Porträtt

Jättens nya utmaningar

Nyfiken. Sveriges i särklass största fastighetsbolag sett till värdet och 309 anställda. Och som dessutom blivit känt för att gå i bräschen på många sätt. Pressen på en ny vd skulle kunna vara mindre, om man säger så.
– Jag har aldrig haft som målbild att bli vd, säger Johanna Skogestig, ny vd för Vasakronan.

Men hon kunde inte motstå utmaningen.

– Jag gillar verkligen människorna och bolaget. Det är en fantastisk grupp personer med mycket kunskap. Jag känner en trygghet i organisationen.

Johanna Skogestig har noga övervägt vad som är bäst för henne och vad som är bäst för bolaget. Hon landade i att det var ett jobb som hon gärna ville ha.

Hon är dock medveten om att hon och kollegorna snart kommer att få bekämpa tuffare tider.

– Det har varit tio år med värdeuppgångar för fastighetsbranschen generellt. Förr eller senare möter både vi och andra motgång. Vi har dock ett bra utgångsläge med ett bra fastighetsbestånd i de största städerna och i de bästa lägena, så förutsättningarna är goda. Hyrorna kan falla men lokalerna kommer inte att vara tomma. Dessutom finns de finansiella musklerna i bolaget. Det ger oss goda möjligheter att utöka beståndet när andra kanske har svårare att hitta finansiering.

Skogestig överraskades av företrädaren Fredrik Wirdenius beslut att lämna.

– Min första tanke var att han borde ha varit kvar något år ytterligare.

Ganska omgående bestämde hon sig för att söka. Efter en tuff rekryteringsprocess, med flera intervjuer och diverse tester, fick hon jobbet. Därefter tvingade styrelsen iväg henne på semester för att komma åter utvilad inför den nya utmaningen. Hon har fyllt ledigheten med att vila, göra några korta resor, bygga klart ett attefallshus samt vara med på fyra regionmöten.

Den 1 november intog hon vd-stolen vid 150-miljardersbolaget. Eller sin egen stol har hon egentligen inte eftersom alla sitter i ett aktivitets­baserat landskap.

Johanna Skogestig är född i Sunne och värmländskan kommer fram lite svagt ibland.

– Det var ett perfekt ställe att växa upp på, nära till allt och alla gick i samma skola.

Hennes mamma var lärare och pappan var hantverkare. Hon minns att det oftast ansågs viktigare att vara aktiv på sin fritid än att vara duktig i skolan.

För hennes del handlade det ofta om slalom.

Sportigheten lever alltjämt med henne, med fortsatt slalomåkande och under sommarhalvåret cyklar hon de 17 kilometrarna, ja, på riktigt – inte elcykel – från hemmet i Nacka till kontoret i city.

Under tonåren hade hon inte någon klar bild över vad hon ville syssla med som vuxen.

– Skolans treårscykler passade mig ganska bra, längre behövde man inte tänka. Jag kände dock efter ett tag att jag ville till en större stad.

Hon gillade matematik och naturvetenskap och övervägde Chalmers i Göteborg som var relativt nära och dit flera av hennes vänner sökte sig, men det blev Stockholm eftersom två äldre systrar redan flyttat dit.

– KTH kändes väldigt rätt redan från början. Vi hade även en väldigt bra sammanhållning i klassen och vi är fortfarande sex tjejer som brukar ses och även göra diverse resor ihop.

Hon konstaterar att hon inför studievalet hade ett fint intryck av ordet lantmäteri, kanske mer än de flesta, eftersom hennes mormor och morfar hade en bondgård, och då var lantmätare något coolt.

I samma klass vid KTH gick bland annat Anneli Jansson (i dag vd Humlegården), Stina Lindh Hök (operativ chef Nyfosa), Peeter Kinnunen (transaktionschef Klövern) och Caroline Arehult (vd Hemfosa).

Under tredje året gick hon traineeprogrammet på Skanska där hon hade Anders Kupsu och Erik Lindwall som chefer. Det var även då hon träffade Fredrik Wirdenius för första gången. Han var hög chef där.

– Jag minns att han satt i ett eget glasrum. Vi hade inte så mycket med varandra att göra, men jag fick en bra bild av honom redan då.

