Som jag skrev i min krönika i januari införskaffades efter en hel del desperat skottande förra vintern för första gången en rejäl snöslunga. Med tanke på hur vintern börjat i år verkar det som om jag för en gångs skull gjorde en bra investering. Till följd av enträget slungande rasade dock växellådan redan i mars och jag fick släpa iväg slungan till butiken. Det var nog ett klart gränsfall mellan ett vanligt garantifel och ett s.k. ”handhavandefel”. Den diskussionen behövde som tur var inte föras eftersom den kundorienterade säljaren menade att de i vilket fall tillämpade en ”nöjd-kund-garanti” och felet fixades på ett par dagar.
I fastighetsbranschen ser vi idag affärer som av olika skäl i princip görs utan garantier, eller i vart fall med mycket begränsat garantiskydd. Det kan vara obestånd eller andra förhållanden hos säljaren som gör detta nödvändigt. Fastigheter och fastighetsbestånd säljs på offentlig auktion och fonder gör exit och vill så snabbt som möjligt dela ut eventuellt värde efter att lånen lösts. Gemensamt är att man i brist på tidigare erfarenhet och kännedom om skicket i bestånden får genomföra förvärvet helt på egen risk. Den gamla devisen om caveat emptor eller att köparen må akta sig får återigen betydelse.
Vi ser dagligen exempel på detta och min tro är att denna företeelse inte kommer att minska de närmaste åren utan snarar bli allt vanligare. För att inte köpa grisen i säcken och drabbas av otrevliga överraskningar ökar behovet av den typ av mer ingående undersökningar av förvärvsobjektet som var vanligare tidigare, d v s före den något extrema period vi haft de senaste 7-8 åren. Man får helt enkelt förlita sig på sin due diligence och kan i dessa typer av affärer normalt mer eller mindre glömma något reellt garantiskydd. Det kommer rimligen leda till lite längre transaktionstider och mer diskussioner om prispåverkan avseende brister och andra osäkerheter kring ett förvärvsobjekts skick.
För de transaktioner där det inte finns vilja eller möjlighet att göra denna typ av omsorgsfulla genomlysningar och parterna vare sig kan eller vill hantera risken för okända faktorer kan man fundera över om man kan skaffa sig ett skydd genom att försäkra dessa risker. Det finns ett antal försäkringsgivare som erbjuder denna typ av produkter och det kan ibland vara den bästa lösningen för bägge parter. Även om det kan öka komplexiteten något att ha ytterligare en part att ta hänsyn till så kanske detta blir melodin framöver – en sorts nöjd-kund-garanti för fastighetsbranschen?
God jul
