Porträtt

Orädd vägledare

Kreativ. Han är otålig och driven. Han är största ägare i hotellfastighetsbolaget Pandox och äger var fjärde fastighet längs Karl Johans gate. Få inom fastighetsbranschen har bredare visioner än Christian Ringnes.

Christian Ringnes

Född:
1954 i Oslo.

Bor:
Villa på Bygdøy sydväst om Oslo.

Utbildning:
Civilekonom vid Université de Lausanne och MBA vid Harvard.

Karriär:
Sedan 33 år VD vid Eiendomsspar. Huvudägare i Pandox.

Aktuell:

En av Nordens större fastighetsägare. Kreativ affärs­utvecklare

Om fastighetsbranschen:
”Det har alltid varit ganska dyrt i Sverige.”

Karriären i korthet
1981: Börjar på McKinseys kontor i Köpenhamn. Är med och startar upp kontoret i Oslo.

1984: Blir VD för fastighetsbolaget Eiendomsspar.

2003: Lägger tillsammans med Petter Sundt ett bud på hotellfastighetsbolaget Pandox. Bolaget tas bort från börsen.

2010: Ligger bakom köpet av Norgani för 10 miljarder svenska kronor.

2015: Åternoterar Pandox på börsen.

Visa faktaruta

Christian Ringnes glöder av entusiasm när han stolt visar Fastighetsvärlden runt på sitt Småflaskemuseum i centrala Oslo. Plötsligt slänger han sig nerför den böjda rutschkanan ner till källar­planet. Svisch. Det går ju snabbare än att ta trappan bredvid.

– Utan investeringen i flaskorna, installationerna och museet hade jag varit 500 miljoner kronor rikare, säger Ringnes.

Han blandar högt och lågt, allvar och skämt.

Investeringarna är dock alltid långsiktiga.

Platsen för intervjun sker i Kongens salong på Grand Hotel som ligger bredvid Stortinget.

Hotellfastigheten ägs av Christian Ringnes fastighetsbolag. Och det gör för övrigt var fjärde fastighet längs med paradgatan Karl Johans gate. I beståndet finns även flera kända kontorsfastigheter på andra platser i Oslo, till exempel på Tjuvholmen. Ringnes är även den största ägaren i hotellfastighetsbolaget Pandox med 120 hotell, varav 44 i Sverige, med ett totalt fastighetsvärde på 38 miljarder.

Senhösten 2003 lade Ringes och vännen Petter Sund överraskande ett bud på hela bolaget efter att ha köpt större aktieposter. Bolaget plockades bort från börsen. 2010 växte bolaget rejält genom att köpa bolaget Norgani, som innehöll 73 hotellfastigheter, från Norwegian Properties som hamnat i ekonomisk knipa och som några år tidigare inhandlat beståndet. Men det var inget lätt beslut att genomföra affären.

– Jag sa till styrelsen: Det är inte säkert att det är billigt. Det enda vi vet är att det varit väldigt mycket dyrare. Fastighetsvärdena är cykliska så det finns ju en möjlighet att vi får se de värdena igen.

Säljaren hade tidigare köpt för 11,8 miljarder norska kronor. Pandox köpte för 8,3 miljarder.

– Det var en jätteaffär för oss. Det var inte särskilt långt efter finanskrisen, så det är klart att vi var nervösa. Gör man stora affärer är man nervös. Jag tänker speciellt på nedsidorna och vad som skulle kunna hända. Men det fanns ett gott kassaflöde, och vi tog höjd för att kunna göra investeringar i det eftersatta underhållet.

Snart sju år senare är han nöjd med resultatet.

– Det har varit en lysande affär. Både den affären och vårt ursprungliga köp av Pandox.

Sommaren 2015 åternoterades Pandox på börsen, och sedan dess har bolaget åter skruvat upp förvärvs­tempot. Flera mindre hotellfastigheter i Sverige har sålts, och man har i stället köpt stora enheter utomlands för ungefär 10 miljarder kronor.

Före Pandoxtiden hade Ringnes på något sätt lyckats att undvika att investera i fastigheter i Sverige, trots att hans bolag gjort förvärv i flera andra länder.

– Vi har aldrig lagt något bud i Stockholm och inte heller i Göteborg även om vi har en god partner där. Det är tillfälligheter att det inte blivit något, men ofta har det varit ganska dyrt.

