Fastighetsstrukturer under helt nya regler
Erika Åslund är advokat och delägare vid Advokatfirman Cederquist. Hon har kommersiell fastighetsrätt som specialområde. Under våren och försommaren 2008 gjordes den största fastighetsaffären i Sverige någonsin upp på firmans kontor, när staten sålde Vasakronan till AP Fastigheter. Åslund är inte bara innehavare av priset legal experts of the world, utan är även en hejare på att laga mat.
För att enkelt tillåta flera investerare att sprida risker görs ofta investeringar i fastigheter via s.k. fonder. Ofta är dessa fonder helt enkelt ett aktiebolag som i sin tur äger fastighetsägande aktiebolag. Fonden ägs t.ex. av försäkringsbolag och andra investerare. Strukturen regleras genom aktieägaravtal. Den ekonomiska förvaltningen av fonden sköts ofta av ett annat bolag på uppdrag av fonden och genom ett avtal med fonden – d.v.s. en förvaltare. Nu kommer nya regler att införas som baseras på EU direktiv. Än så länge finns bara en SOU (SOU 2012:67) så hur reglerna till sist blir vet man i dagsläget inte men klart är att utredaren önskar att strukturer som ovan skall stå under Finansinspektionens tillsyn och kräva tillstånd för den som faller inom ramen för direktivets definition av vad som är en förvaltare av en alternativ investeringsfond. En förvaltare av en investeringsfond är kort sammanfattat det bolag i strukturen som fattar och genomför investeringsbesluten avseende en alternativ investeringsfond (”Förvaltaren”) och det är detta bolag som kommer bli skyldigt att söka tillstånd. En alternativ investeringsfond är det bolag inom strukturen som tar emot pengar från ett antal investerare och som har antagit en investeringspolicy som kapitalet skall förvaltas i enlighet med. Beroende på hur strukturen är genomförd och vilka mandat som läggs hos Förvaltaren respektive Fonden kommer tillståndsplikten alltså att ligga antingen hos Förvaltaren eller hos Fonden (om Fonden är självförvaltande).
Det betyder alltså att de personer som sitter i Fondens (aktiebolagets) styrelse måste tänka på att söka tillstånd för Fondens verksamhet i vissa fall och i vissa fall är det Förvaltarens styrelse som skall göra detta. Jag har en känsla av att det inte är så allmänt spritt bland fastighetsinvesterare att ett nytt regelverk är i antågande som kommer med en helt annan rapporterings- och tillståndsplikt än man varit van vid. Det gör också att strukturerna måste sättas upp mot bakgrund av detta regelverk så att man med öppna ögon bestämmer vem som skall vara tillståndspliktig i varje struktur.
Det finns vissa undantag från tillståndsplikt och det gäller t.ex. om huvudsyftet är att långsiktigt generera avkastning genom verksamheten – d.v.s. inte genom försäljning/avveckling av fastighetsägande bolagen. Frågan är dock vad som menas med långsiktigt – här ser vi ett klart och tydligt behov av att lagstiftaren anger ett förtydligande när lagförslag så småningom kommer.
Syftet bakom den nya regleringen är att dels skapa ett gemensamt regelverk för att hantera de risker som investerare i Fonder utsätts för, dels att skapa en gemensam marknad för Förvaltare av Fonder. Mer detaljerade EU-regler avseende detta kommer under våren, vilket kan göra att det kanske kommer andra undantag än som hittills aviserats. Som det ser ut hittills i utredningen kommer det nya regelverket dock att innebära att många bolag som är verksamma inom fastighetssektorn med flera investerare kommer att behöva söka tillstånd av Finansinspektionen för att kunna driva sin verksamhet.
