Porträtt

Bygger en bättre stad

Offensiv. Sommarens gigant på Stockholms fastighetsmarknad är AxFast. Med två stora förvärv kliver bolaget fram ur anonymiteten. Antonia Ax:son Johnson vill att företaget ska ta initiativ för att både försköna staden och skapa nya levande mötesplatser.

Antonia Ax:son Johnson

FÖDD:
1943, New York.

UTBILDNING:
Fil kand ekonomi och psykologi vid Stockholms Universitet.

KARRIÄR:
Arbetat i familjens företag, sedan 1982 ordförande i Axel Johnson Gruppen

AKTUELL:
Via fastighetsbolaget AxFast nu en allt större aktör i Stockholms city.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”Jag tror att det är bra med privata, synliga ägare, för att bygga en mer attraktiv stad”

Fastighetsbestånd axfast

AxFast har idag ett fastighetsbestånd med 6,5 miljarder i marknadsvärde och en justerad soliditet på 47 procent. Siktet är inställt på att 2020 ha ett bestånd med ett marknadsvärde på 10 miljarder.

Inriktningen är främst handel, kontor och logistik.
Kontor: 65 000 kvm
Handel: 77 500 kvm
Logistik: 130 000 kvm
Bostad: 10 500 kvm

– Inom handelssegmentet ska tillväxten ske genom utveckling av befintliga fastigheter samt nyproduktion av externhandel.

– För logistikfastigheter satsar bolaget på förvärv och nyproduktion i Stockholm, norrköping, Göteborg och Öresund.

– Expansionen av kontorsbeståndet ska ske genom förvärv av fastigheter och projektutveckling i Stockholms innerstad.

Visa faktaruta

Familjen Ax:son Johnson har under all överskådlig tid haft stora intressen i fastigheter, men de har då först och främst ingått som ett inslag i de olika verksamheter man bedrivit.

Axel Johnson-gruppen är idag i huvudsak inriktad på handel och tjänster. Bland innehaven finns det helägda Axstore där Åhléns och Kicks med flera ingår och några av de delägda bolagen är de börsnoterade Axfood (Hemköp och Willys) och Mekonomen. I Nordamerika är verksamheten istället inriktad på energi och miljö vilket också är ett tydligt inslag i familjeföretagets historia.

Det finns också ett för många okänt fastighetsbolag inom Axel Johnson Gruppen, AxFast, och det börjar nu att växa sig allt större på några utvalda marknader.

Den här sommaren har AxFast gjort ett ordentligt avtryck på fastighetsmarknaden i centrala Stockholm. Via två separata affärer har två hela kvarter förvärvats och därigenom har bolagets fastighetsbestånd nu vuxit till ett marknadsvärde om 6,5 miljarder.

Fastigheter är ofta ett mycket bra investeringsverktyg för att bli förmögen, rätt använt. Likaså kan fastigheter vara ett bra sätt att se till att en ihopsamlad förmögenhet inte helt slås i spillror.

Riktigt var i den bilden Antonia Ax:son Johnson finns kan man fundera över, för fastighetsbolaget AxFast kom till som en nödlösning för drygt 20 år sedan. Under slutet av 80-talet spelade hon högt och använde fastigheter som hävstång för att genomföra en stor förändring av Axel Johnson Gruppen. Den gick från att vara inriktad på handel och distribution av råvaror och industriprodukter till en satsning på detalj- och dagligvaruhandel i Sverige.

För att kunna genomföra förvärven av Åhléns, Hemköp med flera, gjordes en stor sale-lease-back-affär med Fastighetsrenting. Den affären blev sedan en mardröm när räntorna sköt i höjden och för att lösa den situationen köptes fastigheterna tillbaka och AxFast skapades.

Det fastighetsbestånd som ursprungligen fanns i AxFast har till stor del nu sålts. Det var efter ungefär tio år som man genomförde en tydlig strategiförändring och beståndet började koncentreras och förädlas. Antonia Ax:son Johnson ser numera inte fastighetsinnehavet som någon oönskad del av företaget utan finns i allra högsta grad med och påverkar dess utveckling. Hon har ett stort intresse för stadsutvecklingsfrågor. Hon konstaterar glatt, eller möjligen skadeglatt, att det var många som öppet skrattade åt henne när hon i slutet av 80-talet förde fram en vision om hur stadslivet skulle förändras i framtiden.

– Jag pratade om att unga människor sökte sig in mot staden, till mer förtätade miljöer, att de ville odla sina egna grönsaker vid sin bostad men samtidigt ha full tillgång till stadens utbud.

