Dags ifrågasätta Riksbanken
Lennart Weiss återvände 1 december till Veidekke. Där han fick en nyinrättad tjänst som kommersiell direktör. Han var dessförinnan under cirka fyra år VD för konsultbolaget NAI Svefa. Lennart Weiss har tidigare arbetat vid Veidekke Bostad och HSB Riksförbund. Weiss är född i Gävle och stor supporter av Brynäs.
Låt oss inleda med ett par självklarheter: I ett land med Europas näst starkaste urbanisering (endast Norge, Osloregionen ligger före) är ett omfattande bostadsbyggande en grundförutsättning för att näringslivets behov av arbetskraft ska kunna tillgodoses och ekonomin fortsätta att växa. Grundförutsättningen för bostadsbyggandet heter i sin tur kapital. Bostadsbyggande är i grunden en finansiell verksamhet vars smörjmedel är just kapital.
Ingen kan ha missat att en kedja av beslut fattade av regeringen, Riksbanken och Finansinspektionen ändrat spelreglerna i grunden. Utformningen av reavinstskatten fungerar idag i praktiken som en flyttskatt och minskar intresset från äldre familjer, vars barn flugit ut, att flytta till en mindre och anpassad lägenhet. Genom ”avskaffandet” av fastighetsskatten minskade incitamentet att flytta från en bostad i beståndet. Med bolånetaket har fr.a. de yngre men också de svagaste hushållen i praktiken stängts ute från möjligheten att köpa en nyproducerad bostad.
Tidigare var det vanligt att yngre par som flyttade samman började sin bokarriär med att köpa ett mindre nyproducerat småhus i 2,5 mkr-klassen. Med krav på 375,000 kr i eget sparande (15 procent av totalkostnaden) blir detta omöjligt, såvida man inte har solventa föräldrar. Genom de nya Baselreglerna samt Regeringens och Riksbankens särskilda tilläggskrav på just svenska bankers kapitaltäckning har vi på några få år gått från en situation med (osunt) överflöd av kapital till en ny situation med (för samhällsekonomin) skadlig brist på kapital.
När bankerna nu rättar sig efter nya riktlinjer måste man med nödvändighet banta sina balansräkningar vilket bl. a går ut över finansieringen av angelägna bostadsprojekt. Kombinationen av större krav på eget kapital och s.k. ”fullgörandegarantier” (för osålda lgh. vid produktionsstart) innebär med nödvändighet att små och kapitalsvaga aktörer har svårt att få kreditiv vilket innebär svagare konkurrens och totalt sett lägre bostadsproduktion.
Den samlade situationen ställer Regeringen och Stefan Attefall inför en besvärlig utmaning. Trots många goda intentioner, inte minst när det gäller att förenkla planprocessen och att skapa enhetliga villkor för branschen, är det ett faktum att sedan den nuvarande regeringen tillträdde 2006 har det totala bostadsbyggandet minskat med 50 procent och småhusbyggandet med 80 procent, vilket innebär att vi i Sverige bygger ca 20 000 lgh på årsbasis, att jämföra med ca 30 000 i våra närmaste grannländer Norge och Finland.
Ställd inför dessa siffror blir t o m Riksbankschef Stefan Ingves bekymrad. I DN den 16 januari i år säger han: ”det vore väldigt, väldigt bra om utbudet av bostäder kunde öka. På den vägen skulle man kunna få en lugnare prisutveckling. Utöver den finansiella sektorn med lån och sådant som är Riksbankens fokus så skulle man få en bättre balans på bostadsmarknaden om utbudet ökar” men han tillägger blixtsnabbt (DN:s uttryck): ”Men det ligger utanför det vi sysslar med”.
Verkligen? Är det inte just Riksbanken och Finansinspektionen som med hänvisning till ”hot mot den finansiella stabiliteten” skruvat åt den kran som ett för samhällsekonomin sunt bostadsbyggande vilar på? Knappast någon läsare av dags- och fackpress kan missa att media så gott som vare dag har artiklar som varnar för en ”bostadsbubbla” och därmed snart förestående prisfall samt att de svenska hushållens skulder vuxit utom kontroll. Detta är också något som EU och OECD återkommande varnar för. Därmed ökar gradvis trycket på regeringen och myndigheterna att vidta ytterligare åtgärder. Rädslan för en ny finanskris med rötter i fastighetssektorn, i dagsläget fokuserat mot hushållen och boendet, är nu så stark att Riksbanken t o m använder räntevapnet för att dämpa efterfrågan.
