Porträtt
Rickard S Dahlberg, delägare i NREP.

Varumärket i fonden

Kundvärde. Rickard S. Dahlberg har gjort en lång resa med NREP. Från det första året utan lön till rekordstora kapitalresningar och utvecklandet av en av Nordeuropas största logistikanläggningar.

Det går inte att se ”monstret” från motorvägen, men endast två minuter efter avfarten till nordvästra Bålsta tornar den gigantiska vita byggnaden upp sig. Den får de intilliggande industri­kåkarna i Västerskogs företagspark att se ut som miniatyrhus.

– Det är det största lager för dagligvaror som byggs i norra Europa, säger Richard S. Dahlberg när han möter upp Fastighetsvärldens utsända.

– Tittar du på storlek tillsammans med komplexitet så är det unikt även på global nivå, fortsätter han.

Byggnaden ska bidra med 126 000 kvadratmeter till matjätten Axfoods inköps- och logistikbolag

Dagab. Storleken motsvarar cirka 15 fotbollsplaner. En helautomatiserad koloss som på sina håll är 30 meter hög.

Det är NREP:s plattform för logistikanläggningar, Logicenters, som står bakom satsningen i Bålsta, och Dahlberg är ansvarig partner för affärsområdet. Men han är också en av grundarna till NREP, partner och styrelseledamot i bolaget som växt till en jätte, med ambitioner om att leda en grön omställning, efter en försiktig start för 16 år sedan.

Sin egen framgång i affärslivet ser han en tidig förklaring till. I 20-årsåldern helgjobbade han på Ålstens Livs och i färskvarudisken på Metro vid Brommaplan. Där fick han upp ögonen för service och kundmötets betydelse.

– I disken lärde jag mig mycket om kundtillvändhet. Att bygga en relation till kunden och försöka förstå vad en kund verkligen vill ha, det har jag haft en oerhörd nytta av. Logistikanläggningen i Bålsta är ett tydligt exempel på hur vi applicerar kundfokuset.

Rickard S. Dahlberg växte upp vid Lillsjön i Bromma, Stockholm. I ett flerbostadsområde från slutet av 1940-talet, mellan industritomterna i Ulvsunda och mångmiljonvillorna i Ålsten. Det var enkla förhållanden men han upplevde att det fanns en stor trygghet i botten. Bara några hundra meter från hemmet bodde både mor- och farföräldrarna. Som liten grabb gillade han att bygga kojor och i tonåren tog han rygg på pappan och sommarjobbade som snickare.

Hans far pratade ofta om att bli sin egen, men det blev aldrig av att han tog det klivet. Rickard själv närde en dröm om att starta egen byggnadsfirma.

– Jag planerade att läsa en kombination av bygg och ekonomi på gymnasiet. Som tur var startade aldrig utbildningen. Tack vare tips från Alviksskolans syokonsulent, och med min mor som pushade på lagom mycket, valde jag i stället fyraårig teknisk linje.

Så snart han hade klarat av de skolåren fortsatte resan till KTH där han läste den treåriga linjen till byggnadsingenjör.

Rickard S. Dahlberg vid Dagabs logistikanläggning i Bålsta, som NREP utvecklar. För 16 år sedan var Dahlberg med och grundade NREP.

Med examen avklarad packade han resväskan och gav sig ut på en sju månaders backpackerresa jorden runt.

– Under resan föddes en tanke på att jag ville jobba med något mer internationellt och att jag kände en lust att studera i ett annat land under en längre tid.

Efter en kort vända hemma i Sverige packade han åter väskorna och styrde kosan mot London och City University Business School (numera Bayes) för att studera till en master i Real Estate Investment.

– Under ett internship, på Prudential UK, fick jag att vara med i ett team och köpa fastigheter. Jag tyckte det var otroligt roligt, och det var lite där som intresset för investeringar föddes.

Efter hemkomsten till Sverige 1998 fick han snart anställning på DTZ (numera införlivat i Cushman & Wakefield) där det snabbt gavs goda möjligheter att jobba med stora projekt på transaktionssidan.

