Flygande kilometern – rakt ner mot avgrunden

Lennart Weiss är för tillfället en ”fri människa” efter att nyligen lämnat VD-tjänsten vid konsultbolaget NAI Svefa som han haft sedan 2008. Inom kort offentliggörs hans nya uppdrag. Han har tidigare arbetat vid Veidekke Bostad och HSB Riksförbund. Weiss är född i Gävle och stor supporter av Brynäs.

För att förklara läget för småhusbranschen väljer mannen i andra änden av luren som arbetar i den småländska småhusnäringen att ta till en metafor. ”Du vet, det finns slalom, super G och störtlopp. Och så finns det något som heter flygande kilometern, när skidåkaren, utan att göra svängar ska åka så fort som möjligt rakt nedför ett stup. Så ser det ut för vår bransch just nu; flygande kilometern – rakt ner mot avgrunden.

I det aktuella företaget har produktionen av småhus minskat med 75 procent (!) sedan 2007. För branschen som helhet märks krisen i en serie konkurser och rekonstruktioner som de senaste två – tre åren drabbat Findomo, Anebyhus, LB-hus, Rörvikshus och många fler.

Utvecklingen borde oroa Regeringen. Färska siffror från SCB och Byggindustrin visar att bostadsbyggandet sedan 2006 minskat med 74 procent. Under den senaste mandatperioden är minskningen 44 procent och bara det senaste året, med maj som jämförelsemånad har bostadsbyggandet minskat med 35 procent, fördelat på 30 procent för flerbostadsbyggandet och 50 procent för småhusen. (För Stockholms län är motsvarande totalsiffra 68 procent.) Enligt Boverket ligger nu årstakten på ca 16.000 enheter (lägenheter och småhus), att jämföra med grannlandet Norge (med en befolkning på 5 milj.) som ligger på en årstakt på 30 000 st. Detta samtidigt som landets befolkning ökar med ca 80.000 st. per år (drygt 20 000 per år i Stockholmsregionen) och med den takten beräknas uppgå till 10 milj. 2018. Idag, just NU, skulle det behövas 250.000 nya bostäder för att klara behoven.

Det är lätt att förstå den luttrade småhusbyggarens frustration och uppgivenhet. Jag känner också visst medlidande för de sympatiska herrarna Attefall och Perbo. De gör faktiskt stora insatser för att för att lösa de knutar som gör att byggprocessen tar för lång tid i Sverige. Om man lyckas med ambitionen att skapa mer enhetliga villkor mellan kommunerna vad gäller mark- och exploateringsavtalens utformning, kraven på ljud, energi, en snabbare planprocess med mera så kommer det att få positiva effekter på såväl ekonomin i projekten som tempot i bostadsbyggandet.

MEN det räcker inte. Och det är här jag lider med Attefall. Han kan nämligen tillsätta hur många utredningar han vill. De beslut som krävs måste tas av Finansdepartementet. Problemet ligger i alla väsentliga delar inom dess ansvarsområde och utan att vara heltäckande kan vi se följande orsaker till bostadskrisen.

Låt oss börja i konsumentledet, i marknaden. Raset för småhusbranschen och byggandet i stort började med Lehmann-kraschen 2008. Efter en viss återhämtning påföljande år kom så bolånetaket hösten 2010 som lagt en tung, våt filt över marknaden. Med 85 procents belåning på en villa för genomsnittliga 2,5 miljoner kronor krävs en ung barnfamilj på ett sparkapital på 375 000 kr. Dessa pengar har de inte. De yngre familjerna svarar för en betydande del av marknaden men det gör också de allra äldsta hushållen som tidigare var de som fick igång flyttkedjorna, när man valde att flytta till en i storlek och pris anpassad bostad för de nya livsbehoven.

Det som triggande impulsen att flytta var delvis fastighetsskatten men också bristerna i den gamla bostaden. Idag har fastighetsskatten rasat till symboliska nivåer medan hushållen får ROT som gör det möjligt att till attraktiva villkor renovera. Varför ska man då flytta?

Byggarna möter andra typer av hinder. Personliga samtal jag haft med politiker av olika kulörer det senaste halvåret visar på en häpnadsväckande okunskap om de finansiella villkoren för byggarna. Faktum är dock att kravet på eget kapital ökat från ca 20 till ca 40 procent och på detta har vi kraven på ”fullgörandegarantier” som innebär att projektföretaget måste kunna uppvisa en balansräkning eller koncerngarantier (om man har en sådan att luta sig mot) som motsvarar kostnaden för eventuellt osålda lägenheter när en bostadsrättsförening ska lämnas över. I flera fall kräver bankerna att bolaget har lika mycket i eget kapital som kostnaden för fullgörandegarantin. De små byggarna, som man idag vill bjuda in via markanvisningar med mera, för att skärpa konkurrensen, har inte den styrka som krävs.

