Fredrik Jonsson sträcker fram armbågen för att hälsa innan vi slår oss ned i ett konferensrum med tolv mjuka tygstolar och en jättelik tv-skärm. Det enda som avslöjar aktivitet på Niams kontor vid Stureplan är receptionistens ekande steg där utanför rummet. Många av bolagets 68 anställda jobbar hemifrån under coronakrisen. Vi enas om att stan känns ännu mer folktom nu – Niams vd berättar om häromkvällen då han lämnade kontoret, via baksidan på Jakobsbergsgatan, som korsar den vanligtvis så myllrande Biblioteksgatan: ”Inte en människa var ute, det var helt spöklikt”.

En stor del av det nätverk av relationer som utgör staden, och i förlängningen realekonomin, har gått sönder konstaterar Fredrik Jonsson. Och det har gått läskigt snabbt.

– Det kommer aldrig gå att återuppbygga på samma korta tid. En realekonomisk chock som det här kan aldrig vara V-bottnad. Den kan aldrig studsa tillbaka direkt som på börsen, säger han och är noga med att poängtera att han inte vill leverera några domedagsprofetior eller spådomar i tidningen.

– Allt jag nämner har redan hänt. Som MQ:s eller Deas konkurs. Jag är mer mån om att försöka förstå det som har hänt. Det är mer i linje med Niams strategi. Vi har inga strategimöten i dag om vad vi ska göra nästa år – utan en uppfattning om läget och så prövar vi den hela tiden, minut för minut.

Sedan Fredrik Jonsson tog över som vd för Niam 2017, efter Johan Bergman, har bolaget vuxit från runt 44 till 68 anställda. Man har köpt fastigheter för cirka 17 miljarder kronor och sålt för ungefär 15 miljarder och rest sin största fond någonsin, Niam Nordic VII, med över 11 miljarder kronor i investerarkapital.

– Vårt track record, att kunna tillföra värde till våra fastigheter och tillhandahålla fastigheter som uppfyller kraven från våra hyresgäster i de nordiska länderna, är det som lockar utländska investerare, menar Fredrik Jonsson.

I den senaste fonden, Niam Nordic VII, är fördelningen 67 procent USA, 26 procent Asien och 7 procent Europa. I grunden handlar investerarviljan om att fördela kapital i olika typer av tillgångar. Riskspridning över flera olika geografier, förklarar han.

– Vi har investerare som har varit med sedan fond tre, den första internationella fonden. Med tiden bygger man upp relationer. Investerarna pratar med varandra. Ryktet sprider sig. Genom oss får de förhoppningsvis tillbaka mer pengar än de satsat, som de också behöver placera. Nöjda kunder återkommer och vill investera mer.

Niams IR-team bearbetar kontinuerligt relationerna till investerarna via telefonsamtal och möten utomlands. Senast Fredrik Jonsson själv var ute på pitchresa var sommaren 2018, den gick till USA.

– Jag tar mest möten när investerarna bestämt sig för att starta sin investeringsprocess, säger han.

Han misstänker att det under en tid kan bli svårare att resa kapital till de kommande fonderna på grund av corona. Det som talar för de nordiska länderna är att de ses som trygga ekonomier, speciellt i kristider. Han poängterar att det inte är aktuellt för Niam att byta inriktning för redan pågående fonder:

– En fond består av många investerare, och man har ett kontrakt som gäller mellan alla investerare. För att göra en avtalsändring är det investerare som tillsammans står för minst 75 procent av kapitalet som ska komma överens. När vi sedan ropar in pengar går allas pengar in pro rata i samma affär. Då vet man inte vilken krona som är vilken, och fonden kan därför inte ha olika affärsstrategier. Alla måste vara med på det.

Riskanalys och stresstest till trots. Självklart är vissa investerare oroliga och vill ha information om vad som händer på den nordiska marknaden, förklarar han. Samtidigt har alla parter olika ingång till krisen:

– Någon är mer sugen på att göra affärer eftersom många hamnar i stress nu. Andra, som själva hamnat i stress i sin kassa, säger: ”ta det lugnt, ni behöver inte göra era största affärer nu. Vi vet inte hur det blir.” Vi har hört allt. Men över lag har de förtroende för oss och vet vad avtalet säger.

Fredrik Jonsson växte upp i Enebyberg, i Danderyds kommun utanför Stockholm. Fritiden bestod mest av hockey och fotboll. Någon naturlig ingång till näringslivet fanns inte. Mamman var naturvetare och barntandläkare. Pappan arbetade inom företagshälsovård. Den sju år yngre systern Anna (Storåkers) läste senare på Handels, vilket Fredrik Jonsson funderade på. Men han bestämde sig tidigt för att anta den tuffaste utmaning som betygen tillät. 18 år gammal började han läsa till maskiningenjör på KTH. Längre fram blev det ekonomi- och juridikkurser på Stockholms Universitet. Via tillfälligheter och kontakter hamnade han 1992–93, på Skanska – mitt under brinnande finanskris. 24 år och helt grön.

– Skanska anställde enormt mycket unga människor fast det egentligen var kris i Sverige. Det var anställningsstopp, men inte på fastighetssidan. Per Berggren, Peter Wågström, PG Sabel, Erik Lindvall, Carola Lavén, Anders Danielsson och många andra i dag välkända branschnamnen satt vid borden runt omkring.

90-talskrisen kom att drabba Sveriges största fastighetsägare hårt. Men Fredrik Jonsson fick en tjänst som uthyrare mot city med Fredrik Wirdenius som fastighetschef och Anders Kupsu som förvaltare.

