Alecta kan mer än fördubbla fastighetsbeståndet och ändå ligga inom spannet för fastighetsplaceringar som är 5–15 procent. Fastigheter står idag för endast 6,6 procent av Alectas placeringar och har under lång tid legat i den lägre delen av spannet. Inte sedan i början av 90-talet har fastigheter utgjort mer än 10 procent av kapitalplaceringarna.
– Det är viktigare att vi gör bra affärer än att vi uppnår en speciell andel. Men å andra sidan har vi stor frihet att genomföra förvärv om vi skulle se bra möjligheter, säger Kent Jonsson som är ansvarig för Alectas fastigheter i Sverige.
Fastighetsbeståndet är speciellt på flera sätt jämfört med andra svenska institutioners. Inte bara genom att bolaget äger bestånd även utanför Stockholm, totalt i 18 orter, utan även i fyra andra länder.
Jonsson ser det som orealistiskt att bolaget under överskådlig tid skulle nå den högre andelen av vad spannet möjliggör. Dock var bolaget med och granskade förutsättningarna att ensamt förvärva Vasakronans bostadsbolag Dombron som var en affär på fem miljarder kronor.
– Att långsiktigt äga hyreslägenheter ger för närvarande sällan den avkastning vi behöver. Det krävs ofta att det finns en ombildningspotential. Med den stora andel studentbostäder som ingick och en dominerande roll i Uppsala fanns det förstås en risk att det skulle bli negativ uppmärksamhet kring Alecta om bostäder skulle säljas eller ombildades och det kan vi inte utsätta varumärket för. Nyare bostäder skulle passa oss bra men prissätts oftas utifrån brfmarknaden vilket tyvärr gör det svårt att få ihop kalkylen vid ett långsiktigt ägande. Men viljan att även äga bostäder finns. Men det måste vara bra bestånd.
– Vi undviker att köpa dåliga hyresfastigheter om vi inte ekonomiskt kan motivera att satsa tillräckligt på drift och underhåll , det skulle vara ett varumärkessjälvmord.
Den enda bostadsfastighet som bolaget äger idag finns vid Fridhemsplan i Stockholm och den är en kommande projektmöjlighet. De övriga bostadshusen har avyttrats de senaste åren.
– Vi hade kunnat vänta lite längre med att sälja eftersom priserna fortsatt stiga, säger Jonsson självkritiskt. Men avkastningen var för låg och vi fick inte ekonomi i fastigheterna för att renovera. Därför såg vi potentialen att sälja. Vi gjorde bra affärer, men de kunde ha blivit ännu bättre.
Om vissa av bostadsfastigheterna med efterklokhet kunde ha avyttrats för ett högre pris så lyckades Jonsson & Co tajma några stora avyttringar av kommersiella hus under 2007 och tidigt 2008 till högra prisnivåer, totalt 57 fastigheter för 5,5 miljarder kronor.
Kent Jonsson är uppväxt i Eksjö, mitt i Småland. Han hade som mål att bli brandingenjör och arbetade som brandman i två år. Men en positivt besvarad ansökan till KTH gjorde honom till civilingenjör istället. Men det skulle dock ta ett tag innan han kom att syssla med fastigheter på riktigt. Ett stipendium förde Jonsson till Sacramento där han kombinerade fastighetsekonomi med skidåkning i Squaw Valley. Året i västra USA avlutades med bilkörning över hela landet till östkusten för att flyga åter till Sverige. Vid ett inplanerat stopp vid Exportrådet i Chicago fick Jonsson träffa Lennart Henriz (idag på JM) som var ansvarig för bygg- och fastighetssektorn. Det mötet slutade med att Jonsson efterträdde Henriz och fick i uppdrag att marknadsföra svenska företag och blev specialist på fjärrvärme.
Efter att ha arbetet i Chicago i drygt två år fick han ett motsvarande, men omvänt jobb, vid Stockholms Information Service. Uppdraget att attrahera utländska, främst amerikanska, investerare till den svenska huvudstaden visade sig efter ett tag otacksamt. Detta eftersom arbetsgivarens huvudman beslutat om en investeringsskatt när huvudstaden ansågs överetablerad – och den slog särkilt mot byggbranschen.
Den fullständiga artikeln går att läsa i Fastighetsvärlden #5-6/2010
