Porträtt

Starkt fokus på värdetillväxt

Målmedveten. Efter mer än tio år som konsult gick Johan Elfstadius över till fastighetsägarsidan, till Citycon. Med en ny ledning ömsar bolaget nu skinn. Hans eget uppdrag är tydligt, att skapa värde genom fastighetsutveckling, förvärv och effektivisering.

Johan Elfstadius

FÖDD:
1973, i Stockholm.

UTBILDNING:
Officershögskola, Major och reservofficer i armén, B.SC vid kTH, M. Phil vid University of Cambridge.

KARRIÄR:
Snabb karriär med ledande positioner i flera fastighetskonsultföretag. Sedan 2011 vd för Citycons svenska dotterbolag.

AKTUELL:
Fokus på värdetillväxt.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
Det är inte för inte den kallas för ”the peoples business” och det är det som gör den så intressant och rolig.

KARRIÄREN I KORTHET
1999 Analytiker och värderare CBRE/Ljungqvist.
2001 Associate director / Cap Markets JLL.
2005 Chef Stockholm och sedan vd Colliers international AB.
2010 VD CBRE AB.
2011 VD Citycon AB.

”Vi är dock väldigt selektiva i våra förvärv så det ska vara centralt belägna högkvalitativa köpcentrum, eller köpcentrum med stor utvecklingspotential.”

Visa faktaruta

Det vimlar inte av tidigare chefer för fastighetskonsulter som tagit sig över till den andra sidan, till fastighetsföretagen. Men det finns några, och en av dem är Johan Elfstadius som förra året tog steget till finska Citycon och jobbet som VD för deras svenska dotterbolag.

– Jag hade ett bra jobb hos CBRE, eller CB Richard Ellis som det då fortfarande hette. En stor del av uppdraget var att få den svenska verksamheten att utnyttja mer av det internationella nätverket med fasta rutiner och bättre upparbetade kontakter, och naturligtvis att fortsätta att utveckla och bredda organisationen.

Positionen som VD för svenska CB Richard Ellis lämnade han efter endast dryga 18 månader i bolaget, men menar att han ändå hann sjösätta och genomföra många av de åtgärder han var där för att göra.

Det han inte nådde ända fram med var att få en förvaltningsverksamhet på plats.

– Jag hade långt gångna förhandlingar både med övertagande av befintlig verksamhet och med kunder för att skräddarsy och börja bygga en organisation från grunden med dem som nyckelkunder.

Den uppgift som lockade honom till Citycon var att företaget var ute efter att fördubbla sitt fastighetsvärde i Sverige och att organisationen behövde ses över, struktureras upp. Företaget hade nämligen genomgått en förändring uppifrån med krav på effektiviseringar och kostnadsbesparingar. Det slutade med att bolaget i princip bytte ut alla chefer.

– Även om det var dugliga personer så tror jag att styrelsen resonerade som så att det var nödvändigt att cheferna i bolaget inte hade kvar arvet av det som varit tidigare.

Till ny koncernchef utsågs holländaren Marcel Kokkeel och han byggde därefter ett eget team kring sig, och där är Johan Elfstadius nu en av tre landschefer.

Med den nya organisationen på plats försöker man nu att harmonisera sättet verksamheten bedrivs på i Finland, Sverige och Baltikum. Främst är det inom uthyrning, marknadsföring och inköp som man satsar på synergier.

– Särskilt inom inköp finns det en betydlig kraft i att komma som stora Citycon med fastigheter för 30 miljarder istället för
att göra upphandlingen genom det ”lilla” Sverigebolaget som har fastigheter för 7 miljarder.

Arbetet som VD i ett fastighetsföretag av Citycons slag tycker inte Johan Elfstadius skiljer sig så mycket från den som han upplevde som VD i ett konsultbolag. I grund och botten handlar det om samma sak – att skapa värde åt ägarna.

– Det kan å andra sidan vara betydligt knepigare på ett konsultföretag eftersom det är stor rörlighet bland personalen där och det är ju de som är det egentliga värdet. I ett fastighetsföretag går det att luta sig mer åt fastighetsförädlingen. Den är mer bestående, om inte för evigt så åtminstone med en längre tidshorisont än ett par år.

Johan Elfstadius brinner för ledarskapsfrågor, och en stor portion av kunskapen inom området har han fått från genom sin militära officersutbildning. Han anser att ett företags framgång börjar och slutar vid management. Ledningens kompetens, vilja, drivkraft och förmåga att förändra är det som avgör hur företaget mår och utvecklas.

