Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Einar Janson

Född:
1974 i Stockholm.

Bor:
Östermalm.

Familj:
Gift med Elmira. Två barn 7 och 8 år.

Utbildning:
Fil. kand. i idéhistoria vid Stockholms universitet.

Aktuell:
Har byggstartat två bostadsprojekt i Stockholm under de senaste månaderna.

Om branschen:
”Man kan prata ner till fraktioner av procent när det gäller räntan i olika analyser, men frågar du vilken bostadshyra man faktiskt kan få ut i olika områden så vet nästan ingen det”.

Karriären i korthet

1998:
Fil. kand. i idéhistoria vid Stockholms universitet.

2002:
Vd Einar Janson Bygg.

2005:
Vd Titania AB.

Visa faktaruta

Det började med en annons i DN i början av 2000-talet där två experter på badrumsrenoveringar erbjöd sina tjänster. Men det var inga experter bakom annonsen utan två unga grabbar, nyss hemkomna från backpackande, som ville tjäna lite extra pengar. En av de två var Einar Janson.

– Jag var händig och duktig på att snickra men jag kunde inte ett smack om badrum. Vi hade noll utbildning, och för att vara rent frank så ljög vi.

Det fanns ingen tanke på att de där första badrummen skulle leda till att han 20 år senare skulle vara vd och grundare av aktiebolaget Titania med en omsättning på nästan 2 miljarder kronor. Från början ville han egentligen bli läkare. Men när det kom till kritan var han inte så intresserad av sjukhusmiljön så det blev bara en termin på läkarlinjen. Intresset hade i stället väckts för idéhistoria och målet var att doktorera inom ämnet, men när han sökte en doktorandtjänst i Uppsala fick han den, enligt honom, inte på grund av kvotering.

– Då fick jag lite revanschlust och ville tjäna pengar ett tag i stället. Driver man en affärsrörelse så är det marknaden som avgör om man är värd framgång eller ej. Det är ingen politik eller kvoteringar där, säger han.

I själ och hjärta är Einar Janson stockholmare. Han föddes på Sabbatsbergs sjukhus i Vasastan med, journalistföräldrar, flyttade sedan till Söder, sedan vidare till Täby och till slut till Råsunda i Solna där han växte upp och gick gymnasiet. Stockholmsfokuset går också igen i Titanias affärsmodell.

– Jag ser ingen orsak att gå utanför Stockholms län. Vi kan mikrolägena här, ner på kvartersnivå. Det kan i vissa fall handla om värdeskillnad beroende på vilken sida av tunnelbanespåret ett objekt ligger eller hur en brant uppförsbacke kan sänka attraktiviteten en aning. Det är på den nivån man måste jobba vissa gånger. Man bör själv bo i den stad som man utvecklar.

Ett litet undantag i portföljen fanns det dock tidigare. Ett bostadsprojekt i Kalifornien ingick då i listan över Titanias bestånd.

– Det var innan börsintroduktionen och obligationerna. Jag har ett hus där själv där jag bland annat surfar. Det är i en ort som, likt Stockholm, är präglad av ett underutbud. Det var ett kul projekt och det blev även en god vinst där. Men det är inget vi kommer att göra om.

MEN DET FANNS fler steg på vägen innan börsintroduktionen 2021. I början av 2000-talet skulle det egentligen bara bli en termin med renoveringar men Einar Janson insåg att det fanns hel del pengar att hämta, och han insåg också att även om det nu rådde fri rörlighet inom EU så var det få företag som börjat använda sig av det i större skala.

– Jag hade fortfarande, efter två år, ingen plan på vad jag skulle syssla med resten av livet. Jag hade då en låda på tio miljoner i omsättning och satte mig ner och tog mig en funderare, vi kan inte bara fortsätta addera badrum över Stockholm. Men det här var den tiden då stora stambyten skedde så då tog jag beslutet att expandera till det.

Sagt och gjort. Nu skaffade sig bolaget ISO-certifiering och med kvalificerad utländsk arbetskraft växte man så det knakade. På toppen hade man ungefär 250 hantverkare och en omsättning runt en halv miljard. Det rullade på, men efter en tid kom återigen de rastlösa tvivlen på om det här var rätt väg att fortsätta framåt.

