Temperaturen är nära noll när jag i november tar cykeln från Solna till jobbet i city. Cykling och annan motion motiveras särskilt nu i höst av att vi på jobbet räknar hur många steg vi förmår ta fram till jul. Att mäta och sedan jämföra sig med kollegor, helst med de som gör bättre i från sig, är ett utmärkt sätt att själv lyfta sig i kragen och bli bättre. Något som i seriösare sammanhang kallas för benchmarking, vilket är den ordinarie verksamhet jag ägnar mig åt, med då gäller mätningen avkastning och andra nyckeltal för fastigheter.
På den kylslagna fastighetsmarknaden framstår bostäder nu som hetast och har stått för 3/4 av transaktionsvolymen under året. Bostäder bedöms vara en trygg placering som är lättast att finansiera till förmånliga villkor. Bostäder har enligt vår statistik på 25 års sikt varit den bästa fastighetsplaceringen med den oslagbara kombinationen högst avkastning till låg risk. Bostadshyrorna har stadigt stigit med 1-2% över inflationen under de senaste 40 åren. Men den långsiktigt höga avkastningen gäller för tillväxtorter där inga lägenheter gapat tomma. Och särskilt stark har den varit i lägen där värdetillväxten skapats av övergången från en reglerad och felprissatt hyresmarknad till en friare bostadsrättsmarknad.
Framöver kommer läget och efterfrågan att påverka hyressättningen, efter långt motstånd även i Stockholmsområdet. En tredjedel av landets lägenheter i flerbostadshus är byggda under miljonprogramsåren. Den största andelen av dessa har inte upprustats och deras ägare dras därför med höga energi- och underhållskostnader. Mer genomgripande upprustningsåtgärder är i många fall nödvändiga på några års sikt, men der är svårt att få den kalkylen att gå ihop. En mer differentierad hyressättning efter läge kan spä på problemen ytterligare.
Vid värdering görs schablonmässiga antaganden om hyresutveckling, kostnader och investeringsbehov för bostäder utan tillräcklig anpassning till ålder, läge och teknisk standard, vilket någon köpare senare fått erfara. Men bättre beslutsunderlag borde krävas vid investering i miljonprogramsområden, där ombildning till bostadsrätt inte är den kortsiktiga utvägen. Och en lösning på hur äldre bostadshus skall energieffektiviseras till rimlig investering. Bostäder är inte en enkel och trygg placering utan risker.
