Tredje generationen redo att ta över

Fastighetsvärlden träffar Louise Lindh på bolagets kontor på Blasieholmen i Stockholm. Intervjun sker i styrelserummet på den fjärde våningen. Kontoret ger fri utsikt mot Nybroviken och Strandvägen. Rummet andas historia och är inte alls så hypermodernt som styrelserum ibland kan vara. På väggarna finns bland annat ett porträtt av bolagets grundare, Lars Erik Lundberg – Louise Lindhs farfar.

Han startade 1944 byggbolaget, som numera är Fastighets AB L E Lundberg, och byggde upp ett fastighetsimperium genom innehav i ett flertal kommuner. Hennes far, Fredrik Lundberg, har sedan utvecklat verksamheten till att bli en av Sveriges ledande företagssfärer, med betydande innehav i bland annat Hufvudstaden och en handfull andra bolag utanför fastighetsbranschen.

Louise Lindh är sedan 2008 vice VD vid Fastighets AB L E Lundberg och sedan 2010 regionchef för Stockholmsregionen, en av tre regioner. Bolaget är ett av Sveriges största privata fastighetsbolag med ett bestånd värderat till cirka 12,5 miljarder kronor. Fastighetsbolaget är ett helägt dotterföretag till det börsnoterade företaget L E Lundbergföretagen.

Hon har inledningsvis fått lägga mycket kraft på personalfrågor eftersom varje regionchef även är HR-ansvarig.

– Sedan jag blev regionchef har jag jobbat väldigt mycket med generationsväxlingen inom vår region där 45 procent av styrkan har bytts ut till följd av pensioneringar. Vi har fått en kraftig föryngring. Det har tagit mycket tid att hitta rätt personer och få in dem i vårt team.

Hon konstaterar att kravspecifikationen för tjänsterna förstås varit olika beroende på position och uppdrag, men det finns särskilda kriterier hon uppskattar hos medarbetare:

– Jag tycker om drivna personer som är målinriktade.

Hon talar engagerat om utmaningen att hitta rätt kompetens och att få alla att jobba som ett team.

Media har hon hållit sig borta ifrån och hon svarar inledningsvis lite avvaktade. Den provocerande frågan om inte fastigheter är en tråkig bransch bemöter hon dock blixtsnabbt:

– Nej, det är jättekul. Jag tror många har en felaktig uppfattning om fastigheter som något tråkigt. Jag tycker att det är otroligt spännande och intressant.

Det hon gillar är att det personliga mötet hela tiden är i fokus, med kunder, medarbetare och entreprenörer.

– Vi är ett modernt, ungt företag och jag vill att man ska få en förståelse för att det är väldigt kul att jobba med fastigheter. Det är oerhört varierande. Det har varit väldigt inspirerande att jobba med det.

Louise Lindh är född i Norrköping 1979 och när hon var fem år flyttade familjen till Zürich där hon gick i schweizisk skola. När hon var 13 år flyttade familjen åter till Sverige och då till Stockholm. Under studierna vid Handelshögskolan, med inriktning på redovisning och finansiering, visste hon inte helt vad hon ville arbeta med efter examen.

– Jag har känt att jag vill pröva på mina egna saker och gå min egen väg. Men man är så klart präglad när man är uppväxt i en familj med ett familjeföretag.

Hennes första jobb blev dock på KPMG där hon stannade i två år.

– Det var en bra möjlighet att träffa ett flertal olika kunder. Man är ute hos många kunder och man jobbar i olika team, vilket jag tyckte var spännande och dessutom lärorikt att se hur olika företag och organisationer fungerar.

2005 började hon hos Fastighets AB L E Lundberg. Från början som VD-assistent till Peter Whass där hon assisterade honom i specifika projekt och arbetade mycket med värderingarna. Två år senare blev hon vice VD.

– Jag ser det som en otrolig möjlighet att jag kunde komma in här – och en förmån.

Att det blev just fastigheter inom maktsfären kommenterar hon med följande:

– Jag tycker fastigheter är en väldigt intressant tillgång. Över tiden har det även visat sig att fastigheter haft en bra värdetillväxt och en fin avkastning.

Just värdetillväxt och avkastning återkommer hon till flera gånger under den timslånga intervjun.

– Jag drivs av att uppnå ett så bra resultat som möjligt. Jag är väldigt målinriktad och när vi sätter upp ett mål så vill jag lyckas med det.