Det framstod då som en lite märklig framtidsbild, men den allra senaste trenden från New York är nu att odla grönsaker på balkonger och tak.

Från att tidigare ha haft koncernföretag som svarade för 95 procent av hyresintäkterna är nu den andelen nere i 27 procent hos AxFast. Koncentrationen av beståndet har genomförts, B- och C-lägen har bytts mot A-lägen och bra externhandelslägen. Under en tioårsperiod har fastigheter sålts för 4,4 miljarder samtidigt som fastigheter förvärvats för 4,3 miljarder. Dessutom har AxFast investerat 2,1 miljarder i projekt.

Beståndet finns nu i Öresund, Göteborg, Norrköping, Uppsala och Stockholm. Av de tio kontorsfastigheter AxFast äger i huvudstaden är samtliga utom en förvärvad under de senaste sex åren.

– Vi har en inriktning mot kontor och handel, även om det finns några få bostadsfastigheter i beståndet. Genom att vara familjeägt och långsiktigt har vi möjlighet att gå in i en del projektfastigheter där andra tvekar.

Ekonomin får man ihop genom genom att utveckla, försköna och fylla med innehåll. Där försöker man också finna framtida behov och egna gröna lösningar.

– Jag har fem E:n som styr mycket av mitt företagande; ekonomi, ekologi, estetik, etik och empati.

Vid Klarabergsgatan i Stockholms city ligger ett av AxFasts kommande projekt. Byggnaden angränsar Klara Kyrka. Kommer företaget verkligen inte att försöka att utveckla byggrätten maximalt för att bättre utnyttja läget precis intill den planerade-uppgången för den framtida citybanan? –Det är ett mycket känsligt område och många har och kommer att ha åsikter om det projektet oavsett hur vi utformar det. Men det är vår absoluta ambition att tillföra något som både förskönar och fungerar som bra mötesplats, för handel och som arbetsplats.

Ett av sommarens stora förvärv rymmer också ett stort framtida projektinnehåll.

– Jag tycker gårdarna ofta är mycket spännande. I många av de centralt belägna fastigheter vi förvärvat utgör de ofta en bortglömd potential. Kvarteret Bryggmästaren som ligger med fasader mot både Kungsgatan och Gamla Brogatan är ett bra exempel på det. Där hoppas jag att vi både kan lyfta butikslägena mot de gatorna ordentligt samtidigt som vi gör de inre delarna av kvarteret mer levande.

En annan plats där fastighetens inre redan öppnats upp av AxFast är den där vi befinner oss för intervjun, nämligen Bianchi Café & Cycles innergård i företagets fastighet i kvarteret Vildmannen på Norrlandsgatan i Stockholms city.

Fastigheten försvann ut ur familjekretsen i slutet av 80-talet men kunde köpas tillbaka 2006. Antonia Ax:son Johnson berättar stolt om vilken möda man lagt ned på att både bygga om- och till fastigheten och att hitta rätt användning till lokalerna i gatuplan. Det gällde att tillföra gatan mer liv. Salvatore Grimaldis ”cykelcafé” tycker hon blev en riktig fullträff och rekommenderar livligt Salvatores egen pizza.

Antonia Ax:son Johnson gör klart att försäljningar av fastigheter även fortsättningsvis kommer att vara ett naturligt inslag i utvecklingen av AxFast, även om hon nog tycker att de nu börjar få till en riktigt bra ”bukett” av fastigheter där varje objekt kan utvecklas och där avkastningen är god.

Men visst finns det platser och hus som hon håller hårt i.

– Vårt hus på Karlavägen 85 känner jag mycket för, det var en av de första platser jag bodde på i Sverige när jag kom hit i tioårsåldern.

– Ett annat hus som jag gärna hade sett stanna kvar i familjekretsen är det på Karlavägen 37 som min farfar bodde i.

Även om fastigheter numera blivit en intressant utvidgning av hennes affärsverksamhet så är det fortfarande handelsföretagen som ligger i fokus och där arbetas det fortlöpande med olika etableringsfrågor. Hon vill dock inte uttala sig tvärsäkert om vad hon tror om kampen mellan cityhandel, externhandel och e-handel.

– Verkligheten överraskar oss ofta, även om vi gjort vårt bästa för att analysera situationen och möjligheterna. Jag tror att de tre formerna av handel kommer att leva bra intill varandra och dessutom fortsätta att utvecklas. Det farligaste skulle vara om vi hade brist på fantasi. Men har vi kvar den så kommer vi att lyckas även i framtiden.