– Introduktionen var 15 minuter. Välkommen, du ska hyra ut lokaler i city. Här är en lista på tomma lokaler. Här är telemarketingkatalogen med företag som söker lokaler. Ring. Jag började ringa. De frågade hur många rum det var – jag svarade att jag får återkomma. På den nivån var det. Jag var jättestolt när vi hade byggt upp ritningar på varje tom lokal på en lista som jag kunde faxa över.

Skanska kom från en ganska omogen modell för att styra sitt fastighetsinnehav, menar Fredrik Jonsson. Men den avsaknaden tillsmannas med ett nytt ledarskap som hade ambitionen att skapa struktur, på bland annat uthyrningssidan, gav dem alla en chans att slå sig in och avancera uppåt i den trappa av möjligheter som en stor organisation på 60 000 anställda erbjuder. Modellen tog honom själv till vice vd-positionen för Skanskas kommersiella utveckling i Europa.

– I organisationens DNA så uppstod de här möjligheterna. Man blev bara släppt. Simmade man inte så simmade man inte. Det fanns inget att falla tillbaka på. Och det var lite avsikten. Droppa dem i bassängen och se om de simmar. Naturligtvis har det färgat hela mig.

”Kunskaper är bra, egenskaper är bättre” är ett mantra, och en erfarenhet, som Fredrik Jonsson återkommer till och som han tagit med sig till Niam.

– Att veta, vilja, kunna eller förstå är inget värt om det inte också omsätts i handlingar och genomförs. Jag har läst både på Teknis och universitet. Jag har mött många som läst ännu mer, är smartare och mer kompetenta men likväl inte dugliga i näringslivet. Därför att de inte har verktygen att omsätta sina kunskaper i kommersiellt nyttiga handlingar, säger han.

När vi talar om ledarskapet återkommer Fredrik Jonsson ofta till idrotten. Han tar gärna utgångspunkt i hur det fungerar i ett lag. Och som lag spelar Niam i elitserien.

– Vår verksamhet är en elitverksamhet, och gillar man inte det, vilket man inte måste, kan man inte vara här. Det är som att vara med i ett landslag. Man kan inte säga ”mamma fyllde år, jag ville äta tårta med henne”. Det går att göra i andra gäng när överenskommelsen är sådan. Men när vi har träning har vi träning.

Vardagen hos en stor fondförvaltare handlar mycket om att hantera risk. Men med risken finns alltid möjligheten att man kan förlora. Vilket man måste lära sig, menar Fredrik Jonsson.

– Att lära sig att förlora ihop är något jag tagit med mig från lagidrotten. För det är då du prövas.

Är man bra på att förlora blir effekten nämligen att man inte så ofta förlorar, menar han.

”På Niam kallar vi det för stuntman approach to risk. Det vill säga – vem ska hoppa från taket på det höga huset?”

– Våga vinn brukar man säga, det handlar egentligen om att våga förlora. Man måste våga ta risken att förlora för att få chansen att vinna. Men det är svårt.

En oerfaren person kan lätt ta för mycket risk. Utan att kalkylera förhållandena.

– På Niam kallar vi det för stuntman approach to risk. Det vill säga – vem ska hoppa från taket på det höga huset? Är det den som först räcker upp handen och säger ”Jag gör det, jag gör det lite billigare än dem också”?

En våghals gör det bara utan att tänka. En stuntman genomför uppdraget bra genom att värdera förhållandena. De som typiskt sett överlever är de som kan kontrollera mer risk.

Fredrik Jonsson vänder sig mot en överförenkling av tillvaron. Att göra något läskigt är inte samma sak som att vinna – den inställningen är snarare ett missbruk, menar han.

– Balansen är att ja, du ska ta risk. Men det betyder inte att bara för att du tog den så har du hanterat den. Utan det är då utmaningen börjar. Nu ska du stanna kvar mitt på vägen. Den balansen går vi igenom varje dag du och jag. Och varje person här på Niam i förhållande till våra affärer. Det gäller i stort och smått.

Alla som får förtroende att hålla i ratten på Niam måste hålla balansen på vägen, menar han.

– Min uppgift, mer än att göra, är att prata om förståelsen av vad vår uppgift är och vad vi ska vara bra på. Att hålla den här balansen och samtidigt ha bra fart.

Framtidssynsförändringen har varit dramatisk den sista tiden. Det har hänt mer på 1,5 månad än under ett vanligt år, konstaterar Fredrik Jonsson.

– Räntorna har sjunkit, likviditeten har ökat, riskpåslaget har ökat från bankerna, många näringsidkare har gått omkull, individer drabbas.

Fredrik Jonsson provar gärna sina resonemang fram och tillbaka. Liksom för att till slut nå en balans och kanske finna svar.

Marknaden är volatil och många krafter är i rörelse. Vad talar för fastigheter, vad talar inte för fastigheter? Att sia om framtiden är svårt och egentligen inget som Fredrik Jonsson tror på. Det är inget vinnande koncept varken för honom eller Niam.

– Vi jobbar med enskilda fastigheter, aldrig med genomsnittet för alla i ett segment eller en geografi. Jag tror inte på att göra kristallkuleförutsägelser. Jag tror på att anpassa sig. Den anpassning man kan göra är att ta reda på vad som redan har hänt vid ett givet läge. En stor del av Niams kultur och framgång handlar om förmågan att anpassa sig i stället för förmågan att förutse. I stället för att vara spådam så är man agil.

Fredrik Jonsson menar att många bolag förväxlar strategi med ambitioner.

– Strategi handlar inte om vad du aspirerar på att åstadkomma utan om personal, kompetenser, egenskaper, relationer, processer, och till slut värderingar. Hur du har förberett dig för att klara av utmaningen.

Är Niam förberett för att klara av utmaningen?

– Det vet vi inte, men det är vad vi tränat och tränar för.