Skogestig trivdes bra på Skanska och hade tänkt börja jobba där, men ett samtal från Leif Andersson, affärsområdeschef placeringar på AP Fastigheter, ändrade allt.

– AP kändes ännu mer spännande. Jag anställdes som analytiker men fick stort ansvar och möjligheten att göra allt möjligt. Det var ett härligt gäng där. Leif var väldigt affärsdriven, det var nära till beslut och visade man framfötterna så fick man mer ansvar.

Hon blev kvar där i nio år, till 2007. När hon lämnade var det i rollen som chef fastighetsinvesteringar och som medlem i ledningsgruppen sedan flera år. Under åren på AP Fastigheter genomfördes ett stort antal affärer, inte minst utköpet av Diös från börsen år 2000.

– Det var den kanske enskilt roligaste och mest spännande affären vi gjorde. Bolaget var ett helt annat än dagens Diös och hade då fastigheter för 5,3 miljarder kronor. Innan jag lämnade hade vi dessutom börjat spana på en ännu större affär, att köpa statliga Vasakronan – ifall den tänkta börsnoteringen skulle gå i kras.

Hon hann aldrig jobba med Fredrik Wirdenius som några månader efter att Skogestig lämnat blev ny vd för AP Fastigheter.

Ny destination för henne blev Sveafastigheter som då höll på att bygga upp sin andra fond.

– Det var ett delvis helt nytt tänk för mig, att se på en investering med en tidsrymd på fem till sju år. Det var väldigt lärorikt, speciellt att jobba med Simon de Chateau som var väldigt analytisk.

Det blev en hel del resor runt om i landet. Bland annat gjorde Sveafastigheter och Skogestig en av de största affärerna med samhällsfastigheter ihop med en kommun, i Boden. Utöver bostäder ingick även sju äldreboenden, en arena och en galleria – något av en pionjär vid sidan av Kungsleden när det gällde förvärv av samhällsfastigheter.

På Sveafastigheter började Skogestig som investment manager. När hon sex år senare valde att inte vara med på Sveafastigheters nya satsning som Brunswick lämnade hon bolaget och rollen som chef för investeringsverksamheten i Sverige och vice vd. Skälet var att hon lockades av en satsning som Areim höll på med, och där Leif Andersson numera fanns. Alltså en ganska likartad arbetsuppgift med ett större fokus på projekt- och affärsmöjligheter i huvudstadsområdet.

– Det handlade även där om fondinvesteringar med begränsad livslängd och en tydlig strategi att maximera värdet under relativt kort tid. Jag lockades även av att få jobba mer med Stockholm som har en mer volatil hyresmarknad.

Ganska snabbt kände hon dock att hon började tröttna på det kortsiktiga. Efter ett år på Areim, och totalt sju år på fonder, ville hon fokusera på något mer långsiktigt.

Vasakronan investerar totalt cirka fem miljarder i projekt­utveckling vid Sergels torg, dels i nya Sergelhuset, dels i att lyfta Sergelgången.

I samband med att Vasakronans investeringschef Lars Johnsson slutade fick Skogestig ett samtal där hon uppmanades att söka tjänsten. Hon minns det som två snabba möten så var det klart.

Hon började på Vasakronan i mars 2015 och det fanns då sedan några år tillbaka ett tydligt fokus på projektutveckling i stället för transaktioner som tidigare funnits överst på agendan.

– Det gällde att gasa för att hitta affärsplaner, och där har projektavdelningen gjort ett fantastiskt jobb.

Sergelhuset, mitt i Stockholm, kan ses som en lågt hängande frukt efter att SEB lämnade cirka 33 000 kvm för att i stället flytta till Arenastaden – efter att i 50 år ha funnits i lokalerna vid Sergels torg.

– Men om det stått tomställt en längre tid så hade det snabbt kunnat bli en minusaffär. Nu har alla beslut kunnat tas snabbt och detaljplanen var klar på rekordtid.

”Det kommer att vara svårt att låna pengar till bra villkor om man inte kan visa att man jobbar strukturerat för att minska sin klimatpåverkan.”

När Fastighetsvärlden går runt med Skogestig i Vasakronans 3,7-miljardersinvestering Sergelhuset håller de tre byggnaderna på att färdigställas. Totalt handlar det om 56 500 kvm lokaler som ska hyras ut efter att de tidigare lokalerna har total­renoverats, två nya våningar tillkommit och på Hamngatan är hela byggnaden ny.

