Villervalla i bostadsdebatten
Lennart Weiss är sedan december 2012 tillbaka på Veidekke nu som Kommersiell direktör. Han lämnade då VD posten för konsultbolaget NAI Svefa som han innehaft sedan 2008. Weiss har tidigare arbetat vid Veidekke Bostad och HSB Riksförbund. Han är född i Gävle och stor supporter av Brynäs.
Ibland sägs att ”politik är det möjligas konst”. Det är fel. Politik är ”det förnuftigas konst”. Den högaktuella debatten om välfärden (inte minst om skolan) visar med all önskvärd tydlighet att förnuft, d v s lösningar som mejslar fram kloka synteser, är det vi mer än allt annat behöver.
Eller kan någon på fullt allvar mena att dagens s.k. välfärdsmarknader, som på skolans område bevisligen vare sig producerar kompetens eller likvärdiga villkor, är det rimliga svaret på det föregående problemet, d v s bristen på valfrihet och ineffektiv resurshantering? För att hamna rätt är det nödvändigt att ringa in det problem man vill lösa och att det kan vara nog så svårt börjar vi ana även i bostadsdebatten. Låt mig åskådliggöra villervallan i två exempel:
I en debatt nyligen, arrangerad av FastighetsVärlden, menade en företrädare för ett av våra kooperativa företag att det är dags att åter börja diskutera subventioner. Det är ett resonemang jag hör allt oftare från mina gamla kollegor inom kooperationen och bygger på tanken att ”förr när vi hade subventioner byggde vi mer än idag när vi inte har sådana.”
Det är för all del en diskussion man kan ta, beroende på vad man nu menar med subventioner. Visst kan ett riktat investeringsstöd till studentbostäder vara en god åtgärd, eftersom det handlar om en avgränsad nischmarknad vilket betyder att eventuella negativa konsekvenser får begränsad spridning. Men är det verkligen det som menas? När önskemål om subventioner kombineras med påståenden som att ”hyrorna bör sättas av regering och riksdag” och att ”det är en myt att statliga subventioner drivit byggkostnaderna” börjar man ana ett bredare angreppssätt med eko från modeller som tillämpades på 70- och 80-talen.
Konsekvenserna borde dock förskräcka. Som Mats Rönnberg, f d Generaldirektör för BKN visade i en ESO-rapport redan 2002 (”Svarte Petter”) kan den delen av 90-talets fastighetskris som hade koppling till bostäderna, direkt knytas till det statliga subventionssystemet. Oavsett teknisk konstruktion måste själva idén med subventioner vara att frikoppla sambandet mellan eget kapital, risk, produktionskostnad från sådant som pris, betalningsförmåga och marknadsbehov.
På 80-talet tillämpades en modell där räntan på bottenlånet garanterades av staten som också tog ansvar för topplånet och vidare lät man myndigheterna fastställa produktionskostnaden (låneunderlaget). Och – självklart kom det att byggas många bostäder. Problemet var bara att de i stor utsträckning hamnade på fel plats (i landsorten), till fel pris och till allt högre kostnader.
Mellan 1985 – 1993 producerades 400 000 bostäder, varav 50 procent var hyresrätter, till en kostnad av 400 mdr kr. I den obeståndshantering som följde gick ca 100 mdr kr upp i rök och ett stort antal hus som byggdes i landets småkommuner har därefter rivits. Att statliga subventioner inte driver produktionskostnader är en myt som övertygande avlivas i MR:s rapport.
Men obestridligt har vi idag en allvarlig bostadskris som både har sociala dimensioner och hämmar den ekonomiska utvecklingen. Och då behövs nya idéer. En ”ny” sådan lanseras av den debattglade professorn i fastighetsekonomi, Hans Lind i senaste numret av Fastighets-Nytt. HL menar att det blivit ”dags för social housing”.
Med hänvisning till Finland menar han att en viss andel av produktionen bör vara sociala bostäder som byggs med statliga subventioner och anvisas efter behovsprövning. Dessa hus bör med fördel byggas i anslutning till befintliga miljonprogramområden för att lätta på trycket hos trångbodda hushåll och få igång lokala flyttkedjor. Risken för stigmatisering (”nedvärderande utpekande”) avfärdar han med att fråga ”varför ska politikerna bry sig om stigmatisering om de berörda hushållen inte gör det?”.
Mitt svar; för att samhällets uppgift ytterst måste vara att förändra strukturer. Här närmar vi oss pudelns kärna. Byggpolitik och bostadspolitik är inte samma sak. Förutom att öka byggandet behöver vi en helhetssyn på hela samhällets utveckling där bostadsförsörjningen, likväl som organiseringen av skolan, har till syfte att stödja individernas möjligheter att utvecklas utifrån sin egen förmåga och inte begränsas av deras nedärvda sociala stigma.
Jag tror på marknadsekonomi. Men jag tror också på ett samhälle som bygger på social rörlighet och rimligt likvärdiga villkor. Inom den ramen är jag helt övertygad om att det går att få fart på bostadsbyggandet samtidigt som vi stärker samhällets sociala infrastruktur. Jag säger därför gärna ”ja” till marknadsanpassade hyror om vi samtidigt säger ”ja” till kraftigt höjda bostadsbidrag som parerar de sociala konsekvenserna.
Jag säger ”ja” till att ta bort kommunala särkrav om vi samtidigt skärper lagkraven på energianvändning. Jag säger ”ja” till bolånetak, om vi också gör det gynnsamt att spara och ger ungdomar en gräddfil till bostadsmarknaden via ”startlån”. I bostadsdebatten finns det gott om förnuftiga framkomstvägar, bara vi ser pragmatiskt på medlen men aldrig släpper målet ur sikte.
