Fångar idén i flykten

Efter att i nära 25 år ha varit med och byggt upp Catella till en framgångsrik transaktionsrådgivningsfirma lämnade han för sex år sedan företaget. Men inte för att växla över till någon stillsam pensionärstillvaro, utan han växlade snarare spår för att själv få vara med inne i själva affärerna, både i form av rådgivare via styrelseuppdrag och genom att investera i flera bolag.

– Jag ser ingen mening med att slå dank. Det här är vad jag gillar, och jag trivs med att försöka vara med och utveckla livskraftiga företag.

För att inte riskera att vara sysslolös så finns Johan Ericsson nu med i en handfull bolagsstyrelser, varav två börsnoterade bolag, Nyfosa och Brinova.

I det förstnämnda är han styrelseordförande. Dessutom är han vd för enfastighetsbolagen Solnaberg Property och Logistea. Det senare är dock ett uppdrag Ericsson snart lämnar eftersom bolaget sålt sin enda fastighet och nu görs om till ett techbolag. Vid sidan om det har han ytterligare ett antal förtroendeuppdrag. Det är fulla arbetsdagar.

Ett av de bolag där Johan Ericsson nu är med och bygger ett fastighetsbolag från grunden är det småländska Emilshus. Siktet är inställt på börsen, och Ericsson har några procents ägande där. Idén är nästan en blåkopia av den som NP3 har, men med en annan geografisk marknad. Jakob Fyrberg som är vd jobbade tidigare på Catella, och tillsammans med Johan Ericsson, som är styrelseordförande, höll de i rådgivningen kring noteringen av NP3 för sju år sedan.

Varför då fastigheter i Småland och namnet Emilshus? Ja namnet är inte så långsökt. Emil i Lönneberga är en av våra mest kända, och folkkära, smålänningar, om än en fantasifigur skapad av Astrid Lindgren. Dessutom är Johan Ericsson kusinbarn till Astrid och uppvuxen i småländska Vimmerby.

Emilshus grundidé ansluter mycket väl till vad Johan Ericsson ser som framgångsfaktorer vid fastighetsinvesteringar i den låginflationsmiljö som nu etablerats. Fastigheter med förhållandevis hög avkastning och långa hyresavtal i kombination med entreprenöriell drift som kan identifiera nya kassaflödesdrivande affärer och investeringar.

Det andra bolaget han är rejält inne i är SHH Bostad som arbetar med utveckling av bostadsfastig­heter. Även där är det en forna kollega på Catella som står för grundidén.

Misha Moeremans d’Emaus, som en period var chef för Catellas Benelux-bolag och Catellas övriga europeiska verksamheter, startade SHH för tio år sedan. Ursprungligen var idén främst inriktad på prisvärda bostäder i brf-form.

Verksamheten drevs med hyggliga resultat, men tuffare amorteringskrav påverkade även det här segmentet. Nu är det åter luft under vingarna, och under den nye vd:n Fredrik Alvarssons ledning satsar bolaget nu även på att producera för egen förvaltning samt nyproduktion av samhällsfastigheter.

Det är tydligt att många tidigare medarbetare på Catella utgör en viktig del i Johan Ericssons kontaktnät, förutom alla de han gjort affärer med genom åren.

– Det är många tidigare nära medarbetare, som är mycket aktiva och där nya affärer kan uppstå eller goda råd utbytas. De som då var påläggskalvar har nu tagit sig vidare till nya centralt placerade och spännande positioner. Möjligheterna är många.

Ett tydligt exempel på att han fortsatt att ha goda relationer med tidigare medarbetare är rekryteringen av ett transaktionsteam och ny ledning till Savills Sverige för några år sedan.

Johan Ericsson hade då lämnat Catella sedan några år och fick frågan från Savills huvudkontor i London om han kunde stötta verksamheten samt vara behjälplig med råd om hur man skulle kunna få till transaktionsverksamheten på det svenska kontoret. Det ville sig liksom inte. Tankearbetet gick fort och lösningen var självklar, att först och främst plocka flera av de nyckelarbetare som lämnade Catella under det sista året han arbetade där.

Allt skedde under stort hysch-hysch till den dag då huvudkontoret meddelade att man utsett en ny vd samt värvat ett nytt transaktionsteam. Sedan fick man lösa de personalärenden som naturligtvis uppstod därefter.

– Det kanske uppfattades som burdust. Samtidigt hade huvudkontoret i London tydliga mål för vad man ville uppnå och man tyckte att det gick för långsamt. Lösningen var radikal, men det behövdes ökat tempo, och då var det där en lösning som passade.

Exemplet ovan visar på något som tidigare medarbetare är samstämmiga om. Johan Ericsson vill agera direkt.

– Man ska inte tveka så mycket, det blir sällan bättre i morgon. Gör det nu.

Han drev den principen hårt på Catella, och kanske var det en stor anledning till de stora framgångarna bolaget hade under många år då de hade en marknadsandel på nära 50 procent av de större fastighetsaffärerna i Sverige.

När Johan Ericsson stegade in för första årets studier på Handelshögskolan i Stockholm hade han en värdefull fördel med sig i bagaget. En miniräknare.

För att våra något yngre läsare ska hänga med så var det då, för 50 år sedan, räknesticka eller räknesnurra som gällde vid avancerad matematik. Johan Ericsson hade efter gymnasiet praktiserat hos Sandvik i Japan och där införskaffat sig en miniräknare med alla fyra räknesätt. Den kostade 2 500 kronor då, vilket motsvarar cirka 15 000 kronor i dagens penningvärde. Några minnesfunktioner eller andra fördelar innehöll inte räknaren, så den godkändes som hjälpmedel av skolan.

