Porträtt

Rickard S Dahlberg, delägare i NREP.

Varumärket i fonden

Kundvärde. Rickard S. Dahlberg har gjort en lång resa med NREP. Från det första året utan lön till rekordstora kapitalresningar och utvecklandet av en av Nordeuropas största logistikanläggningar.

Rickard Svensson Dahlberg

Född: 1973 i Stockholm.
Bor: Vasastan, Stockholm, tillsammans med fru och två barn.
Utbildning: Examen KTH, byggnadsingenjör.
Aktuell: Medgrundare, partner och styrelsemedlem NREP.
Om branschen: ”Du får vara med och påverka och utveckla en miljö eller stad. Något som förhopp­ningsvis skänker glädje och nytta till människor. Och nu har vi en möjlighet att förändra hållbarhets­tänket i grunden.”

Karriären i korthet
1995: Tar KTH-examen som byggnadsingenjör.
1997: Läser till en master inom real estate investment på London City University Business School.
1998: Anställs som analy­tiker, vilket senare leder till en roll som project manager, på DTZ, nuvarande Cushman & Wakefield.
2004: Tar klivet över till GE Capital, Real Estate. Blir ansvarig för att både slutföra transaktioner och för bolagets jv- och låneportfölj.
2005: Träffar Rasmus Nørgaard och Mikkel Bülow-Lehnsby och grundar det som ska bli NREP.

Visa faktaruta

Det går inte att se ”monstret” från motorvägen, men endast två minuter efter avfarten till nordvästra Bålsta tornar den gigantiska vita byggnaden upp sig. Den får de intilliggande industri­kåkarna i Västerskogs företagspark att se ut som miniatyrhus.

– Det är det största lager för dagligvaror som byggs i norra Europa, säger Richard S. Dahlberg när han möter upp Fastighetsvärldens utsända.

– Tittar du på storlek tillsammans med komplexitet så är det unikt även på global nivå, fortsätter han.

Byggnaden ska bidra med 126 000 kvadratmeter till matjätten Axfoods inköps- och logistikbolag

Dagab. Storleken motsvarar cirka 15 fotbollsplaner. En helautomatiserad koloss som på sina håll är 30 meter hög.

Det är NREP:s plattform för logistikanläggningar, Logicenters, som står bakom satsningen i Bålsta, och Dahlberg är ansvarig partner för affärsområdet. Men han är också en av grundarna till NREP, partner och styrelseledamot i bolaget som växt till en jätte, med ambitioner om att leda en grön omställning, efter en försiktig start för 16 år sedan.

Sin egen framgång i affärslivet ser han en tidig förklaring till. I 20-årsåldern helgjobbade han på Ålstens Livs och i färskvarudisken på Metro vid Brommaplan. Där fick han upp ögonen för service och kundmötets betydelse.

– I disken lärde jag mig mycket om kundtillvändhet. Att bygga en relation till kunden och försöka förstå vad en kund verkligen vill ha, det har jag haft en oerhörd nytta av. Logistikanläggningen i Bålsta är ett tydligt exempel på hur vi applicerar kundfokuset.

Rickard S. Dahlberg växte upp vid Lillsjön i Bromma, Stockholm. I ett flerbostadsområde från slutet av 1940-talet, mellan industritomterna i Ulvsunda och mångmiljonvillorna i Ålsten. Det var enkla förhållanden men han upplevde att det fanns en stor trygghet i botten. Bara några hundra meter från hemmet bodde både mor- och farföräldrarna. Som liten grabb gillade han att bygga kojor och i tonåren tog han rygg på pappan och sommarjobbade som snickare.

Hans far pratade ofta om att bli sin egen, men det blev aldrig av att han tog det klivet. Rickard själv närde en dröm om att starta egen byggnadsfirma.

– Jag planerade att läsa en kombination av bygg och ekonomi på gymnasiet. Som tur var startade aldrig utbildningen. Tack vare tips från Alviksskolans syokonsulent, och med min mor som pushade på lagom mycket, valde jag i stället fyraårig teknisk linje.

Så snart han hade klarat av de skolåren fortsatte resan till KTH där han läste den treåriga linjen till byggnadsingenjör.

Rickard S. Dahlberg vid Dagabs logistikanläggning i Bålsta, som NREP utvecklar. För 16 år sedan var Dahlberg med och grundade NREP.

Med examen avklarad packade han resväskan och gav sig ut på en sju månaders backpackerresa jorden runt.

– Under resan föddes en tanke på att jag ville jobba med något mer internationellt och att jag kände en lust att studera i ett annat land under en längre tid.

