Porträtt

Staden i ett grepp

Uppriktig: Han har ägnat hela sitt liv åt familjeägda Behrn Fastigheter. Genom företaget är han en av landets största privata fastighetsägare. Nu blickar han framåt, mot generationsskiftet.

Högst upp i Behrn Center i centrala Örebro sitter Per Johan Behrn. I en penthouseliknande våning med utsikt åt alla väderstreck. Kontoret mot den självbetitlade fotbollsarenan. Här kan Örebros fastighetskung spana ut över sina ägor, medan de operativa i företaget sitter på våning tre och fyra.

Man kan tro att det fanns en tanke om tydlig hierarki när VD:ns etage placerades högst upp i bygget om tolv våningar, så är inte fallet. Idén kom från hans barn, Christian och Caroline som helt sonika tyckte att det skulle vara smart att placera honom där, något Per Johan Behrn uppskattade. Baktanken, som han då inte kände till var att VD:n skulle flyttas från alla vardagliga frågor som förvaltare och andra kommer springandes med. Nu är det istället sonen som ansvarar för kontoret och uthyrningen, medan dottern driver olika projekt inom företaget.

Generationsskiftet i Behrns Fastigheter har med andra ord sakteligen redan börjat verka.

För ett antal år sedan åkte PJ Behrn med sina barn på en resa för att diskutera huruvida företaget skulle vara familjeägt även i fjärdegenerationen.

– Man åstadkommer inte något positivt om man tvingar på något barn ett företag. Affärerna blir inte bättre och det blir inte rätt atmosfär i organisationen. Men de sa att det inte råder någon tvekan om att de vill gå vidare i företaget. Och det är klart, det värmer i ett hjärta hos en far, säger ägaren förnöjt.

Vidare berättar Behrn om de nya vindar som blåser i företaget. Tidigare var det alltid så att allt planerades efter hans almanacka, så är det inte längre. Christian och Caroline har styrmöten varje tisdag klockan tio, oavsett om Behrn kan medverka eller ej. Missar han det, eller något annat möte, så dyker protokollen upp på mailen under eftermiddagen. Istället fokuserar Per Johan Behrn på kommande projekt, de gamla kunderna, sköter kontakten med banker och så vidare.

Ett sådant projekt skulle kunna vara det nya bygget med Tågmästaren 23 i centrala Örebro. Det rör sig om ett 16 våningar högt hus som kommer rymma 3 300 kvadratmeter bostadsyta fördelat på 81 lägenheter. Byggstart är beräknad våren 2012.

Behrn Fastigheter äger endast en fastighet, i det bolaget finns även alla anställda. Resten äger han privat som en enskild firma.

– Det är inte speciellt vanligt. De flesta har aktiebolagsform, men vi har ju inte tänkt sälja några fastigheter. Sedan är det skönt på så sätt att varje år blir klart för sig, det blir inga latenta skatteskulder eller dylikt.

För att reda ut var företagets framgångar kommer ifrån så får man gå tillbaka till grundaren av företaget, Per Johans farfar, Johan Behrn. På den tiden fanns inte externområden på samma sätt som idag, utan då var det city som gällde. Till en början försökte man komma åt hörnfastigheter för att alltid behärska två gator. När Johan Behrn avled 1960 lämnade han över skutan med 110 fastigheter och en inslagen affärsidé till PJ Behrns far, Carl Gustav Behrn och hans syskon.

– Läge, har ju alltid visat sig att det håller. Sen var affärsidén att ha affärer på bottenvåningen, en våning kontor och kanske tre fyra våningar bostäder. Då kan det bli vilka tider som helst och ändå finns det någon som kan betala hyrorna. Sedan lever dessutom huset dygnet runt.
Aspholmen är ett företags- och industriområde i Örebro som var populärt att bygga på under 70-80-talet. Behrn Fastigheter var aldrig med i den satsningen vilket fick många att höja på ögonbrynen. Behrn reder ut varför man valde att stå utanför.