– För mig är ledarskap själva hjärtat och kan vara både oerhört roligt och stimulerande samtidigt som det är väldigt smärtsamt vid svåra beslut, speciellt om det berör människor negativt.

En hel del av sin ledarskapsutbildning har han fått inom det militära, som ett tag även såg ut att bli hans yrkesbana. Men han har även skaffat sig en gedigen civil utbildning såväl i Sverige som utomlands.

Han ser krasst på att en VD är anställd av styrelsen för ett specifikt syfte eller mål som ska uppnås och att det gäller oavsett om det är hög- eller lågkonjunktur. Det är med andra ord viktigt för en VD att ha insikt i att det inte handlar om en popularitetstävling.

– Det ska inte missuppfattas som att man måste vara hård, utan jag menar att det som måste göras, måste göras, så länge det tjänar företagets utveckling och korteller långsiktig lönsamhet beroende på situation.

Att vara VD under en högkonjunktur behöver inte heller vara en dans på rosor, mycket kan gå fel även då.

– Kanske är det egentligen tvärtom. Det är lätt att bli fartblind under goda tider, men då gäller det att besinna sig och komma ihåg att det är företagets långsiktiga lönsamhet som räknas.

Apropå management så påpekar Elfstadius att det skiljer en hel del mellan ett svenskt företag och internationellt företag. I vissa länder fungerar styrelsen mer som en koncernledning utifrån ett svenskt perspektiv. Han tycker att Citycon är ett bra exempel för att illustrera den moderna världen inom företagande.

Bolaget är grundat i Finland och sedermera börsnoterat i Helsingfors. Genom successiva aktieförvärv kom Gazit Globe, med bas i Israel och USA, in som storägare med 49 procent av aktierna. Genom att expandera in i Sverige och Baltikum blev man ett nordiskt bolag.

– Idag består styrelsen av ledamöter från Israel, Tyskland, Finland, Sverige, USA och Kanada. Dessutom har vi en holländare som koncernchef.

Trots det internationella inslaget så är det främst till Helsingfors resorna går. Under det första året blev det ett trettiotal resor dit. Det var många organisatoriska frågor och det gällde att svetsa samman den nya ledningsgruppen.

Nu hålls det månatligen Business Result Reviews via videolänk. Då får han tillsammans med medarbetare i detalj redogöra för månadens resultat.

– Vi har extra fokus på avvikelser, positiva som negativa. Har vi lyckats spara kostnader på något sätt, har vi lyckats ”döda” vakanser, har vi lyckats skapa mer uthyrbar area innanför befintliga väggar med mera.

Antalet resor till Helsingfors är inte lika många nu men en gång i månaden är han där för koncernledningsmöte.

– Då är det nödvändigtvis inte resultatet som diskuteras utan mer allmänna bolagsfrågor, utveckling, samarbeten över gränserna med mera.

Sverige är en strategiskt prioriterad marknad vad gäller förvärv för Citycon, och det av flera skäl. Bolaget har nordisk inriktning men är väldigt dominerande och tungt viktade i Finland, men alltifrån ganska små till inte alls representerade i övriga nordiska länder. Sverige är även den största, mest transparenta och likvida marknaden i Norden och har en väl fungerande ekonomi.

– Vi är dock väldigt selektiva i våra förvärv så det ska vara centralt belägna högkvalitativa köpcentrum, eller köpcentrum med stor utvecklingspotential. De ska dessutom ligga i universitetsstäder med mer än 100 000 invånare, så mängden möjliga objekt är begränsad.

Baltikum, där bolaget redan är representerat, är fortsatt intressant tack vare den fördelaktiga prisbilden just nu tillsammans med en god hyrespotential. I Danmark har det första förvärvet genomförts i år och även Norge kan bli aktuellt, men är inte prioriterat.

Även om Citycon har en uttalad ambition att växa i Sverige, så har det inte blivit några stora förvärv de senaste åren. Företaget har fallit på målsnöret i flera fall. Det har bland annat ryktats om att det fanns med när Centeni sålde flera innerstadscentrum i Stockholm för snart ett år sedan.

Att det inte blivit några förvärv innebär inte att det inte investeras. För närvarande driver företaget projekt i åtta av sina nio köpcentrum i Sverige.