– Då började vi fråga oss igen vad vi egentligen höll på med. Det snurrade jättestora pengar men med relativt små vinster på 10–15 miljoner. Och då kan allt också vända på en femöring.

Vid tillfället utförde Titania stora renoveringar för Wallenstams räkning, av cirka 1 500 lägenheter, och det inspirerade Einar Janson att tänka i nya banor kring verksamheten.

– Vi såg vad de betalade oss för att renovera lägenheterna och såg sedan hur mycket de höjde hyrorna med. Det blev uppenbart att de som fastighetsägare tog väldigt liten risk men fick väldigt stor del av vinsten. Så då blev frågan; varför äger inte vi fastigheter?

Att fastna I gamla hjulspår ligger uppenbarligen inte för Einar Janson. Och bolaget började nu att återigen ömsa skinn och ändra karaktär. År 2012 vann man sin första markanvisning och 2014 bytte man inriktning till att bli bostadsutvecklare för att två år senare ha färdigställt sitt första bostadsprojekt om 109 enheter i Täby. Men även om bolaget har vuxit och ändrat karaktär genom åren finns det en del fundamenta som hängt med redan från starten, främst av dessa är kontrollen över värdekedjan.

– Vårt spår har varit att alltid vara toppbeställare i varje skede. Vi jobbade aldrig som underleverantör i minijobben, utan jobbade direkt mot villaägaren, och när vi gjorde stambyten jobbade vi aldrig mot byggarna utan tog jobben direkt från bostadsrättsföreningarna. När vi gick över till bostadsutveckling köpte vi aldrig färdiga byggrätter och gjorde heller aldrig nyproduktion åt andra, utan gick direkt mot kommunerna för markanvisning.

Ett betydande steg, för bolaget som började med två killar som renoverade badrum, var börsintroduktionen 2021. Och även om kursutvecklingen inte blev riktigt som väntad överväger fördelarna nackdelarna anser Jansson. Kanske främst genom en bättre värdering och möjligheter till ny finansiering genom emissioner, men även möjligheterna för andra att köpa in sig i bolaget till marknadsmässiga priser. Men det finns även andra fördelar.

– Det är delvis betungande att producera kvartalsrapporter och delvis är de rapporterna ett skämt för ett fastighetshetsutvecklande bolag då man egentligen snarare borde göra nedslag varje gång ett projekt är klart. Men det positiva är att ett bolag av vår sort ändå har så många externa intressenter som måste hållas kontinuerligt informerade och då är det bara att skicka över rapporterna till finansiärer, banker eller kommuner.

Det underutbud som byggs upp nu är en möjlighet som inte kommer tillbaka.

Intervjun med Einar Janson sker i Titanias nybyggda kvarter vid Galoppfältet i Täby Park. Att det är ett område han är stolt över att ha varit med och utvecklat går inte att ta miste på. Men i företagets övergripande strategi är det lite av en anomali. För det är nämligen miljonprogrammen som Einar Janson hoppas och tror på mer än något annat och det är där mer än någon annanstans de riktiga vinsterna kan hämtas hem tror han.

Ett av de största och mer uppmärksammade projekten Titania tagit sig an var utvecklandet av Tingstorget i Alby där Titania byggt totalt 741 lägenheter.

– Många beslutsfattare inom fastighetsbranschen vet inte någonting om betalningsförmågan i de här områdena. Man läser i tidningarna om främst det befintliga beståndet och drar en massa grundlösa slutsatser. Det finns extrema problem med grov kriminalitet, ja, men de finns i hela Sverige. Det man ska titta på i de utsatta områdena i Stockholm är inte andelen utan antalet som faktiskt förvärvsarbetar och vad deras inkomster är. Givet underutbudet av bostäder upptäcker man då att det finns bättre ekonomiska förutsättningar att kunna betala hyra i några av de mest utsatta områdena i Stockholmsregionen än det finns i centrala delar av många svenska småstäder.