– Det var temporärt framgångsrikt. Även om du kunde bygga billigt och hyra ut dyrt, kortvarigt så vill vi inte riskera att hamna i en situation där vi bara har en enda hyresgäst, även om det var någorlunda billigt att bygga de här lådorna som jag kallar dem. Snabba vinster är farliga pengar som gärna brinner i händerna.

Innan Per Johan Behrn hamnade på chefspositionen på Behrn Fastigheter, läste han ekonomi. Men redan 1972 fick han beskedet från sin far att den första januari 1975, då skulle han kliva in i företaget. Något som då 25 årige Per Johan Behrn inte alls hade något emot, eftersom han alltid haft ett intresse för fastigheter.

– När jag gick i skolan och hade skollov jobbade jag på olika positioner på företaget som hjälpreda, exempelvis med att lasta grejer på bilar.
Det råder ingen tvekan om var han tagit sin inspiration från eller vilka som är hans förebilder när det gäller att driva företaget.

– Jag försöker nog vara en blandning av farfar och pappa. Farfar var en skarp affärsman på sitt sätt, medan pappa var humanisten. En oerhört social människa och mer en förvaltare, vilket blir naturligt när man tar över efter en mer offensiv affärsman som farfar var.

När Carl Gustav Behrn gick bort 1982 fördes arvet vidare till PJ Behrn och hans tre syskon. Då gjorde syskonen ett förvaltningsavtal där Per Johan Behrn blev VD. Ganska snart ville syskonen sälja av sina fastigheter, för att syssla med annat.

– Det var ingen som pekades ut att ärva allt utan alla fick lika delar. Jag jobbade ju i företaget och till slut satt jag med alla fastigheter ändå.

Under rundvandringen på våningen utsmyckad med fin klassisk interiör och stora målningar utbrister han plötsligt ”den här tavlan är jag mest stolt över”. Han pekar inte mot de stora oljemålningarna, utan en väldigt liten kvadratisk ram innehållandes en teckning föreställandes en person som mediterar. Personen ser också ser extremt frustrerad ut. Ovanför lyder texten något i stil med ”Efter möte på stadsbyggnadshuset”.

– Det är sällan man möts med en positivitet eller en vilja att hjälpa till, och det är jag inte ensam om att tycka. Hur vi än försöker på något sätt, att skicka tjänstemän på utbildning eller vad det än kan vara så är uppfattningen allt för mycket avdelningen ”finn fem fel”.

Tidigare i år skrev Behrn en debattartikel där han lyfte fram åsikten om att Örebro skulle må bra av en spektakulär byggnad. Ett förslag på en sådan byggnad var Kristallen som ritades för några år sedan, ett hotell som skulle ligga över Rudbecksgatan i centrala Örebro, vars fasad skulle vara helt i glas.

– Vi var duktiga i Örebro, fram till det att vi fyllde 700 år. Man byggde Medborgarhuset, Baronbackarna, Stjärnhusen. Örebro var väldigt framåt, sen dog det ut på 70-talet och det har mest blivit fyra-fem-våningshus. Jag tycker det är dags att vi återupptar gamla takter och bygger något som lockar människor.

Frispråkige Behrn har även påtalat detta hos kommunen, samt ett antal ytterligare saker. Bland annat tycker han inte det är rättvist, eller bra med allmännyttan som i Örebro äger tre fjärdedelar av hyresrätterna.

– Det är på tok för mycket. Det är inte bra för entreprenörerna i Örebro, målare, snickare, elektriker alltså – de som servar fastigheterna. Jag tror inte det är bra för dem med en så stor aktör som kanske bara använder sig av en firma.

Behrn äger bara fastigheter i Örebros stadskärna. Ett undantag har dock gjorts. 1994 köpte han tillsammans med fem andra göteborgare några fastigheter i Kalifornien. Vilket var ett sätt att komma i kontakt med andra duktiga affärsmän. Vid den här tiden låg dollarn runt 6,80. När en av delägarna gick bort valde man att sälja hela beståndet.