Naturligtvis har Antonia flera exempel på olika handelssatsningar hon varit med om och en av dem gäller just e-handel.

– Där var vi alldeles för tidigt ute. Det var för snart femton år sedan och vi satsade hårt, men det visade sig att vi inte alls hade konsumenterna med oss när det gällde att handla livsmedel via nätet. Men nu när marknaden för det har mognat finns vi med och packar dagligen tusentals matkassar via våra olika matkedjor och grossister.

Förutom i det egna fastighetsbolaget är Antonia Ax:son Johnson även med och påverkar i stadsbyggnadsfrågor inom politiken. I hemkommunen Upplands Väsby är hon vice ordförande i kommunstyrelsen och ledamot i plan- och miljöutskottet samt ordförande i Gestaltningsrådet. Det senare är något av en motsvarighet till Skönhetsrådet i Stockholm och det är hon själv som är initiativtagare till att det bildades.

– Det är inte enbart i innerstadsområden som det behövs en eftertanke vid stadsbyggnad och byggnaders utformning. Det finns en stor utmaning i att bygga Upplands Väsby mer lockande, tidigare har man mest varit ute efter att bygga så många kvadratmeter som möjligt utan någon större eftertanke på vad det tillför.

Det framskymtar att hon bland annat är mycket tveksam till de många projekt som tas fram för att bygga riktigt höga hus i områden där det varken är vanligt förekommande eller finns någon brist på byggbar mark.

– Jag vill att förslagsgivarna till de projekten ska ha en mycket bra anledning. Det räcker inte med att säga ”som en symbol för kommunen” eller någon liknande plattityd. Symbol för vadå undrar jag då, och det brukar de inte ha något bra svar på.

Höga hus är hon annars van vid eftersom företagets verksamhet i USA ofta innebär resor till New York.

– Där har det varit en nödvändighet att bygga på höjden, dessutom tycker jag att de lyckas mycket bra med utformningen av exteriören på de första våningsplanen, de som gör att gatumiljön känns attraktiv. Det är något vi själva försöker ta efter i våra projekt.

När gjorde du din första fastighetsaffär?

– Oj, det var en svår fråga. I väldigt många av de affärer som vi gjort har fastigheter ingått som en del i affärsverksamheten och det kan ibland ha handlat om miljardbelopp som avsett just fastigheterna, som när AxFast bildades. Men den första renodlade kommersiella fastighetsaffären jag varit med om att genomföra är nog ett förvärv i Norrköping. På Ingelstaområdet, där AxFast var en av de första som satsade offensivt.

På vilket sätt fattar du annorlunda affärsbeslut idag mot för 20 år sedan?

– Jag är väl förhoppningsvis lite visare och det innebär att jag inte alltid är lika tvärsäker. Samtidigt går det inte att driva en affärsverksamhet utan att kunna ta beslut. När vi för snart 25 år sedan tog de stora inriktningsbesluten mot handel så var det ett stort risktagande. Det gick bra, mycket bra, men sådana farofyllda situationer vill jag inte hamna i igen.

Går dina egna handelsföretag först när de vill ha det bästa läget hos AxFast?

– Nej så går det inte till. Även om vi är ett familjeägt företag så måste besluten vara affärsmässiga. Vi har duktiga ledare i våra företag och det är de som ska ta sina egna beslut. Skulle det sedan hända att något av familjens företag är redo att betala samma hyra så må det vara hänt – då går familjens företag först.

Är inte fastigheten med Åhléns city i Stockholm en given pjäs som AxFast borde äga?

– Vi var med och bjöd på den en gång men även Stefan Persson var intresserad och till sist var det han som bjöd högst. Men vi har lyckats komma över flera andra fastigheter alldeles i närheten.

Har ni som familjeägt företag någon fördel vid fastighetsaffärer?

– Egentligen inte, men eftersom vi ser extremt långsiktigt på våra investeringar så ger det oss kanske större möjlighet att räkna hem affärer där andra mer kortsiktiga investerare går bet.

– Att vi som ägare arbetar väldigt nära företagets ledning, med VD Erik Lindvall i spetsen, innebär också att vi har mycket korta beslutsvägar. Det kan ha, och har haft, stor betydelse i samband med möjliga investeringar. Sedan tror jag att såväl stad som fastighetsmarknad mår bra av synliga ägare till fastigheterna.

TEXT WILLY WREDENMARK
FOTO DANIEL MÅNSSON

Fler Porträtt

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Tillbaka till förstasidan