Endast det bästa duger

Det är snart två decennier sedan en stor armada med blågula fastighetsvikingar gav sig ut på erövringståg. Kassorna var fyllda och fastigheter inhandlades partivis utan större eftertanke. Svenskarna blev snabbt ”omtyckta” köpare i expansiva och ledande europeiska storstäder som London, Bryssel och Amsterdam. Men resan blev dyrbar och följdes av år med tung baksmälla. Lärdomen av äventyret har blivit att svenska fastighetsinvesterare numera nästan uteslutande håller till på hemmaplan.

Ett undantag är Stefan Persson och hans bolag Ramsbury. Under en längre tid har han gjort den hemläxa som flera svenskar misslyckades med tidigare.

Ramsburys strategi är enkel. Bolaget ska investera i kommersiella kvalitetsfastigheter i det absolut bästa läget i de största städerna.
– Vi har alltid velat ha bästa läget för H&M-butiker och det har varit av en stor betydelse för H&M. Själv har jag gått sönder ett antal skor genom åren i arbetet att hitta det bästa läget i de bästa och största städerna, numera världen över. Vi tror att vi kan den biten, säger Stefan Persson till Fastighetsvärlden.

Den numera globala strategin för fastighetsinvesteringar har hittills resulterat i två prestigefastigheter i Paris och en i London. Bolaget siktar även på New York City och flera andra världsmetropoler.

– I och med att avkastningen från H&M blivit större och större har vi en ambitiösare takt med fastigheterna. Men arbetet sker enligt samma strategi som tidigare.

BESTÅNDET I RAMSBURY består idag av elva fastigheter i sex städer. Fastighetsvärlden bedömer värdet på beståndet till cirka 11 miljarder kronor. Belåningsgraden beskrivs som konservativ.

Rätt läge och rätt fastighet är en del av förklaringen till framgången för Hennes & Mauritz, där Stefan Persson är huvudägare och styrelseordförande. Via försäljningsresultat och förhandlingar om hyror har det växt fram en klar bild av var det bästa kommersiella läget finns i olika städer. Även om Persson konstaterar att det egentligen inte är så överdrivet svårt att hålla koll på var det handlas mest gäller det även att hålla koll på stadsplaneringen och att vara lyhörd inför förändringar. Som exempel ger han Kungsgatan i Stockholm som förlorat mycket av den dragningskraft den tidigare hade.

Även fadern, Erling Persson, sysslade med fastigheter och förvärvade bland annat fastigheter i Gävle, Sundsvall, Norrköping, Linköping, Nyköping, Göteborg, Malmö och Köpenhamn. Fastigheterna i de tre sist nämna orterna finns i dag i Ramsburys bestånd och några av de först nämnda finns kvar i en annan del av släkten Persson.

Fastigheten på Strøget i Köpenhamn är en av de största längs gågatan och är en sammanslagning av fem fastigheter. I Göteborg finns Ramsburys fastighet på Kungsgatan och i Malmö vid Gustav Adolfs Torg. Förvärven därefter har ägt rum med Stefan Persson vid rodret.

TVÅ PERSONER SOM spelat stor roll i Ramsburys utveckling är de före detta medarbetarna vid Catella, Per Asplund och Lars Drangel. Duon hade ett tag studerat den stora Åhlénsfastigheten i centrala Stockholm och upptäckte snart att det fanns flera uppsidor i fastigheten för en möjlig köpare.

Många på marknaden hade länge utgått ifrån att Axel Johnson-koncernen hade en option på att få köpa fastigheten från ägaren Akzo Nobel. Asplund och Drangel hade dock tagit reda på hur det låg till och började fundera över möjliga köpare. De sökte upp Stefan Persson och Jan Jacobsen, Perssons personlige rådgivare och tidigare finansdirektör vid H&M. De förklarade potentialen för den aktuella fastigheten och att det skulle gå att friköpa tomten.

– Vi såg ganska snabbt att det var en intressant investering och affären var nog klar på två veckor, minns Persson om transaktionen som var klar våren år 2000.

Total kostnad, inklusive det senare friköpet av tomten, var nästan 1,3 miljarder kronor.

