Porträtt

Letar möjligheter bland guldkornen

Lugn. Uppdraget skiljer sig markant mot de han haft tidigare. Nu handlar det om långsiktighet och att hitta de bästa investeringarna utan att göra av med alltför mycket pengar. Tomas Krywult leder ett av de stora bolagen utan att ha tillgång till nya pengar.

Tomas Krywult

FÖDD:
1971 i Järfälla.

UTBILDNING:
KTH.

KARRIÄR:
Har jobbat vid ett landstingsägt bolag, vid ett stort börsbolag, för en opportunistisk fond och för ett konsultbolag.

AKTUELL:
Sedan tre år chef för fastighetsgruppen på SEB. Genom Gamla SEB Trygg liv en av de fem största ägarna av kommersiella fastigheter i centrala Stockholm.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”Jag tycker att stadsutveckling är väldigt intressant, som att få vara med och skapa nya stråk och platser.”

KARRIÄREN I KORTHET
1995 Examen från KTH
1996 Förvaltning och uthyrning vid locum.
2000 Uthyrning Newsec
2002 Uthyrningsavsvarig för Globen på Drott
2003 Newsec, med ansvar för Globen och Marievik
2008 Portföljansvarig inom fastighetsgruppen på SEB
2012 Chef för fastighetsgruppen på SEB

”Jag pratar gärna om att utveckla platser och stråk – och inte bara fasader och färger.”

Visa faktaruta

Han tar emot på andra våningen i SEB:s stora bankkomplex vid Sergels torg. Den långa korridoren känns överdimensionerad och påminner om en betydligt äldre tidsera än när fastigheten stod klar i mitten av 60-talet för att hysa Skandinaviska Bankens huvudkontor. Ett 20-tal mötesrum andas historia och väggarna är klädda med ett stort antal tavlor av olika konstnärer. Bankkunderna som välkomnas i just dessa lokaler är få under Fastighetsvärldens besök och alla har passerat pensionsåldern.

I maj 2017 går flyttlasset till Arenastaden i Solna där SEB ska samlokalisera tre kontor i ett nybyggt jättehus om 67.500 kvm.

– Det blir bra med flytten och det blir bra för olika enheter inom banken att sitta tillsammans. Området kommer att utvecklas mycket med kommunikationer och all tänkbar service inom gångavstånd, säger Tomas Krywult som normalt sett håller till på sjätte våningen i byggnaden tillsammans med kollegorna i fastighetsgruppen.

Den enheten på SEB består av sju personer som har hand om fastigheter till ett värde av ungefär 26 miljarder kronor. Sedan tre år är han chef och han har anställt tre av kollegorna.

– Det är en rutinerad grupp medarbetare. Gemensamt har vi både bredd- och spetskompetens. Jag vill att vi ska kunna komplettera varandra med olika erfarenheter och kompetenser. Det gäller att bygga en dynamisk grupp och jag är därför ute efter att anställa personer som har andra erfarenheter och synsätt än vad jag själv har.

Gruppen har växt i takt med att intresset för att investera i fastigheter har ökat. Sedan en längre tid ansvarar de för det fastighetsbestånd som ägs av Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv (Gamla SEB Trygg Liv) men har också de senaste åren startat egna fastighetsfonder.

– Genom våra egna fonder, för närvarande Domestica 1 och Domestica 2, kan vi erbjuda fastighetsinvesteringar till bland annat små och medelstora institutioner. Fonderna är en utökning av våra tjänster och har gjort att vi har växt på ett sätt som jag är både nöjd och stolt över.

De båda fonderna innehåller bostadsfastigheter, men framöver kan det vara aktuellt med nya fonder inom andra segment.

Tomas Krywult är uppvuxen i Järfälla norr om Stockholm där han pluggade teknisk linje på gymnasiet, även om han först inledde en yrkesutbildning som han hoppade av.

– Jag har alltid trivts i skolmiljön, men jag behövde lite längre tid än min omgivning för att bestämma vad jag ville arbeta med.

