– Det kommer att komma allt starkare även i Sverige. Det är viktigt att hänga med i kundernas utveckling, och ibland går det snabbt numera. De fastighetsägare som inte gör det riskerar att bli förlorare. Man måste stå på tå.

Hur ser ni på fler bostäder?

– I Sverige har vi ju Rikshem som är ett riktigt bra bolag. Om vi skulle förvärva bostäder utomlands så är det förenat med en viss risk som kan slå hårt mot vårt varumärke och vad vi står för. Att äga privatpersoners bostäder innebär att vi måste göra ett riktigt bra jobb för att ta hand om och förvalta dessa, och göra det med en duktig partner.

Fler Porträtt

Porträtt

Tryck i affärerna

Han är boktryckarlärlingen från Karlshamn som nått tre miljarder i fastighetsvärde. Doldisen Stefan Lindström gör ett allt större avtryck i branschen efter uppmärksammade köp.

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Porträtt

”Avkastning behöver inte vara vackert”

RISKFRITT. Med Andreas Wahlén vid rodret har NP3 från Sundsvall fortsatt leverera vad många kommersiella fastighetsägare drömmer om just nu.

Porträtt

Långläsning: Ny kraft tar över efter legend

Snabbt. Tempot har alltid varit högt när det gäller Nyfosa. Transaktionerna har avlöst varandra. Nu tar Stina Lindh Hök över vd-stolen när en legend lämnar plats för nya krafter.

Porträtt

Vill bli störst

Utmanare. Sofia Ljungdahl är ny på jobbet mitt under brinnande pandemi. Uppdraget är tydligt utpekat: Obos ska utmana bostadsjättarna på allvar – i de största svenska städerna.

Porträtt

Spejar efter nya lösningar

Lagspelare. Maria Lidström har stor erfarenhet av komplexa projekt. Men det är inte tekniken som sporrar henne i jobbet. Det är att tillsammans med medarbetare och samarbetspartners finna de bästa lösningarna.

Tillbaka till förstasidan