Porträtt

Ogillar att sälja

Stigfinnare. Med sitt stora fastighetsintresse och en far med mångårig erfarenhet från fastighetsbranschen var det aldrig någon tvekan om att det var här André Åkerlund skulle bygga sin karriär.

En vinterdag 2005 fick André Åkerlund ett oväntat besök på sitt kontor i Stockholm. Erik Selin stod i dörren och hade hört att det nya bolag som Åkerlund vid tillfället arbetade med hade en fastighetsportfölj i Stockholms innerstad där delar eventuellt var till salu.

– Jag ville givetvis inte sälja, det var jättefina hus. Men övriga delägare såg möjligheten till en bra affär och jag fick ge med mig. Erik kom med ett för tiden bra bud och han gjorde ett mycket sympatiskt intryck. Skulle vi ändå sälja så var Erik Sellin rätt köpare, säger André Åkerlund.

När 250-miljonersaffären var avslutad bjöd André Åkerlund, Erik Selin på middag på Teatergrillen i Stockholm. Middagen ledde till ett beslut om att de skulle hitta på något gemensamt, på sikt.

– Han är ödmjuk, duktig på att räkna, har stor känsla för fastigheter och är en av de tyngsta i branschen. Jag såg det naturligtvis som en spännande möjlighet att arbeta med Erik. 2006 startade vi ett bolag tillsammans och gjorde vårt första förvärv. Det gick väldigt fort, vi var båda sugna på att göra affärer, säger André Åkerlund med ett leende.

André Åkerlund är idag 33 år gammal och uppvuxen i London och Stockholm. Vid sju års ålder flyttade han hem till Sverige med sin mor och lillasyster för att gå i skolan i Stockholm. Fastigheter har varit ett naturligt inslag i uppväxten. Fadern Hans Åkerlund gjorde under 1960 och 70-talet en stor mängd transaktioner och var en framstående person inom branschen.

Intresset för branschen och fastigheter har funnits med sedan ung ålder för André Åkerlund.

– Jag har alltid varit fascinerad av byggnadshistoria och arkitektur. Inom gruppen äger vi två fastigheter som jag tycker särskilt mycket om, Lantmätaren 1 i Kungsträdgården, ursprungligen uppfört som Drottning Kristinas lusthus 1642, och Sillhovet 4 på Blasieholmen, byggt som kokhus åt svenska flottan på 1600-talet, säger han. Båda fastigheterna köptes av Vasakronan och vad det gäller Lantmätaren 1 är vi den första privata ägaren någonsin.

André Åkerlund är aktiv i en handfull bolag, alla med fastighetsinriktning. För att förenkla tycker han att man kan se alla bolagen som en stor grupp, med tre ben. Fondex-Gruppen, Tulia och de övriga bolagen han har intresse i. Dessa bolag är CBD Fastigheter & lokaler AB, OXO Förvaltning AB, Green Park AB, Skärnäs Förvaltnings AB samt det privata bolaget André Åkerlund AB. Det totala fastighetsvärdet för dessa bolag är knappt tre miljarder kronor. Av dessa står Fondex för ungefär hälften, 1,5 miljarder kronor och delägda Tulia för 1,1 miljarder kr.

De bolag som tar störst del av hans tid är syskonägda Fondex-gruppen. Bolaget startades på 60-talet av fadern, men ägs sedan många år av André Åkerlund tillsammans syskonen med Andreas, Ninna, Nanna och Jonas. Den sistnämnde är för övrigt känd från musikbranschen.

Aktiva i bolaget är André och systrarna Nanna och Ninna. Nanna jobbar med skogsoch jordbruksförvaltning, Ninna med fastighetsförvaltning. I övrigt är det André Åkerlund som styr bolaget på egen hand.

Fondex-gruppen äger huvudsakligen fastigheter på Östermalm och Norrmalm i Stockholm. Men de äger också fastigheter och skog i Nyköpingstrakten samt fem mindre bostadsfastigheter i London, i området Chelsea-Knightsbridge.

– Vi är inte operativa på Londonmarknaden, gör inga förvärv eller försäljningar. Det ligger bortlagt på förvaltning och ska så förbli.

Fondex-gruppen är ett försiktigt bolag som siktar in sig på Stockholm och sekelskiftesfastigheter innanför tull. Inte nödvändigtvis de bästa lägena, men tillräckligt bra för att ses som attraktiva. Man jobbar också med lägre hyror och utan att erbjuda toppmoderna lokaler, vilket strider emot allt vad konsulterna säger ska vara trenden bland företagen nu. Större lokaler anpassas gärna till flera hyresgäster för att öka riskspridningen inom beståndet. Den genomsnittliga lokalytan inom beståndet ligger på cirka 250 kvadratmeter.