Han valde senare att söka till KTH och ingenjörsutbildningen. även där lät han utbildningen ta lite tid genom att ta ett sabbatsår för att resa och direkt efter utbildningen gav han sig ut på ännu en långresa.

– Jag befann mig i Kuala Lumpur när jag fick ett brev från en kompis som visste att Locum sökte folk. Jag kontaktade fastighetschefen Tommy Lenberg och berättade om mitt intresse för tjänsten.

Väl hemma i Sverige hölls en mer formell anställningsintervju och Krywult fick sitt första jobb inom fastighetsbranschen 1996, då som förvaltare.

– Det var intressant att komma hyresgästen nära och hjälpa till att skapa ändamålsenliga lokaler. Locum var ett relativt ungt bolag inom landstinget men jag har ofta tänkt på hur långt man egentligen hade kommit redan då i arbetet med att ha ett tydligt hyresgästfokus.

Efter ett tag blev sysslorna bredare och ansvaret större. Under en längre tid arbetade han med S:t Görans sjukhus som stod inför en privatisering. Han jobbade även i en grupp som sålde av fastigheter runt sjukhuset och hyresförhandlade med Bure, troligen ett av det första externa avtal som avsåg ett fullskaligt akutsjukhus.

Därefter hamnade Krywult på Newsec efter att ha rekryterats av Max Barclay och Urban Edenström. Uppgiften blev att bygga upp och bredda den uthyrningssatsning som konsultbolaget lanserat. Efter tre år på konsultbolaget blev börsbolaget Drott hans nästa utmaning, efter att han fått kontakt med Per Berggren, som var bolagets ansvarige för kontor, som ville ha hjälp att fylla upp de nästan spöklika lokalerna i Globenområdet. Krywult blev chef för det lokala förvaltningsteamet i området.

– Det var ett perfekt uppdrag för mig. Tidigare hade det mesta i området varit väldigt inriktat på teknik och i samband med att flera hyresgäster flyttat ut, bland annat Deloitte, uppstod vakanser på 30 procent. Nu handlade det om att jobba med människor och skapa långsiktiga relationer.

Tomas Krywult

 

Efter en kort tid köpte jätten Whitehall ett stort bestånd från Drott, bland annat Globenfastigheten och plötsligt jobbade Krywult för en internationell storspelare, även om han också åter jobbade för Newsec som fått förvaltningsuppdraget.

– Fokus låg tydligt på att pressa ner vakanserna och det lyckades vi med.

– Det har varit lärorikt att få arbeta med olika typer av fastighetsägare som jag har gjort. Hos landstinget, hos konsultbolag, hos ett svenskt börsnoterat bolag och med en stor utländsk aktör med en tydlig opportunistisk profil.

Det finns många som är av uppfattningen att utländska fonder av den karaktären är ganska enkelspåriga i sin syn på fastigheter och marknaden. Krywult fick se en annan sida hur någonting utvecklats väl.

– Erfarenheterna från Globen är ett bra exempel. Niam som ansvarade för Whitehalluppdraget hade en tydlighet i ägandet. Inom förvaltningen kunde vi ta fram relevanta handlingsplaner och gemensamt genomföra vissa långsiktiga investeringar som flera tidigare ägare inte gjort.

Efter att Whitehall sålt till Carlyle kände sig Tomas Krywult redo att jobba med något annat. Han blev kontaktad av Marita Loft, som då var ansvarig för fastighetsgruppen inom SEB, och han erbjöds att bli en av bolagets portföljförvaltare inom Gamla SEB Trygg Livs fastighetsbestånd. Han tillträdde jobbet i september 2008.

Han lockades av de övergripande ägarfrågorna och att fokus skulle komma att ligga på aktiv förvaltning och projektutveckling. Att fastighetsbeståndet skulle utökas i större omfattning genom rena förvärv var knappast troligt eftersom Gamla SEB Trygg Liv är en pensionsfond som varit stängd sedan 1997 och allokeringen till fastigheter låg på en önskvärd nivå. Kontrasten mot transaktionsintensiva bolag som Drott och Whitehall var stor.