Strax efter det att Åhlénshuset förvärvats var en av Stockholms mer omtalade fastigheter ute på öppna marknaden. Det var Citypalatset, med fastighetsbeteckningen Packarhuset 4, vid Norrmalmstorg som plötsligt var till salu och Stefan Persson fanns med bland budgivarna.

– Jag var nog ganska långt ifrån. Priset stack iväg, men vi var med och hjälpte till så att priset hamnade högt, säger Persson och ler åt minnet.

Prislappen slutade på hela 73 000 kronor per kvadratmeter för det av Torsten Krüger uppförda huset. Det var ett av de högsta kvadratmeterpriser som betalats i Sverige. Köpare var det av Fredrik Lundberg kontrollerade Hufvudstaden. Den initiala direktavkastningen var omkring 3 procent.

Men det var inte endast priset som gjorde att Persson inte valde att gå vidare i budgivningen. Ett köp skulle även ha varit ett avsteg från strategin.

– Norrmalmstorg är inte det bästa kommersiella läget och det var bättre att hoppa av. Det var säkert en jättebra affär för den som köpte men det passade inte in hos oss. Det är mer kommers i det område där vi har lyckats förvärva.

STEFAN PERSSON HÅLLER delen av Drottninggatan som finns mellan Klarabergsgatan och Kungsgatan som Nordens överlägset bästa handelsläge tillsammans med delar av Strøget.

Längs de hundratals metrarna har Ramsbury idag samtliga bolagets fyra kommersiella fastigheter i Stockholm. 2002 förvärvdes det på Drottninggatan belägna parkeringshuset (i bästa shoppingläge!). Ramsbury presenterade material om att det fanns tillräckligt med parkeringsgarage i närheten och även förslag på en snyggare fastighet. Bolaget fick därmed tillstånd att riva byggnaden för att istället uppföra den kommersiella fastighet som idag inrymmer bland annat Hennes & Mauritz huvudkontor. Kort efter det förvärvet köpte Ramsbury även huset mittemot Åhléns, tvärs över Drottninggatan och som även har en fasad mot Sergels Torg. Det fjärde huset längs Drottninggatan, ”Buttericks-huset” förvärvades 2004.

– Vi är nu ganska väletablerade i Stockholm. Vi har täckt det mest intressanta i området ganska bra. Nu gäller det att sprida riskerna.
Men Persson har varit med och lagt ytterligare bud i det direkta närområdet. När John Mattsson under våren ifjol sålde fastigheten Sergelgatan Ett fanns Ramsbury bland budgivarna.

– Det var väldigt dyrt. Det är ett läge som var intressant, men inte lika bra som det vi har.
2005 tyckte Stefan Persson att det var dags att bygga upp en liten fastighetsorganisation och frågade Asplund och Drangel om de kunde tänka sig att jobba heltid för Ramsbury. Duon hade de senaste åren arbetat på mer än halvtid på uppdrag av bolaget och Persson kom väldigt bra överens med dem båda. Fokus hamnade på nya marknader.

Ramsburys första utomnordiska förvärv ägde rum våren 2007 och adressen var välkända Champs-Élysée i Paris, två kvarter ifrån Triumfbågen. Ramsbury hade därmed gjort avtryck och markerat vilken typ av fastigheter bolaget ville ha. Prislappen var cirka 1,5 miljarder kronor.

Drygt ett halvår senare slog trion till igen, nu genom förvärv av en fastighet vid Oxford Circus, alltså i korsningen Oxford Street och Regent Street i centrala London. I fastigheten finns bland annat sedan länge en H&M-butik.

– Det är Londons bästa läge, och troligen finns det inget bättre läge i hela världen, konstaterar Persson nöjt.
Fastighetsvärlden bedömde vid tidpunkten för affären prislappen till cirka en miljard kronor för den 5 000 kvadratmeter stora fastigheten.
I april i år förvärvade Ramsbury den tredje fastigheten utanför Norden, på Rue du Faubourg Saint Honoré, den mest exklusiva shoppinggatan i Paris. Enligt Fastighetsvärldens bedömning var köpeskillingen cirka 1,3 miljarder kronor, vilket motsvarar 260 000 kronor per kvadratmeter.

RAMSBURY ÄR IDAG en välkänd aktör bland fastighetsägare och mäklare i London och Paris. Från att i början fått erbjudande om alla typer av fastigheter i alla möjliga städer har nu förfrågningarna anpassats efter Ramsburys strategi.

