Porträtt

Med ögat på marknaden

I flödet. Han sticker ut i en tongivande generation och har in på skinnet fått känna av fastighetsmarknadens stora fluktuationer och förändringar under tre decennier. Dag Klerfelt har en förmåga att befinna sig där det händer.

Dag Klerfelt

FÖDD:
1954, i Göteborg.

UTBILDNING:
Civilingenjör(L) KTH.

KARRIÄR:
KTH, Skandia, Carnegie, Finansdepartementet (Valuation Board), Arcona, Evidentia, fristående rådgivare och investerare.

AKTUELL:
Alltid. För tillfället rekonstruktion och investeringar i London.

OM FASTIGHETSBRANSCHEN:
”Fascinerande bransch som innehåller de flesta moment; affärer, boende, yrkesarbete, byggna- tion, arkitektur, design, samhällsplanering…”

KARRIÄREN I KORTHET
1980 Assistent och forskarstuderande KTH
1980 Analytiker, controller, ledning Skandia Fastighet
1987 Ledningdcarnegie & co
1989 Projekt Bryssel och München
1992 Finansdepartmentet, ”ValuationBoard”
1994 Styrelse arcona
1996 VD Evidentia
1998 Fristående rådgivare och investerare
2000 Drive-IT
2005 Svenska HusGruppen
2008 Projekt Åre
2009 Rekonstruktion Norrvidden
2010 Rekonstruktion London

”Jag introducerade tanken på att gå samman med Atrium, vilket dock föll i träda. Detta genomfördes dock något halvår senare, enligt mina tankar men utan mitt deltagande, och blåste mig på ett jättearvode.”

Visa faktaruta

Han har nyligen varit rådgivare vid rekonstruktioner av några fastighetsbolag i London, där svenska investerare hamnat i bekymmer efter ett värdefall på 44 procent åren 2007 till 2009. Det gäller till exempel bolaget Redab med flera svenskar som ägare, bland annat familjen Ljungberg.

Priserna i London har fortfarande inte helt hämtat sig och medicinen är den sedvanliga; ägarlån, övertyga banker om förlängning av krediter, utköp av delägare och om möjligt avyttringar av en del fastigheter.

– Trots att många fortfarande brottas med problem i London är affärsmöjligheterna betydligt bättre än i Sverige, säger Klerfelt. Idag kan du köpa fullt uthyrda fastigheter med 15-åriga hyreskontrakt till en avkastning högre än i en svensk regionstad.

Den här typen av uppdrag är inte direkt något nytt för Dag Klerfelt. Han har deltagit i mängder av rekonstruktioner. Ja, han har till och med rekonstruerat sitt eget fastighets- och aktieinnehav som en tid befann sig långt ”under vatten” med stora lån.

Klerfelt har inte begränsat sig till enbart fastigheter och rekonstruktioner. I det förflutna finns saker som investeringar i vattenkraftverk, elnät, skog, IT, byggkonsult och småhusproduktion. I dag är det främst rådgivning och egen investerarverksamhet som gäller.

Det hela började 1954 då Dag Klerfelt föddes i Göteborg. Uppväxten skedde i Södra Guldheden, en då beryktad förort i ett hus från tidigt ”miljonprogram”. Pappa arbetade som schaktbas på allmännyttan medan mamma var förskollärare.

Den som känner den vältalige Klerfelt kan bli förvånad att få veta att han i barndomen led av en svår och handikappande stamning.

Problemen löstes med hjälp av talpedagog.

– Jag såg filmen ”The Kings speach”, berättar Klerfelt. Den berörde mig, milt sagt. Efter examen från Hvitfeldska gymnasiet började han sin värnpliktsutbildning som befäl vid signaltrupperna i Boden. Han arbetade bland annat en hel del med dekryptering.

Efter ”lumpen” vidtog studier vid KTH, Lantmäterilinjen. Planen var att bli en mätoch kartingenjör.

– Jag gillade tanken på att bli ingenjör, liksom matematiken och geodesi. Snart förstod jag dock att de kommersiella möjligheterna var synnerligen begränsade. ärligt talat ville jag ju också tjäna pengar.

Det blev istället en alldeles ny utbildningsvariant som startade på Lantmäterilinjen; fastighetsekonomi ”tätort”.

– Jag hade turen att hamna i en kreativ och dynamisk miljö där det nya sättet att se på fastighetsinvesteringar utvecklades.

Professor Eric Carlegrim var först i Europa med att introducera de fastighetsekonomiska teorier som utvecklats på amerikanska universitet under slutet av 1960-talet. Dag Klerfelt tillhör första generationen modernt utbildade, finansiellt orienterade fastighetsekonomer i Sverige.

