Hungrig på affärer

Börsnotering, nyemission och förvärvet av köpcentrumet Entré. Det senaste halvåret har varit minst sagt händelserikt för Malmöbaserade Trianon.

Det märks även på fastighetsbolagets kontor.

I korridorerna står färdigpackade flyttlådor och väntar på att flyttlasset ska gå två dagar senare till det nya och större kontoret på Stenhuggaregatan 2 i centrala Malmö.

– Köpet av Entré har gjort att vi behöver bli fler. Vi har vuxit ur lokalerna, säger Olof Andersson, samtidigt som han slår sig ner i en stol i konferensrummet.

Det var i april som Trianons VD fick ett samtal från tyska Commerz Real som ville ses och diskutera en möjlig affär.

Tyskarna köpte Entré i Malmö 2006 och hade sedan dess topprenoverat köpcentrumet, men kunderna svek och gallerian drogs med vakanser på 35-40 procent. Nu hade den tyska ägaren fått nog och ville bli av med problemet.

Trianon erbjöds att ta över de två fastigheterna vid Värnhemstorget, och en månad senare hade parterna tecknat kontrakt.

– Det gick snabbt. Det var priset vi inte kunde motstå, säger en uppenbart nöjd Olof Andersson.

Belåtenheten är förståelig. Commerz Real betalade 1,5 miljarder kronor då de köpte Entré elva år tidigare. Nu fick Trianon köpa det till reapriset 426 miljoner kronor.

Men även om priset var fördelaktigt kvarstod faktumet att många lokaler i det 40.000 kvadratmeter stora centrumet stod tomma.

I samband med köpet skrev Trianon därför en avsiktsförklaring med Malmö stad om att kommunen skulle verka för att det tecknas hyresavtal för samhällsservice i lokalerna. Vidare skulle Trianon se till att hundra av bolagets lägenheter på sikt används för att motverka hemlöshet.

Förutom avsiktsförklaringen med kommunen beslutade Trianon också att byta inriktning på innehållet i gallerian.

– Vi ska satsa på närhandel, service och kultur. Inte köpcentrum som en attraktion, säger Olof Andersson.

De höga vakanserna i Entré skulle kanske få en del att kalla affären vågad. Men Olof Andersson tycker att förutsättningarna är lovande.

– Förlusten är redan tagen. Vi har ett nyrenoverat köpcentrum med ett kvadratmeterpris på 10.000 kronor. Runtomkring kostar marken för bostäder 4.000 kronor per kvadratmeter, och då är det obebyggd mark, säger han.

Köpet av gallerian är på många sätt ett paradexempel på den typ av affärer som Olof Andersson och hans Trianon vill göra.

– Vi försöker se möjligheter i fastigheter och köper gärna fastigheter där det finns utvecklingspotential. Entré är ett exempel på det, Rosengård centrum ett annat.

Det senare införskaffade Trianon sommaren 2016 – och har där stora utvecklingsplaner.

Tillsammans med Malmö stad och de andra fastighetsägarna i området: MKB, HSB och Victoria Park, jobbar bolaget med att lyfta området kring Rosengård centrum och Rosengård station genom stadsutvecklingsprojektet Amiralsstaden.

Visionen är att området ska förtätas med fler bostäder och butiker. Dessutom ska en kulturbyggnad uppföras i området.

Att göra insatser för att lyfta socioekonomiskt utsatta områden har blivit något av ett signum för Trianon.

I Vårsången på Lindängen blev Trianon 2014 till exempel det första bolaget på nästan trettio år att bygga nya bostäder.

Innan spaden sattes i marken hade de gjort en noggrann kalkyl och lagt energi på att förhandla fram bra villkor med kommunen.

Det resulterade i en rejäl rabatt på markhyran mot att Trianon byggde kvalitativa lägenheter billigt och att de anställde boende i området för byggprocessen.

Även vid renoveringar har Trianon en långsiktig filosofi. I samband med upprustningen av miljonprogramshus i Vårsången har Trianon visserligen höjt hyrorna, men inte så mycket att människor tvingas flytta därifrån.

En stor del av renoveringen finansieras genom energieffektivisering.

– Genom att anställa människor från området och kräva att folk har ett jobb vid omflyttning har vi förbättrat betalningsförmågan och höjt värdet på fastigheterna. Vi vill ha långsiktiga hyresgäster och vi är väldigt glada att vi har fått ner flyttningsfrekvensen från 20 till 7 procent.

De sociala insatserna har även gjort fastighetsbolaget populärt hos kommunen.

Tidigare i år fick Trianon Malmö stads näringslivspris inom miljö och hållbar utveckling.

– Att satsa på hållbarhet är en win win-situation. Vi vill också ha ett helt Malmö, säger Olof Andersson.

Att satsningarna dessutom lönar sig ekonomiskt skadar inte.

– Arbetet i Vårsången har gjort att vi har fördubblat fastighetsvärdet där.

Trianons expansiva resa började när Olof Andersson köpte bolaget 2006 av Öhman Fondkommission. Han hade vid den tidpunkten ingen överdriven erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Men han kunde affärer.

Olof Andersson inledde nämligen sin yrkesbana med att som 14-åring, vid sidan av studierna, sälja frukt och grönsaker på Möllevångstorget i Malmö.

Därifrån byggde han upp sitt eget grönsaksföretag, och 1994 köpte han grossistföretaget Sydgrönt, som han sedan drev under många år.

