Analys och projekt ska öka avkastningen
Sedan 12 år tillbaka leder Per-Arne Rudbert Länsförsäkringars fastighetsverksamhet. Likt en stor kollega i försäkringsbranschen har man valt att driva fastighetsverksamheten under ett annat namn – Humlegården. Det senaste halvåret har företaget synts ordentligt genom den stora försäljningen av den 50-procentiga andelen i Kista Galleria och i ännu större utsträckning genom att Swedbank valde deras projekt i Sundbyberg för sitt nya huvudkontor.
– Projektet för Swedbank i Sundbyberg är naturligtvis mycket stort för oss men utvecklingen där kommer att fortsätta och alldeles intill räknar vi med att erhålla byggrätter för ytterligare 50.000–60.000 kvadratmeter, säger Per-Arne Rudbert.
Humlegården uppträder som ett fast- ighetsägande företag men egentligen är bolaget som heter Humlegården Fastigheter AB ett managementbolag som hanterar flera fastighetsportföljer åt olika ägare. Manage- mentbolaget ägs till hälften av Länsförsäkringar Liv och till hälften av Humlegården
Holding I-III AB. Det senare ägs i sin tur i huvudsak av 20 länsförsäkringsbolag spridda över hela Sverige.
Humlegården hanterar fyra fastighetsportföljer. Det är beståndet i Humlegården Holding I-III, Länsförsäkringar Livs bestånd, Länsföräkringar Saks rörelsefastigheter samt norska Vitals Stockholmsfastigheter.
I BYGG- OCH FASTIGHETSBRANSCHEN är den typiske chefen utbildad inom fastighetsekonomi eller väg o vatten på någon av de tekniska högskolorna. Men Per-Arne Rudbert har kommit in från ett annat håll. Han studerade på Handelshögskolan i Stockholm och valde därefter att börja jobba utomlands, hos Andersen Consulting i Chicago.
– Jag ville känna på andra miljöer. Sverige var ganska slutet vid mitten av 70-talet och det var ganska ovanligt att någon sökte sig utomlands för att jobba.
Konsultbolaget, som numera heter Accenture, ville starta verksamhet i Sverige och tog därför över svenskar till USA för att lära dem hantverket. Efter några år där skickades de hem för att dra igång verksamheten.
Första gången han kom i kontakt med fastighetsfrågor var hos sin nästa arbetsgivare, Honeywell, under andra hälften av 80-talet.
–Vi hade en kontors- och lagerfastighet på en tomträtt i södra Stockholm. Där tänkte vi utveckla kontorsbostadsrätter tillsammans med Reinholds och sålde i ett par omgångar till dem. Tajmingen för Honeywell var bra, men för Reinholds gick det sämre några år senare.
Även hos nästa arbetsgivare tangerade han fastighetsfrågor. Som ekonomidirektör på Pripps var en av hans uppgifter att avveckla tidigare bryggeridepåer. Det gamla bryggeriföretaget ingick i statligt ägda Procordia och även hos flera systerbolag höll man på och stuvade om i tillgångsportföljerna.
– Lite på kul hade jag och ekonomichefen på Sockerbolaget en intern tävling om vem som skulle lyckas bäst med avvecklingen av fastigheter. Han vann genom att lyckas sälja ett lager på ofri grund för 14.000 kronor per kvadratmeter, fnissar Per-Arne Rudbert vid minnet av de första fastighetsaffärerna.
PER-ARNE RUDBERT KOM in i Länsförsäk- ringssfären i samband med deras förvärv av Wasa Försäkringar där han under några år hade varit ekonomidirektör. Under åren på Wasa fanns bland annat Cincinattus, företagets eget ”mini-Securum”, i hans portfölj.
Inom Länsförsäkringar fanns fastighets- bolaget Länsfastigheter där Rudbert blev VD. Verksamheten där var relativt blygsam, det fanns ett obelånat bestånd värt cirka en miljard.
–Vi gjorde en enkät till de delägande länsbolagen där vi framförde att det var för lite för en rationell drift, vi måste avveckla eller utveckla – vad vill ni? De ville utveckla.
Idén då, och nu, är att endast vara verksamma i Stockholm. Det är den största och mest likvida marknaden och dessutom uppstår inte någon konkurrens med de olika länsbolagen runt om i landet. En del av dem har nämligen egna relativt omfattande fastighetsinvesteringar.
EN BRA INVESTERINGSMÖJLIGHET dök upp mer eller mindre genast. Hösten 1999 lades ett bud på det börsnoterade Humlegården.
– Vi hade frigjort en del kapital genom försäljningar, tog in lite nytt kapital från ägarna och kunde på så sätt förvärva det större Humlegården med fastigheter för 2,8 miljarder. Totalt fick det nya bolaget, som antog namnet Humlegården, fastigheter för 4 miljarder och ett bestånd koncentrerat till framförallt innerstaden. Dessa fastigheter ägs idag via Humlegården Holding I-III
som även gjort styckevisa förvärv och försäljningar därefter men kanske framförallt förädlat beståndet.
Under 2003 fick Humlegården uppdraget att även förvalta Livbolagets portfölj och de behövde vid den tiden minska sin exponering mot fastigheter.
– Vi sålde raskt av fastigheter för 3 miljarder men har därefter både förvärvat och sålt i olika omgångar. Livbolaget har aldrig haft samma tyngd inne i CBD som Holding. De har mer prioriterat struktur och avkastning än läge.