– 14 dagar innan elfte september 2001 stängdes böckerna. Affären gick igenom och dollarn stod i 11 kronor. Jag har blivit tillfrågad efteråt om vi skulle köra ett race till, men jag sa nej. Man gör bara en sådan superaffär en gång.
Tack vare den försiktiga affärsprofilen genom att inte spendera i utlandet under 80-talet, ja inte utanför Örebro, gjorde att bolaget kunde rida genom finansstormen i början av 90-talet utan några större problem.

– Vi hade aldrig några problem, för vi var inte i Bryssel, eller Tyskland, eller utanför stadskärnan för den delen. Det gick sämre för några av kollegorna som hade fastigheter på Aspholmen och andra externområden, men vi var inte någonstans där det fanns en överbelåning.

I centrala Örebro står alltså byggnader som: Behrn Hotell, Behrn Arena och Behrn Center. Varumärket byggs efter det egna namnet.

Det är ganska osvenskt, hur kommer det sig att ni gör så?
– Osvenskt, det är det. Man ska aldrig dölja sig bakom andra saker. Det kommer nog från farfars tid. Om jag nu står för någonting och vill det väl så tror jag det är rätt. Men jag var konfunderad när jag gick in i Behrn Arena, någonting som hetat Eyravallen så länge, jag var mest orolig över hur det skulle uppfattas bland örebroarna.

Vilken är nästa byggnad du döper efter dig själv?
– Det räcker nog nu, det får inte bli till ett självändamål.

Du sponsrar idrotten i och med namnsättningen på fotbollsarenan.
– Vi har ett avtal att pengarna, ungefär två miljoner om året går oavkortat till de som brukar anläggningen, det tror jag kändes rätt för alla och därför har det inte kommit några klagomål angående namnbytet. All form av idrott på elitnivå är viktigt för en stad.

Du äger 145 000 kvm i centrala Örebro privat. Känner du dig som fastighetskung över staden?
– Jag vet inte, det är inget självändamål, men jag deltar gärna i samtalet om Örebro och utvecklingen och har en stark personlig integritet. Jag kan sakna ett engagemang bland mina kollegor, att de inte har några åsikter utanför pausrummet. Det hämmar utvecklingen, även om man har olika åsikter så är det viktigt med en dialog.

Hur är du som investerare, tar du några risker?
– Nej, inga risker. Vi kör vidare på den inslagna vägen. Bostäder, kontor och affärer i samma byggnad. Sen kör vi bara i centrum vi finns inte i Marieberg eller någon annanstans.

Asplunds sålde sitt bestånd för några år sedan. Du köpte ingenting.
– Ingen i Örebro kunde köpa det i sin helhet utan det var tre aktörer som gick in och köpte det tillsammans. Däremot bad jag dem ta ut Fabriksgatan 8 (som ligger i samma kvarter som Behrn Center) ur prospektet, och den fick jag köpa. De hade många andra bra fastigheter, men jag vill inte äga fastigheter ihop med andra.

Av någon särskild anledning?
– Det kommer ju generationsfrågor, och man beslutar inte allt själv, någon vill investera mer, någon annan mindre. Det är onödigt att sätta sig under luppen på en skuldsida, när vi inte behärskar hela intäktssidan. Sen var varken farfar eller pappa inne i någon korporation, varför skulle då jag?

Vilket är ditt största projekt hittills?
– Det är nog bygget av Behrn Center, en 330-miljonersaffär och det är väldigt roligt att det har blivit uppskattat av Örebroarna med.

Kommer du någonsin att kliva åt sidan helt?
– Jag kan inte säga att den dagen slutar jag utan det får komma naturligt. Den kommer antagligen också att göra det i och med att personerna i min kontaktyta går mot pension medan mina barn Christian och Caroline växer upp. Det är det som är styrkan i familjeföretaget, ingen är okänd varken ägare eller anställda.

TEXT VIKTOR ÅGREN
BILD PETTER KOUBEK

Missa inte! Fastighetsdagen Örebro 2024

Den 4 september är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Örebro 2024. Seminariet äger rum på Örebro Konserthus, Örebro.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Porträtt

Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Porträtt

Tydlig framtidstro

Vecturas vd Joel Ambré om att bolaget måste bli större, det nya landmärket och om att bidra till Sveriges konkurrenskraft.

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Tillbaka till förstasidan