Under det första halvåret hann Fredrik Wirdenius knappt sitta ned och värma upp VD-stolen på AP Fastigheter. Det har varit en intensiv tid då företaget under hans ledning åter drog upp takten på transaktionssidan. Fler affärer lär komma.

Det har gått dryga månaden sedan Fredrik Wirdenius var med och ”landade” Vasakronanförvärvet. Efter några veckors semesterledighet är han nu tillbaka för att ta tag i det viktiga integrationsarbetet. Men naturligtvis måste den stora affären kommenteras lite.

– Tajmningen med affären blev bra. Vi hade nog inte kommit ända fram om den skett ett eller två år tidigare, då tror jag att det hade varit tuffare konkurrens från opportunistiska styckningsalternativ.

AP Fastigheter var väl förberedda när processen började och hade knutit upp externa rådgivare och även organiserat sig internt. Ett femtontal medarbetare arbetade med affären från AP Fastigheters sida.

– Jag själv jobbade ganska mycket med förankringen, det var dels i AP Fastigheters styrelse men jag var ju även runt och träffade alla fondstyrelser ett antal gånger innan vi lämnade bud. Man kan multiplicera alla möten med fem så det blir ju snabbt ett tjugotal styrelsemöten.

Men även om det frestade på så blir det ju bra möten. Det är bra människor, kloka, kunniga, som sitter i fondstyrelserna.

Internt var man ganska säker på att lyckas gå vidare efter den indikativa processen. Samtidigt fanns det farhågor för att processen skulle avbrytas.

– Ja, vi var nog mer nervösa för det än att vi inte skulle kvala in till slutrundan.

Under slutveckorna öste man på för fullt och det blev väldigt intensivt.

– Vi kunde hantera det bra tack vare att vi var så väl förberedda. Det måste ha varit otroligt jobbigt för dem som inte hade samma förberedelser som vi.

Besiktningen av fastigheterna överraskade i positiv riktning. Vasakronan har inte sparat på krutet när det gällt hyresgästanpassningar och underhåll. Farhågor om att det fanns kvar stora oflexibla byggnader från Byggnadsstyrelsetiden visade sig grundlösa.

Företaget har medvetet byggt bort det, öppnat upp och delat upp fastigheterna i mindre enheter.

Som så ofta visade sig projektportföljen vara mest svårbedömd.

– Det finns alltid så mycket odokumenterad kunskap, nyckelmedarbetare som kan projekten i huvudet, muntliga kontakter med kommuner. Där är det mycket svårare att sätta sig in i möjligheterna. Hur snabbt kan det bli skarpt läge? Hur intresserad är egentligen kommunen? Hur lång tid kommer det att ta för att få detaljplan?

Wirdenius satte en grupp att jobba väldigt intensivt enbart med projekten och den kunde konstatera att risken inte var så stor för de projekt som redan rullad och fortsätter att dra kapital. Mycket var säkrat genom tecknade hyresavtal.

Däremot var vi relativt konservativa vid bedömningen av värdet på byggrätterna. Det var svårt att se om det fanns några ytterligare möjligheter utöver det som  redan ligger i marknadsvärderingarna.

Wirdenius har fått en riktig rivstart som VD för AP Fastigheter. Han tillträdde vid årsskiftet efter en tjugoårig karriär inom Skanska. Redan i mars var han med och förvärvade något oväntat ”Skrapan” på Södermalm i Stockholm från Svenska Bostäder för 1,2 miljarder.

Det var det första förvärvet på två år.

Under den perioden har företaget istället valt att satsa på projekt som gett högre avkastning än de förvärvsmöjligheter som bjudits.

Frågan om VD-jobbet på AP fastigheter fick han sent förra våren.

– Det var Samuel Martinsson på Amrop som kontaktade mig och undrade om jag var intresserad.

För Wirdenius kom frågan lämpligt. Han kände att han hade avverkat de flesta utvecklande positionerna inom Skanskas fastighetsverksamhet och kunde behöva en ny utmaning. Att komma in i ett företag som också hade en stark ägarbild men med en mer långsiktig horisont för dess fastighetsinvesteringar lockade.

– Eftersom jag tidigare jobbat med projektutveckling i stor utsträckning så har fokus legat på utvecklingen under några få år framåt. Här handlar det mer om att se hur fastigheter och bestånd kan utvecklas och ge avkastning över tiden. Dessutom finns en ambition att göra det man gör väldigt bra.

Under sommaren träffade han styrelserepresentanter och fick en beskrivning av AP Fastigheters framtida inriktning. En viktig förutsättning för att det skulle vara intressant för Wirdenius var att det i framtiden fanns en ambition hos ägarfonderna att öka inom tillgångsslaget fastigheter.

– För min del gällde det att känna att deras beskrivning av arbetet verkligen stämde med det jag själv känner att jag vill jobba med. Det är ju ingen idé att försöka tvinga in sig själv i något som man inte är bra på.

Den fullständiga artikeln går  att läsa i Fastighetsvärlden #7–8/2008