Efter examen från Handels och några år i Paris gick flyttlasset till Malmö och det börsnoterade Skrinet som då var ett av de hetaste bolagen på börsen. Hög belåning kombinerat med förvärv av mindre och medelstora företag på låga vinstmultiplar och påföljande strukturering av tillgångarna hade varit en riktig vinstmaskin under flera år. Ett innehav var Securitas, och i det blev Johan Ericsson finanschef. Men Skrinet misslyckades med en kapitalanskaffning och garanter delade på delar av bytet. Securitas hamnade hos Gustaf Douglas bolag Latour.

– Det innebar förändringar som just då inte kändes så kul. Han bestämde sig för att byta management. Nu är det mer kul, jag kan skryta med att ha fått sparken av Gustaf Douglas.

Det var först när han efter det fick jobb på Stockholms Fondkommissions corporate finance-avdelning som fastigheter kom på hans bord. Inledningsvis var det andra affärer, som sammanslagningar av ”databolag” och någon shippingaffär.

– Många företagsaffärer var väldigt tyngda av personalfrågor, det var ofta tillgången. Vi sökte oss aktivt mot affärer med ett större inslag av kapital.

Där träffade han Lennart Schuss, och några år senare skulle de tillsammans bygga upp Catellas framgångsrika transaktionsverksamhet. I den första större fastighetsaffären gjordes Diös Norra Bygg om till fastighetsbolaget Realia via ett bud och samgående med det noterade fastighetsbolaget Sannadal.

De var sedan med och startade Partner Fondkommission men lockades senare att ta steget över till Catella för att renodla på fastighetstransaktioner.

Den stora finanskrisen innebar ett nästan omättligt behov av hjälp hos krisande fastighetsbolag och banker som behövde strukturera bland övertagna tillgångar.

Catella kom att bli dominerande på corporate finance inom fastighetsområdet och i över 20 år arbetade han där och när bolaget blev börsnoterat 2010 var han vd.

När Johan Ericcson tittar bakåt för att se vilka affärer han känner mest glädje över att ha varit delaktig i så är det struktureringen och uppbyggnaden av det som blev Paulssonsfären som han väljer bland hundratals andra stora affärer.

Planen var väl överlevnad, man fick laga efter läge.

– Från en inledande affär där det gällde att rädda det fackföreningsägda byggföretaget BPA så utvecklades det vidare till att en mängd bolag skapades eller stöptes om. Erik Paulsson som en dynamisk företagsledare och vår energi och kreativitet visade sig vara en mycket lyckad kombination.

På frågan om det fanns en utmejslad plan för hur omstruktureringen skulle gå till så småskrattar han.

– Planen var väl överlevnad, man fick laga efter läge. Senare kunde det mer bli tal om att stegvis utveckla företagen efter någon form att tillväxtplan. Inledningsvis var det enbart händelsebaserat.

Vi har väldigt stora transaktionsvolymer numera, är det en uthållig företeelse?

– På 90-talet talade vi om att det behövde byggas nya strukturer efter krisåren. Mycket av det som då etablerades har sedan stöpts om gång efter gång. Nya strukturer, affärsidéer och ägarformer kommer och går, så lärdomen är att fastighetsbranschen blivit som alla andra branscher, den är i en ständig förändringsprocess. Byggnaderna i sig har lång livstid och därmed är också kapitalbindningen lång. Men ägar- och driftsformer kommer nog att skifta med samma frekvens framgent som under de senaste 20 åren. Konsekvensen av detta är fortsatt höga transaktionsvolymer.

Men hamnar inte mycket av volymen till sist hos anonyma institutionella ägare?

– Nja, det är lite av en paradox att den kanske mest kapitalintensiva branschen av dem alla också är så personberoende och entreprenörsdriven. Det är den här mixen som gör branschen spännande och vital. Det finns personligheter bakom de affärsidéer och affärsmodeller som skapar värden. Här kommer det institutionella kapitalet och de stora etablerade strukturerna till korta och decimeras till att oftast bli affärsmässiga kopister.

– Bakom mycket av det som skapades under 90 talet fanns individer som Erik Paulsson, Roger Akelius, Sven-Olof Johansson, Jens Engwall. Sen kom en ny våg med bland andra Erik Selin, Rutger Arnhult och David Mindus.

– Nu skymtar ytterligare en rad med personer som Jacob Karlsson på K-Fast, Ilija Batljan och senast kanske Elias Georgiadis på Stenhus. Ett nytillskott som jag är säker på kommer att kvala in i denna liga är också Jakob Fyrberg på Emilshus.

Hur tycker du att börsen värderar fastighetsbolag i dag?

– Man brukar väl säga att börsen alltid har rätt, men ibland uppstår det häftiga rörelser som inte överensstämmer med utvecklingen på de underliggande tillgångarna.

– En fundering jag har är att en del bolag lyfter fram möjliga vinster i framtiden på ett lite för lättvindigt sätt. Det kan vara byggprojekt där det inte ens finns en detaljplan ännu, ändå uttrycker man att möjlig vinst om fem–sex år kan vara si och så många miljoner. Jag tror man ska vara försiktig med sådant. Rättvist eller ej så öppnar de olika värderingarna intressanta förvärvsmöjligheter när betalning sker med egna aktier.