– Det jag kan är kommersiella fastigheter i bästa läge och de ska innehålla en stor del butiksytor. Vi ska inte syssla med bostäder eller gallerier för det är vi inte duktiga på.

Men ska sanningen fram så ingår det faktiskt 40 lägenheter i en av Ramsburys fastigheter i Stockholm. Av hyresintäkterna i beståndet kommer cirka 70 procent från butikshyresgästerna.

Den utvalda strategin har ännu fungerat väl även i lågkonjunkturen. Det finns inga vakanser i beståndet och alla hyreskontrakt som omförhandlats har tecknats på samma eller högre nivå än tidigare.

Persson, Drangel och Asplund konstaterar att det är väldigt få intressanta objekt till salu i de för Ramsbury aktuella städerna. Men det är i och för sig inget nytt fenomen. Den typen av fastigheter som bolaget söker byter sällan ägare, oavsett konjunktur. Vid två av de tre utomnordiska förvärven har det skett en uppgörelse direkt med säljaren och i den tredje var det en ”smal” försäljningsprocess.

Ett flertal marknader är i nuläget intressanta, enligt Persson:

– England och London i synnerhet är naturligtvis fortsatt intressant. I Paris kan vi köpa ytterligare. I Tyskland finns det flera intressanta städer, bland annat Berlin och Hamburg, där vi kan använda vår strategi. Även Holland, Belgien och Spanien är intressant.
Men den som förväntar sig ett flertal spridda köp i olika städer tror fel. Avsikten är att bygga upp en kritisk massa på de aktuella orterna. Utanför Europa är det den amerikanska ostkusten som lockar.

– Det är speciellt New York City och därmed Manhattan som ligger bäst till. Där finns det flera intressanta lägen som passar Ramsbury. Det är en marknad som vi kan, säger Persson och berättar att bolaget ännu inte varit inne i konkreta förhandlingar om någon fastighet på Manhattan.

Men musklerna finns vid rätt erbjudande.

– Vår styrka är att vi kan handla relativt snabbt. Vi har en liten management-organisation och fattar beslut snabbt. Vi har den finansiella styrkan och det är ovanligt med equity-buyers på marknaden idag.

ASIEN FÅR ÄNNU nobben, även om fastighetsmarknaderna i några städer granskats – dock mest för nyfikenhetens skull.

– Det är väldigt annorlunda där och ligger långt bort. Vi har ingen brådska.

Och det är något Persson återkommer till flera gånger under den timslånga intervjun.

Hade du en förhoppning om att det skulle gå snabbare att köpa bestånd utomlands?

– Vi är inte desperata. Vi tar det i vår takt och vi gråter inte över spilld mjölk. Det kommer hela tiden möjligheter. Men vi är ohyggligt fokuserade att det ska vara kvalitet i allt vi gör och att vi håller fast vid strategin.

Hur ser Ramsbury Property ut om tio år?

– Förhoppningsvis kommer vi ha fler fastigheter och fortsatt växa i ungefär den takt som vi gjort de senaste åren. Vi ska ha kvar samma kvalitetstänkande och samma lilla organisation för att behålla flexibiliteten.

I några av fastigheterna som du äger finns H&M som hyresgäst. Är det en strategi eller mer en slump?

– Det finns inget samband mer än att H&M och Ramsbury har samma strategi när det gäller läget.

Får H&M hyresrabatt på lokaler bara för att det är H&M?

– Vi har säkert en fördel av att vara H&M. Fastighetsägare vill ha starka hyresgäster och därmed känna en trygghet. Man vill även ha attraktiva hyresgäster som drar kunder till köpcentret eller till den aktuella fastigheten.

Du äger 15 procent av Tenzing. Varför investerar du i ett konsultbolag?

– Det var en möjlighet att investera i något vi tycker var intressant och vi har haft en stor glädje av investeringen. Det är dessutom det bästa transaktionsgänget och de har gjort många affärer även om marknaden är ganska still.

Du verkar tycka fastigheter är genuint kul. Stämmer det?

– Ja, jag tycker det är kul. Jag tycker det mesta med investeringar och affärer är roligt. Vi är dessutom ett härligt gäng här och har roligt när vi jobbar. Vi tycker vi kan det här.

TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
FOTO MIKAEL SJÖBERG