– Det har fungerat väldigt bra för oss och vi har i princip noll-vakans över hela vårt bestånd. Konsulterna har säkert rätt. Men jag är också helt säker på att vi kommer vara konkurrenskraftiga, vår typ av lokaler uppfyller ett behov för mindre företag.

Om han tittar i backspegeln kan han tycka att det är tråkigt att så många fina fastigheter som tidigare ingick i beståndet har sålts genom åren. André Åkerlunds inställning till försäljningar är annorlunda. Han ser sina förvärv på minst tio års sikt och menar att det vid förvärv gäller att se till att det är ett positivt kassaflöde och om det inte är det direkt så måste det vara det inom sex månader.

– Jag ser mig som en långsiktig fastighetsägare. Jag vill inte sälja, jag tror på stora värden i framtiden och jag har aldrig gillat att sälja sådant som ger en någorlunda stabil avkastning. Med det sagt är det klart att vi kan sälja någon udda fastighet. Vi vill inte heller ha för hög belåning och vi vill gärna växa genom att köpa fastigheter så centralt som möjligt.

André Åkerlunds far och flera andra personer har inspirerat honom till den affärsman han är idag.

– Pappa har alltid varit ett bollplank, med tusentals gjorda affärer. Lennart Schönning, tidigare börs-VD, är en annan person som inspirerat mig. Erik Sellin har också haft stor betydelse. Genom åren har jag ju också sett exempel man inte vill följa.

Åkerlund tror mycket på Stockholm. Han menar att de värden vi ser idag, kommer att vara låga när vi tittar tillbaka. Innerstaden inom tull, där byggs det inte särskilt mycket och Stockholm i sig menar han är starkt med sin enorma inflyttning.

Den där middagen 2005 resulterade alltså i Tulia som till lika delar ägs av André Åkerlund AB och Fastighets AB Balder. Bolaget har liknande strategi som i Fondex-Gruppen. Fokus på Stockholm innanför tullarna. Man har dock även köpt fastigheter med vakanser utanför tull. Totalt i Tulia finns 37 000 kvadratmeter, varav 30 000 är innanför tull. Sammanlagt i alla bolagen som Åkerlund är engagerad uppmäts den uthyrningsbara arean till cirka 100 000 kvadratmeter fördelat på cirka 80 procent kontor, cirka 15 procent bostäder och cirka 5 procent handel. Detta fördelas 40-tal fastigheter varav 30 ligger inom tull.

– Vi tackar självklart inte nej till en bra affär utanför innerstaden. Vi äger bland annat Tullinge Centrum där vi har tillbyggnadsplaner på gång. Drygt 5 000 kvadratmeter i bästa fall, det handlar om bostäder och samhällsnyttiga fastigheter. Samarbetet med olika partners gör också att vi kan titta på i princip allt från logistikfastigheter till innerstadsfastigheter, företrädesvis i stockholmsområdet men även något vidare.

Han agerar på samma sätt i övriga bolag. Likt ett litet bolag som ligger nära sina kunder. Genom de relativt låga hyrorna hoppas Åkerlund att hyresgästerna ska stanna längre, och om de ändå skulle vilja flytta hoppas han kunna erbjuda vad de söker inom beståndet.

Ett annat bolag André Åkerlund driver är Green Park AB som har som affärsidé att köpa garagefastigheter innanför tull i Stockholm. Idag äger man cirka 1 000 parkeringsplatser, då är även platser utanför Green Park-beståndet medräknat. Det här är en verksamhet han tror mycket på.

– Absolut, det är en väldigt enkel affärsidé och kan tyckas konstig med tanke på allt grönt tänk, men om man ser det så här: Politikerna vill få bort bilarna från gatorna, men de kommer aldrig få bort bilarna helt från stan. Vi får dessutom ganska bra avkastning trots att det ligger innanför tull, till skillnad från våra andra fastigheter.

Green Park äger han tillsammans med några ”sleeping partners”. Och de kommer satsa vidare på affärsidén de kommande åren. Han ser bland annat att delar av vissa garage har många utvecklingsmöjligheter med stora uppsidor.

– Det finns bostadsrättsföreningar som kan tänka sig att 3D-avstycka och avyttra fastigheter, då löser de bort en del av sin finansiering men har fortfarande fortfarande möjlighet att hyra p-platserna. Andra bolag kan också vara intresserade av att sälja sina garageytor.

