Den gröna vägen fram

När Fastighetsvärlden slår sig ner med Johan Knaust, medgrundare och vd på K2A, är det minst sagt bråda dagar. Bokslutskommunikén ska släppas inom 24 timmar, men Johan Knaust har hittat en timme i sitt schema för ett samtal om K2A, då, förr och nu. För det är just det vi ska komma att tala om. Allt det där andra, som tillhör den privata sfären, vill han lämna utanför. Arbetet och allt som hör därtill är det intressanta, vilket möjligen säger något om honom som person och företagsledare.

Det saknas inte direkt saker att tala om. K2A, ett bostadsbolag som grundades 2013, har ett hektiskt år med rekordsiffror bakom sig. I dagsläget har man totalt 7 334 bostäder i förvaltning eller i projekt. Förvaltningsresultatet för 2020, som presenterades dagen efter intervjun, visade 38,7 miljoner kronor. En ökning från året innan då det stannade på 19 miljoner.

– Rapporterna tar alltid tid, men det är bra. Att följa upp och analysera verksamheten varje kvartal är viktigt och ger mycket, säger Johan Knaust.

Vi sitter i en avskärmad del av en restaurang i gallerian Tolv vid Tele2 Arena. En bit bort har K2A sitt kanske allra intressantaste projekt just nu, där man ska bygga studentbostäder. Men dit återkommer vi.

Här och nu talar vi om livet som vd för ett växande bostadsfastighetsbolag.

– Det blir väldigt mycket möten. Det är en konsekvens av att när vi började för åtta år sedan så gjorde man det mesta själv. Jag har gjort allt du kan tänka dig. Nu har vi skapat en jättefin plattform där vi anställt bra personer med ansvar för de olika områdena. Men allt är ett stort grupparbete, och då krävs det möten, säger han.

Med tiden har han dock, som han uttrycker det, fasat ut sig själv från vissa delar.

– Man hamnar i ett läge där man säger ”fråga inte mig om det ska vara en blå matta eller en röd matta. Jag litar på dig, du kan det där.”

När det gäller förvaltningen av själva bostäderna kan det utifrån verka bökigt. Bolagets innehav är inte renodlat till några specifika regioner eller större städer, utan är utplacerade över flera tillväxtregioner runt om i Sverige.

– När vi startade var ambitionen klar: vi ska växa och bli stora. Dessutom hade vi förmånen att börja med ett blankt papper. Då tittade vi på den stora utmaningen: hur löser vi en effektiv förvaltning? Då var vi tidiga med digitala hjälpmedel för såväl kontraktsskrivning som nycklar, vilket vi inte är ensamma om i dag, säger Johan Knaust.

Hur kan då denna moderna digitala förvaltning se ut i praktiken? Jo, exempelvis en student som vill hyra en bostad behöver egentligen aldrig träffa en levande representant från K2A.

Han eller hon skapar en profil på nätet vid 17 års ålder och fyller i intressanta studieorter. Den dagen man får ett antagningsbesked erbjuds man, förutsatt att köpoängen är tillräckligt höga, ett hyreskontrakt på orten och kan teckna ett digitalt avtal med hjälp av bank-id. Klart.

– Tre veckor före inflytt får hyresgästen en digital nyckel som ger tillgång till bostaden och allmänna ytor. Har man löst den så har man löst ganska mycket gällande förvaltning, berättar han.

Det har inte alltid sett ut så här. K2A:s allra första förvärv av bostäder var ett kvarter i Gävle. Då fick en medarbetare resa upp från Stockholm en gång i månaden för att leverera pappersavier.

Johan Knaust har en bakgrund vid Sveafastigheter där han var partner och finanschef i tio år innan han 2013 lämnade för att starta eget. Redan från start fanns en tydlig riktning mot börsen. Men det gick snabbare än vad han eller någon annan hade räknat med. Takten man växte med var hög från början, och redan den 2 april 2015 noterades bolagets preferensaktier på Nasdaq First North Premier. 2019 tog man klivet in på Nasdaq Stockholm.

– Ambitionen var att redan från början vara strukturerade så att vi var redo för börsen. Vi hittade intressanta projekt direkt och kände att antingen driver vi dem ett efter ett, eller så gör vi det parallellt. Vi landade i det senare, och då behövs mer kapital.

Vid den tiden var preferensaktiemarknaden väldigt stark.

– Vi sonderade terrängen på marknaden och pratade med olika rådgivare. Det blev tydligt att trots att vi var ett ganska ungt bolag så fanns möjlighet att få in kapital den vägen, säger Johan Knaust.

Sex år in i börsverkligheten konstaterar han att bolaget var en föregångare. Det som många bygger i dag, var man i bolagets begynnelse övertygade om var vägen framåt.

– Hur många valde att bygga hyresrätter 2013? Jag fick ofta frågan ”Johan, varför väljer ni det? Tänk vad mycket pengar du skulle tjäna om ni sysslade med bostadsrätter!” Men för oss har det aldrig varit ett alternativ. Och i dag gör många som vi.

Varför, kan man undra. Svaret finns i den typ av företag som människorna bakom K2A ville bygga.