Efter examen fortsatte Dag Klerfelt som assistent med doktorandstudier i fastighetsekonomi, i nära samarbete med Eric Ahrenby (lektor och grundare Catella) Då träffade han också sin blivande fru Agneta Jacobsson (VD DTZ Sweden). De är idag gifta och har tre söner. Den yngste sonen har nyligen utbildat sig i London men har också arbetat som dansare, bland annat på TV och Dramaten.

– Jag gillar verkligen show-business och har varit lite ”manager” åt sonen. är själv utbildad på Lasse Kühlers Danskola. Ett okänt faktum för de flesta är väl att jag 1978 vann danstävlingen ”Stockholms John Travolta” på discot Alexandra.

Runt 1980 kontaktades Klerfelt av Bernt Johansson, legendar i Skandia och Fastighetsägarförbundet. Skandia skulle bygga upp landets största privata pensionsbolag med fastigheter som hörnsten. Klerfelt anställdes som fastighetsanalytiker (landets första) på 50 procent.

– Jag fortsatte samtidigt som assistent på KTH på halvtid. Det var en perfekt symbios! Nya rön och metoder kring investeringskalkylering omsattes direkt i strategi och intensiv förvärvsverksamhet.

Skandias expansion under 1980-talet var våldsam. Stora fastighetsbolag köptes in i rasande takt; ForsInvest, Barkmans, Stockholms Badhus, Citadellet. Samtidigt kördes flera stora byggprojekt som Sturegallerian i Stockholm, och Triangeln i Malmö. Skandia gick under 80-talet från 3 miljarder kronor till närmare 25 miljarder i fastigheter.

Vid nyss fyllda 30 var Dag Klerfelt välkänd i branschen och flitigt uppvaktad av olika aktörer. Han ingick till exempel i redaktionsrådet för en banbrytande ny tidning – Fastighetsvärlden. Bland de som lockade med nya uppdrag fanns Erik Penser och Carnegie.

– Jag mäklade bland annat Per Arwidssons bostadsbolag Granen till HSB. Det var 1988 års största affär, knappt en miljard kronor.

Snart engagerades han i ledningen för D Carnegie & Co med ansvar för portföljen med åhlens fastigheter om 700 000 kvadrat meter. Tillsammans med Jonas Wahlström (sedermera VD HQ Bank) mäklade Klerfelt bland annat aktieposter och g jorde bolagsaffärer med fastigheter. år 1990 sålde han samtliga åhlens fastigheter till Axel Johnson för 1,3 miljarder kronor.
Samtidigt började Klerfelt expandera sin egen investerarverksamhet; han köpte in sig i åsele Kraft, Roslags Energi, Hasselblad , fastigheter i Bryssel, investerade i Celtica med jättefastighet i Munchen, lägenheter i Åre, med mera.

– Allt hade lågvärderad substans som idé. Men nu var snart fastighetsfesten över.

I Augusti 1990 hamnade finansbolaget Nyckeln i finansiella svårigheter på grund av stagnerande fastighetspriser och den 3 oktober ställde bolaget in betalningarna. Finans- och fastighetskrisen hade börjat.

Klerfelt hamnade snart i en virvel av rekonstruktioner av finans- och fastighetsbolag; Aranäs, SEB, SPP, Granen, Convector och Gota. ägaren till Granen och Convecta var den expansive Per Arwidsson.

– Han lärde mig nog mest av alla om rekonstruktioner. När jag nervöst påpekade att han förlorat ohyggligt mycket pengar så konstaterade Arwidsson: ”Prisfallet har alltså tagit mina pengar och är inte vårt problem längre utan bankernas. Nu går vi in på kontoret, stänger dörren om oss och avvaktar”.

Erik Pensers Finansbolag Gamlestaden gick i konkurs 1991. Där hade Dag Klerfelt själv stora lån och snart hade han sin egen fastighetskris i knät.

– Värst var situationen i Bryssel. Det tog så mycket tid, kraft och pengar att hantera den egna situationen att jag tvingades säga upp mig från Carnegie och blev fristående rådgivare och rekonstruktör. Uppdragen gav mycket pengar – som hälldes ner i alla ”svarta hål” , men klarade också att försörja familjen.

Stellan Lundström ringde upp 1992 och kallade till hemliga möten med Dag Klerfelt och fastighetsrådet Bertil Hall. Ett kort PM sattes ihop med förslag på ett ”Valuation Board” för att hantera värdering och sedermera intag av bankernas pantfastigheter. Kärnan utg jordes av ovanstående grupp samt Arne Berggren (finansdepartementet), Jan Wejdmark, Jan Rosengren med Eva Eriksson som assistent. Det svällde snabbt till det största värderingsuppdraget genom tiderna.