RUDBERT BERÄTTAR ATT försäljningen av Livs andel i Kista Galleria främst drevs av balansräkningsaspekter och de olika begränsningsregler som gäller för olika tillgångar och olika bolagsformer. I det här fallet var det en tillgång värd 2 miljarder, 2 procent av hela tillgångsportföljen, som inte fick tas med i skuldtäckningen.
– Vi ville sälja redan 2008 men markna- den försämrades för mycket. Nu tyckte vi dock att den hade stabiliserat sig så mycket att det var läge.
För att mejsla fram rätt områden att satsa på har Rudbert & Co gjort en grundlig analys och främst intresserat sig för den ekonomiska tillväxten, storleken på arbetsplatsområdena och inkomstnivån i dessa områden.
–Det här är inte så märkvärdigt egentligen, korrelationen mellan regional BNP och totalavkastning är 0,78–0,85 det vill säga mycket tydlig. Sedan gäller det att veta vad man kan få. Under min tid på Wasa gjorde vi djupdykningar i statistik för att kunna utveckla olika försäkringsprodukter. Sedan anlitade vi ett duktigt företag för att ”gräva fram” och bearbeta uppgifterna.
DET ÄR I DET LJUSET man ska se den stora satsningen i det som Per-Arne Rudbert kallar ”Tre S”; Sundbybergs centrum, Solna Bu- siness Park och Solna Strand. De är var för sig ganska små men som kluster är de nära Kista i antalet arbetsplatser.
– Stor har en tendens att bli större och storleken är viktig för att tillväxt ska kunna ske. Vi tittar också på företagsstrukturen och vill gärna ha många företag med fler än 25 anställda för det tyder på att de är etablerade. Det ska även finnas många branscher och goda kommunikationer.
Sambandet mellan inkomstnivå och hyror brukar det inte pratas om så mycket vad gäller kommersiella fastigheter, men Per-Arne Rudberts uppfattning är klar.
–Ju högre lön desto bättre förmåga att betala. Det allra tydligaste exemplet är syd- östra CBD i innerstaden. Där finner du både de högsta lönerna och högsta hyrorna. Vi fann att lönerna i ”Tre S” var högre än både de vid Norra Stationsområdet och Frösunda.
Humlegården har nu genomfört flera för- värv i området. Lincopaketet, och styckevis från Blackstone och Diligentia.
Något Rudbert framhåller som viktigt för bolagets framgång är specialiceringen på en fastighetstyp och en marknad. Där har man en fördel framför flera av sina konkurrenter.
I LIVPORTFÖLJEN FINNS också ett annat stort kommande projekt. Sydost om innerstaden i Nacka kommun planeras för fullt för nyproduktion av bostäder och kontor vid Nobelberget vid Sickla. När Akzo Nobel flyttar från kontorsfastigheten där öppnas för utveckling av området och man räknar med att kunna bygga 450–550 bostäder där samt 13.000–18.000 kvadratmeter kontor och handel. Flera befintliga byggnader kommer rivas och någon byggas om.
– Det har med tiden blivit ett mycket bra läge, mittemellan Hammarby Sjöstad och Sickla Köpkvarter, och det är endast några hundra meters promenad till handel, service och bra kollektivtrafikförbindelser, myser Rudbert.
Vad har ni lyckats bäst med?
– Vi har genomfört en rad bra förädlingsprojekt, både i stort och smått. Det är många som letar utvecklingsmöjligheter men jag tycker nog att vi tillhör de allra främsta på att finna dolda kvadratmetrar och tillföra nya ytor. Och på Blasieholmen har vi genom våra projekt lyckats vidga gränsen för CBD till att sträcka sig ända till Hovslagargatan, förut gick den vid Stallgatan.
Det pratas mycket om gröna frågor, vad gör ni där?
– Det är på värmeförbrukning och kyla vi hårdsatsat eftersom det är där vi kan göra mest skillnad. Vi insåg att tekniker är mycket viktiga i det arbetet och att det kommer att bli en bristvara och satsade för flera år sedan både på rekrytering och på att ge dem en arbetssituation där de kan fokusera på sin uppgift. Sedan har vi kopplat ihop fastigheterna via fiber för att på ett effektivt sätt kunna utföra åtgärder vid fastigheterna direkt från kundtjänsten på huvudkontoret i city.
Hur har du påverkat er utveckling?
– Vi har gått från ett entreprenöriellt bolag till att nu vara metodstyrda, där tror jag vi gått längre än de flesta. Kanske upplevs vi lite fyrkantiga initialt men kunderna märker snart att vi levererar kvalitet. Att det är ordning och reda inom administration kommer med via försäkringsbolagets ”DNA”. Ordning och reda, metodiskt arbete och enhetligt utförande ger trygghet. Med tryggheten som bas skapar vi utrymme för kreativitet.
Hur lyckades ni hålla tyst kring Swedbankprojektet?
– Ja det var en riktig högoddsare. Det är fascinerande eftersom det var så många inblandade hos alla parter, banken, arkitekter, konsulter och från oss själva. Men det hölls tätt ända in i det sista. Ett mycket bra betyg åt alla inblandade.
Hur går det med ert prestigeprojekt vid Norrmalmstorg?
– Vi har kommit rätt långt med förberedelserna för installationer och inflyttning blir sent i år och nästa år. Det är ett riktigt bra intresse för lokalerna och vi kan bekräfta nivåerna kring 5.500 kronor per kvadratmeter som nyligen nämnts för ”The View”. Men jag tror vi kan komma lite bättre än så, småler Per-Arne Rudbert nöjt.
Porträttet på Per-Arne Rudbert är hämtat från Fastighetsvärlden 4/2011.