Som vice VD fick hon ta hand om många delprojekt inom de stora projekt som bolaget drev. Hon arbetade med att hålla ihop budget, prognoser och även med fastighetsförvärv. 2010 blev hon regionchef för region Stockholm, vilket hon beskriver som en tillfällighet eftersom den tidigare chefen slutade. Den nya situationen passade henne utmärkt eftersom resandet till bolagets huvudkontor i Norrköping tog mycket tid.

– Tidigare var jag tre dagar i veckan i Norrköping och var även ute och reste mycket i landet till orterna där våra fastigheter finns, säger Lindh som är mamma till två barn, 1,5 respektive 3,5 år.

Inom Louise Lindhs region ingår förutom fastigheter i Stockholms innerstad även kontorshus vid Solna strand, i Bromma, vid Liljeholmen och i Uppsala samt bostadshus i Södertälje och Eskilstuna. Hon konstaterar att bolaget granskar de affärserbjudanden som dyker upp på marknaden.

– Vi är öppna för nya investeringar. Vi har en stark balansräkning så vi känner att vi kan vara med och det är förstås en förutsättning. I framtida förvärv i Stockholm är det inom tullarna som gäller. Det är det som är aktuellt nu.

I maj 2012 förvärvade bolaget till exempel kontorsfastigheten Murmästaren 13 på Kungsholmen från Niam för 483 miljoner kronor. Bolaget har ännu inte gjort något förvärv i mikromarknader som ofta beskrivs som ”framtidsområden”, som till exempel Hagastaden och Västra Kungsholmen. Lindh utesluter inte förvärv där.

– Så länge det finns rätt marknadsförutsättningar så är vi öppna för investeringar. Absolut.

Bolaget har under de senare åren höjt aktiviteten rejält när det gäller projekt. Under de senaste tre åren har projekt för cirka 800 miljoner kronor drivits och bolaget har för närvarande projekt för cirka 600 miljoner kronor som pågår. Just nu bygger bolaget 16 000 kvm för främst bostäder i kvarteret Spinnrocken i Norrköping och 8 000 kvm kommersiella lokaler i kvarteret Bokbindaren i Linköping.

– Vi har utökat vår projektorganisation för att kunna driva projekt. Vi gör gärna projekt även i Stockholm, men vi har ingen mark centralt.

När det gäller köp av bostadsfastigheter har bolaget legat lågt.

– Vi tittar på både bostäder och kommersiellt när det gäller Stockholm, men det är så otroligt låga avkastningskrav när det gäller bostäder så det är svårt att kunna göra en affär om man inte har till syfte att ombilda till bostadsrätter. Och det är inte vår strategi. Vi har aldrig ombildat och ska inte göra det heller.

Däremot sålde bolaget under fjolåret hela sitt bostadsbestånd i Nyköping.

– Vi har inte haft någon lokal organisation där utöver två fastighetsskötare. Förvaltningen har drivits från Eskilstuna. För oss handlade det om att bestämma oss, antingen blir vi större i Nyköping eller så kliver vi av.

Beståndet i Fastighets AB LE Lundberg består, sett till hyresintäkterna, till 30 procent av kontorslokaler, 19 procent av butikslokaler, 42 procent av bostäder och 9 procent av övriga lokaltyper. Butiksinslaget har växt de senaste åren genom förvärv i centrala Norrköping och Linköping där bolaget dominerar stadskärnorna.

I båda städerna har andra fastighetsaktörer investerat stort i externhandel samtidigt som konkurrensen från e-handeln tilltagit. Louise Lindh tror stenhårt på stadskärnornas konkurrenskraft.

– Ja. Vi har bestämt oss för att vi ska hålla fast vid den strategi som vi alltid haft.

Hon konstaterar att man måste arbeta brett för att få kunderna att vilja komma till stan. Hon exemplifierar det med vad bolaget gör i Norrköping just nu, att ”bygga mer stad i staden” genom att bebygga rivningstomter samt att skapa upplevelser med möten, att det finns restauranger och kaféer.

– Jag tror att människan vill uppleva andra saker, som att gå på museer, inte bara åka till externhandeln. City kan även erbjuda ett utbud av småbutiker som jag tror många finner attraktivt. Det har sin charm och det skapar ett värde för kunden.

Fastighets AB L E Lundbergs har fastigheter i 13 orter och några ytterligare lär det inte bli, enligt Lindh.

– Vi har begränsat oss till att investera i de orter där vi redan finns. Vi ser det som en konkurrensfördel att vi har en fullserviceorganisation där vi finns.