Under sina fem år på DTZ kom han att tillägna sig ett stort kunnande om logistikmarknaden, i hög grad tack vare en Nordenanalys beställd av den internationella logistikjätten Prologis. Den blev mycket väl mottagen av beställaren.

– Efter det blev jag lite av Prologis högra hand vid bolagets entré in i Norden, berättar han.

Möjligheten gavs att resa mycket i Europa – framför allt till Nederländerna där Prologis har sitt Europakontor – och på nära håll studera de europeiska spjutspetsarna inom logistikutveckling.

Men efter fem år hos DTZ lockades han över till GE Capital Real Estates svenska verksamhet. Han tillträdde en tjänst på transaktionssidan och ansvarade bland annat för den logistikportfölj som bolaget hade förvärvat av Ica Fastigheter 2003.

Han trivdes som fisken i vattnet, men approcherades då plötsligt av två danska herrar med stora framtidsplaner. Mikkel Bülow-Lehnsby, bankman och Rasmus Nørgaard, strategikonsult för bland annat McKinsey.

En gemensam bekant som kände till att danskarna sökte en fastighetskunnig partner, och som hade koll på Rickards erfarenhet och kunskaper, sammanförde dem. Tajmingen på deras förfrågan kunde dock diskuteras:

– Jag hade inte familj men det var ändå ett svårt beslut att gå från ett bra jobb som jag strävat efter länge. Jag hade en otroligt intressant position på GE Capital som redan var bland de största i världen och ville växa mer.

Samtidigt hade han ju sedan ganska unga år drömt om att starta eget. Bülow-Lehnsby och Nørgaard saknade den branschkunskap Dahlberg satt på – och de ville gärna samarbeta för att ta sig in på den stora svenska marknaden. Efter ett antal möten i Köpenhamn och i Stockholm kände alla att både fastighetsstrategi, personkemi och dynamik, med skiftande bakgrunder, styrkor och svagheter, stämde väl. Ganska snart anslöt även en tidigare kollega från DTZ, Tobias Alsborger, till trion.

– Vår gemensamma analys pekade på flera megatrender som talade för att satsa på logistik initialt. En ökande globalisering påverkade distributionskedjorna, och logistikbranschen växte med dubbla BNP. Samtidigt blev lokala åkerier som Bilspedition och ASG uppköpta av det som i dag utgör globala transportjättar som DB Schenker och DHL, berättar han.

”Vi kom till New York samma vecka som investmentbankerna Bear Stearns och Lehman Brothers hade kraschat.”

Konsolideringen i branschen gjorde att man gick från mindre ineffektiva lager till större, effektiva och mer generiska. Även industrin omstrukturerades enligt just in time-filosofin. En strävan mot att producera och leverera varor i precis den mängd och vid den tidpunkt som de behövs.

– Vi såg att om man hade kundfokus i den bemärkelsen att man verkligen förstod logistiksidan för fastigheterna, borde det finnas en intressant strategi. Vi insåg också att det inte fanns någon indirekt nordisk exponering för fastigheter i fondstrukturer.

Med de idéerna drog man i gång ordentligt 2006. Det första förväret gällde en äldre logistikbyggnad, i Jönköping, och en nybyggd i Finland.

I dag, 16 år senare, förvaltar den nordiska fond­jätten NREP fastigheter med 5,8 miljoner kvadratmeter uthyrbar area – allt till ett värde om 143 miljarder kronor. Sedan starten har bolaget tagit in totalt 72 miljarder kronor i kapital från stora internationella institutioner, pensions- och livbolag samt pensionsstiftelser, till sina olika fondstrukturer. Även om NREP har en utvecklingsbredd som sträcker sig långt bortom logistik, bland annat inom bostads- och stadsutveckling, så var det inom logistiksegmentet allt tog sin början.

Brittiska Cheney Capital blev den allra första investeraren, de gick in med 106 miljoner euro. Grundarnas egen insats blev att gå utan lön ett år tills de hade bevisat sin förmåga att bygga upp bolaget.

– Inledningsvis var det småsvettigt. Vi behövde placera en viss volym kapital för att få pengar in i bolaget, samtidigt som vi var måna om att långsiktigt leverera bra riskjusterad avkastning till investerarna.