Att detta fått negativa effekter på bostadsbyggandet är uppenbart. Förutom att våra växande storstadsregioner därmed tappar fart, i ett läge när samhällsekonomin snarast skulle behöva stimuleras, kostar Riksbankens agerande idag tusentals svenska jobb i exportsektorn till följd av en alltför stark krona. Trots en växande kritik från såväl LO som Svenskt Näringsliv väljer Riksbanken att hålla emot, i stor utsträckning med hänvisning till påstådda och relativt svepande varningar om risker för en bostadsbubbla och skenande skuldsättning hos hushållen.
Men anta att det är Riksbanken som inte har gjort sin hemläxa? Anta att priserna går att förklara med fundamentala faktorer, att hushållen har fullt tillräckliga säkerheter och att skuldsättningen är en självklar konsekvens av politiska förändringar och en stark inflyttning till våra storstadsregioner?
En som borrat i detta är Evidens VD Ted Lindqvist. I en helt färsk analys som försetts med den prosaiska titeln ”Bostadsbubbla?” dissekerar TL de argument som Riksbanken och Finansinspektionen bygger sina åtgärder på. TL menar att den s.k. ”bobubblan” kan förklaras av fundamentala faktorer som utvecklingen av BNP, reallöner, inflation, befolkningsutveckling m m. Med jämförelser till boendekostnaden för en hyresrätt i jämförbara marknader konstaterar TL att priserna för en bostadsrätt eller villa är fullt rimlig och riskerna för en bubbla överdrivna.
Hushållens skuldsättning kan på samma sätt förklaras av bakomliggande orsaker. De två viktigaste är politiska förändringar och urbaniseringen. När staten lade om bostadspolitiken och flyttade ansvaret för bostadsfinansieringen till hushållen var det knappast överraskande att den privata skuldsättningen, kopplat till boende, ökade i samma takt som den offentliga minskade. På samma sätt påverkas den totala skuldsättningen när en familj i Storfors väljer att flytta till ett jobb i Göteborg eller Stockholm och måste gå till banken för att låna till en bostad.
Men kan det vara så att denna utveckling, trots de naturliga förklaringar som skymtar i bakgrunden, kan innehålla osunda element som hotar den finansiella stabiliteten? Egentligen inte, när man reflekterar över TL:s mycket välskrivna analys. Att hushållen inte amorterar är en myt (vilket bankerna med eftertryck ständigt upprepar utan bli hörda) och med tanke på att det är hushållen med de högsta inkomsterna och den starkaste positionen på arbetsmarknaden som svarar för den största andelen av lånestocken förefaller riskerna starkt överdrivna. Detta påstående får än starkare stöd med hänvisning till Riksbankens egen statistik som visar att hushållens tillgångar överträffar skulderna med faktor 3.
Evidens och TL har utarbetat sin rapport helt självständigt. Men eftersom det är ett antal företag i branschen som beställt den har undertecknad och ett antal andra personer haft möjlighet att läsa den i förväg. Före offentliggörandet, som skedde den 14/2, har jag haft tillfälle att föra informella bakgrundssamtal med ett drygt tiotal personer inom politikens röda och blå lag samt ett antal personer med nyckelpositioner inom regeringskansliet och våra myndigheter. Det mönster som avtecknar sig är tydligt: allt fler uttrycker tvivel mot de påståenden som Riksbanken och Finansinspektionen bygger sina slutsatser på. Vissa går längre än så och menar att nämnda myndigheter dragit väldigt långgående slutsatser på ett mycket grunt faktaunderlag. En genomläsning av Evidens material ger stöd för den kritiken.
Det är dags att ifrågasätta Riksbanken och Finansinspektionen!
– – –
För den som vill läsa hela Evidens rapport så finns den här.