Efter en kort vända hemma i Sverige packade han åter väskorna och styrde kosan mot London och City University Business School (numera Bayes) för att studera till en master i Real Estate Investment.

– Under ett internship, på Prudential UK, fick jag att vara med i ett team och köpa fastigheter. Jag tyckte det var otroligt roligt, och det var lite där som intresset för investeringar föddes.

Efter hemkomsten till Sverige 1998 fick han snart anställning på DTZ (numera införlivat i Cushman & Wakefield) där det snabbt gavs goda möjligheter att jobba med stora projekt på transaktionssidan.

Under sina fem år på DTZ kom han att tillägna sig ett stort kunnande om logistikmarknaden, i hög grad tack vare en Nordenanalys beställd av den internationella logistikjätten Prologis. Den blev mycket väl mottagen av beställaren.

– Efter det blev jag lite av Prologis högra hand vid bolagets entré in i Norden, berättar han.

Möjligheten gavs att resa mycket i Europa – framför allt till Nederländerna där Prologis har sitt Europakontor – och på nära håll studera de europeiska spjutspetsarna inom logistikutveckling.

Men efter fem år hos DTZ lockades han över till GE Capital Real Estates svenska verksamhet. Han tillträdde en tjänst på transaktionssidan och ansvarade bland annat för den logistikportfölj som bolaget hade förvärvat av Ica Fastigheter 2003.

Han trivdes som fisken i vattnet, men approcherades då plötsligt av två danska herrar med stora framtidsplaner. Mikkel Bülow-Lehnsby, bankman och Rasmus Nørgaard, strategikonsult för bland annat McKinsey.

En gemensam bekant som kände till att danskarna sökte en fastighetskunnig partner, och som hade koll på Rickards erfarenhet och kunskaper, sammanförde dem. Tajmingen på deras förfrågan kunde dock diskuteras:

– Jag hade inte familj men det var ändå ett svårt beslut att gå från ett bra jobb som jag strävat efter länge. Jag hade en otroligt intressant position på GE Capital som redan var bland de största i världen och ville växa mer.

Samtidigt hade han ju sedan ganska unga år drömt om att starta eget. Bülow-Lehnsby och Nørgaard saknade den branschkunskap Dahlberg satt på – och de ville gärna samarbeta för att ta sig in på den stora svenska marknaden. Efter ett antal möten i Köpenhamn och i Stockholm kände alla att både fastighetsstrategi, personkemi och dynamik, med skiftande bakgrunder, styrkor och svagheter, stämde väl. Ganska snart anslöt även en tidigare kollega från DTZ, Tobias Alsborger, till trion.

– Vår gemensamma analys pekade på flera megatrender som talade för att satsa på logistik initialt. En ökande globalisering påverkade distributionskedjorna, och logistikbranschen växte med dubbla BNP. Samtidigt blev lokala åkerier som Bilspedition och ASG uppköpta av det som i dag utgör globala transportjättar som DB Schenker och DHL, berättar han.

”Vi kom till New York samma vecka som investmentbankerna Bear Stearns och Lehman Brothers hade kraschat.”

Konsolideringen i branschen gjorde att man gick från mindre ineffektiva lager till större, effektiva och mer generiska. Även industrin omstrukturerades enligt just in time-filosofin. En strävan mot att producera och leverera varor i precis den mängd och vid den tidpunkt som de behövs.

– Vi såg att om man hade kundfokus i den bemärkelsen att man verkligen förstod logistiksidan för fastigheterna, borde det finnas en intressant strategi. Vi insåg också att det inte fanns någon indirekt nordisk exponering för fastigheter i fondstrukturer.

Med de idéerna drog man i gång ordentligt 2006. Det första förväret gällde en äldre logistikbyggnad, i Jönköping, och en nybyggd i Finland.

I dag, 16 år senare, förvaltar den nordiska fond­jätten NREP fastigheter med 5,8 miljoner kvadratmeter uthyrbar area – allt till ett värde om 143 miljarder kronor. Sedan starten har bolaget tagit in totalt 72 miljarder kronor i kapital från stora internationella institutioner, pensions- och livbolag samt pensionsstiftelser, till sina olika fondstrukturer. Även om NREP har en utvecklingsbredd som sträcker sig långt bortom logistik, bland annat inom bostads- och stadsutveckling, så var det inom logistiksegmentet allt tog sin början.

Brittiska Cheney Capital blev den allra första investeraren, de gick in med 106 miljoner euro. Grundarnas egen insats blev att gå utan lön ett år tills de hade bevisat sin förmåga att bygga upp bolaget.