– Oavsett hur man väljer att göra så är syftet för de allra flesta fastighetsinvesterare att skapa avkastning. Gamla SEB Trygg Liv är inte annorlunda, fastigheterna ska ge avkastning och fylla ett syfte tillsammans med övriga investeringar. Vi tittar löpande på köp, försäljning och byten samt utvecklingsprojekt. Det gäller att skapa meravkastning, att vara kreativ, och hitta lönsamma projekt inom beståndet. I nästan alla våra fastigheter ser vi utvecklingsmöjligheter.

Sex år innan Krywult började hade bolaget valt att lägga förvaltningen externt. Beslutet var fattat utan tvekan och motiveringen var att SEB, där personalen var anställd, skulle ha ett klart fokus på kapitalförvaltning och inte på den operativa fastighetsförvaltningen.

– Det beslutet gäller än i dag och med samma motivering. Vi för i dag inte några diskussioner om att bygga upp en egen intern fastighetsförvaltning. Jag har arbetet med både internoch extern förvaltning. Det finns fördelar med båda sätten att förvalta och min erfarenhet säger att det är viktigt att välja väg.

Kort efter Krywults ankomst bestämde man sig för att konkurrensutsätta förvaltningsuppdraget och göra en grundlig upphandling, bland annat utifrån de kunskaper som Krywult samlat på sig. Valet föll då på Aberdeen som än i dag har uppdraget.

– Mycket har hänt inom extern förvaltning och det har blivit bättre på många sätt. Men jag skulle gärna se en utökad konkurrens.

Bolaget Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv (Gamla Liv) är ett gammalt och stabilt bolag med mycket god ekonomi. Allokeringen mot fastigheter är hela 16 procent, vilket är högre än till exempel andelen svenska aktier som står för 9 procent. Total portföljvolym är drygt 180 miljarder kronor.

Gamla SEB Trygg Livs svenska fastighetsbestånd finns främst koncentrerat till centrala Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Enligt Fastighetsvärldens sammanställning är Gamla SEB Trygg Liv den femte största ägaren av kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad. Bolagets lokalyta i området uppgår till 350 000 kvadratmeter och det är där 75 procent av fastighetsvärdet finns.

– Vi skulle gärna öka i Malmö om möjligheten skulle uppstå, säger Krywult som halvt om halvt verkar överväga att avyttra några av de fastigheter som ligger utanför de prioriterade marknaderna om det kommer intressanta bud.

Det är dock länge sedan bolaget förvärvade en fastighet. Fokus ligger i stället på projekt.

– Vi har investerat 300–400 miljoner kronor årligen i projekt sedan 2008. Jag tycker att vi har genomfört många bra projekt där vi utvecklat hela kvarter. Jag pratar gärna om att utveckla platser och stråk – och inte bara fasader och färger.

Bolaget är sedan ett tag klart med projektet på Humlegårdsgatan där man bland annat byggt om för ett större matkoncept och flera butikslokaler.

– För att besökare ska återkomma till en plats måste den fyllas med ett intressant innehåll. Nu är bolaget redo att bygga om Skeppsbrohusen i Göteborg. Där ska två sammanhängande kontorsbyggnader om totalt 22.000 kvadratmeter omvandlas till att delvis innehålla hotell, moderna kontorslokaler samt butiker.

Gamla SEB Trygg Liv driver projekt för nästan en halv miljard årligen. En av fastigheterna som Thomas Krywult och kollegorna klurar på för projektutveckling är den stora åhlénsfastigheten vid Odenplan. Tillkomsten av pendeltågsstation och en ny tunnelbanelinje stärker fastighetens läge betydligt.
Gamla SEB Trygg Liv driver projekt för nästan en halv miljard årligen. En av fastigheterna som Thomas Krywult och kollegorna klurar på för projektutveckling är den stora åhlénsfastigheten vid Odenplan. Tillkomsten av pendeltågsstation och en ny tunnelbanelinje stärker fastighetens läge betydligt.

