Ingen cash utan ”lull-lull”

Kristina Alvendal Stadsbyggnads- och fastighetsborgarråd i Stockholm 2008–2010. Under flera år dessförinnan var hon ordförande för flera allmännyttiga bostadsbolag. Sedan 2011 är hon VD för Airport City Stockholm. Bonus: Hon har varit etableringschef på Lidl och hon har en jur. kand.

För en tid sedan var jag på en tillställning där en fastighetsvärderare frågade vem som skulle betala för, vad han kallade, allt ”lull-lull” som planeras i många stadsutvecklingsprojekt. Jag höjde ögonbrynet och kan konstatera att dagens värderingsinstrument varken har hängt med sin tid eller tagit hänsyn till senare tids forskning.

”Lull-lull” i fastighetsbranschen, har jag förstått, anses vara allt man inte kan lägga in i Excel-filen för fastighetsvärdering. Till exempel trottoarer, rabatter, blommor, träd, bra kollektivtrafik, närhet till parker, trevliga caféer och restauranger, ett och annat träningsställe och så vidare. Det intressanta är dock att slutanvändaren – hyresgästen tycker att dessa typer av stadskvaliteter tillför så pass mycket att de är beredd att betala en högre hyra för kontoret, trots att det egentligen inte hänger samman med just de kvadratmetrar som hyrs. Inte heller är det alltid den geografiska placeringen av kontoret som är avgörande för just detta – läs Stockholms innerstad

I en studie, som kom för en tid sedan, ’Värdering av stadskvalitet – betalningsvilja för kontor’ beställd av Stockholms läns landsting, görs en analys av företags lokaliseringspreferenser och betalningsvilja för stadskvaliteter. I den finns att läsa att bland annat tillgången till urbana verksamheter har stor påverkan på hyresnivån för kontor.

Dagens arbetsmarknad förändras. Företagen i Stockholmsregionen är beroende av duktiga medarbetare som trivs. Trivs gör få i en trist och slät kontorsmiljö där det inte går att interagera med andra, till exempel på uteserveringen eller på gymmet. Så om medarbetarna inte trivs, kommer inte kontorsetableringarna att ske och i sin tur innebär det ökad vakansgrad eller obyggd mark. Områden med hög andel vakanser tenderar, inte så överraskande, att generera lägre hyresnivåer. Att titta in i ett tomt kontor från sin arbetsplats bidrar inte till kreativiteten. Känslan av att jobba i ett område på dekis är en svår trend för fastighetsägare att vända.

Fastighetsägare och investerare har därför allt att vinna på att addera mer ”lull-lull” till sina fastigheter och dess omgivningar. Om värderingsinstrumenten var anpassade till verkligheter skulle den typen av värden kunna räknas in i kalkylerna för projektet. Det är uppenbart att det genererar en högre hyresnivå.  I en tid när fler och fler företag kallar sig för ”samhällsbyggare” blir det en hygienfaktor för framtiden. Dags att höja blicken och se att ”lull-lull” bidrar till Cash Cash.