Vi har byggt in oss i ett hörn

I dryga 20 år har jag arbetat med analys inom stadsutveckling och jag har sett olika reformer komma och gå. I dagens bostadsdebatt undrar jag dock om vi sinsemellan verkligen pratar om samma marknad?

Å ena sidan finns kommuner som beskriver ett akut behov av nya bostäder. Det handlar om industrisatsningar, kompetensförsörjning, unga vuxna som vill etablera sig, äldre som skulle vilja flytta och arbetsgivare som behöver rekrytera. Listan över kommuner som skriker efter bostäder, men där marknadsförutsättningarna ändå saknas kan göras lång. Här är bostadsfrågan inte en abstrakt framtidsfråga, utan en konkret förutsättning för utveckling.

Å andra sidan sitter fastighetsbolag och byggaktörer med kalkyler som inte går ihop. Inte ens där behovet verkar uppenbart. Hyresrätter som borde byggas blir inte byggda. Nyproducerade lägenheter som borde fyllas får vakanser eller hög omflyttning. Hushåll som rimligen borde vilja flytta gör det inte, kan inte.

Vi i Sverige har byggt in oss i ett hörn. Inte genom ett enskilt beslut eller en enskild reform eller regering, utan genom många års icke-val där bostadsmarknaden har tillåtits bli något som nästan fungerar, men främst för dem som redan är inne, redan har kapital, redan har rätt bostad eller har lyckats tajma livet rätt. För alla andra har trösklarna blivit högre.

Det märkliga är att bostadspolitiken samtidigt verkar sakna ett språk för situationen. Varken investeringsstöd eller stöd till hushållen verkar diskuteras. EU:s nya riktning kring social bostadspolitik passerar utan någon större vilja att ta del av de möjligheter som detta kan ge, som om Sverige fortfarande självklart stod vid sidan av de europeiska bostadsproblemen. Men gör vi verkligen det? Vi har länge haft en självbild av att den svenska bostadsmodellen är generell, social och robust. Vi har inte behövt social housing, eftersom hela systemet i någon mening redan har betraktats som socialt. Hyresrätten har setts som tillgänglig, det ägda boendet som en möjlig väg för breda grupper och bostaden som något den som arbetar också ska kunna ordna. Det var en stark berättelse. Problemet är att allt fler hushåll inte längre känner igen sig i den.

För en ung vuxen med normal inkomst är inträdet på bostadsmarknaden ofta beroende av föräldrar. För en barnfamilj är nästa steg inte sällan beroende av tidigare bostadskarriär. För en äldre person som vill lämna villan kan flytten innebära högre boendekostnad, mindre yta och sämre privatekonomi. För den som kommer ny till en tillväxtort kan det saknas både bostad och rimlig väg in på marknaden.

Och för fastighetsbranschen återstår frågan: vem ska egentligen efterfråga det vi bygger?

Vi pratar ofta om bostadsbrist som om den automatiskt skapar efterfrågan. Men, behovet kan vara stort samtidigt som den köpkraftiga efterfrågan saknas. En kommun kan skrika efter bostäder och arbetsgivare efter arbetskraft. Unga vuxna kan behöva en första bostad och äldre kan behöva ett alternativ till villan. Men, om hyran blir för hög, insatsen för stor, amorteringen för tung eller osäkerheten för påtaglig, då uppstår ingen fungerande marknad.

Bostadspolitiken har också en nästan imponerande förmåga att komma för sent, i regel ungefär tio år för sent. Vi har en mycket stor generation född i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet som skulle flytta hemifrån, studera, arbeta, bilda hushåll och så småningom kanske familj runt 2015. När marknaden till slut på allvar började rikta in sig på små lägenheter var målgruppen redan vidare i livet, eller borde åtminstone ha haft möjlighet att vara det. Nu diskuteras egnahemslösningar, startlån och vägar in i ägt boende. Det är i grunden viktiga frågor, men även här finns en risk att politiken svarar på gårdagens demografi. För många av de stora årskullarna borde det redan ha genomförts istället för att som nu vara i utredningsfasen. Resultatet blir att det blir verklighet när den största generationen genom tiderna redan har hunnit bli 40, fått barn (eller valt bort barn) och tappat tilltron till att bostadsmarknaden faktiskt går att ta sig igenom.