När han inte ägnar sig åt fastigheter lägger han gärna de lediga timmarna på jakt och fiske. Jakten upptäckte han vid femton års ålder vilket med åren har utmynnat i ett intresse för hundar, skog och viltvård. Mycket av den här tiden tillbringar han när han befinner sig på gården i Sörmland. Men också när han vid två tillfällen om året åker på jaktresor, en mindre och en lite större. Resan i vår styr mot Kodiak Island, som ligger i Alaskabukten för att jaga Grizzlybjörn. Det återstår att se om den resan kommer att överträffa den han håller högst än så länge – jakten av kanadensisk älg i Yukon, Kanada hösten 2006.

– Det var en häftig upplevelse! Den kanadensiska älgen är mer än dubbelt så stor som älgen vi har i Sverige. Det är en helt otrolig natur, fysiskt påfrestande och verkligen vildmarksliv med björn och mycket annat vilt.

Förutom en fantastisk naturupplevelse kom han också hem med en trofé.
– Det stämmer, jag sköt en älg. Den hänger på väggen i huset på lantstället. Man räknar ju inte ”taggar” på de kanadensiska utan bredden på kronan. Den här är drygt 170 centimeter bred och hela älgen vägde ett ton, en normalstor älg där borta. De största i Sverige väger ungefär 500 kilo.

Det är ganska många bolag som du är aktiv i, hinner du med det på en arbetsdag?
– Det har jag faktiskt inte reflekterat över, men jo det får jag nog säga att jag gör. Ambitionen är dessutom att växa betydligt. Det som upptar mest av min tid är Fondex och Tulia.

Du vill inte ha för hög belåning. Var ligger er gräns?
– Vi har växt i sakta takt för att inte belåna oss för mycket. Fondex-Gruppen har en belåning på cirka 35 procent och den vill vi inte ha högre. Mina egna och övriga bolag på cirka 60 procent, Tulia likaså. Egentligen vill vi inte ligga över 65 procent, 70 är gränsen.

Gruppen äger OXO Förvaltning AB, använder ni er av extern förvaltning?
– Nej det gör vi egentligen inte. Bortsett från skogsbruket och London, men jag vet inte om jag vill räkna in det. OXO är till för att förvalta våra egna fastigheter, men vi förvaltar även ett mindre antal andra fastigheter.

Det är en ganska udda idé med satsningen på Green Park, var kom den från?
– För att vara Sverige är det udda, det är större utomlands. Jag har tittat mycket på London där det finns många fastighetsbolag som bara jobbar med parkeringsytor. Jag tror att det finns mycket utveckling i de här fastigheterna.

Hur ser konkurrensen ut inom ert segment?
– Dels har vi de som gillar att syssla med konvertering eller utveckling av fastigheter. Vi har aldrig gjort brf med våra, det är ett segment. Sedan har vi en liten klick med köpare, det är nästa alltid samma personer, när vi tittar på fastigheter här på Östermalm. Vid förvärv har vi fördel av att vara snabba och effektiva i transaktionsprocessen med mycket korta beslutsvägar. Jag föredrar att förvärva enstaka fastigheter och sätta mig in i varje hus innan jag tar mig an nästa.

Ni håller låga hyror, vad är tanken med det?
– Jag tror inte på att maximera hyrorna Då stannar hyresgästen och vi får mindre omflyttning i beståndet. Varje omflyttning äter upp en stor del, du måste eventuellt renovera upp lokalen och får ett glapp några månader. Vi har hellre en hyresgäst som sitter länge i samma lokal.

Din bror Jonas Åkerlund är världskänd inom musikbranschen. Den yrkesvägen var aldrig något för dig?
– Nej, jag är inte vidare konstnärlig eller kreativ på det sättet. Det skulle vara när det gäller att göra affärer då.

TEXT VIKTOR ÅGREN
FOTO MIKAEL SJÖBERG

Annons

Fler Porträtt

Porträtt

Staden i fokus

Johanna Hult Rentsch är ny vd vid Platzer sedan drygt ett år. Hon brinner för att bygga attraktiva stadsdelar.

Porträtt

Leder ny offensiv

Folksamsgruppens nya fastighetsdirektör Jonas Bjuggren laddar för nya affärer och berättar om sitt ledarskap. Lång intervju ur Fastighetsvärlden nr 5/2024.

Porträtt

Hon rustar Sverige

Maria Bredberg Pettersson är högsta chef hos en av Sveriges största fastighetsägare, Fortifikationsverket, och har hyresgäster som Försvars­makten, Polismyndigheten och FOI.

Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Porträtt

Tydlig framtidstro

Vecturas vd Joel Ambré om att bolaget måste bli större, det nya landmärket och om att bidra till Sveriges konkurrenskraft.

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Tillbaka till förstasidan