Med högt tempo och kvalitet i detaljerna

Sedan i våras är Annica Ånäs VD för Atrium Ljungberg, ett företag som hon aktivt valde att söka sig till för snart nio år sedan. Sin vana trogen valde styrelsen en intern kandidat till jobbet. Företaget har utvecklat en stark kultur och Ånäs har varit med om att snäppa upp tempot och leveransen under sin tid som CFO där.

Att bli VD i ett fastighetsbolag var inte något som låg i siktlinjen under utbildningen på Stockholms universitet. Då var det snarast ett jobb som skattejurist som hon såg hon framför sig efter examen. Hon började med att läsa på juristlinjen, men breddade sig sedan.

– Jag märkte jag att jag saknade matematiken och ekonomin från gymnasiet där jag läst ekonomisk linje. Jag har alltid gillat matte och ville få mer utrymme för det helt enkelt.

Därför började hon parallellt även läsa enstaka kurser på ekonomiinstitutionen.

– Så när jag var klar med studierna 1998 hade jag både en jur kand och en civilekonomexamen.

Men någon skattejurist blev hon inte, även om hon redan direkt efter examen blev erbjuden ett jobb hos Skatteverket.

– Jag hade nog mer tänkt mig att jobba med sådana frågor på företagssidan och när jag lämnade universitetet lockade ett erbjudande från revisionsföretaget Deloitte mer.

Annica Ånäs framhåller att revision är en extremt lärorik start på karriären och det var även där hon, genom ett av uppdragen, fick sin första introduktion till fastighetsbranschen.

Men det slutade med att hon endast snuddade vid branschen, för en dag fick hon ett erbjudande hon inte kunde tacka nej till – även om det var en chansning att gå dit från det stabila och välrenommerade Deloitte.

Det var ett bolag inom kommunikationsbranschen, Producenterna, och hon lockades av både affärsmodellen och kundstocken som hade tyngd.

– Efter en kort tid blev jag erbjuden VD-rollen och delägarskap. Jag var med och utvecklade bolaget och det blev relativt snabbt mycket lönsamt. Tre år senare sålde vi bolaget till Bonnier Tidskrifter och då kändes det som om min resa där var klar.

Det gällde att hitta ett nytt jobb och en ny utmaning. Några av hennes tidigare arbetskamrater på Deloitte pratade väl om Ljungberggruppen som något år tidigare hade fusionerats med Atrium Fastigheter.

Så kom det sig att Annica Ånäs skickade en spontanansökan ställd till Ingalill Berglund som då var CFO i bolaget.

Det ledde fram till ett möte och några få dagar senare erbjöds Annica Ånäs jobbet som ekonomichef och hon kunde börja i mars 2008.
På Atrium Ljungberg fanns det verkligen mycket att sätta tänderna i. Det var högt affärstempo och det pågick en hel del förändringar i beståndet och organisationen som en följd av samgåendet, dessutom hade man just bytt ekonomisystem.

Hon trivdes utomordentligt och fick gå in som tf CFO när Ingalill Berglund var föräldraledig. Under 2009 växte hennes ansvarsområde och hon ingick i ledningsgruppen.

– Finansfrågorna var nya för mig, och samtidigt hamnade vi mitt i en finanskris. Men jag tyckte det var fantastiskt kul.

Det höll dock på att bli endast två och ett halvt år i företaget. När hon skulle återgå till sin tidigare tjänst, efter att Berglunds föräldraledighet var till ända, kändes den gamla rollen för trång.

– Jag blev erbjuden en tjänst som CFO på Hemsö och tackade ja. Då satte jag min egen utveckling före Atrium Ljungberg. Men det var ett svårt beslut.

Så i januari 2011 började hon på Hemsö, men efter endast tre månader fick hon ett samtal från Ingalill Berglund som då blivit erbjuden VD-jobbet på Atrium Ljungberg och ville ha tillbaka Annica som CFO.

– Det var tufft att berätta för Hemsö att jag valt att gå tillbaka till Atrium Ljungberg efter så kort tid. Men CFO-jobbet på ett börsnoterat företag är mer utmanande – och den utmaningen ville jag ha. En stor skillnad är till exempel IR-delen. Det var där någonstans som jag tänkte tanken att jag en dag kanske kunde få chansen att bli börs-VD om jag gjorde ett riktigt bra jobb.

Nu har hon suttit på VD-posten i snart ett år. Några stora förändringar i hur bolaget drivs har det inte inneburit.

– Jag tog över en organisation som fungerar väl och som både har ett entreprenöriellt driv och arbetar strukturerat. Vi gjorde en liten förändring i somras som bland annat innebar att uppdelningen i affärsområdena handel och kontor slogs samman för att vi ska arbeta för att helheten ska bli så bra som möjligt och för att ta ytterligare ett steg mot vår vision ”alla vill leva i vår stad”.

Vid några tillfällen har Annica Ånäs med eftertryck markerat mot uppfattningen att Atrium Ljungberg i första hand sysslar med handelsfastigheter.

– Det är ett stort och framgångsrikt inslag i vårt bestånd, men vi är så mycket mer. Handel står för ungefär hälften av hyror och värden hos oss och mycket av det vi förvärvat och utvecklar är inte handelsrelaterat.

Något som är relativt nytt är satsningen på bostäder. Historiskt har företaget endast gjort det vid några få tillfällen.

– För tre år sedan började vi titta betydligt mer på att tillföra bostäder i de områden som vi tycker det lämpar sig bra i. Även när företaget byggde bostäder i Ärvinge i Kista för 25 år sedan så skedde det i en kontext, vid det tillfället fick man samtidigt möjlighet att bygga kontor som var det egentliga fokus då.