– Totalt var ett 50-tal rådgivare och ett 30-tal värderare engagerade. Tempot var högt med sena kvällar. Problemhanteringen av pantfastigheter landade till slut på en värdering runt 100 miljarder kronor och bildandet av Castellum, Diligentia, Retriva/ Kungsleden, Tornet och fusionen Föreningsbanken plus Sparbanken.

Vid mitten av 90-talet lyckades Klerfelt lösa sina egna fallissemang. I Bryssel hade han hyrt ut en vakant fastighet som ett Scandinavian PressCenter och sålde både i Bryssel och åsele Kraft med vinst. Han lyckades också ta sig ur engagemanget i Celtica.

Ett av SEB:s problembarn var börsnoterade Arcona. Klerfelt erbjöds en post i styrelsen och efter många turer och uppslitande motsättningar i styrelsen fann man lösningen. Håkan Birkes byggkonsultrörelse bröts ut och kvarlevorna blev Philipsson Bil och Evidentia, där Klerfelt blev börs-VD.

Han avgick dock på egen begäran 1998 eftersom han menar att styrelsen försökte tvinga honom att skriva på uppenbart för högt bokförda värden för fastigheterna.

– Integritet och etik premierades inte på något sätt kan jag säga. Det var hugg och slag med starka påtryckningar från styrelsen (bland andra Mats Gabrielsson och Johan Claesson) och till och med från en av revisionsfirmorna. Stödet från branschen i övrigt var närmast obefintligt. Uppenbarligen var min plikt att lura de små aktieägarna.

– Jag hamnade i ”kylskåpet” och fler VD-jobb var inte aktuellt. Istället har jag fortsatt som fristående rådgivare. Det har väl inte gått någon nöd på mig för det men reaktionerna stör mig fortfarande…

Klerfelt började att driva Invest AB Havstruten och följde lite försiktigt sin gamla bekant finansmannen Jonas Wahlström med olika investeringar, Han hade också allahanda rådgivningsuppdrag; från strategi till tomrättsfrågor. Klerfelt var som alltid också aktiv i debatten kring fastigheter, bland annat genom artiklar och som
debattledare vid olika arrangemang.

Tillvaron som fristående konsult har sina stötestenar. Det är inte alltid säkert att nedlagt arbete resulterar i något arvode. Klerfelt hade en större aktiepost i Ljungberggruppen och engagerades 2001 i ett rekonstruktionsarbete för bolaget.

– Jag introducerade tanken på att gå samman med Atrium, vilket dock föll i träda. Detta genomfördes dock något halvår senare, enligt mina tankar men utan mitt deltagande, och blåste mig på ett jättearvode.

I mitten av 00-talet köpte Klerfelt in sig i Lima Trähus som hade planer att samla flera mindre småhustillverkare till en större enhet. Förvärv skedde av Forsgrens Timmerhus och Faluhus. Han ägde till slut 44 procent av bolaget. Backahill med Erik Paulsson köpte in sig med ytterligare 13 procent.

– Oerhört spännande och inspirerande, tyvärr visade det sig att de ursprungliga ägarna hade fifflat med försäljningsrapportering och bokföring. Deras andel såldes vidare till Holmströmgruppen. Själv blev jag orolig över subprime-krisen i USA och sålde 2008 och tog som en del av köpeskillingen hus och mark i Åre.

De senaste åren har Dag Klerfelt tillbringat en hel del tid i London där de två yngre sönerna studerat. Där har han deltagit i rekonstruktioner av några bolag. Trinova och Capnova har också engagerat honom för att mobilisera svenska investerarklubbar som köper fastigheter i Storbritannien.

På hemmaplan har han fortsatt med finansförvaltning, renoverat och exploaterat i åre liksom gjort en omfattande renovering av paret Klerfelt/Jacobssons över 300 kvadratmeter stora våning på Norr Mälarstrand i Stockholm. Lägenheten såldes i våras för 28 miljoner kronor.

– För ögonblicket utvärderar jag ett antal affärsupplägg, bland annat 3D-fastigheter, skriver krönikor och artiklar. Leker också med tanken att kanske försöka att göra mer av en samhällsinsats. Jag har varit rådgivare till flera politiker genom åren. Ett politiskt engagemang kanske vore något?

TEXT BJÖRN RUNDQUIST
FOTO MIKAEL SJÖBERG

Fler Porträtt

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Tillbaka till förstasidan