I början av 2000-talet fick han så ett erbjudande om att sälja Sydgrönt. Nya EU-regler som försvårade för grossistverksamheten var en av anledningarna till att han valde att acceptera budet.

Trots att han byggt upp och drivit företaget under lång tid var det ingen stor sak för Olof Andersson att gå vidare.

– Jag hade byggt upp bolaget själv, det var inget familjeföretag, så på så sätt var det inget svårt beslut.

Frågan var bara vad han skulle göra därnäst.

En blänkare i lokaltidningen blev så småningom startpunkten för intåget i fastighetsbranschen.

– Jag såg en annons i Sydsvenskan om en kontors- och handelsfastighet på Gustav Adolfs torg. Så jag köpte den.

Efter att ha uppgraderat fastigheten och fått upp värdet sålde han den några år senare då han behövde få loss kapital för att köpa Trianon.

Den stora skillnaden mellan fastighets- och grönsaksbranschen är enligt Olof Andersson farten.

– Grönsaker är den extrema färskvaran medan fastigheter är väldigt långvarigt. Det är ett helt annat tempo när man jobbar med fastigheter.

Samtidigt finns flera likheter.

– Affärer är affärer även om produkterna är olika. Jag brinner för affärer och det är fantastiskt med alla intressanta människor man träffar. Jag går upp klockan fem varje morgon och ser fram emot att gå till jobbet.

Olof Anderssons första strategibeslut som ny ägare av Trianon var att koncentrera beståndet till Malmö genom att köpa fler fastigheter där och sälja de objekt som bolaget ägde på andra orter i Skåne.

Trianons expansion tog sedan fart på allvar 2010 när han slog ihop bolaget med affärsmannen Jan Barchans fastighetsbolag Cineasten.

Jan Barchan och Olof Andersson gick vardera in som ägare av 47 procent av bolaget. Dessutom gick Mats Cederholm in som delägare med 6 procent.

– Jag och Mats träffades när vi satt i styrelsen tillsammans i ett mindre lyckat startup-bolag. Sedan började vi prata, fick bra kontakt och bestämde oss så småningom för att göra något tillsammans. Mats kände Jan, och på så sätt kom han också in i bolaget.

Sammanslagningen gjorde Trianon till ett av de största privatägda bolagen i Malmö, och det visade sig vara ett lyckat drag.

– Jag är väldigt glad över det i dag. Annars hade vi inte kunnat ha den utveckling som vi har.
Bolaget äger i dag 44 fastigheter med bostäder, handel och kontor i Malmö till ett värde av 4,5 miljarder kronor.

Under första halvåret i år uppgick hyresintäkterna till 116,6 miljoner kronor, en ökning med 52 procent jämfört med samma period föregående år. Driftöverskottet ökade med 56 procent till 73,6 miljoner kronor under årets första sex månader.

Trianon har en tydlig ambition att fortsätta växa.

Vi går inte omkring och drömmer. Vi tar möjligheter att göra bra affärer när de dyker upp.

Ett viktigt steg i den riktningen var bolagets notering på Nasdaq First North Premier i juni. I samband med börsintroduktionen genomfördes en nyemission som snabbt fulltecknades och tillförde nära 300 miljoner kronor i företaget. Kapitalet användes delvis för att finansiera köpet av Entré.

Målet är att företaget på tre till fem år ska fördubbla fastighetsvärdet, räknat från den sista december 2016 då värdet var 3,3 miljarder. Enligt Olof Andersson finns bra förutsättningar för det på orten.

– Malmö har en väldigt ung befolkning med en hög utbildningsnivå. Det borgar för en fortsatt god tillväxt, säger han.

Vid sidan av målet om värdeökning vill Trianon också att bostäderna, som i dag utgör 60 procent av fastighetsbeståndet, återigen ska komma upp i 70 procent.

Fastighetsvärdet ska både öka genom förädling av befintligt bestånd, nybyggnation och nya förvärv.

När det gäller det sistnämnda talar mycket för att Olof Andersson inte missar en bra chans om den ges.

När hans telefon ringer i slutet av intervjun med Fastighetsvärlden ursäktar han sig och tar samtalet. Han ber sedan att få ringa upp och avslutar samtalet lika snabbt igen.

– En del svarar inte i telefon och ringer aldrig tillbaka om det är ett nummer de inte känner igen. Men jag ringer alltid tillbaka, särskilt om det är ett nummer jag inte känner igen. Annars kan jag ju missa en bra affär.

Ni köpte Entré till vrakpris. Är du en bra förhandlare?

– Så kan det nog vara. Om vi ska prata styrkor så är det huvudräkningen som är min starka sida.

Har du någon drömfastighet som du gärna skulle lägga vantarna på?

– Nej. Vi går inte omkring och drömmer. Vi tar möjligheter att göra bra affärer när de dyker upp.

Ni har börsnoterats och tillfört nytt kapital i bolaget. Har ni planer på att titta utanför Malmö?

– Nej. Vi är ett lokalt bolag. Det är den lokala kännedomen och kontakterna som är vår styrka.

Vad tycker du om Paketeteringsutredningens förslag som kom i våras om ändrade skatteregler vid fastighetsaffärer?

– Jag tror inte att förslaget blir verklighet. Men vi recenserar inte politiska förslag. Vi arbetar utifrån de förutsättningar som ges och försöker göra bra affärer utifrån dem.