– Det enda köpcentrum som inte har projekt är Liljeholmen, men det är ju helt nybyggt. Dock har vi precis genomfört en upprustning av det så kallade Vårdhuset, det åtta våningar höga kontorshuset. Projekten är allt från ”ansiktslyft” till större om- och tillbyggnader. Vid Stenungstorg påbörjar vi nu ett projekt för 180 miljoner och i Tumba är vi inne i projekteringsfasen med en tänkt utbyggnad på cirka 10 000 kvadratmeter. Det handlar om en investering för flera hundra miljoner.

Det här Johan Elfstadius tredje VD-jobb och även om han har en gedigen utbildning känner han att de åren fått honom att mogna i rollen som ledare, att erfarenheten gett honom en trygghet och ler när han erkänner att han kanske hade ett litet behov av att ”glänsa” under sin tidiga chefsbana.

– Idag vet jag vad jag är bra på, att jag har människor runt omkring mig som är bättre än mig på många saker och som är experter. Det gör att jag idag har det goda omdömet att vara mycket mer inlyssnande än tidigare.

Du har provat på att arbeta inom flera internationella företag. Finns det några kulturella skillnader i arbetssättet?

– Kulturer är ett lika intressant som känsligt ämne, eftersom det är svårt eller rent av fel att generalisera. Ska jag ändå försöka ge en kort analys av de nationaliteter jag främst arbetat tillsammans med så är det några spontana tankar som dyker upp i huvudet. Svenskar är mycket lag- eller teaminriktade och ibland konflikträdda.

– Finnarna känns raka och ärliga men kan också uppfattas som fyrkantiga. Engelsmännen och holländarna tycker jag är rätt lika på så vis att de är gamla handels- och sjöfartsnationer vilket utvecklat sociala färdigheter och affärsmannaskap.

Hur påverkar din bakgrund från konsultbranschen ert användande av konsulter?

– Jag har nog en fördel, eller känsla, när det gäller att förhandla upp uppdragsavtal. Hur de ska vara utformade för att det ska finnas en hunger hos konsulten för att verkligen prioritera uppdraget.

– Jag har absolut inget motstånd mot att använda konsulter. Det kan vara för att lösa längre föräldraledigheter eller när vi går in i ett projekt, eller om det till exempel kommer ett direktiv om att vi ska minska vakanserna i det som inte är retaillokaler.

Ni har fått tuff konkurrens av Ikea-Ikano i Umeå, vad gör ni med er Strömpilen?

– Det vi märker just nu är att handeln i Umeå är rätt avvaktande. Alla detaljister inväntar och ser vad som blir effekten av Ikanos kommande satsning där. På kort sikt blir det naturligtvis ett starkt ökat butiksutbud, men långsiktigt finns fortfarande plats för andra satsningar.

– Självklart påverkar det även vår anläggning men vi sitter inte passiva utan genomför löpande investeringar.

– Det finns en utbyggnadsplan för Strömpilen men för oss gäller att tajmingen ska vara rätt.


Ni har varit nära att köpa vid några tillfällen, vad har fattats för avslut?

– Du kan gå till dig själv och hur du kan finna en bostadsrätt eller villa synnerligen attraktiv men du vågar inte alltid hela vägen. Men plötsligt gör du det och har ditt nya boende.

– Det är lite av samma sak för ett fastighetsbolag. Det finns ett visst antal objekt ute på marknaden och ibland blir konkurrensen för hård.

– Jag tror att vi kommer att kunna vara väldigt konkurrenskraftiga när vi väl finner det köpcentrum vi verkligen vill ha.

TEXT Willy Wredenmark
FOTO Mikael Sjöberg

Annons

Fler Porträtt

Porträtt

Leder ny offensiv

Folksamsgruppens nya fastighetsdirektör Jonas Bjuggren laddar för nya affärer och berättar om sitt ledarskap. Lång intervju ur Fastighetsvärlden nr 5/2024.

Porträtt

Hon rustar Sverige

Maria Bredberg Pettersson är högsta chef hos en av Sveriges största fastighetsägare, Fortifikationsverket, och har hyresgäster som Försvars­makten, Polismyndigheten och FOI.

Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Porträtt

Tydlig framtidstro

Vecturas vd Joel Ambré om att bolaget måste bli större, det nya landmärket och om att bidra till Sveriges konkurrenskraft.

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Tillbaka till förstasidan