Hon tror stark på fastighetsmarknaderna i Stockholm och Göteborg, men pekar även ut fyra andra orter som särskilt intressanta för bolaget när det gäller investeringar.

– Karlstad, Uppsala, Linköping och Jönköping.

Norrköping får nobben med motiveringen att bolaget har en så stor andel av sitt bestånd där, 28 procent sett till värdet.

Vid krisen 2008 var bolaget redo för förvärv om möjligheter skulle uppstå. Sedan dess har bolagets hyresintäkter ökat från 900 miljoner till 1,1 miljarder kronor.

– Jag tycker vi vuxit ganska bra. Dessutom har vi hållit våra vakanser på en bra nivå, för närvarande tre procent. Vi har inte mycket omflyttningar. Befintliga hyresgäster är det viktigaste vi har, det gäller att måna om de kunder man har.

När det gäller hyresutvecklingen är hon optimist.

– Just nu, i Stockholm, är hyrorna på en bra nivå som har stabiliserat sig. Tidigare gick det upp lite. Nu har den stabiliserats, säger Louise Lindh som tror att hyresnivån kommer att ”ticka uppåt” lite på ett års sikt.

Utöver jobbet som vice VD-sitter hon även i styrelsen för bland annat Hufvudstaden (Lundbergs blev storägare 1998), som hon konstaterar har ett ”väldigt fint fastighetsbestånd”. Två år yngre systern Katarina Martinson är inte operativt sysselsatt inom fastighetsbolagen utan driver istället investeringsföretaget Fidelio Capital som hon grundat 2010. Hon sitter dock i styrelsen för Fastighets AB L E Lundberg. På frågan hur de båda systrarna skiljer sig åt svarar Louise Lindh:

– Svårt att svara på det. Vi är uppväxta ihop och är nog ganska präglade av vår uppväxt. Men klart att vi är olika, både olika och lika – på ett positivt sätt. Om man är för lika är väl inte det heller bra.

Vilka personer har du som förebilder och varifrån hämtar du inspiration?

– Jag kan inte peka ut någon specifikt. Ibland läser man någon artikel som är intressant och ibland träffar man någon som man lär sig något av. Genom att jobba på så lär man sig allt mer.

Vad tycker du skiljer Fastighets AB L E Lundberg från andra fastighetsbolag?

– Vi är ett fullservicebolag, vilket i och för sig inte är helt unikt. Vi har allt inhouse, allt från förvaltning till uthyrning till den dagliga driften, fastighetsskötsel till planerat underhåll och de tekniska delarna.

Så inga planer på att outsourca?

– Nej, genom att vara samma personer i alla lägen så möter vi kunden med ett och samma ansikte. Våra hyresgäster känner oss vid förnamn, vi är inte fler än så. Att vi är så pass nära vår kund tror vi är en konkurrensfördel. Vår fastighetsskötare är ansiktet utåt varje dag för våra hyresgäster. Det vill jag verkligen ha kvar.

Vad är du mest nöjd med hittills när det gäller ditt arbete inom bolaget?

– Jag vill se till helheten för Lundbergs, och då är jag nöjd med den värdestegring och avkastning som vi fått inom Lundbergs. Om vi talar mer specifikt så är jag mest nöjd med det generationsskiftet som vi genomfört här inom regionen. Nu står vi väl rustade för framtiden.

Hur ser du på generationsskiftet inom den egna släkten?

– Det är så långt bort att det tänker jag inte på. Jag jobbar på med det jag gör idag. Det funkar jättebra som det är.

När du, din syster och er far äter famil­jemiddag, liknar det då nästan ett möte? Pratar ni fastigheter, till exempel Spinn­ rocken…?

– Nej, vi försöker att hålla isär det där. Men klart att man ibland kommer in på vissa saker på övergripande nivåer. Man måste ha ett socialt liv, vad skulle min man säga om vi bara pratade fastigheter? Det är lätt att fastna i fastighetsbeteckningar, men man måste respektera sin omgivning.

När blir du VD?

– Vi har en jättebra VD, Peter Whass, så det är inget jag funderar på. Min roll passar bra. För mig är det skönt att slippa alla långa resor eftersom jag har två små barn och jag vill kunna träffa dem.

Vad gör du om tio år?

– Det vet jag inte. Det får jag se. Jag hoppas absolut att jag fortfarande arbetar inom fastigheter.

Hur lyder din definition av långsiktighet?

– Obestämd tid skulle jag säga. Evigt i en definition att man fortfarande ska vara väldigt affärsmässig. Jag är ingen huskramare.

TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
BILD MIKAEL SJÖBERG