– Hela området kommer att få en helt ny dragningskraft i samband med att vi öppnar upp fastigheterna och även skapar nya gångvägar. Om man dessutom lägger till vårt projekt vid Sergelgatan och även andra fastighetsägares stora investeringar i närområdet så kommer det att bli ett stort lyft för city som mötesplats.

Hösten 2020 är det dags för första inflyttningen. Bland klara hyresgäster finns mobilspelsföretaget King som hyr de sex översta våningsplanen vid Sergels torg och Stureplansgruppen som hyr event­ytor och den publika takterassen. Dessutom flyttar Vasakronan själva sitt huvudkontor till byggnaden vid Malmskillnadsgatan och där, i anslutning till det egna kontoret, kommer Vasakronan även att erbjuda sitt nya coworkingkoncept Arena.

Som ny vd tvingas hon bland annat ta ställning till om bolaget ska hyra ut lokaler till coworking­aktörer.

– Vi kommer inte att hyra ut specialanpassade lokaler för det. Men om det är en specialist nischad mot en specifik bransch så kanske vi överväger det. Vi har vårt eget koncept Arena som vi kommer att satsa på och som redan lanserats i en mindre provmiljö i Nordstan i Göteborg. Därefter väntar Platinan i Göteborg, Sergelhuset i Stockholm och Magasin X i Uppsala.

Ni har 19 procent av era hyresintäkter från butiker. Hur orolig är du för butiksdöd?

– Det är en rejäl omstrukturering av handeln som pågår. Vi är inte i slutet av den processen och har därför ett stort jobb kvar att göra. Vi ser kontinuerligt över våra strategiska lägen för att se vad vi kan göra med platserna och vad vi vill ha där.

Utvecklingen för topphyrorna när det gäller kontor verkar ha stannat av sedan ett tag tillbaka. Det verkar inte som att 10.000-kronorsnivån kommer att passeras?

– Det är nog för tidigt att säga det. Det finns fortfarande en bra betalningsvilja för de allra bästa lokalerna och ett flertal kontrakt över 9.000 kronor per kvadratmeter. Men man kanske kan säga att hyresutvecklingen är på en stabil hög nivå. Procentuellt sett i Stockholm sker den största hyreshöjningen ute på malmarna. Där är efterfrågan riktigt hög.

Hur kommer hållbarhetsfrågan ta ett tydligare grepp om branschen framöver?

– Att vara duktig på hållbarhet är lönsamt. Det ser vi redan i dag. Jag tror att det kommer att vara svårt att låna pengar till bra villkor om fem år om man inte kan visa att man jobbar strukturerat för att minska sin klimatpåverkan. Men, vi har mycket framför oss som vi vill och ska göra för att vi ska bli ännu bättre. Det handlar om allt från transporter och materialval vid byggnation till hur vi kan hjälpa våra hyresgäster att bli bättre.

Hur skulle du beskriva din ledarstil?

– Jag är målinriktad, affärsdriven och har ett stort engagemang både för bolaget och människorna i organisationen. Jag har lärt mig mycket av flera personer som jag jobbat med under åren, speciellt från Fredrik Wirdenius som är den bästa ledare jag jobbat tillsammans med.

Vad känner du att du kan behöva förbättra?

– Hur man bäst får med sig alla när man vrider på ratten, så att det verkligen svänger.

Hur hanterar du konflikter?

– Jag är inte rädd för konflikter. Upp med det på bordet, så löser vi utmaningarna tillsammans.

(Personporträttet är ursprungligen publicerat i magasinet Fastighetsvärlden nr 11/2019)

Missa inte! Köpcentrum & Butiker 2024

Den 11 september är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Köpcentrum & Butiker 2024. Seminariet äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Porträtt

Porträtt

Hon rustar Sverige

Maria Bredberg Pettersson är högsta chef hos en av Sveriges största fastighetsägare, Fortifikationsverket, och har hyresgäster som Försvars­makten, Polismyndigheten och FOI.

Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Porträtt

Tydlig framtidstro

Vecturas vd Joel Ambré om att bolaget måste bli större, det nya landmärket och om att bidra till Sveriges konkurrenskraft.

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Tillbaka till förstasidan