Enligt Annica Ånäs har Atrium Ljungberg identifierat möjligheter till att bygga drygt 1.500 bostäder, främst i Gränbystaden i Uppsala och i Sickla i Nacka. Dessutom har man fått markanvisning för bostäder och kommersiella verksamheter i Barkarbystaden. Men det är endast en mindre del av de nya bostäderna som bolaget ämnar behålla inom förvaltningsbeståndet.

– I dag svarar intäkterna från bostäder för omkring tre procent av de totala intäkterna, på fem–tio års sikt tror jag inte den andelen kommer öka mer än marginellt. Det beror dels på att vårt totala bestånd växer men kanske framför allt på att en större del av de nya bostäderna kommer att avyttras som bostadsrätter. De första cirka 200 bostäderna som kommer att byggas i Gränbystaden i Uppsala blir hyresrätter, sedan får vi se.

Annica Ånäs framhåller att bolagets affärsmodell bygger på att finnas i områden där det går att få till en ordentlig utveckling. Att äga fastigheter i områden med riktigt låga yielder går bort om det inte finns en tydlig framtida potential. Några få fastigheter i citylägen finns kvar även efter försäljningen av PUB-huset för två år sedan, men de är inte till salu ännu enligt henne.

– Det finns fortfarande en del potential i de fastigheterna vi har i city.

Det finns flera utvecklingsmöjligheter även i övriga innerstaden. Vid Hagastaden ska snart en nyproduktion igång och om några år kan det bli en ny byggnad snett framför Glashuset vid Slussen. Uppgörelsen om marken är klar sedan flera år.

Men det är tydligt att bolaget är hungrigt på flera delmarknader utanför innerstaden i Stockholm. De senaste åren har flera betydande förvärv skett där. Främst av fastigheter som redan i dag fungerar väl men där det går att ana en betydande utvecklingspotential inom några år, som förvärvet i Liljeholmen förra året och sommarens förvärv av Chokladfabriken i Sundbyberg.

Ni fortsätter att satsa i Kista, trots att ni haft stora utmaningar för ert bestånd där, varför?
– Kista är den mest komplexa marknad vi finns på men Staden fokuserar tydligt på mer bostäder där, och i det befintliga lokalbeståndet är det en stor spännvidd i kvalitet.

– Den fastighet som vi köpte från Areim i våras och som Ericsson snart lämnar är flexibel och har stor potential att utvecklas till ett tydligt koncept som rymmer flera företag inom ICT- branschen.

– Vår satsning i kvarteret Nod där företag, forskning och utbildning ges en bra möjlighet att samverka, har blivit väldigt lyckosam.

– Även om det har varit dramatiska besked från Ericsson de senaste veckorna tror jag att de kommer att vara kvar i Sverige och även fortsätta att spela en viktig roll i Kista.

Ni har även valt att gå in i Göteborg, är inte det att sprida resurserna väl mycket?
– Att finnas där tillväxten finns känns bra. I Göteborg kunde vi under förra året komma över en tillräckligt stor utvecklingsbar tillgång tack vare att kommunen såg vår kunskap som viktig för utvecklingen. Storleken på förvärvet gav oss möjlighet att omgående etablera ett kontor med egen personal där. De har verkligen levererat under det första året genom att sänka vakanserna från 15 procent till att vi idag inte har något kvar att hyra ut.

– Kom även ihåg att vi sålt enstaka solitära innehav i städer som Västerås, Östersund med mera de senaste åren. Vi är betydligt mer geografiskt koncentrerade i dag än för fem år sedan.

Många pratar hållbarhet i dag, även du. Är det enbart läpparnas bekännelse eller är det på allvar?
– Hållbarhetsfrågan är viktig för branschen eftersom vi har stora möjligheter att skapa hållbara miljöer med minskad miljöpåverkan. Hållbarhet finns naturligt i vår kärnverksamhet och är helt integrerad i vår affärsmodell. Jag menar att vi är ett av få fastighetsbolag som arbetar med hållbar stadsutveckling på riktigt. Vi kan göra det eftersom vi är en långsiktig ägare med stora sammanhållna områden där vi tar ett helhetsansvar även för ”livet mellan husen”.

Ni har ett ganska högt utvecklingstempo. Är det något som kan stjälpa era framtidsplaner?
– Det är sällan man hör experter ha så olika uppfattning om framtiden som nu. Vissa hävdar att räntorna kommer förbli låga under lång tid framöver medan andra hävdar att räntorna måste höjas.

– Vi som bolag har ett långsiktigt tänk i allt vi gör och vi har en låg belåning som borgar för att vi kan fortsätta vår projektutveckling oavsett konjunktur.

– Men överhettningen på byggmarknaden kommer att vara en utmaning. Risken är att det kommer råda resursbrist i byggbranschen i framtiden.

Jurist och ekonom som VD för ett fastighetsbolag, hur går det ihop?
– Den formella utbildningen är ju ofta mest ett steg in på arbetsmarknaden. Sedan spelar slumpen en stor roll för var man hamnar. Jag behöver ju inte vara expert på allt inom fastigheter, utan det är teamet som ska göra jobbet.

– Min roll, och det jag tycker både är mycket viktigt och roligt, är att utveckla organisationen och få den att prestera på topp. Sedan är en viktig del även att kommunicera med marknad, investerare och andra intressenter. Även det är något som ligger för mig. Att kunna räkna på affärer är en självklarhet och som tidigare CFO tycker jag att jag har riktigt bra koll på alla siffror.

– Bredden i uppdraget är mycket stimulerande. Den enda begränsning jag känner är egentligen min egen kalender.

TEXT WILLY WREDENMARK
FOTO ANNA TÄRNHUVUD