Men han har gjort affärer med svenskar flera gånger. Efter att varit VD för Eiendomsspar i några få år låg han bakom det udda beslutet att under 80-talets andra hälft sälja stora delar av beståndet. Försäljningarna fortsatte i början av 90-talet:

– I min analys fanns att det byggdes för mycket och att oljepriset föll – och att det borde ge effekt på fastighetsvärdena. Så vi sålde två tredjedelar. Det var ingen annan som sålde, för alla ville köpa.

– Men det var ganska ofarligt att sälja eftersom räntorna var höga, så vi fick fortsatt bra avkastning på pengarna. Räntan var 11–14 procent så vi fick ett bra kassaflöde.

Om de vid den tiden köphungriga svenskarna säger Christian Ringnes:

– De flög helikopter över Oslo och köpte fastigheter. Vi sålde en del till svenskar.

Några år senare, efter kraschen, gjorde Ringnes åter fastighetsaffärer:

– Vi köpte tillbaka några år senare. Vi köpte ofta till halva priset eller under.

När det gäller Sverige har han blivit erbjuden att köpa klenoden Grand Hôtel i Stockholm.

– Vid finanskrisen 1992–93 fick vi en förfrågan. Men jag vet inte om det var seriöst. Jag tror att priset var 2,5 miljarder, och det är många inflationskronor sedan dess. Det var Enskilda som föreslog affären. Det var nog ett fantasipris eller mäklarförslag.

Christian Ringnes gammelfarfar växte upp på en gård utanför Oslo och var med och grundade bryggeriet Ringnes. Christian själv är uppväxt i Oslo och har ingen annan än en historisk koppling till ölen som efter några ägarbyten numera ingår i Carlsberg. Det är dock alltjämt den godaste ölen, enligt Ringnes.

Ur en skolkatalog, när Christian Ringnes var 13 år, står det att läsa att han ville bli ”miljonär, chef och playboy” som vuxen.

I övre tonåren började Ringnes tillsammans med några vänner att experimentera inom entreprenörs­yrket. Affärssegmenten var försäljning av maffiafilm, porrfilm och hembränd sprit.

– Jag var ledaren för verksamheten. Den var väl inte helt laglig, men skedde under radarn.

Filmen Gudfadern inhandlades för visning via bolaget Ring-Film. Pornografiska filmer erbjöds för visning via Porr-Ring och spriten via ett tredje bolag.

– Vi hade bara tre filmer. Intresset för pornografi var stort i Norge och alla reste till Strömstad för att besöka tälten där. Vi köpte några och tog med hem. Men det var dåliga filmer. Bolaget Porr-Ring gick riktigt dåligt
Även spritbolaget gick dåligt, både på grund av dålig kvalitet och för att vännerna konsumerade för mycket själva.

Trots drivkrafterna så var Ringnes under uppväxten blyg inför större sociala sammanhang, han trivdes bäst med sina nära vänner.

– Men jag har inte varit blygsam för att dra i gång projekt.

Tiden i lumpen gillade han inte alls. För långsamt och väldigt mycket väntetid.

Från föräldrarna fanns en förväntan om att han skulle bli jurist. Efter examen i Oslo gick studierna vidare i en miljö där han kunde se lutande fjäll och en sjö, Lausanne. Avsikten var bland annat att lära sig ytterligare språk.

– Jag hade ingen klar strategi med vad jag ville göra, förutom att jag ville göra något viktigt.

Studieresultaten där blev så bra att han kom in på Harvard och fick möta ett annat sätt att förkovra sig än tidigare. Ringnes konstaterar dessutom att det handlade om att överleva den tuffa och konkurrensutsatta miljön.

– Jag har bra korttidsminne, vilket passar europeiska studier. Men där handlade det mycket om diskussioner och många var väldigt smarta. Det var en utmanande miljö, och jag lärde mig väldigt mycket.

Som ung fick han lära sig att man skulle vara smart för att lyckas. På Harvard att det krävdes en kombination av smarthet och hårt jobb.

Man behöver inte vara särskilt smart. Men man måste ha en vanvettig vilja att lyckas.