– Inledningsvis var det småsvettigt. Vi behövde placera en viss volym kapital för att få pengar in i bolaget, samtidigt som vi var måna om att långsiktigt leverera bra riskjusterad avkastning till investerarna.

Grundarna gjorde även flera investerarresor till USA. En blev mer minnesvärd än de andra.

– Vi hade tajmat det så ”bra” att vi kom till New York samma vecka som investmentbankerna Bear Stearns och Lehman Brothers hade kraschat. Vi hade fyra till fem möten inbokade per dag och faktiskt blev endast ett möte inställt. Trots all dramatik runt omkring i finansbranschen blev vi trevligt bemötta och fick göra våra presentationer ordentligt. Det var en intressant upplevelse att sitta mitt i härdsmältan.

Det kom att dröja ytterligare tre resor till USA innan det första investerarkapitalet trillade in. Tolv år senare slog NREP nytt nordiskt fastighetsfondrekord när bolaget tog in 20 miljarder i sin fjärde fond. Numera arbetar cirka 15 personer med kapitalresning och investerarrelationer. Den största delen av det totala kapitalet kommer från Europa – tätt följt av just USA.

Krisen 2008 innebar påfrestningar men öppnade också dörrar. Även om grundarna fick kämpa, menar Dahlberg att de kände sig relativt trygga med sin riskaverta strategi och kassaflöde i botten.

– Vi levererade ett relativt bra resultat med den första investeraren. Krisen gjorde också att vi fick en intressant möjlighet i Köpenhamn när bostadsmarknaden gick i botten. Då kunde vi komma in som nya och bygga upp bostadssegmentet. I dag, 14 år senare, är vi topp tre inom bostadsutveckling i Köpenhamn.

De tre grundarnas bakgrunder, konsult, bank och fastigheter, är nyckelkompetenser som NREP-organisationen, med cirka 500 anställda, i dag vilar på. Därutöver har kundfokuset vuxit och blivit allt tydligare. Att vara ett kompetensföretag som förstår kundens behov snarare än att bara förvalta tillgångar. Numera ingår ett tiotal varumärken med olika fastighetslösningar i NREP. Exempelvis Altura (samhällsfastigheter), Noli Studios (Flexibla bostäder i storstäder) och Invela (citynära lättindustri).

Ett annat välkänt varumärke är Logicenters. Det var nyblivna partnern Alfred Eklöf som kom med idén.

– Vi behövde ta förvärv och utveckling av fastigheter till nästa steg. Alfred hade en idé om att bygga ett varumärke för att få en närmare kundkänsla. Kunden vill förstå vem du är och se att det finns kompetens. Logicenters var fött 2015.

Er portfölj ska vara koldioxidneutral redan 2028 och ni sjösätter flera gröna pilotprojekt med målet att bli en global förebild. Varför gå i bräschen?

– Hälften av de fastigheter som behövs i världen till år 2050 är ännu inte byggda, vilket innebär en stor möjlighet att se till att framtidens stadsmiljöer utvecklas på ett bättre sätt. Och jag ser det som vårt ansvar att ta ledartröjan. Vissa lösningar kommer gå att skala upp, andra inte. Men vi kommer lära oss mycket av de här casen och dela med oss av lärdomarna. Jag har en vilja att göra ett positivt avtryck.

Du lämnade som nordisk CIO och svensk vd 2019. Var ser du dig själv om 5-10 år?

– Jag vill stanna inom NREP så länge jag kan. Sedan Stefan Wallander tog över vd-rollen i Sverige har vi haft ett fantastiskt samarbete och supportat varann. De olika uppdrag jag fokuserar på inom NREP i dag vill jag fortsätta med. Vi utvecklas nu från att vara en fastighetsinvesterare i Norden till att bli ett bolag som också åtagit sig att driva en hållbar omställning i urbana miljöer. Det som händer i bolaget nu, växtkraften, är otroligt spännande och jag vill vara med på den resan.

Fler Porträtt

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Porträtt

Offensivt, kaxigt och rosa

Croisettes vd Per Svensson vill snabbt framåt. Antalet anställda har fördubblats årligen och nu siktar han mot börsen.

Porträtt

Tryck i affärerna

Han är boktryckarlärlingen från Karlshamn som nått tre miljarder i fastighetsvärde. Doldisen Stefan Lindström gör ett allt större avtryck i branschen efter uppmärksammade köp.

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Tillbaka till förstasidan