– Det är en missuppfattning att det saknas betalningsförmåga helt enkelt. Jag blir glad när jag hör folk säga att något är ett ”dåligt område” som det inte går att utveckla i. När de säger det tänker jag bara ”JA!” inombords, för då vet jag att jag inte har gjort något dumt och gått in i något som alla redan anser är bra och att en framtida uppgång redan är inprisad. Våra mest lönsamma projekt har faktiskt alla sett ut som skit kalkylmässigt, värdemässigt, när vi började med dem. Men sådana är också förutsättningarna för bostadsutveckling i expansiva storstäder. För att få riktigt bra lönsamhet måste man utveckla där marken inte redan är inprisad.

Einar Janson skulle, om han kunde, starta samtliga av Titanias bostadsprojekt i morgon.

Trots dåliga kalkyler hade Titania så pass stor marginal för att kunna visa att även hyresrätter skulle ge en helt okej avkastning i Alby även om de själva trodde att det redan då skulle gå att sälja dem som bostadsrätter. Strategin har gett utdelning men det betyder inte att den inte är riskfri eftersom den kräver omfattande kunskaper och fingertoppskänsla.

– Vår grundaffär, att bygga bostäder i Stockholm, är ju inte riskfylld. Det är inte precis att tillverka DVD-skivor innan Netflix. Behovet kommer inte att minska, och eftersom grundaffären är här är vi beredda att ta risker. Men man får betala mer för finansieringen nu, man kan inte gå till storbanken och få byggkreditiv till 3 procents ränta som för tre år sedan.

Trots, eller kanske just på grund av, det sviktande bostadsbyggandet anser Einar Janson att det är nu man bör trycka på gaspedalen.

– I dag har vi drygt 3 000 byggrätter i olika skeden, och fick vi finansiering skulle vi starta allting i morgon. Det underutbud som byggs upp nu är en möjlighet som inte kommer tillbaka. Får man i gång projekt nu och får ut bostäder om 2–3 år så kommer det att vara en fantastisk marknad. Nu är det finansiering som är viktigast. Svenska storbanker är inte så intresserade, men internationella aktörer är desto mer intresserade. Det är höga räntor, men det får man ta.

Finns det inte risk för en överetablering längre fram om alla startar nu?

– Prognoserna visar att, även om alla skulle bygga nu, så har vi ett färdigställande av bostäder som ligger tidigast färdigställda 2026. Men vad händer med de här 60 000 bostäderna som inte blir byggda under den tiden? Den laggen måste man ju hinna i kapp innan man ens kan prata om det. Det kommer ändå finnas ett underskott som bara kommer bli större.

Din bror och svåger är också inblandade i företaget, ser ni er som ett familjeföretag?

– Nej det är vi inte riktigt längre. Hur ska folk som jobbat med bolaget riktigt länge kunna ta sig in i bolaget om det ses som ett bolag som styrs av en familj? Nu har anställda som jobbat här i åratal gått in och investerat och jag vill att vem som helst ska kunna ta sig in. Det var kul att det var ett familjebolag en gång i tiden men så är det inte längre.

Du verkar inte vara så sentimental?

– I slutändan är det en affärsverksamhet. Jag tycker att det går bäst när man som vd ser drivandet av det som ett schackspel. Det är så klart att man bryr sig om det man byggt upp men jag har svårt för vd:ar som sitter och säger att de räddat bolaget med en jättelik nyemission. Du som vd är inte tillsatt för att rädda bolaget, du är tillsatt för att förvalta ägarnas kapital.

Hur ser Titania ut om några år?

– Vi vill fortsätta vara disruptiva och konträra. Vi fick mycket skit för att vi var ett ”polackbolag” när ingen vågade anställa billig arbetskraft, vilket inte var sant då vi anställde dem i företaget med bra villkor och löner. Nu vill vi vara motvalls och bygga när ingen annan bygger och ha egensatta hyror. Jag hoppas att vi om 20 år har ett stort bostadsbestånd men förutsättningen är att vi inte får en alltför stor reglering av bostadsmarknaden. Bolag som våra kommer att kvävas då.

Ni vill inte byta fot då och göra något annat?

– Nej det är bara bostäder vi vill ägna oss åt.

Fler Porträtt

Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Porträtt

Tydlig framtidstro

Vecturas vd Joel Ambré om att bolaget måste bli större, det nya landmärket och om att bidra till Sveriges konkurrenskraft.

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Tillbaka till förstasidan