Grundarna gjorde även flera investerarresor till USA. En blev mer minnesvärd än de andra.

– Vi hade tajmat det så ”bra” att vi kom till New York samma vecka som investmentbankerna Bear Stearns och Lehman Brothers hade kraschat. Vi hade fyra till fem möten inbokade per dag och faktiskt blev endast ett möte inställt. Trots all dramatik runt omkring i finansbranschen blev vi trevligt bemötta och fick göra våra presentationer ordentligt. Det var en intressant upplevelse att sitta mitt i härdsmältan.

Det kom att dröja ytterligare tre resor till USA innan det första investerarkapitalet trillade in. Tolv år senare slog NREP nytt nordiskt fastighetsfondrekord när bolaget tog in 20 miljarder i sin fjärde fond. Numera arbetar cirka 15 personer med kapitalresning och investerarrelationer. Den största delen av det totala kapitalet kommer från Europa – tätt följt av just USA.

Krisen 2008 innebar påfrestningar men öppnade också dörrar. Även om grundarna fick kämpa, menar Dahlberg att de kände sig relativt trygga med sin riskaverta strategi och kassaflöde i botten.

– Vi levererade ett relativt bra resultat med den första investeraren. Krisen gjorde också att vi fick en intressant möjlighet i Köpenhamn när bostadsmarknaden gick i botten. Då kunde vi komma in som nya och bygga upp bostadssegmentet. I dag, 14 år senare, är vi topp tre inom bostadsutveckling i Köpenhamn.

De tre grundarnas bakgrunder, konsult, bank och fastigheter, är nyckelkompetenser som NREP-organisationen, med cirka 500 anställda, i dag vilar på. Därutöver har kundfokuset vuxit och blivit allt tydligare. Att vara ett kompetensföretag som förstår kundens behov snarare än att bara förvalta tillgångar. Numera ingår ett tiotal varumärken med olika fastighetslösningar i NREP. Exempelvis Altura (samhällsfastigheter), Noli Studios (Flexibla bostäder i storstäder) och Invela (citynära lättindustri).

Ett annat välkänt varumärke är Logicenters. Det var nyblivna partnern Alfred Eklöf som kom med idén.

– Vi behövde ta förvärv och utveckling av fastigheter till nästa steg. Alfred hade en idé om att bygga ett varumärke för att få en närmare kundkänsla. Kunden vill förstå vem du är och se att det finns kompetens. Logicenters var fött 2015.

Er portfölj ska vara koldioxidneutral redan 2028 och ni sjösätter flera gröna pilotprojekt med målet att bli en global förebild. Varför gå i bräschen?

– Hälften av de fastigheter som behövs i världen till år 2050 är ännu inte byggda, vilket innebär en stor möjlighet att se till att framtidens stadsmiljöer utvecklas på ett bättre sätt. Och jag ser det som vårt ansvar att ta ledartröjan. Vissa lösningar kommer gå att skala upp, andra inte. Men vi kommer lära oss mycket av de här casen och dela med oss av lärdomarna. Jag har en vilja att göra ett positivt avtryck.

Du lämnade som nordisk CIO och svensk vd 2019. Var ser du dig själv om 5-10 år?

– Jag vill stanna inom NREP så länge jag kan. Sedan Stefan Wallander tog över vd-rollen i Sverige har vi haft ett fantastiskt samarbete och supportat varann. De olika uppdrag jag fokuserar på inom NREP i dag vill jag fortsätta med. Vi utvecklas nu från att vara en fastighetsinvesterare i Norden till att bli ett bolag som också åtagit sig att driva en hållbar omställning i urbana miljöer. Det som händer i bolaget nu, växtkraften, är otroligt spännande och jag vill vara med på den resan.

Fler Porträtt

Porträtt

Hon rustar Sverige

Maria Bredberg Pettersson är högsta chef hos en av Sveriges största fastighetsägare, Fortifikationsverket, och har hyresgäster som Försvars­makten, Polismyndigheten och FOI.

Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Porträtt

Tydlig framtidstro

Vecturas vd Joel Ambré om att bolaget måste bli större, det nya landmärket och om att bidra till Sveriges konkurrenskraft.

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Tillbaka till förstasidan