– Senare i livet har jag lärt mig att man inte behöver vara särskilt smart eller uppfinningsrik. Men man måste ha en vanvettig vilja att lyckas och vara redo att jobba stenhårt.

Sitt första jobb fick han på konsultfirman McKinsey i Köpenhamn där bolagets första nordiska kontor fanns. Verksamheten utvecklade sig bra och när det skulle öppnas kontor även i Stockholm och Oslo blev Ringnes en av de tre första anställda på Oslokontoret.

Han började så småningom fundera över om han egentligen inte ville ha ett mer operativt jobb än det semiteoretiska han hade. Så smått började han att förbereda sig för en framtid inom shipping. Han suktade efter en kapitalintensiv bransch.

– Det var en tillfällighet att det blev fastigheter. Vid ett uppdrag för McKinsey mötte jag en headhunter som kom med förslag om att jobba i ett fastighetsbolag.

Det handlade om ett bolag, Eiendomsspar, som hade tre ägare och totalt ingick sju fastigheter. Sparbanken var en av ägarna och även den största hyresgästen. Christian Ringnes blev VD för bolaget 1984.

– I mitt avtal fanns en paragraf om att jag kunde få ägarandelar efter två år om det gick bra. Jag fick köpa några små andelar och fick optioner. Därefter har det växt.

Nu, 33 år senare, är han fortfarande VD för bolaget. Via moderbolaget Victoria Eiendom, där han äger 39,6 procent av aktierna, kontrolleras 47,2 procent av aktierna i Eiendomsspar – som i sin tur är den största ägaren i numera börsnoterade Pandox, med 28,8 procent, där Ringnes är styrelseordförande.

Christian Ringnes äger var fjärde fastighet längs Oslos paradgata Karl Johan. När det gäller Stockholm har han inte lyckats ta sig fram på samma sätt.

Christian Ringnes må vara stor fastighetsägare, men för Osloborna är han främst känd som ”Oslo-ambassadør” och ”bypatriot” för att främja Oslo som turistresmål. Båda är officiella utmärkelser som han fått.

Han ligger bakom skulptur- och kulturminnesparken Ekebergparken som stod klar 2013. Två år senare rankade Wall Street Journal den som en av världens fem främsta skulpturparker. 2003 öppnade han det minst sagt udda Småflaskemuseet mitt i centrala Oslo. Över tre våningsplan, om totalt 1 500 kvm, finns 53 000 småflaskor fördelade i kreativa installationer. Samlat på flaskor har han gjort sedan han var sju år ung, och på senare tid har han även fått gåvor från när och fjärran.

Småflaskemuseet lockar horder av turister när det är öppet. Ringnes äger även en av Norges största privata konstsamlingar.

Det verkar som om turistsatsningarna ger honom den största ”kicken” numera. Och han vill fortsätta att utveckla Oslo som destination.

– Jag har lust att bygga en gondolbana från det nya operahuset till skulpturparken. Jag har även en stark vision att det lilla Ibsenmuseet, som vi köpte för några år sedan, ska bli stort.

Allt som lockar turister, som förstås även ibland övernattar i hans hotellfastigheter, kan tyckas vara en bra affär. Men det verkar inte ligga någon baktanke bakom satsningarna.

Hur stora bovar tycker du att exempelvis booking.com är som tar 10 procent av rumspriset?

– De kan nog ta mer, 15–17 procent. Men vi har alltid betalt provision på ett eller annat sätt, till exempelvis resebyråer. Det har alltid varit mycket mellanhänder. Här på Grand Hotel har vi dock mer än 50 procent direktbokningar. Stamgäster bokar via receptionen för att få sitt favoritrum.

Pandox VD Anders Nissen har i decennier sagt att hotellfastigheter är svåra. Men är det inte i själva verket lätt, en professionell hyresgäst på ett långt kontrakt? Har han lagt dimridåer?

– Omvärlden har förändrats. Numera kan alla hotell ha en kanal utåt, via digitala kanaler. I dag är det mycket enklare att vara oberoende operatör. Tidigare fanns risken att du hade ett hotell där ingen ville bo för att du hade svårt att nå ut via säljare. Då kunde det vara extra svårt med enstaka hotell.

Vad ligger bakom framgången med Pandox?

– Det som gör att Pandox lyckas är mycket tack vare Anders Nissen och hans kollegor, och all deras kunskap. Jag är glad att han stannade när vi klev in som ägare. Många av mina miljarder kan jag tacka honom för.