Bygger vi fel bostäder vid fel tidpunkt får vi inte bara en svag kalkyl. Vi får livsbeslut som skjuts upp, flyttar som inte blir av, barn som inte föds, jobb som inte tas och framtidsplaner som krymper.

Tajming är inte en detalj i bostadspolitiken, det är ofta själva kärnan. De senaste årens planer och byggande har tagits fram under helt andra premisser än vi står i nu; det skulle byggas stad överallt – i skogen, på ängen, i skärgården. Ja, nästan alla utbyggnadsområden i perifera lägen vi gör marknadsanalyser för har suffixet – Stad. Givet marknaden idag hade jag gärna sett en mer blandad och mindre tät bebyggelse i många skogslägen runt om i Sverige.

Bygger vi fel bostäder vid fel tidpunkt får vi inte bara en svag kalkyl. Vi får livsbeslut som skjuts upp, flyttar som inte blir av, barn som inte föds, jobb som inte tas och framtidsplaner som krymper. Det är lätt att göra bostadsfrågan till en fråga om räntor, byggkostnader och direktavkastningskrav. Allt detta spelar roll, men bostadsmarknaden är också en infrastruktur för människors livsval. När den infrastrukturen inte fungerar får det konsekvenser långt utanför fastighetsbranschens kalkyler.

Jag tror att vi underskattar vad som händer med framtidstron när boendet blir för osäkert. Ett samhälle där unga vuxna inte ser en rimlig väg till ett eget hem, där barnfamiljer inte kan växa, där äldre inte kan flytta och där nyproduktionen bara fungerar för en allt smalare grupp, är inte bara ett ineffektivt samhälle. Det är ett samhälle där kontraktet mellan individ och gemenskap börjar spricka. Ändå fortsätter vi ofta att diskutera bostadsmarknaden som om lösningen framför allt vore att vänta på nästa räntesänkning.

Vi behöver våga prata om det Sverige länge har undvikit: att marknaden inte ensam klarar hela bostadsförsörjningen och att dagens system inte längre levererar tillräckligt brett. Det betyder inte att marknaden ska ersättas, men en fungerande bostadsmarknad kräver spelregler, riskdelning och politiska verktyg som gör att verkliga behov kan omvandlas till faktisk efterfrågan.

Det kan handla om stöd till produktion, stöd till hushåll, garantier, kreditvillkor, markpolitik, sociala bostadslösningar, betalningsmodeller, mellanboendeformer eller underlättade flyttkedjor. Framför allt kräver det aktiva politiska beslut och riktlinjer som stakar ut vägen framåt. Om inte nästa regering agerar väljer de aktivt högre trösklar, lägre rörlighet och ett byggande som faller trots att behoven finns. De väljer att vissa hushåll får vänta, att vissa orter inte kan växa och att samhällskostnaderna i stället uppstår någon annanstans.

Bostadsmarknaden behöver inte ännu en förenklad konflikt mellan marknad och statlig politik. Den behöver en ärligare diskussion om vad vi vill att bostaden ska vara i Sverige. En konsumtionsvara bland andra? En finansiell tillgång? En del av välfärdens grund? En förutsättning för arbete, familj och frihet? Jag tror att svaret måste vara: allt detta samtidigt. Och just därför kan vi inte fortsätta som nu.

Vi har byggt in oss i ett hörn, men det betyder inte att vi måste stanna där. Det betyder bara att de kommande åren inte kan vara mer av samma som de senaste decennierna, 10 år för sent.