Christel Armstrong Darvik har haft ett intensivt första år som vd på Tornet. Den nya strategin inleddes strax efter hennes ankomst och innebar en kontrakurs jämfört med vad som gällde när hon tillsattes. Tornets nya ägare, Ratos- och Lehman Brotherskontrollerade lrt, antog 2003 en ny strategi som innebar att belåningen ökades och att hela beståndet skall säljas ut. Med tanke på den substansrabatt som rådde på fastighetsaktier för att par år sedan blir aktieägarnas vinst mycket hög. Avyttringsfasen skall enligt planerna vara avslutad inom sex år.
Vid starten uppgick värdet totalt till omkring 22 miljarder. Under 2004 såldes fastigheter till ett värde av fem miljarder, hittills under 2005 har försäljningar för ytterligare tre miljarder genomförts.
– Det som gör jobbet intressant är att man aldrig vet vad som kommer att hända. Därför blir det aldrig tråkigt att arbeta i fastighetsbranschen, säger Christel Armstrong Darvik.
Tur är väl det, för hon gillar inte att ha tråkigt. I snitt har hon hittills stannat i fem år på samma jobb. De första två-tre åren brukar vara intensiva, då genomför hon alla nödvändiga förändringar. Fjärde året brukar gå på räls, och det femte börjar Christel Armstrong Darvik se sig om efter ett annat jobb. Men det är inte nödvändigt att byta företag, huvudsaken är att utmaningarna är nya.
Det första året på Tornet har inneburit oväntad skjuts i affärerna, men har samtidigt krävt en hel del skicklighet när det gäller att skapa konkurrenskraft. Tornets fastighetsbestånd utgörs av bostads- och kontorsfastigheter samt köpcentra i hela landet. Efterfrågan på bostadsfastigheter och köpcentra har varit – och är – mycket stort. Däremot är marknaden för kontorsfastigheter betydligt trögare. Det gäller för Christer Armstrong Darvik att anpassa strategierna.
– Just nu har vi en mycket stor efterfrågan på fastigheter. Det ska vi utnyttja, men det gäller att sälja rätt typ av objekt till rätt köpare. Hittills har det gått förvånansvärt lätt. Tornets nya strategi var därför ovanligt vältajmad, menar hon.
Och hon tror att efterfrågan fortsätter att vara hög ett tag framöver. Ett av skälen är att den räntehöjning många trodde skulle komma i höstas inte blev verklighet – tvärtom sänktes räntan och eldade på en redan het fastighetsmarknad. Men Christel Armstrong Darvik är inte orolig för någon bubbla.
– Än så länge läggs buden utifrån en kassaflödesmodell. Därför kan man inte likna situationen vid det som gällde i början av 90-talet, då en fastighetsbubbla blåstes upp och sprack. Nu finns verkliga siffror bakom värdena, säger hon.
Men hon medger att bankerna på senare tid har ökat utlåningsgraden, vilket på sikt kan innebära en fara.
– Det är viktigt att bankerna har kontroll på sin utlåning.
En annan faktor som dämpar oron för en bubbla är att den svenska fastighetsmarknaden fungerar ovanligt väl. Det är ett skäl till det stora intresset från utländska aktörer. Den svenska marknaden är enkel att arbeta på, den är transparent och ganska likvid. Den som gör förvärv här kan vara säker på att objektet går att sälja om fem år.
– Dessutom har marknaden på senare tid stärkts ytterligare av att företrädare för en del fastighetsbolag, exempelvis Kungsleden, har offentliggjort att de vill köpa mer, påminner Christel Armstrong Darvik.
Just nu är hon i färd med att sälja så mycket som möjligt av Tornets bostadsfastigheter. De flesta säljs till bostadsrättsföreningar. Ombildningsvågen kan i det närmaste anses vara över i Stockholm, men i Göteborg och Malmö är den i full gång. I Västerås har dock Tornet gjort ett undantag och sålt till Akelius.
Den fullständiga artikeln går att finna i Fastighetsvärlden nummer 5/6, 2005