– Våra förebilder var och är den gamla tidens byggmästare, som Olov Lindgren och Einar Mattsson. Det är fantastiska bolag med 80–90 år på marknaden bakom sig. Vi vill åt det där eviga ägarperspektivet, och då gör du helt andra val. Det ska inte vara payoff nu, utan på lång sikt.

2013 var verksamhetsbeskrivningen rak och tydlig. Enkla små hyresrätter med långsiktigt ägande. Till den idén har man också varit trogen, även om en del samhällsfastigheter finns i portföljen. Inte sällan kompletterar dessa bostäder man äger.

– Det har kommit påtryckningar från branschkollegor att vi borde hitta på något annat, men nej. Det får ta den tid det tar, och vi vill göra rätt saker och bygga rätt saker, säger Johan Knaust.

I det långsiktiga hittas också en central del i det som är K2A. Bolagets boendekoncept där man i mångt och mycket producerar bostäder från ax till limpa, bland annat med egenägda trähusfabriker.

Lägenheterna är små, och man lägger i stället krutet på bekvämligheter som diskmaskin och tvättmaskin. Då hittar man en överkomlig hyresnivå, är tanken.

– När vi började snittade vi på 40 kvadratmeter, när andra låg runt 60–70 kvadratmeter.

I konceptet ingår även färgen grön. Faktum är att man kallar sig ”det gröna fastighetsbolaget” på sin hemsida, som dessutom pryds av diverse bilder av djur och natur. Det gröna tänket genomsyrar onekligen marknadsstrategin, och det verkar det göra även i den faktiska verksamheten.

Nyckeln till det stavas trä.

– Det där kommer från att vi tittade på olika byggsystem. Vi ville utveckla större bostadsområden, med variation, och då insåg vi att en arkitektur som jobbar från insidan och ut är vägen att gå. Vi standardiserade våra lägenheter till fyra olika, en etta, en tvåa, en trea och en studentlägenhet. Det utgår vi från i våra projekt, säger Johan Knaust.

Inte en helt logisk koppling till miljötänk, må hända. Men jo, det finns där. I detta ingår nämligen att kunna prefabricera så mycket som möjligt av huset. Då är en förutsättning att man arbetar med lätta material, för att klara transporten från fabrik till byggarbetsplats.

– Vi tittade på byggmaterial och fastnade tidigt för trä. Det finns otroligt många duktiga trähustillverkare i Sverige. Sedan insåg vi när vi började läsa på att det finns otroligt positiva miljöaspekter av att jobba med trä. Går man tillbaka åtta år så kände vi att det var supermodernt trots att man byggt med trä i hundratals år.

Alla var inte lika entusiastiska.

– Många var väldigt skeptiska. I dag, oavsett vem du frågar, säger man att vi borde bygga mycket mer i trä. Det ligger redan i vårt DNA.

Värdeskapande och hållbarhet går att kombinera om man ska tro K2A.

– Vem i dag vill inte bo i en lägenhet som man vet inte har någon negativ påverkan på miljön? frågar Johan Knaust.

Det har blivit dags för en promenad till Slakthusområdet, eller Slaktis som man säger om man är inbiten stockholmare. Vi tar oss till platsen för K2A:s markanvisning, där det i dag finns några gamla industrilokaler och en del av ett berg som ska sprängas bort. Det krävs lite fantasi för att föreställa sig detta som en plats där unga studenter ska springa med laptoppar under armen. Johan Knaust har dock inga som helst problem att se det framför sig.

– Det här kommer att bli så otroligt bra. Det är väldigt roligt att få vara en del av det här, som verkligen kommer att bli Stockholms hetaste område. Jag tror att Atrium Ljungberg (storägare i Slakthusområdet, reds anm.) kommer att få till helheten väldigt bra, de har musklerna och är långsiktiga, säger han stående på den i dag oansenliga tomten.

K2A ska nu se till att det står 176 studentbostäder och en förskola på platsen till 2022.

Namnet K2A sticker ut lite när en del bolagsnamn är snarlika och svåra att hålla isär. Vad är historien bakom det?

– Det är superenkelt! Vi var tre personer. Min farbror, med samma efternamn. Det vill säga två K:n. Sedan var en tredje kollega som heter Christer Andersson med. Så då blev det K2A. Vi är nöjda med det.

Hur ser du på konkurrensen i dag?

– Det är en större konkurrens än tidigare. Men vi hittar fortfarande många bra projekt. En stor skillnad är mark man äger och mark man bygger på. Mycket av det vi bygger på är kommunal mark där vi antingen fått en direktanvisning eller vunnit en tävling. Där har du den stora inträdesbarriären till vårt segment. Det spelar ingen roll hur mycket pengar du har, du måste kunna tävla om den där marken, och då kommer parametrar som genomförandeförmåga och arkitektoniska uttryck in i bilden. Och där lägger vi otroligt mycket tid.

Markpriser, hur ser du på dem?

– Det är en evig fråga. Som kommun ska man nog inte stirra sig blind på priset. Maximerar du markpriset har byggherren mindre pengar kvar till produkten, som blir sämre i slutändan.

Är kommunerna med på det?

– Det är blandat. Jag upplever att många lär sig av erfarenhet från en gång till nästa

Hur är du som chef?

– Jag har en väldig energi, det tror jag är vad jag framför allt bidrar med.