Oavsett om man ser det hela från konsumenternas perspektiv eller byggarnas är situationen en aning märklig. Bankerna har nästan aldrig förlorat pengar på sina bolånekunder och sedan början av 90-talet har fallissemangen i bostadsprojekt varit sällsynta. Men såhär blir det när Borg och Finansinspektionen, jagade av spöken kräver att bankerna ska stärka sina balansräkningar och utlåningen till hushållen göras mer restriktiv.

Jag har förståelse för att kreditmarknaden måste övervakas, att det ligger i allas intresse att förebygga risker för bubblor eller överbelånade hushåll. Men stampar man på bromsen i alla system samtidigt får man den situation vi har idag, kris på bostadsmarknaden, kris i industrin, en arbetsmarknad som får allt svårare att klara personalförsörjningen samt en allmän nedgång i ekonomin när en av landets viktigaste branscher för tillväxten stryps. Något måste alltså göras. Vad?

Principiellt måste situationen angripas från tre håll.

Utlåningen till hushållen måste lättas. Det kan ske på flera olika sätt men min personliga tro är att bolånetaket var feltänkt. Låt bankerna ta ansvar för det som ska vara deras kärnkompetens, att bedöma kundernas kreditvärdighet. Som alternativ till bolånetak kan man tänka sig amorteringskrav. Ovanpå detta bör de yngres vilja att spara stimuleras. Det kan ske via ett skattefritt bosparande. Om inte det räcker och bankerna inte vill göra sitt jobb bör man överväga en statlig ”boligbank” av norsk modell som till låga räntor svarar för bottenfinansiering av bostadsköp. (I Sverige väljer vi istället att, i små steg, montera ned SBAB.)

Projektfinansieringen måste ses över. Bostadsbyggande är per defintion en finansiell affär. Om vi ska få en långsiktigt hållbar bostadsproduktion måste villkoren vara stabila och förutsägbara. Annars vågar ingen ta risk och vidare kommer vi inte att ha den produktionskapacitet som krävs när befolkningen nu stadigt ökar. När väl produktionen kommer igång igen finns alltså risk för en onödig kostnadsexplosion. Även här kan flera alternativ övervägas men en väg skulle kunna vara att se över BKN:s (Bostadskreditnämnden) uppdrag. Den som tar del av BKN:s årsredovisning för 2011 ser att detta är en närmast avsomnad myndighet som knappast fullgör något av de uppdrag man har.

Det gäller även den s.k. BKN-garantin för bostadsbyggande. Eftersom den förutsätter att banken gör en egen kreditprövning hamnar man idag i en moment 22-situation. Om banken godkänner projektet behövs inte garantin. Om banken säger nej blir BKN tveksamma eftersom banken ifrågasatt projektets hållbarhet.

Den gode Linus Eriksson på AGL påpekade i ett sammanhang att EKN (Exportkreditnämnden) fick en rejäl kapitalinjektion för några år sedan för att stimulera svensk export. Min egen reflektion blir att man kanske kunde använda BKN på motsvarande sätt. Klart är dock att den nuvarande BKN-garantin inte fungerar och att något måste göras för att byggarna ska kunna finansiera sina projekt.

Slutligen måste paketet av skatter och avdrag ses över. Som bekant finns det över tid endast två stabila skattesubjekt; fattiga och fastigheter. Fastigheter har av p.g.a. en olycklig utformning av den gamla modellen hamnat i en sorts politisk populism där ingen vågar röra frågan. Det är illa för självklart ska värdetillväxten på fastigheter beskattas. Det borde inte heller behöva bli särskilt kontroversiellt om intäkterna gick tillbaka till sektorn som stimulanser (avdrag, riktade bidrag till studentbostäder m m) av olika slag. En kombination av ökad fastighetsskatt och minskat ROT-avdrag (börja med att ta bort möjlighet till ”dubbelt” avdrag genom att låta projektet glida över årsskiftet) skulle stimulera viljan att flytta och på så vis få igång flyttkedjorna igen.

Mycket mer kan göras men just nu krävs något annat och mer fundamentalt för att den processen ens ska komma igång; att Regeringen inser att bostäder är en ”svincykelmarknad”. Om det ska bli skinka till jul måste man föda upp kultingar på våren. Så länge man inte förstår det fortsätter färden – ”rakt ner mot avgrunden”.