Gamla SEB Trygg Liv har även projektplaner i Stockholm, bland annat på Blasieholmen och vid Odenplan. Fastigheten vid Odenplan, som har bland annat åhléns och SEB som hyresgäster, hamnar i ett avsevärt bättre läge när Citybanan invigs och det då även blir en pendeltågsstation vid platsen, och några år senare kommer tunnelbanans gula linje att utgå därifrån med riktning Arenastaden. En av uppgångarna kan komma att byggas genom Gamla SEB Trygg Livs fastighet.

– Vi planerar för att tillföra ytor, i första hand blir det bostäder. Vi undersöker förstås också vad vi kan göra med de kommersiella ytor som finns.

Vad få kanske känner till är att Gamla SEB Trygg Liv äger tre fastigheter i London, alla klenoder på sitt sätt. Nyligen har bolaget renoverat sin fastighet på 159 New Bond Street där Chanel har sin flaggskeppsbutik. De övriga båda ligger på 33 Broadwick Street i Soho och 15 Adam Street (vid Strand). Husen i den brittiska huvudstaden står för en tiondel av bolagets fastighetsvärde. Ett hus på 77 Shaftesbury Avenue såldes för fem år sedan i en kanonaffär.

Ni äger fyra hus i Gyllene Triangeln i centrala Stockholm. Hur ofta uppvaktas ni av representanter från Hufvudstaden som vill köpa dessa?

– (haha) Det har väl hänt några gånger. Men även vi skulle kunna vara intresserade av att köpa från dem i området. Vår strategi är att ha sammanhängande fastigheter.

Flera fastighetsägare har länge varit rädda för restauranger. Ni har i Stockholm investerat stort i både Kungshallen på Kungsgatan, Noch & Chow på Norrlandsgatan och i nya Taverna Brillo på Sturegatan. Har ni haft tvivel?

– Nej, jag har aldrig sett restauranger som ett problem utan som en tillgång för platsen. När det gäller Sturegatan hade vi några alternativ, ett var till exempel att göra en minigalleria med eventuell anslutning till Sturegallerian. Men jag tror vårt val med ett matkoncept samt några butiker vända ut mot gatorna är mycket bättre. Det var många krögare som var intresserade. Så här långt är vi nöjda.

Vad har varit det mest intressanta i ditt jobb hittills vid SEB Trygg Liv?

– Det är fantastisk kul att utveckla stadsmiljöer. Det är inget självspelande piano på något sätt. Det gäller att hitta rätt verksamhet till rätt lokal i rätt läge. Man måste jobba hårt och vara kreativ för att behålla citykärnornas attraktivitet.

Ni har, jämfört med andra institutionella aktörer, en riktigt hög allokering mot fastigheter. Är den för hög?

– Det stämmer att den i jämförelse är hög. Men livbolaget är nöjt med nivån. Vi kan även göra investeringar utan att omedelbart behöva sälja fastigheter. Vi kan avvakta till rätt affärsläge för att kunna göra så bra affärer som möjligt.

Vad är den högsta kontorshyra som ni tecknat den senaste tiden?

– Närmare 5.000 kronor per kvadratmeter.

Vad tror du om hyresutvecklingen i Stockholm och Göteborg för kontorslokaler det kommande året.

– Jag tror att hyrorna kommer att få en mer stabil utveckling, något svagt uppåt.

TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
FOTO MIKAEL SJÖBERG

Fler Porträtt

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Porträtt

Helgläsning: Varumärket i fonden

NREP-grundaren Rickard S Dahlberg i stor intervju.

Porträtt

Offensivt, kaxigt och rosa

Croisettes vd Per Svensson vill snabbt framåt. Antalet anställda har fördubblats årligen och nu siktar han mot börsen.

Porträtt

Tryck i affärerna

Han är boktryckarlärlingen från Karlshamn som nått tre miljarder i fastighetsvärde. Doldisen Stefan Lindström gör ett allt större avtryck i branschen efter uppmärksammade köp.

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Tillbaka till förstasidan