Pandox äger klenoder i Bryssel, Montreal, Frankfurt och andra städer. Varför inte i Stockholm?

– Slussen är ett fint hotell, eller hur? Men det finns möjligtvis bättre.

Du har sålt med lyckad tajming tidigare. Hur ser du på prisläget i dag?

– Vi är schizofrena i dagsläget. Allt är all time high med priser och yielder. Men håller räntorna sig låga, så finns det få alternativ till fastigheter. Vi varken köper eller säljer särskilt mycket här i Oslo.

– Men vi har Pandox, och det är där våra investeringar sker. Det är bättre att investera i hotellfastigheter i Berlin till en yield om 5,5 procent eller 6 procent än att investera i Oslo för 4 procent där räntan är 1 procent högre.

Du ville bli miljonär, chef och playboy. Hur tycker du att du lyckats?

– Jag får väl säga att det gått ganska dåligt. Jag har blivit miljardär i stället för miljonär. Jag är bara chef över 31 personer, det är inte så mycket. Playboy? Även där får jag nog ge mig dåliga poäng. Jag må vara skild, men jag har varit gift i 29 år och fått tre barn.

Tidigare porträtt

Frukthandlare med känsla för affärer

Trianons VD älskar att köpslå. Om det gäller grönsaker eller fastighetstransaktioner har ingen betydelse – så länge han gör en bra affär.

"Vi har resurser att göra mer"

Bostadsbolagets VD Kicki Björklund gillar att utmana sig själv. Nu vill hon få Göteborgs miljonprogramsområden att glänsa.

Dansk dynamit med kundfokus

Oväntat. Med kunskaper från en helt annan bransch kom Klaus Hansen Vikström in hos Fabege för drygt tio år sedan. Sedan dess är inget sig likt och fångsten av stora hyresavtal har slagit alla rekord.

Rikshems räddare

Utvecklingsbar. Hon fastnade i allmännyttan och blev kvar. Nu har hon dock sökt sig till nya men liknande jaktmarker. Som ny VD för Rikshem ska Sophia Mattsson-Linnala återställa lugnet i bolaget och fortsätta tillväxtresan. Mer nyproduktion är att vänta.

Psykologisk affärstaktik

Förhandlare. Svensk-norska Pangea leds av Bård Bjølgerud. De senaste åren har han varit med och orkestrerat flera av de allra största fastighetsaffärerna.

London calling

Framgångsrik. I det dolda har Gerard Versteegh i Storbritannien byggt upp ett bestånd värt 10 miljarder kronor. Han har gjort det genom att aldrig avvika från sin affärsidé.

Med högt tempo och kvalitet i detaljerna

Entusiastisk. Hon vill skapa en tydlig men tillåtande företagskultur där alla medarbetare får möjlighet att utvecklas. Precis det plus en god portion av ”jävlar anamma” är det som fört henne själv till VD-stolen på Atrium Ljungberg.

Avstamp i myllan ska ge skörd i storstan

Uthållig. Under nära 20 år har han varit med och utvecklat Midroc i Öresund. Nu när en expansion är på gång i Stockholmsområdet lär det smått okända bolaget uppmärksammas betydligt mer.

På väg till toppen med egen design

Stilsäker. Det har tagit honom drygt tio år att bli en av de största bostadsbyggarna i Stockholm. Men resan fortsätter och nu spänner Oscar Engelbert bågen än mer.

Utmanare som vill få upp tempot

Otålig. Med en annorlunda bakgrund gör Samir Taha via bolaget Aros Bostadsutveckling ett allt större avtryck. Nu ska projektportföljen breddas och en börsnotering finns i planerna.

Brinner för att bygga ett sunt företag

Engagerad. Svåra, nästan omöjliga, uppdrag tillhör det Therese Rattik tycker är allra roligast. Det får henne och medarbetarna att anstränga sig extra mycket och därigenom finna bra lösningar.

Vill göra affärer med förnuft och känsla

Slumpartat. Svarta måndagen med en optionssmäll på 6 miljoner banade vägen för en karriär med fastighetsaffärer. Nu är han aktuell med en tredje fond som just köpt SAS-huset.

Tillbaka till förstasidan