Förstärkta trender i pandemins spår

Dag Klerfelt, Gästkrönikör
Investerare och fastighetsprofil

Visa faktaruta

Förskräckliga tider, men inte Black Swan?

Det är den fjärde pandemin i närtid efter spanska sjukan (1918), ”asiaten” (1957) och Hongkonginfluensan (1968).

Bill Gates har i åratal pekat på det oundvikliga – att den pandemi som kommer kan få värre effekter än ett kärnvapenanfall! Den ekonomiska effekten av coronan är nu värre än 90-talskrisen – kanske snart värre än 30-talets depression. Nu får man hålla ögonen på Sydkinesiska sjön och Trumps hantering av ett sargat USA.

Coronan blir seglivad – och kommer att drabba oss igen. Nu faller BNP, och vi ser förändrade livsmönster. Det är omöjligt att se vart det tar vägen, men det finns redan underliggande tendenser som pandemin förstärker. Jag går igenom några:

Resande. Resande tar tid och kraft, vilket ifrågasätts. Motiven till att förflytta sig måste vara starkare framöver. För lokala transporter med bil, buss eller t-bana, men även för resor med tåg eller flyg. EU:s avreglering innebar att de nationella bolagen fick konkurrens från uppstickare, vars vinster mest varit framtida förhoppningar utan positivt kassaflöde. Nu kämpar dessa, och även de traditionella bolagen, för sin överlevnad. Det leder förmodligen till fullbetalda flygstolar framöver för både arbetsresor och weekendresor (med krav på klimatkompensation eller CO2-skatt).

Hotell, konferenser och seminarier. Tillväxten inom segmentet har varit stark med utbyggd kapacitet som följd. Med ändrade arbetsmönster och dyra flygresor förändras förutsättningarna. Nu arrangeras webbinarier utan krav på resande eller särskild lokal. Krisen inom hotellfastigheter ”goes without saying”, även om börsens kurssättning -70 procent inledningsvis och nu -50 procent torde vara en överreaktion. Beläggningen på konferensanläggningarna rasar, med dramatiska värdefall som följd.

Skolfastigheter. Att ha mängder med byggnader för gymnasieundervisning och högskolestudier känns redan lite förlegat. Millennieskiftets barn är digitala mästare. King’s College i London hänvisar sina toppstudenter till Youtube och Tedtalk, blandat med egna digitala pass. Undervisningen är mer agil. De sunkiga gamla 50-tals-skolorna behöver ersättas med endast ett fåtal mer moderna anläggningar med mötes- och övningssalar.

Arbetsplatsen. Platsen är redan i dag inte bara kontor, utan delvis även bostad, kafé och lobby. Arbetsuppgifter som går ut på att gå igenom checklistor sker nu digitalt på Zoom, Hangouts och andra likande digitala plattformar. Fysiska möten behövs framöver endast om de skapar nytta och stöttar affärskultur. För fastighetsägare leder det till ökad vakans och hyrespress. Ska vi tro att city behåller sin attraktivitet, men att kontorsbunkrarna utanför viker?
Restauranger och kaféer. Lugn, de kommer att öka. Platserna är ett enkelt sätt för att mötas, arbeta, diskutera och umgås. Det finns dock fortfarande butiker att omvandla – och hyran lär frysa. Bottenvåningen i citylägen blir stödfunktion till kontoret högre upp. Kanske värdeförändring +/- 0 rätt hanterat.

Pandemin stöttar miljön. Plötsligt är det rent vatten i Venedigs kanaler och en hel kinesisk generation ser för första gången stjärnorna. Fastigheter står för 30 procent av världens CO2-utsläpp vid nyproduktion, och då handlar det om hus som inte ens används halva dygnet. Nu måste kontor få ett liv före klockan 8 och efter klockan 17, och nu måste bostäder till viss del användas som kontor på dagarna.

Bostäder. Våra boendemiljöer är redan i dag delvis lokaler för arbete och undervisning. Nu är det bråttom att få till en fungerande struktur. Det handlar om att skapa ett hyressättningssystem som inte bara gynnar dem som är inne i systemet. Nyproduktion av bostäder måste lyftas till ett riksintresse för att få möjlighet att skapa attraktiva byggrätter för bostäder.

Ny kalkylsituation. Kalkylräntan får ett ökat inslag av risk, utan inflation, hyresökningar – så blir avskrivning oundviklig. Troligt att kalkylräntan stiger med ungefär en procent. På ren svenska: fastighetsvärderarna kommer att sänka marknadsvärdena. Börsen har diskonterat detta i (väl stor?) substansrabatt för fastighetsaktierna.

Sedan har vi förstås påverkan på handel, finanseringsfrågan, investeringsmönster, självförsörjningfrågan, urbanisering kontra regionalisering, skola, vårdfastigheter, äldreboende … Det är nya tider!

Fler Fokus

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Ordonnansen V
Projekt

Modernt mitt i 30-talsfunkisen

En ny årsring, i mitten. Bostadsprojektet Ordonnansen på Gärdet tränger in i 30- och 60-talsarkitekturen. Dessutom har en bensinmack försvunnit från platsen.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Krönika

När kommer inflationen?

”Minsta signal om att inflationen är på väg upp får investerarna att ta position.”

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Projekt

Ny kittel med kunskap i fokus

Ska bi en signaturfastighet i nya stadsdelen.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Visitismen är Sveriges framtid

”Samtliga jag talar med – undantagslöst – saknar de sociala kontakterna”

Projekt

Delningsekonomi som vinnande koncept

Se bilder på unika projektet i Malmö.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Krönika

Renässans för fastighetsskatten?

”Fastighetsskatten är godtycklig – dess avkastning går inte att beräkna”

Krönika

Utseende är inte allt

”Att sälja radhus och villor kan vara svårt i det polisen kallar särskilt utsatt område.”

Projekt

Högt så in i Norden – fokus på trevlighet

Ett Manhattan à la Göteborg. Blir klenod och även Nordens högsta kontorshus.

Tillbaka till förstasidan