Värderingar och kriser

I upplösningen av varje kristillstånd i fastighetsmarknaden finns anledning att ånyo titta på företeelsen fastighetsvärderingen utifrån resultat och metodologi. Den krisliknande marknad vi genomgått den senaste tiden, tiden sedan sommaren 2007, är inget undantag.

   Redan i samband med fastighetskrisen under tidigt 90-tal uppstod frågor kring fastighetsvärderingens metod, teknik och roll. Jag menar att efter de senaste årens kräftgång vad gäller fastigheter finns anledning att ånyo ställa sig ett antal viktiga frågor kring värdering. Även denna gång har fastighetsvärderingarna kommit att spela en roll för krisens förlopp. Det finns fog att påstå att de lägsta värderingarna vi såg under 2009 faktiskt inte återgav uppskattningar av verkliga värden utan var syntetiska produkter utan tillstymmelse till empiriskt stöd i form av transaktionsdata, så kallade comparables.

   För att göra en traditionell värdering krävs att det finns en viss likviditet i marknaden så att avkastningskravet, som har en fundamental roll i alla cashflow-analyser, empiriskt kan bevisas. Direkt efter Lehman kraschen kom likviditeten i fastighetsmarknaden att i det närmaste helt upphöra och någon egentlig återkomst för likviditeten kunde inte noteras förrän andra kvartalet 2009. Och fram till fjärde kvartalet var likviditeten starkt begränsad Samtidigt gjordes värderingar av fastigheter både för försäkringsbolag och börsnoterade bolag, med dramatiska effekter för balansräkningarna.

   Jag vill slå fast att mina reflektioner inte skall ses som kritik mot värderarna. Resultatet av deras arbete under den här krisen reser dock ett antal frågor, till vilket jag återkommer.

   I sammanhanget är det viktigt att påminna sig att transaktionsdata till stöd för en värdering skall hämtas från transaktioner mellan en motiverad köpare och en motiverad säljare, d.v.s. man skall bortse från transaktionsdata från s.k. distressed sales.

   Vid värderingen av de fastigheter om kom att ingå i transaktionen som tillskapade Roxanne Fastighetsfond i mitten av 2008 ställdes värderarna inför att värdera fastigheter där det saknades aktuellt jämförelseunderlag. Vid värderingen valde man därför att justera upp direktavkastningskravet kraftigt, eftersom marknadens ryggmärgsreflex var att brist på transaktioner måste bero på att ”säljarna inte hade justerat sina förväntade värden till den punkt där det fanns köpare”.

   Samma beteende har visats upp i England, påhejat av bankerna. I flera fall har engelska fastighetsbolag sannolikt tvingats till nyemissioner då det egna kapitalet ansetts vara kraftigt decimerat som ett resultat av värderingar som saknat transaktionsstöd.

   I Sverige undveks denna effekt till viss del bland annat genom att svenska värderare var försiktigare när det gällde värderingarna i börsbolagen. Huruvida detta i sig är bra eller inte kan alltid diskuteras, men sannolikt blev felet mindre, men p.g.a. ett förfaringssätt som lätt kan ifrågasättas.

   När så likviditeten återkom kunde vi konstatera, både vad gäller Roxanne och den engelska marknaden, att transaktionsstöd för de låga värderingarna aldrig uppstod. Vi hade helt enkelt varit igenom en period av total avsaknad av likviditet och fått felaktiga värderingar.

   Den fråga som då reser sig och vilken måste hanteras är: Hur skall antaganden om avkastningskrav göras vid värderingar under en period där likviditeten helt saknas.

   Vi måste ändå komma ihåg att Adam Smiths utbud och efterfrågan-modell inte innebär att säljaren skall sälja där köparen finns. Det är fråga om en ömsesidig frivillig anpassning. Rent teoretiskt skall jag få samma värderingsresultat om jag är säljare, eller om jag som köpare ställer frågan till vilket pris kan jag antas få jag köpa. Hösten 2008 och våren 2009 fick jag bara svaret till vilket pris en påtvingad försäljning kunde antas ske. Detta är inte korrekt marknadsvärdering.

   Både marknaden och värderarna måste formulera hur värdering skall ske på ett ändamålsenligt sätt i tider utan likviditet. Så att vi i framtiden slipper att få värderingar som kort därefter visar sig sakna förankring i verkligheten. Det arbetet återstår.

Fler Krönikor

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Förlåt mig. Hur kan man ha så fel?

”Nu tycker jag synd om hotellägare och operatörer igen.”

Krönika

När kommer inflationen?

”Minsta signal om att inflationen är på väg upp får investerarna att ta position.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Visitismen är Sveriges framtid

”Samtliga jag talar med – undantagslöst – saknar de sociala kontakterna”

Krönika

Renässans för fastighetsskatten?

”Fastighetsskatten är godtycklig – dess avkastning går inte att beräkna”

Krönika

Utseende är inte allt

”Att sälja radhus och villor kan vara svårt i det polisen kallar särskilt utsatt område.”

Krönika

Dan Andersson och Klarakvarteren

”Vi renoverar det som är borta, bevarar rivna hus, återupplivar de döda.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Studieresa till Landskrona?

”Det behövs helt nya, lång­siktiga grepp. Fastighets­ägarna borde till exempel börja bry sig.”

Krönika

Happy days are here again

”Så snart allt återgår till det normala blir det business as usual.”

Krönika

En chans för att överleva

Så har jag suttit här hemma framför datorn dag efter dag och ibland stirrat ut över den skräpiga bergsknallen på …

Krönika

Förstärkta trender i pandemins spår

Dag Klerfelt redogör för tendenserna – dit coronan för oss.

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Det osända kundbrevet

Visst, när det kommer ett företag och vill hyra sådär 6.500 kvm på fina gatan brukar det bli litet fart …

Krönika

Det heliga överskottet?

”Vi vet ju inte hur regering och riksdag skulle ha handlat utan den tvångströjan.”

Krönika

Måste få bygga som man vill

”Sen kom kommunen för att inspektera. Pang, bom. Entrén var inte tillgänglighetsanpassad nog”

Krönika

Kapitalet tränger ut folk

”Åtråvärd mark med hus kidnappas av kapitalstarka riskbolag.”

Tillbaka till förstasidan